Pode-se restringir o uso da área de lazer do condomínio ou cortar o fornecimento de serviços essenciais por falta de pagamento da taxa condominial?

O morador de condomínio pode ter o seu direito ao uso da área comum restringido por falta de pagamento da taxa condominial? Quais as medidas o síndico do condomínio pode tomar em caso de inadimplência por parte do condômino?

O artigo aborda questões práticas quanto à possibilidade de aplicação das medidas restritivas do direito ao uso da área de lazer do condomínio, assim como, o corte de fornecimento de água e energia elétrica entre outros serviços essenciais, por falta de pagamento da taxa condominial.

Para coibir a inadimplência ou exigir o pagamento da taxa condominial vencida, determinados condomínios aplicam medidas de restrição do direito de propriedade. Por exemplo: proibição do uso da piscina, do salão de jogos, da quadra poliesportiva, da churrasqueira, até mesmo, a suspensão do fornecimento de água, gás e energia elétrica em face do condômino inadimplente com as contribuições condominiais.

As proibições ou limitações do uso da área comum violam o direito de propriedade, pois o uso da área comum do condomínio não pode ser de uso exclusivo do condômino adimplente, além disso, tal ato caracteriza exercício de justiça com as próprias mãos, afronta ao ordenamento jurídico com elevado risco para ordem pública, à dignidade da pessoa humana e viola expressamente os direitos fundamentais do condômino.

Além disso, a medida de restrição do uso da área comum e suspenção do fornecimento de serviços essenciais poderá configurar dupla penalidade, haja vista a possibilidade do condomínio exigir o crédito cumulativamente com as medidas legais, por exemplo, a ação de cobrança.

A questão versa sobre Direito de Propriedade garantido pela Constituição Federal (art. 5°, inciso XXII), e Direitos Fundamentais do condômino assegurado pelo Código Civil (art. 1.335). Significa que, embora não seja justo que os condôminos em dia com suas contribuições condominiais tenham que suportar os gastos dos inadimplentes, o direito de propriedade (usar e fruir) deve prevalecer sobre as penalidades de restrições eventualmente impostas pelo condomínio (corte de água, luz e proibição do uso da área comum).

A aplicação das restrições pelo condomínio é passível de dano moral por ato ilícito, sob o fundamento de caracterizar constrangimento ilegal pelo sofrimento desnecessário por haver outros meios de exigir o crédito, sobretudo a cobrança judicial já mencionada.

Pois, o exercício arbitrário das próprias razões por parte do condomínio não pode substituir a ação de cobrança, e ainda, o condomínio não está autorizado a cortar o fornecimento de serviço essencial de forma análoga à concessionária de serviço público, ora regulamentada pelo art. 21, XIX, da Constituição Federal e art. 12, I da Lei n° 9.433/97.

Por outro lado, o condomínio possui o direito de atingir, patrimonialmente, o condômino inadimplente, direito pelo qual lhe confere a possibilidade de recuperação do crédito e inibição da inadimplência, veja-se:

  • cobrar juros moratórios, além de multa de 2% sobre o valor da dívida;
  • aplicar multa entre cinco e dez vezes o valor das despesas condominiais para casos de descumprimento reiterado de deveres;
  • ante a persistência da dívida, o condomínio pode alcançar a constrição da própria propriedade condominial, diante da possibilidade de execução do bem de família para pagar despesas inerentes ao condomínio; e
  • protestar dívidas condominiais.

Conclui-se que, para obstar o índice de inadimplência ao máximo possível e promover medidas de recuperação de crédito, o condomínio deve agir no exercício regular de seu direito, utilizando-se dos mecanismos dispostos em nosso ordenamento jurídico, afastando, desta forma, o risco de praticar ato ilícito, causar dano e consequentemente ser compelido a indenizar o condômino inadimplente.

E quanto ao condômino devedor, em caso de dificuldade financeira, deve buscar sempre a composição amigável de maneira que consiga organizar seu orçamento mensal para saldar a dívida e manter-se em dia com suas obrigações condominiais.


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Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

MONTEIRO, Michel. Proibição do uso da área comum do condomínio por falta de pagamento da taxa condominial. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4767, 20 jul. 2016. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/35520>. Acesso em: 20 set. 2018.

Comentários

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    Wilson Gealh

    Caro Valdir, estou estudando uma forma de processar o sindico por conivência, conluiu, formação de quadrilha ou algo parecido objetivando responsabilizar a quem não leva ao judiciário, e quando leva, fazem acordos abusivos em detrimento das verbas do condomínio. Isto porque observa que em muitos condominios, inclusive o nosso, os devedores abusados se unem, pois tem um mesmo objetivo e fazem muitas festinhas, sobra dinheiro por que não pagam, e assim elegem o sindico que os protegerá. Está ficando insustentável.

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    valdir dos santos

    Razão está coberto o nosso amigo Wilson, em se tratando de justiça. Tenho 68 anos e nunca e jamais atrasei meus compromisso de condimínio. Meus filhos estão casados , stenho netos. Portanto tenho comigo que não teria , mas estou tendo, de forma obrigada a tratar de marmanjos que estão inadimplentes com o nosso condomínio e que usufrui muito mais do que minha família das áreas comuns do condomínio. A lei é fraca e injusta! Não serve pra nada e esta tal de EXCECUÇÃO raramente funciona e os devedores sabem muito bem disso e continuam levando vantagem com os seus respectivos calotes!

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    Wilson Gealh

    “LAVA JATO” PARA TODOS BRASILEIROS QUE COMETEM ATOS ILÍCITOS
    Inescusável equívoco comete o artigo ao tentar proteger os condôminos inadimplentes, que agem em detrimento da imensa maioria que é pontual (como aliás já se torna rotina no Brasil, onde ministros de tribunal superior protege bandidos em inaceitável prejuízo da Segurança Pública, casos wahtsapp); ORA, QUEM NÃO QUER SOFRER COAÇÃO, NÃO SEJA SAFADO!
    O condômino NÃO É PROPRIETÁRIO DAS ÁREAS COMUNS NÃO ESSENCIAIS (essencial seria o elevador, escada, portões, portaria, etc), tipo salão de festas, piscina, churrasqueiras, etc, por serem supérfluos (laser) apenas as podem usar CASO MANTENHA EM DIA SUA OBRIGAÇÃO EM QUITAR A TAXA CONDOMINIAL, a taxa condominial é como que um pedágio (paga para usar) essas comodidades, repito, NÃO ESSENCIAIS, DIREITO não garantido pela CF art 5º inc XXII.
    “A questão versa sobre Direito de Propriedade garantido pela Constituição Federal (art. 5°, inciso XXII), e Direitos Fundamentais do condômino assegurado pelo Código Civil (art. 1.335).”
    Alem do mais, o art 1.340 do CC/2002 é de solar clareza quanto ao custeio das partes comuns de uso exclusivo de um condômino; (quando usa o salão de festas, churrasqueira, etc. é usuário exclusivo deste espaço) portanto, só o pode usufruir se contribuiu para isso:
    Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002
    Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
    De modo geral, o brasileiro é cultural e educacionalmente avesso a cumprir com suas obrigações, apenas aprendem nas escolas, na mídia, na cultura, que é legal ser safado, trapaceiro, cometer pequenas infrações, corromper guardas de transito, presentear funcionários públicos, “levar vantagem em tudo”... E COMO FICAM OS “IDIOTAS” QUE CUMPREM COM SUAS OBRIGAÇÕES?
    Todos os cidadãos devem ser coagidos, sem medo de serem menosprezados, para o cumprimento absoluto e total de suas OBRIGAÇÕES, chega de os corretos pagarem, e caro, pelos “espertos trambiqueiros”; se o cidadão atravessa uma fase financeira difícil, mais difícil ficará se frequentar salões de festas, churrasqueiras em finais de semana, o grande lance dos finais de semana deve ser a busca de como evoluir, quais ações implementar, onde cortar gastos, programar horário e conversar com os credores, tudo para superar a fase negativa e passageira.
    NADA, MENOS AINDA DÍVIDA, JUSTIFICA ATOS ILÍCITOS.
    PRIMEIRO DEVO CUMPRIR O MEU DEVER, DEPOIS BUSCAR MEU DIREITO!
    Coloquemos um basta na ARTIFICIAL proteção dos atos ilícitos no Brasil e teremos uma Pátria mais evoluída, mais civilizada, menos violenta.
    Passou da hora de os operadores do direito pararem de defender atos ilícitos!

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    Lindomar Miguel Pereira

    E um ponto que ao meu ver deve-se evoluir, pois se todos os problemas entre particulares o estado tiver que compor torna-se-a impossível a solução em tempo razoável. Portanto deverá sim ser objeto de análise um modo mais imediato de coação.

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