O STJ decidiu que o valor da taxa condominial não deve ter como parâmetro a fração ideal, mas o uso e o gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa do condomínio por cada unidade condominial, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito dos proprietários de unidades menores, que utilizem, do mesmo modo, os serviços das áreas comuns.

Diante do inchaço populacional, que assola o nosso país e o resto do mundo, a verticalização da moradia, com o crescente número de condomínios edilícios, vem se mostrando um caminho sem volta.

Para regular as relações, que se originam desta forma de moradia, cada vez mais, repletas de peculiaridades, é que se aprimora o Direito Imobiliário, ramo do Direito Privado, fruto do Direito Civil, que tem como um de seus escopos, regular as relações entre condôminos.

Um dos instrumentos que se aplicam à vida em condomínio é a taxa condominial, obrigação propter rem, dividida entre os condôminos, que serve para custear as despesas do próprio condomínio, com porteiros, zeladores, elevadores, limpeza, jardinagem, água e energia elétrica das áreas comuns, entre outros. Algumas vezes, com mais freqüência, nos condomínios mais antigos, a própria conta de água ou gás encanado das unidades condominiais encontra-se inclusa na taxa condominial, sendo rateada entre os condôminos.

Muito já se discutiu a respeito da mencionada contribuição condominial, como deveria ser feito o seu rateio entre os condôminos. A celeuma consiste em saber se deve ser usado como parâmetro, o tamanho da fração ideal. Por este critério, quem tem uma fração ideal maior, como os proprietários de apartamento de cobertura, de área privativa ou de loja, devem pagar uma taxa de condomínio de valor superior aos condôminos que possuem um apartamento tipo.

Os Tribunais pátrios, há muito, já se manifestavam contra a cobrança pela fração ideal de condomínios compostos por lojas e salas, determinando a isenção dessas, quanto ao pagamento de porteiros, elevadores e demais itens que não eram utilizados pela loja, quando detentoras de entrada independente da torre, que oferece serviços tão somente às salas.

Contudo, a controvérsia entre os nossos tribunais persistia no que se refere aos apartamentos de cobertura, térreos ou possuidores de área privativa em condomínio residencial, encontrando-se inúmeras decisões judiciais, apontando que a taxa condominial deveria ser proporcional à fração ideal de cada condômino.

É neste sentido a decisão do TJRS, na Apelação Cível 70050444074 RS, que abaixo se transcreve:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS COM PINTURA EXTERNA DO PRÉDIO. COBRANÇA PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL DO CONDÔMINO. ART. 1.336, I, DO CCB. OFENSA AO ART. 396 INOCORRENTE. SENTENÇA MANTIDA.

Processo: AC 70050444074 RS; Relator(a):Eugênio Facchini Neto; Julgamento: 06/11/2012; Órgão Julgador: Décima Nona Câmara Cível; Publicação:Diário da Justiça do dia 08/11/2012

Todavia, em recente julgado, publicado no Diário Oficial de 16.05.2013, o Superior Tribunal de Justiça, última instância neste assunto, por sua 4ª Turma, decidiu, de forma inédita, que o valor da taxa condominial não deve ter como parâmetro a fração ideal, mas “o uso e o gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa” do condomínio por cada unidade condominial, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito (art. 884 do CC/02) dos condôminos proprietários de unidades menores, que utilizem, do mesmo modo, os serviços prestados pelas áreas comuns.

Tal decisão não afronta o inciso I, do art. 1.336 do Código Civil de 2002, pois este, ao estabelecer a regra de que as despesas condominiais devem ser rateadas pela fração ideal, também faz a ressalva de que a convenção de condomínio pode estipular disposição contrária, que se mostre mais justa e adequada ao caso concreto.

Como jurista atuante na área cível, entendo que foi dado um grande passo na direção da melhor solução ao problema, uma vez que, na prática, é, no mínimo, temerário, imputar um valor de taxa condominial a maior, generalizadamente, em razão de um apartamento possuir uma maior fração ideal, pois, apenas a título de exemplo, um apartamento de cobertura, que abrigue somente um casal de moradores, provavelmente consumirá uma menor quantidade de água e gás encanado, se comparado a um apartamento tipo, onde resida uma família de cinco pessoas.

Portanto, o critério utilizado na decisão do STJ, que acatou a solução dada ao caso pelo TJMG, parece-me mais justo, ao mensurar a taxa condominial de acordo com o proveito efetivo da despesa.

Aguardemos a aplicação do novo entendimento pelos Tribunais do país e a adaptação dos inúmeros condomínios, com a revisão de suas convenções, no intuito de evitar posteriores demandas judiciais dos apartamentos de cobertura, térreos ou detentores de área privativa.


Referências:

AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 10ª ed., rev., ampl. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2011.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro, volume 5: Direito das Coisas. 6ª ed. São Paulo: Saraiva, 2011.


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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

SILVA, Juliana Guedes da. Taxa de condomínio: fração ideal ou princípio do proveito efetivo, qual o melhor critério?. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 18, n. 3683, 1 ago. 2013. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/25056>. Acesso em: 23 maio 2019.

Comentários

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    Marcelo Barbieri

    Lamentável é subsidiar taxa condominial de outros e esperar que uma assembléia possa reconhecer. Felizmente o judiciário começa a enxergar.

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    Marcelo Barbieri

    A questão ainda não está pacificada no STJ, trata-se hoje em dia um dos temas mais polêmicos da relação condominial. A percepção da injustiça de rateio exclusivamente por fração ideal é recente. O expressivo aumento dos custos condominiais acima da inflação estão tornando inviáveis a manutenção de todos os serviços oferecidos, faço um parâmetro com o custo dos empregados domésticos cujos recentes direitos reconhecidos impedem em muitos casos a manutenção de seus empregos, faz parte. De outro lado a facilidade da informação vem esclarecendo que a fração ideal não é a única forma de se ratear a taxa. A imensa maioria não sabia deste fato. É comum a pessoa argumentar, "Mas não é obrigatório ser assim?" Quando é informado que não é, começa a enxergar os absurdos que é submetido mês após mês subsidiando os custos condominiais das unidades menores. Qualquer perícia idônea irá confirmar que a maior parte das despesas que compõe a taxa de condomínio não tem relação com o tamanho das unidades, pois tratam em mais de 90% de área comum, usada e fruída igualitariamente por todos. O condomínio em questão não rechaçou a perícia que comprovou o enriquecimento ilícito porque na verdade não tem argumentos para tal. Nem nunca terá. Mais de 90% dos serviços estão a disposição de todos igualitariamente, é fato. Por este motivo cobrar a taxa baseada 100% em fração ideal causa distorções apontadas pela perícia que são incontestáveis. Por isso no caso o STJ, manteve a decisão do TJMG. Isto vai motivar que mais ações neste sentido sejam abertas,e talvez de uma vez por todas no futuro o mérito possa ser apreciado e o tema pacificado. Que assim seja.

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    Sérgio Eduardo Alves Martins

    Este artigo está equivocado.

    O Superior Tribunal de Justiça não decidiu que o valor da taxa condominial não deve ter como parâmetro a fração ideal.

    No processo em questão, que é o REsp 1104352-MG, foi decidido monocraticamente pelo Ministro Relator Marco Buzzi da 4ª turma, questão processual, não atacando em nenhum momento o mérito da questão.

    O STJ negou seguimento ao Recurso Especial, pois a parte não impugnou tal fundamento:

    "Contudo, a insurgente deixou de impugnar tal fundamento do aresto hostilizado. Desse modo, existindo fundamento autônomo e suficiente que possibilita a manutenção do aresto hostilizado, a ausência de sua impugnação impede a modificação do julgado, como preceituado na Súmula n. 283 do STF"

    Sendo assim, especificamente sobre o tema “rateio da taxa de condomínio pela fração ideal” não houve manifestação do STJ. Simplesmente negou seguimento ao REsp, monocraticamente, por falta de impugnação.

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