Símbolo do Jus.com.br Jus.com.br

Da prescritibilidade do direito do promitente comprador à adjudicação compulsória.

Uma análise crítica do acórdão proferido no julgamento do Recurso Especial 1.216.568/MG

Exibindo página 2 de 2
Agenda 10/09/2015 às 17:43

A solução proposta para o início da fluência do prazo prescricional na pretensão de adjudicação compulsória

Assentada a premissa de que a adjudicação compulsória está sujeita ao prazo prescricional, nossa análise estaria incompleta se não indicássemos que prazo seria esse e qual o seu termo a quo.

Pois bem. Não há, em nenhum dos parágrafos do artigo 206 do Código Civil, ou mesmo em outra lei ordinária, qualquer hipótese que coincida com a pretensão de adjudicação compulsória, derivada do descumprimento de contrato preliminar de promessa de compra e venda. Sendo assim, forçoso concluir que o prazo prescricional para o exercício da pretensão de exigir a celebração do contrato definitivo é de dez anos. Resta saber a partir de quando se dá a fluência do citado lapso temporal.

Bem, o artigo 189 do Código Civil afirma que, violado o direito, nasce a pretensão, que se encobre pela prescrição. Ora, o início da fluência do prazo prescricional da pretensão em análise vai depender do momento em que a violação ao direito se deu, que, por sua vez, demandará a análise de cada contrato preliminar, a fim de se saber se a mora do promitente vendedor em celebrar a avença definitiva é ex re ou ex persona.

Poderíamos elaborar um exemplo do primeiro caso, de mora ex re para que o promitente vendedor fosse compelido a lavrar a escritura pública. Seria a hipótese do próprio contrato preliminar estabelecer uma data, após a quitação, e um Cartório específico ao qual devesse comparecer o promitente vendedor, a fim de celebrar a avença definitiva de compra e venda. O descumprimento do comando insculpido no pré-contrato implicaria imediata violação ao direito do promitente comprador e, portanto, dispararia a fluência do prazo prescricional.

Na maior parte das avenças preliminares de compra e venda de imóveis, porém, não se assinala tempo, tampouco, local para celebração do contrato definitivo. Assim, a parte recalcitrante só será constituída em mora se a outra promover a sua interpelação para que cumpra a prestação prometida, qual seja, de lavrar a escritura definitiva do imóvel, na forma dos artigos 134 e do parágrafo único do artigo 397, ambos do Código Civil. Logo, o direito do promitente comprador, em tais avenças preliminares, só haverá sido violado, após a inação do promitente vendedor em celebrar o contrato definitivo após haver sido previamente notificado. Assim, a interpelação de que ora tratamos servirá de termo a quo para a fluência do prazo prescricional.

Por fim, mesmo que se tenha completado o prazo prescricional, nem por isso o promitente comprador deixará de ser dono do bem, caso se tenha imitido na posse do imóvel a tempo suficiente para usucapi-lo.


Conclusão

Podemos, portanto, à guisa de conclusão, assentar os seguintes pontos:


BIBLIOGRAFIA

AMORIM FILHO, Agnelo. Critério científico para distinguir a prescrição da decadência e para identificar as ações imprescritíveis. In. Revista de Direito Processual Civil. São Paulo, v. 3º, p. 95-132, jan./jun. 1961.

Assine a nossa newsletter! Seja o primeiro a receber nossas novidades exclusivas e recentes diretamente em sua caixa de entrada.
Publique seus artigos

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. RESP 1126568/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2015.

BRASIL. Tribunal de Justiça de São Paulo. APL: 994040214800 SP , Relator: Egidio Giacoia, Data de Julgamento: 29/06/2010, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/07/2010.

MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – Direito das Obrigações 1a Parte. 32. ed. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 102.

RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano. 5. ed. São Paulo: RT, 1998, p. 88/89.

VIEIRA, Roberta Lima. A teoria das sentenças mandamental e executiva lato sensu. Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 04 fev. 2013. Disponivel em: <https://www.conteudojuridico.com.br/?artigos&ver=2.41963&seo=1>. Acesso em: 08 set. 2015.


Notas

1 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. RESP 1126568/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2015.

2 AMORIM FILHO, Agnelo. Critério científico para distinguir a prescrição da decadência e para identificar as ações imprescritíveis. In. Revista de Direito Processual Civil. São Paulo, v. 3º, p. 95-132, jan./jun. 1961.

3 AMORIM FILHO, Agnelo. Critério científico para distinguir a prescrição da decadência e para identificar as ações imprescritíveis. In. Revista de Direito Processual Civil. São Paulo, v. 3º, p. 95-132, jan./jun. 1961.

4 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – Direito das Obrigações 1a Parte. 32. ed. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 102.

5 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano. 5. ed. São Paulo: RT, 1998, p. 88/89.

6 VIEIRA, Roberta Lima. A teoria das sentenças mandamental e executiva lato sensu. Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 04 fev. 2013. Disponivel em: <https://www.conteudojuridico.com.br/?artigos&ver=2.41963&seo=1>. Acesso em: 08 set. 2015.

7 BRASIL. Tribunal de Justiça de São Paulo. APL: 994040214800 SP , Relator: Egidio Giacoia, Data de Julgamento: 29/06/2010, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/07/2010.

Sobre o autor
Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelos autores. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi

Publique seus artigos Compartilhe conhecimento e ganhe reconhecimento. É fácil e rápido!