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ANEXO – Carta de Embu
“CARTA DE EMBU
Considerando que, no território de uma cidade, certos locais são mais favoráveis à implantação de diferentes tipos de atividades urbanas;
Considerando que a competição por esses locais tende a elevar o preço dos terrenos e a aumentar a densidade das áreas construídas;
Considerando que a moderna tecnologia da construção civil permite intensificar a utilização dos terrenos, multiplicando o número de pavimentos pela ocupação do espaço aéreo ou do subsolo;
Considerando que esta intensificação sobrecarrega toda a infraestrutura urbana, a saber, a capacidade das vias, das redes de água, esgoto e energia elétrica, bem assim a dos equipamentos sociais, tais como, escolas, áreas verdes etc.;
Considerando que essa tecnologia vem ao encontro dos desejos de multiplicar a utilização dos locais de maior demanda, e, por assim dizer, permite a criação de solo novo, ou seja, de áreas adicionais utilizáveis, não apoiadas diretamente sobre solo natural;
Considerando que a legislação de uso do solo procura limitar este adensamento, diferenciadamente para cada zona, no interesse da comunidade;
Considerando que um dos efeitos colaterais dessa legislação é o de valorizar diferentemente os imóveis, em consequência de sua capacidade legal de comportar área edificada, gerando situações de injustiça;
Considerando que o direito de propriedade, assegurado na Constituição, é condicionado pelo principio da função social da propriedade, não devendo, assim, exceder determinada extensão de uso e disposição, cujo volume é definido segundo a relevância do interesse social;
Admite-se que, assim como o loteador é obrigado a entregar ao poder público áreas destinadas ao sistema viário, equipamentos públicos e lazer, igualmente, o criador de solo deverá oferecer à coletividade as compensações necessárias ao reequilíbrio urbano reclamado pela criação do solo adicional, e
Conclui se que:
1. É constitucional a fixação, pelo município, de um coeficiente único de edificação para todos os terrenos urbanos.
1.1 A fixação desse coeficiente não interfere com a competência municipal para estabelecer índices diversos de utilização dos terrenos, tal como já se faz, mediante legislação de zoneamento.
1.2 Toda edificação acima do coeficiente único é considerada solo criado, quer envolva ocupação de espaço aéreo, quer a de subsolo.
2. É constitucional exigir, na forma da lei municipal, como condição de criação de solo, que o interessado entregue ao poder público áreas proporcionais ao solo criado; quando impossível a oferta destas áreas, por inexistentes ou por não atenderem às condições legais para tanto requeridas, é admissível sua substituição pelo equivalente econômico.
2.1 O proprietário de imóvel sujeito a limitações administrativas, que impeçam a plena utilização do coeficiente único de edificação, poderá alienar a parcela não utilizável do direito de construir.
2.2 No caso do imóvel tombado, o proprietário poderá alienar o direito de construir correspondente à área edificada ou ao coeficiente único de edificação.
Álvaro Villaça Azevedo, Celso Antônio Bandeira de Mello, Dalmo do Valle Nogueira Filho, Eros Roberto Grau, Eurico de Andrade Azevedo, Fábio Fanucchi, José Afonso da Silva, Maria de Lourdes Cesarino Costa, Mário Pazzaglini Filho, Miguel Seabra Fagundes, Jorge Hori, Antônio Cláudio Moreira Lima e Moreira, Clementina De Ambrosis, Domingos Theodoro de Azevedo Netto, Luiz Carlos Costa, Norberto Amorim”.
[3] SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 7. ed., rev. e atual. São Paulo: Malheiros, 2012. P. 26.
[4] TEPEDINO, Gustavo. Temas de Direito Civil. 4. ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Revovar, 2008. P. 337.
[5] Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
[...]
XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
[6] Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:
[...]
III - função social da propriedade;
[7] Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
[8] Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
§ 1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§ 3º - As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
[9] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 8. ed. Atualizada por Eurico de Andrade Azevedo. São Paulo: Malheiros, 2000. P. 27.
[10] DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Sérgio (Coord.). Estatuto da Cidade. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2010. P. 29.
[11] DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Sérgio (Coord.). Estatuto da Cidade. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2010. P. 31.
[12] VIZZOTTO, Andrea Teichmann. O Solo Criado em Porto Alegre: a adoção e a aplicação do instrumento jurídico-urbanístico. 2008. 230f. Dissertação (Mestrado) – Faculdade de Arquitetura, Universidade Federal do Estado do Rio Grande do Sul, Porto Alegre. 2008. P. 66.
[13] TEPEDINO, Gustavo; SCHREIBER, Anderson. A garantia da propriedade no Direito Brasileiro. Revista da Faculdade de Direito de Campos, Rio de Janeiro, ano 6, n.6, p. 101-119, jun. 2005. P. 105.
[14] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 8. ed. Atualizada por Eurico de Andrade Azevedo. São Paulo: Malheiros, 2000. P. 28.
[15] SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 7. ed., rev. e atual. São Paulo: Malheiros, 2012. P. 83.
[16] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 8. ed. Atualizada por Eurico de Andrade Azevedo. São Paulo: Malheiros, 2000. P. 28.
[17] DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Sérgio (Coord.). Estatuto da Cidade. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2010. P. 226.
[18] MARQUES NETO apud DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Sérgio (Coord.). Estatuto da Cidade. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2010. P. 226.
[19] Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
[20] MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 8. ed. Atualizada por Eurico de Andrade Azevedo. São Paulo: Malheiros, 2000. P. 29.
[21] Se a própria Constituição apenas obrigara a editar plano diretor, diretamente, as cidades acima de vinte mil habitantes e, indiretamente, as cidades interessadas em utilizar os instrumentos de implementação de políticas urbanas previstos no art. 182, § 4º, uma lei federal não poderia impor tal obrigação além deste elenco constitucional. Tal leitura, por óbvio, conduziria à inconstitucional-lidade dos dispositivos que promoveram tal extensão – quais sejam, os incisos II, IV, V do art. 41 do Estatuto da Cidade. DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Sérgio (Coord.). Estatuto da Cidade. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2010. P. 326.
[22] DORNELAS, Henrique Lopes. Aspectos jurídicos da outorga onerosa do direito de construir. Solo criado. Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 128, 11 nov. 2003. Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/4483>. Acesso em: 3 nov. 2013.
[24] DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Sérgio (Coord.). Estatuto da Cidade. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2010. P. 228.
[25] Talvez para evitar a carga semântica e ideológica envolvida no conceito de “solo criado”, o legislador se esquivou de designar expressamente o instituto, preferindo tratar o tema sob a designação de “outorga onerosa do direito de construir”, título dado à Seção IX, Capítulo II do Estatuto da Cidade. DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Sérgio (Coord.). Estatuto da Cidade. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2010. P. 234.
[26] GRAU, Eros Roberto. Direito Urbano: regiões metropolitanas, solo criado, zoneamento e controle ambiental. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1983. P. 57.
[27] GRAU, Eros Roberto. Direito Urbano: regiões metropolitanas, solo criado, zoneamento e controle ambiental. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1983. P. 56.
[28] SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 7. ed., rev. e atual. São Paulo: Malheiros, 2012. P. 256.
[29] DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Sérgio (Coord.). Estatuto da Cidade. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2010. P. 238.
[30] GRAU, Eros Roberto. Direito Urbano: regiões metropolitanas, solo criado, zoneamento e controle ambiental. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1983. P. 57.
[31] CARVALHO FILHO, José dos Santos. Comentários ao Estatuto da Cidade. 5. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo: Atlas, 2013. P. 271.
[32] DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Sérgio (Coord.). Estatuto da Cidade. 3. ed. São Paulo: Malheiros, 2010. P. 244.
[33] GRAU, Eros Roberto. Direito Urbano: regiões metropolitanas, solo criado, zoneamento e controle ambiental. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1983. P. 82.
[34] ALOCHIO, Luiz Henrique Antunes. Do solo criado. Rio de Janeiro: Editora Lumen Júris, 2005. P. 120.
[35] ALOCHIO, Luiz Henrique Antunes. Do solo criado. Rio de Janeiro: Editora Lumen Júris, 2005. P. 120.
[36] BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário nº 3870475, Ministro Relator Eros Grau, julgamento 06.03.2008. Disponível em: <www.stf.jus.br>. Acesso em: 08 abr. 2013.
[37] BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário nº 226942, Ministro Relator Menezes Direito, julgamento 21.10.2008. Disponível em: <www.stf.jus.br>. Acesso em: 08 abr. 2013.