Em qualquer desmembramento de lote urbano, o registro imobiliário exige o alvará municipal, devido à competência constitucional do Município no ordenamento da cidade. A competência cadastral dos imóveis rurais é hoje exercida pelo Incra.
Então, todo desmembramento rural deve ser precedido de autorização do Incra, em decorrência de sua competência legal para o cadastramento e fiscalização dos imóveis rurais.
Todavia, o art.8º da lei nº 5.868/72 criou uma anuência automática quando da transmissão de parcela desmembrada de imóvel rural, sem necessidade de autorização estatal, desde que respeitada a fração mínima de parcelamento – “Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do art. 65 da lei nº 4.504, de 30/nov/64, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no parágrafo primeiro deste artigo, prevalecendo a de menor área”.
Transmissão a qualquer título engloba a divisão amigável, em que um imóvel é parcelado em glebas para extinguir o condomínio, atribuindo-se cada parcela com exclusividade a cada um dos ex-condôminos. Ou seja, não pode o proprietário rural requerer, no registro imobiliário, o parcelamento de seu imóvel rural em várias glebas sem o concomitante registro da alienação que justifique o parcelamento. Nessa hipótese, somente será possível o parcelamento com a prévia autorização do Incra.
Não configurando empreendimento rural, bastaria uma simples autorização do Incra. No entanto, como não há clara definição legal distinguindo “empreendimento imobiliário” de “simples desmembramento”, o Incra poderá negar tal autorização pela total falta de interesse do proprietário em efetuar o parcelamento. Isso porque, se for para alienar as glebas resultantes, basta que se requeira isso diretamente no registro imobiliário quando da efetiva alienação (hipótese que a autorização do Incra é dispensada pela lei); se for para manter as glebas em nome próprio, não há porque autorizar seu desmembramento no registro imobiliário, uma vez que o cadastro rural não poderá ser desmembrado, haja vista continuarem as glebas em poder do mesmo titular.
Se a pretensão é configurar empreendimento imobiliário, o proprietário deverá cumprir uma série de exigências legais, constantes do Estatuto da Terra (artigos 60 e seguintes), do Decreto-Lei nº 58/37 e da Instrução Especial do Incra nº 17-B/1980 (de um rigor bem acentuado). Serão necessários inúmeros levantamentos, projetos, certidões, autorizações e outras exigências técnicas voltadas para a finalidade socioeconômica do imóvel rural. Além disso, ao contrário do que muitos pensam, no loteamento rural não pode haver lotes com área inferior à fração mínima de parcelamento.
Portanto, será necessária autorização do Incra para o parcelamento do imóvel rural nas seguintes hipóteses: - 1. empreendimentos imobiliários rurais (desmembramento ou loteamento rural); 2. desmembramento de parcela de imóvel rural sem que haja título de transmissão que justifique o parcelamento; e 3. desmembramento que resulte em área inferior à fração mínima de parcelamento – “hipóteses especiais permitidas pela lei”.