Com o objetivo de planejar o menor custo para efeito de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e evitar futuras execuções fiscais, é necessário lançar mão do pedido de revisão do valor cobrado.
O ITBI é um imposto cuja competência para cobrança é municipal e tem por base de cálculo o valor venal (valor de mercado) do imóvel quando de sua transferência.
Sendo assim, temos que o ITBI é cobrado com base em uma planta genérica de valores. Nessa planta genérica, a prefeitura valora as regiões do município e estabelece o valor do metro quadrado do imóvel.
Ocorre que essa valoração funciona como uma amostragem da área e não considera as especificações do imóvel de forma individual. Esta é a razão pela qual o arbitramento do valor venal calculado para efeito de pagamento do ITBI, pode estar equivocado.
Surge, então, a necessidade de ser revisado o valor arbitrado pelo Município. Este pedido deverá ser instruído com comprovantes de que o valor da unidade imobiliária, sobre a qual recaiu a cobrança do ITBI, não condiz com o que foi arbitrado com base em outros imóveis da mesma região, porque não tem, essencialmente, as mesmas características.
Em muitas situações esse arbitramento do valor venal do imóvel leva o adquirente a dispender quantias bastante significativas, o que gera certo prejuízo na aquisição, pois muitas vezes este é um custo não considerado nas operações imobiliárias realizadas por aqueles que não têm a praxe do mercado.
Desta forma, a revisão do valor venal do ITBI é medida que visa reduzir o valor cobrado do imposto, gerando economia para o adquirente do imóvel, tornando possível o seu pagamento, evitando-se execuções fiscais.
Caso o pedido de revisão não seja deferido, pode-se optar pela via judicial e, ainda, pelo pedido de parcelamento. No entanto, qualquer medida que deixe de ser tomada dá origem à execução fiscal, onde o município poderá cobrar por via judicial o imposto que não foi recolhido pelo adquirente do imóvel.
Não se pretende, aqui, afirmar que o município não poderá cobrar o ITBI com base no arbitramento. Mas, sim, que este arbitramento pode ser realizado desde que obedecidos os pressupostos do art. 148 do Código Tributário Nacional, que assim prevê:
"Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial."
Daí a necessidade de apresentar, no pedido de revisão do valor venal do ITBI, comprovantes de que não é possível a cobrança de valores superiores às condições apresentadas pelo imóvel. Prova disso é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, abaixo transcrito:
"EXECUÇÃO FISCAL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. IPTU. PLANTAS GENÉRICAS. APURAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO POR ARBITRAMENTO. ART. 148 DO CTN. POSSIBILIDADE. 1. A forma de apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento do IPTU e do ITBI são diversas, não sendo possível vincular os valores, que em regra serão diferentes. 2. É possível, mediante processo administrativo, arbitrar a base de cálculo desde que presentes os pressupostos autorizativos do artigo 148 do CTN, como ocorreu na espécie. 3. Agravo regimental não provido.
(STJ - AgRg no REsp: 1226872 SP 2010/0211767-5, Relator: Ministro CASTRO MEIRA, Data de Julgamento: 27/03/2012, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/04/2012)"
Assim, com o fim de evitar problemas com execuções fiscais, apresentamos as medidas acima como ideais para redução do valor cobrado referente ao ITBI e tornar possível a sua quitação perante o município.