Todo Contrato de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta normalmente tem uma cláusula prevendo que após a emissão do “habite-se”, todas as despesas do imóvel correm por conta do comprador, tais como impostos, taxas e contribuições fiscais de toda natureza, independentemente, se o imóvel foi entregue ou não.
Na prática, somente após a instalação do condomínio é que surge a cobrança da taxa condominial para todos os compromissários-compradores.
O comprador que aprovou a vistoria da unidade e quitou o preço com recursos próprios antes da entrega do empreendimento dificilmente ficará surpreso com a cobrança da taxa de condomínio no mês seguinte ao da assembléia de instalação, pois muito provavelmente receberá as chaves num curto espaço de tempo e terá a posse do imóvel.
Entretanto, o comprador que ainda não quitou o saldo devedor e utilizará financiamento bancário ou consórcio talvez fique indignado com o recebimento do boleto de cobrança condominial, sob o argumento de que ainda não tem a posse do imóvel.
Isso porque leva-se um tempo razoável entre a concessão do “habite-se” pelas Prefeituras, a individualização da matrícula das unidades e a instalação do Condomínio, a cargo da vendedora (incorporadora ou construtora).
O comprador que financiar o saldo devedor do imóvel necessariamente precisará aguardar pela individualização da matrícula da unidade adquirida para poder liberar o crédito imobiliário anteriormente aprovado perante o banco de sua escolha.
Em algumas ocasiões, quando o comprador decide por financiar o saldo devedor com o banco parceiro da obra, poderá ser isento dessa formalidade (individualização da matrícula) para fins de liberação do crédito imobiliário aprovado; porém, isso dependerá exclusivamente da política interna do banco, ou seja, não é porque o comprador financiará o saldo devedor com o banco parceiro da obra que a instituição financeira necessariamente deixará de solicitar a matrícula individualizada da unidade.
Vale esclarecer que a matrícula individualizada do imóvel é o documento que, no universo jurídico, comprova que aquela unidade realmente existe. A matrícula individualizada, no linguajar comum, é como se representasse o RG do imóvel.
Ocorre que, durante o trâmite burocrático entre a aprovação e a posterior liberação do crédito imobiliário para o pagamento do saldo devedor (onde haverá a apresentação de uma série de documentos do vendedor, do imóvel e do comprador), é comum o adquirente receber o boleto de condomínio sem antes ter recebido o imóvel, haja vista normalmente demorar-se de 60 a 90 dias corridos para a finalização do financiamento bancário e, até lá, possivelmente já ocorreu a instalação do condomínio.
É assunto polêmico e o Poder Judiciário já se manifestou sobre o tema (vide precedente: recurso de apelação nº 0038119-94.2012.8.26.0071, 4ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Relator Desembargador Carlos Henrique Miguel Trevisan, julgado em 22 de agosto de 2013).
O entendimento que até o momento tem prevalecido é no sentido de que, embora no Contrato possa constar cláusula transferindo ao comprador os encargos do imóvel após a emissão do “habite-se”, tal disposição é inválida, se não acontecer a efetiva entrega das chaves e desde que, evidentemente, o comprador não tenha colaborado para o atraso no pagamento do saldo devedor.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 489647, cujo Relator foi o Ministro Luis Felipe Salomão, decidiu que a obrigação de pagamento da taxa condominial somente tem início com o recebimento das chaves, uma vez que o pagamento compete àquele que tem a posse do imóvel, mesmo sem o registro do Contrato perante o cartório de registro de imóveis.
A posse é o elemento que define a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial.
Portanto, caso o comprador não tenha recebido as chaves do imóvel, mesmo em processo de financiamento bancário para quitação do saldo devedor, o pagamento da taxa de condomínio competirá ao vendedor (incorporador).
Recomenda-se ao comprador que receber o boleto da taxa condominial procurar imediatamente a administradora do condomínio e iniciar um diálogo, formalizando por escrito (carta ou e-mail) que ainda não possui a unidade, motivo pelo qual a cobrança deve ser redirecionada para a incorporadora ou construtora efetuar o pagamento.
Caso essa tentativa amigável não surta efeitos, o comprador que se encontre nessa situação poderá efetuar o pagamento (sendo isso recomendado) e ingressar com uma ação de restituição de quantias pagas, a fim de discutir a invalidade da cobrança e pedir a restituição no Poder Judiciário.