A aplicação de multa nos condomínios, normalmente, é a última instância de um foco de discórdia e confusões em um condomínio. Muitas vezes é a única forma de coibir abusos e manter a ordem e a paz entre os moradores. Entre os problemas mais comuns estão: estacionamento de veículos em local não permitido, barulhos, reformas, festas, vazamentos, entre outros atritos do cotidiano.
Em casos polêmicos no condomínio deve prevalecer o bom senso. A vida em comunidade nos condomínios é regulamentada pela Convenção de Condomínio e Regimento Interno, que estabelece regras claras e objetivas sobre a boa convivência da vida em coletividade.
Alguns preceitos precisam ficar claros. A multa dever ser aplicada com base nos ditames estabelecidos pela convenção e regimento interno do condomínio. O artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, menciona a aplicabilidade da multa “ao condômino ou possuidor” pode ser locatário, ocupante, usufrutuário, entre outros. Assim, a responsabilidade da multa, que pareceria exclusivamente vinculada a unidade, passa a esfera do infrator de forma solidária.
No caso de dívida proveniente de ato ilícito —e nesse rótulo se insere a infração à lei ou ao regulamento— responde o autor da ofensa e, solidariamente, o responsável civil, conforme disposto no artigo 942 do Código Civil.
O TJ-SP vem decidindo nesse sentido. Observamos em acórdão recente que a 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu que o débito que se atribui à unidade responde o condômino. Como fundamento, o artigo 942 da lei civil que autoriza, ademais, reconhecimento de solidariedade entre o condômino e o infrator a quem ele deu posse do imóvel.
De qualquer forma, o que causa muita dúvida ainda é como provar a ocorrência da multa. O ideal é que sempre exista na portaria um livro de ocorrências a fim de documentar o ocorrido. Sendo iminente o problema, sugere-se que a presença de duas testemunhas. Podem ser moradores, funcionários ou membros do corpo diretivo. Uma segunda opção é documentar a reclamação por e-mail ao síndico ou à administradora. No caso da ocorrência ter sido constatada pelo síndico ou funcionários do condomínio, o ideal é que também seja relatada no livro.
Se existir possibilidade de verificação imediata, como no caso de barulho entre unidades e uso inadequado de salão de festas, sugere-se que a convocação de duas testemunhas do fato, podendo entre elas ser um funcionário do condomínio ou o síndico. De preferência, esta constatação deve ser registrada em livro. Para danos em salões de festas, ingresso de carros em número maior que o permitido, a fotografia com data ou cópia da gravação do circuito interno são essenciais.
Porém, algumas convenções exigem a notificação antes da aplicação da multa, daí a importância da leitura prévia dos dispositivos. O tema se torna mais polêmico e preocupante quando o regimento interno e a convenção não preveem as formas de punição ou não estipulam multas em moeda corrente. Inexistindo procedimento pré-estipulado na convenção ou regimento interno, sugestão é que o condomínio leve a questão a assembleia para aprovar o regramento ou apenas atualizá-lo. Mesmo que o quorum seja insuficiente para alterar a convenção, o procedimento pode ser aprovado, uma vez que servirá de base para punir infrações cometidas e para futura alteração da convenção.
Em qualquer caso, deve ser concedido ao condômino o direito de defesa com prazo razoável. O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, têm sido fatores determinantes para que, no caso de o condômino não pagar a multa, a mesma possa ser cobrada judicialmente.