O morador de condomínio pode ter o seu direito ao uso da área comum restringido por falta de pagamento da taxa condominial? Quais as medidas o síndico do condomínio pode tomar em caso de inadimplência por parte do condômino?
O artigo aborda questões práticas quanto à possibilidade de aplicação das medidas restritivas do direito ao uso da área de lazer do condomínio, assim como, o corte de fornecimento de água e energia elétrica entre outros serviços essenciais, por falta de pagamento da taxa condominial.
Para coibir a inadimplência ou exigir o pagamento da taxa condominial vencida, determinados condomínios aplicam medidas de restrição do direito de propriedade. Por exemplo: proibição do uso da piscina, do salão de jogos, da quadra poliesportiva, da churrasqueira, até mesmo, a suspensão do fornecimento de água, gás e energia elétrica em face do condômino inadimplente com as contribuições condominiais.
As proibições ou limitações do uso da área comum violam o direito de propriedade, pois o uso da área comum do condomínio não pode ser de uso exclusivo do condômino adimplente, além disso, tal ato caracteriza exercício de justiça com as próprias mãos, afronta ao ordenamento jurídico com elevado risco para ordem pública, à dignidade da pessoa humana e viola expressamente os direitos fundamentais do condômino.
Além disso, a medida de restrição do uso da área comum e suspenção do fornecimento de serviços essenciais poderá configurar dupla penalidade, haja vista a possibilidade do condomínio exigir o crédito cumulativamente com as medidas legais, por exemplo, a ação de cobrança.
A questão versa sobre Direito de Propriedade garantido pela Constituição Federal (art. 5°, inciso XXII), e Direitos Fundamentais do condômino assegurado pelo Código Civil (art. 1.335). Significa que, embora não seja justo que os condôminos em dia com suas contribuições condominiais tenham que suportar os gastos dos inadimplentes, o direito de propriedade (usar e fruir) deve prevalecer sobre as penalidades de restrições eventualmente impostas pelo condomínio (corte de água, luz e proibição do uso da área comum).
A aplicação das restrições pelo condomínio é passível de dano moral por ato ilícito, sob o fundamento de caracterizar constrangimento ilegal pelo sofrimento desnecessário por haver outros meios de exigir o crédito, sobretudo a cobrança judicial já mencionada.
Pois, o exercício arbitrário das próprias razões por parte do condomínio não pode substituir a ação de cobrança, e ainda, o condomínio não está autorizado a cortar o fornecimento de serviço essencial de forma análoga à concessionária de serviço público, ora regulamentada pelo art. 21, XIX, da Constituição Federal e art. 12, I da Lei n° 9.433/97.
Por outro lado, o condomínio possui o direito de atingir, patrimonialmente, o condômino inadimplente, direito pelo qual lhe confere a possibilidade de recuperação do crédito e inibição da inadimplência, veja-se:
- cobrar juros moratórios, além de multa de 2% sobre o valor da dívida;
- aplicar multa entre cinco e dez vezes o valor das despesas condominiais para casos de descumprimento reiterado de deveres;
- ante a persistência da dívida, o condomínio pode alcançar a constrição da própria propriedade condominial, diante da possibilidade de execução do bem de família para pagar despesas inerentes ao condomínio; e
- protestar dívidas condominiais.
Conclui-se que, para obstar o índice de inadimplência ao máximo possível e promover medidas de recuperação de crédito, o condomínio deve agir no exercício regular de seu direito, utilizando-se dos mecanismos dispostos em nosso ordenamento jurídico, afastando, desta forma, o risco de praticar ato ilícito, causar dano e consequentemente ser compelido a indenizar o condômino inadimplente.
E quanto ao condômino devedor, em caso de dificuldade financeira, deve buscar sempre a composição amigável de maneira que consiga organizar seu orçamento mensal para saldar a dívida e manter-se em dia com suas obrigações condominiais.