5- FUNDAMENTO E EFEITOS ADVINDOS DA USUCAPIÃO
Seu fundamento baseia-se em duas teorias, ora predominantes. Para a primeira teoria, denominada clássica, encontra-se no intuito de eliminar a incerteza em relações jurídicas fundamentais e tão relevantes, como a propriedade. O domínio das coisas não pode ser incerto - ne rerum domínio in incerto essent.
Para uma segunda teoria, chamada de objetiva, a usucapião só se legitima se o analisarmos sob a óptica da função social da propriedade: dono é quem explora o imóvel;é quem o torna útil a sociedade. Ainda na opinião do terceiro grupo, a usucapião seria espécie de pena para a negligência do verdadeiro dono, que abandona a coisa.
O direito de propriedade há muito se afastou da concepção romana de ser perpétuo, absoluto, inatingível.
Adquiriu, hodiernamente, a característica de função social, de interesse social.
Desse modo, o proprietário deve usar o bem, seja ele móvel ou imóvel, ainda que indiretamente, a fim de lhe dar utilidade; não agindo assim, despojado estará de seu direito, favorecendo o possuidor a adquirir o bem pela usucapião.
Por sua vez, a teoria objetiva, é a tendência adotada pelo direito moderno, justificando a usucapião na utilidade social e esta é, sem dúvida, seu verdadeiro fundamento.
6- SIGNIFICATIVAS ALTERAÇÕES DO NOVO CÓDIGO CIVIL
Primeiramente, convém referir que a nova legislação optou pela nomenclatura da usucapião no gênero feminino, diferenciando-se do código de 1.916 que utilizava o gênero masculino, destacando-se, porém, que no dicionário forense ambos os gêneros são considerados corretos.
Saliente-se, que as espécies de usucapião diferenciam-se pelas particularidades da posse e pelo lapso de tempo transcorrido.
Nesse sentido, o novo Código Civil repetiu muito do que a Constituição de 1988 e a legislação ordinária já haviam traçado, suprimiu alguns aspectos, trouxe modificações importantes acerca dos requisitos e prazos e inovou na criação de uma nova forma de usucapião.
A seguir, pretende-se tecer alguns comentários com relação a essa nova espécie e à redução dos prazos.
No artigo 1.240 do novo Código Civil há reprodução exata do disposto no artigo 183, §§ 1º a 3º da Constituição da República Federativa do Brasil, apenas reafirmando o já disposto para a usucapião urbana. Com relação à usucapião especial rural, artigo 1.239 do novo Código Civil, também houve reprodução do disposto no artigo 191, parágrafo único da Constituição.
O novo Código Civil, na seção que trata da usucapião, assim dispõe, in verbis:
“Art. 1238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Art. 1243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Art. 1244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.”
Como demonstra a simples leitura dos dispositivos, houve significativa alteração no lapso de tempo que deve ser percorrido, o que vai ao encontro do uso social da propriedade. Em um primeiro momento, os prazos sofreram modificações apenas no seu quantum, mas, em um outro, alteram-se consoante a existência ou não de justo título, o que já existia, e, ainda, conforme a utilização que se destina para o imóvel.
Para a usucapião extraordinária, houve redução de 20 anos para 15, independentemente de justo título e boa-fé. Esse prazo será reduzido para 10 anos se o possuidor realizou obras ou serviços de caráter produtivo ou utilizou o imóvel para sua moradia durante o exercício da posse.
Quanto à usucapião ordinária, que requer justo título, o prazo continua o mesmo, somente sendo reduzido se houve cancelamento do registro efetuado, aquisição onerosa, investimento de interesse social/econômico ou o possuidor tenha utilizado o imóvel para sua moradia, hipótese em que esse prazo é reduzido para 5 anos.
Com relação aos bens móveis, não há alteração nos prazos pelo novo Código Civil.
7- POSSE DO CONDÔMINO
Em regra, não é possível a usucapião entre condôminos. Nesta esteira, segundo o festejado professor Caio Mário da Silva Pereira, o condômino não pode usucapir frente aos demais coproprietários, pois a condição condominial exclui a posse cum animo domini. Todavia, frente a algumas situações factuais, a usucapião ajuizada por um dos condôminos pode prosperar.
8- DIREITO INTERTEMPORAL
Com intuito de solucionar a problemática advinda da contagem do lapso temporal, vez que os prazos iniciaram sua contagem sob a égide da lei Civil revogada, mas haverá incidência do novo Código, houve dogmática disposição a respeito, evitando-se maiores transtornos em torno de fórmulas e cálculos matemáticos mais complexos para se atingir a justa proporcionalidade.
Assim, neste sentido, dispõe o artigo 2.028 do CC que os prazos serão os da lei anterior se, sendo reduzidos pelo novo código – primeira condição - tiverem transcorrido mais da metade dos prazos exigidos pelo Código Civil de 1916 na data da entrada em vigor do novo CC.
Assim, em regra geral, o posseiro deverá percorrer o mesmo lapso temporal exigido quando do início da prescrição aquisitiva, caso o prazo tiver sido reduzido pelo novo CC e se ultrapassado cinqüenta por cento do prazo exigido pela lei revogada (o Código Civil de 1.916) na data da entrada em vigor do novo CC.
Nessa mesma linha de lógica, o novo Código Civil estabeleceu duas exceções a essa regra, quais sejam, o disposto no artigo 2.029, que determina o acréscimo de 2 (dois) anos aos prazos reduzidos pelo novo Código, até janeiro de 2005, independentemente do prazo transcorrido na vigência da lei anterior, se, na usucapião ordinária, o imóvel foi adquirido onerosamente, com o registro cancelado, e o possuidor tenha realizado investimentos de interesse econômico e social, ou tenha utilizado o imóvel como sua moradia.
Essa mesma regra será a aplicável para a usucapião extraordinária em que o posseiro tenha destinado o imóvel para sua moradia.
Destarte, num exemplo em que o possuidor tenha 11 anos de posse em janeiro de 2003, vigência do novo Código Civil, deverá aguardar mais dois anos, ou seja, até janeiro de 2005, para preencher o requisito temporal necessário para a constituição de seu direito, desde que tivesse destinado o imóvel para sua moradia.
Portanto, atualmente teremos que usar, em regra, os prazos do Código Civil anterior. Somente a partir de 2005 é que usaremos o novo Código Civil, podendo ser utilizado o antigo caso for mais benéfico para a parte. Por último, para a usucapião constitucional urbana ou rural, usar-se-á o fundamento Constitucional.
9- ESPÉCIES
9.1 Usucapião Extraordinário - Aqui, o possuidor, independentemente dos requisitos formais suplementares (justo título e boa-fé, por serem presumidos), adquirirá a propriedade do bem com a demonstração da posse do mesmo, pelo prazo legal: se for bem imóvel, é necessária a comprovação de que o possui, como seu, sem oposição ou interrupção, por quinze anos, conforme o artigo 1.238, caput, do novo Código Civil.
Ressalte-se, porém, a redução desse prazo para dez anos, se restar comprovado que o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual, ou nele realiza obras ou serviços de caráter produtivo (parágrafo único do artigo 1.238 do novo Código Civil).
No caso de o bem, objeto da usucapião, ser móvel, exige-se a posse por cinco anos, a teor do que dispõe o artigo 1.261 do novo Código Civil.
9.2- Usucapião Ordinário - o artigo 1.242 do Código Civil vigente estabelece que o possuidor deverá demonstrar o exercício da posse sobre bem imóvel, contínua e incontestavelmente, durante dez anos. Também lhe são exigidos os requisitos de justo título (título apto para transferir o domínio, mas que não o fez em razão de apresentar algum vício ou não conter um elemento específico) e boa-fé (é a convicção que tem o possuidor de ser o título apto para operar a transferência da propriedade, não apresentando nenhuma falha ou vício).
Oportuno salientar que esse prazo será de cinco anos, caso o possuidor se enquadre na situação prevista no artigo 1.242, parágrafo único, do mesmo diploma legal Para a aquisição da propriedade de bem móvel, via usucapião ordinária, o artigo 1.260 do Código Civil vigente prevê, além da necessidade de justo título e boa-fé do possuidor, que este exerça a posse sobre tal bem durante três anos.
9.3 Usucapião Especial - Também chamada de constitucional por ser previsto na Constituição Federal, arts. 183 e 191 , funda-se eminentemente no principio da função social da propriedade.
Divide-se pro morare ou urbana e pro labore ou rural. Encontra previsão legal também no Código Civil, arts. 1239 e 1240, e no Estatuto da Cidade, art. 9°.
A) usucapião urbano: exige-se a posse ad usucapionem, por prazo de cinco anos. O possuidor deverá estar imbuído de vontade de dono, como na usucapião extraordinário. Não é necessária a convicção de ser dono. Além disso, o imóvel deve ser utilizado para moradia do requerente ou de sua família, não podendo eles ser proprietários de outro imóvel, seja urbano ou rural. Não poderá exercer o mesmo direito duas vezes, na ação de usucapião especial urbano, é obrigatória à intervenção do Ministério Publico,alem disso, se for o caso, o autor terá os beneficio da justiça gratuita, inclusive perante o Registro Imobiliário, por fim, o procedimento da usucapião especial urbano será o samário.
B) usucapião rural ou pro-labore: pressupõe os seguintes requisitos: posse ad usucapionem; imóvel rural no maximo cinqüenta hectares; ser o imóvel explorado para o sustento da família, servindo-lhe de moradia ; não ser o requerente proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural. O prazo será também de cinco anos, são dispensados o justo titulo quanto a boa-fé.
9.4 - Usucapião Coletivo - Há um quinto tipo de usucapião, o de que cuida o art. 10 do Estatuto da Cidade, o usucapião coletivo de áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel rural ou urbano.
É admissível a soma do tempo de posses (§ 1º); a declaração da usucapião coletiva será feita por sentença, para fins de registro no Cartório de Imóveis (§ 2º) e, ainda na sentença, o juiz “atribuirá igual fração ideal do terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo a hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações diferenciadas.