Não raras vezes nos deparamos com a convocação de assembleia geral extraordinária condominial para deliberação acerca da aplicação de penalidade pecuniária ao “condômino nocivo ou antissocial”.
Mas o quem vem a ser o “condômino nocivo ou antissocial”? É o condômino que deixa de cumprir de modo reiterado suas obrigações condominiais, previstas em convenção, estatuto ou regimento interno, além daquelas previstas no artigo 1.336, do Código Civil.
Destaca-se, dentre outros: (i) obrigação de contribuir para as despesas condominiais, na proporção de suas frações ideais; (ii) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; (iii) não alterar a forma e a cor da fachada; (iv) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, etc., sob pena de lhe ser aplicada uma sanção, seja de juros, multa ou de penalidade pecuniária.
Em palavras outras, cada condômino é detentor de direitos e deveres condominiais, de modo a possibilitar a vida em condomínio.
Neste conceito, se, de modo reiterado e devidamente advertido, com direito ao contraditório, o condômino deixar de cumprir com suas obrigações, e, desde que tenha havido deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos em assembleia extraordinária convocada para esta finalidade, aquele condômino pode ser considerado “nocivo ou antissocial”, a justificar a aplicação da penalidade pecuniária, prevista no artigo 1337, do Código Civil, verbis:
“O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente ate ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único – O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação em assembleia.” (g.n.).
Uma questão interessante a ser abordada é a seguinte: O condômino inadimplente contumaz pode ser considerado “condômino nocivo” ou “antissocial”?
Evidente que sim, de modo que a este é perfeitamente possível a aplicação da multa moratória prevista no artigo 1336, parágrafo 1º, do Código Civil (juros moratórios convencionados ou de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito), cumulada com a multa pecuniária prevista no artigo 1.337, caput, do mesmo diploma legal, neste sentido, julgado recente do Colendo Superior Tribunal de Justiça, verbis:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.
3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos.
4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos.
5. Recurso especial não provido.”
(g.n.) (C.STJ, Recurso Espeical nº 1.247.020, julgado em 15 de outubro de 2015, Relator Ministro Luis Felipe Salomão)
Note que o objetivo do legislador foi penalizar o condômino com comportamento nocivo, antissocial, desarmônico e incompatível de convivência, preservando, destarte, a convivência e bem-estar dos demais condôminos.
Contudo, a penalidade pecuniária deve ser aplicada com ressalva e, necessariamente, precedida por seus requisitos autorizadores, tais como notificação prévia do infrator, concedendo-lhe o direito de defesa, para que tenha ciência da acusação e justifique sua conduta, não mais a fazendo, se o caso, com a advertência de que, se persistir a prática antissocial, será convocada assembleia extraordinária, para que o assunto seja deliberado pela maioria, observando o quórum mínimo de ¾ dos demais condôminos.
Ou seja, a aplicação da sanção pecuniária não é aleatória, mas baseada em caso concreto, visando a garantia da paz social, de modo a preservar o equilíbrio que se espera da vida em sociedade, até porque: “A vida não pode existir em sociedade senão através de concessões recíprocas.” (Samuel Johnson, escritor).