Não é de hoje que se debate quem deve pagar a comissão de corretagem, quando o comprador se dirige a um stand de vendas, montado para comercializar unidades imobiliárias
Quanto à transferência da comissão de corretagem ao comprador, é tradicional em nosso direito obrigacional que quem a paga é o vendedor (= imobiliária contratada pela construtora). Neste sentido, os Tribunais tem determinado que a imobiliária devolva a comissão de corretagem e sati assessoria, devidamente corrigida monetariamente.
Confira-se, neste sentido, SÍLVIO DE SALVO VENOSA:
"Quem usualmente paga a comissão é o comitente, na corretagem de índole civil. Cláusula contratual que disponha diferentemente deve ser livremente aceita pelo terceiro, sob pena de ser considerada ineficaz, o que ocorre, por exemplo, nos contratos de adesão, notadamente por aquisição de imóvel, em que o vendedor, na generalidade dos casos, tenta transferir tal ônus ao adquirente." (Direito Civil Contratos em espécie, 13ª ed., pág. 361; grifei)
Ora, em regra, o comprador vê uma publicidade de um imóvel que será lançado, dirige-se ao stand de vendas montado pela imobiliária e lá é atendido por corretor preposto de confiança exclusiva da imobiliária e não do comprador.
O art. 722 do Código Civil, determina:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
Pelo exposto acima, verifica-se que aquele que recebeu o comprador no stand de vendas, já tinha um vínculo contratual (laço jurídico) com a imobiliária e, portanto, devendo ser esta quem deve pagar a comissão de corretagem ao corretor e não o consumidor comprador
Os benefícios da suposta "intermediação" são auferidos exclusivamente pela construtora, como forma de dinamizar a sua atividade empresarial e diminuir custos com a venda das unidades imobiliárias, maximizando seu lucro.
Como é notório, tais "corretores" atuam em stands de venda vinculados à própria construtora, não raro próximo ao próprio empreendimento em andamento. O consumidor não é informado em momento algum que está lidando com "corretores", pois ele procura diretamente a construtora, não um intermediário.
Importante frisar que, na ótica do consumidor, este não lidou com verdadeiro corretor imobiliário, que é aquele profissional autônomo que faz a intermediação em negócios imobiliários.
Na verdade, ele procurou a própria construtora alienante para com ela negociar diretamente, sendo atendido por alguém que se apresenta como preposto, e não como terceiro.
O consumidor não teve sequer a liberdade de procurar um corretor de sua preferência, eis que buscou adquirir o imóvel diretamente perante a construtora e foi esta que determinou que o contrato fosse feito por intermédio de um corretor por ela contratado, não havendo qualquer benefício para o consumidor com tal prática.
Ademais, prática muito comum nos stands de vendas é a forma coercitiva como são impostas ao comprador do imóvel a comissão de corretagem e a sati “assessoria”. Muitos corretores costumam fazer uma pressão psicológica sobre o comprador, afirmando que se ele não assinar o contrato de comissão de corretagem, ele, comprador, não irá conseguir comprar o imóvel que deseja.
Muitos corretores, utilizam de certas artimanhas para levar o comprador em erro, como por exemplo, afirmam que o valor que está sendo cobrado será deduzido do valor total do imóvel, o que, em sua maioria absoluta não é. Alguns alegam também que aquele valor que o comprador está pagando corresponde ao sinal/entrada da compra do imóvel.
Os compradores só irão perceber que não se trata da entrada do valor do imóvel, quando recebem da construtora a planilha de pagamentos efetuados para ela. Só então verificam que aqueles cheques foram entregues a diversas pessoa da imobiliária (corretor, gerente, supervisor, superintendente de vendas e até diretor).
O Tribunal de Justiça de São Paulo, tem combatido as cobranças de corretagens daqueles que vão ao stand de vendas e lá já se encontrava corretores de confiança da imobiliária contratada pela construtora ou incorporadora. Os Tribunais, nesses casos tem mandado devolver ao comprador a corretagem e a sati assessoria pagas.
- COMPRA E VENDA – ILEGITIMIDADE – Preliminar afastada - COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI – PRESCRIÇÃO - Inocorrência- Prescrição decenal prevista no artigo 205 Código Civil - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor – Devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e assessoria imobiliária - O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos - Cobrança indevida – DANO MORAL – Contaminação da área em que o empreendimento foi erigido – Dano configurado – Verba indenizatória fixada em R$ 20.000,00 - Sentença reformada - RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - APL: 10584918620148260100 SP 1058491-86.2014.8.26.0100, Relator: J.B. Paula Lima, Data de Julgamento: 28/07/2015, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2015)
Cobrança ilegal de comissão de corretagem daquele que se dirige ao stand de vendas de lançamento imobiliário:
- REPETIÇÃO DE INDÉBITO - Ação ajuizada pelos compradores com o objetivo de receber de volta a taxa de corretagem - Serviço contratado pela vendedora - Transferência de ônus abusiva - Improcedência do pedido - Inconformismo - Acolhimento - Corretores que, na verdade, são funcionários do grupo econômico do setor imobiliário - Vínculo trabalhista já reconhecido na Justiça do Trabalho - Venda dos imóveis em stand que não configura corretagem, visto que os "corretores" têm relação de dependência com a alienante - Inteligência do art. 722 do Código Civil - Violação dos deveres de transparência e informação - Precedente deste Egrégio Tribunal - Taxa indevidamente cobrada - Devolução em dobro - Cobrança que não é um engano justificável, mas uma prática abusiva reiterada - Aplicação do parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor - Sentença reformada - Recurso provido. (TJ-SP - APL: 00418408820128260577 SP 0041840-88.2012.8.26.0577, Relator: J.L. Mônaco da Silva, Data de Julgamento: 21/05/2014, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/06/2014)
Cobrança ilegal de comissão de corretagem daquele que se dirige ao stand de vendas de lançamento imobiliário:
- COMISSÃO DE CORRETAGEM - Entretanto, extrai-se que à autora não pode ser carreada a obrigação de desembolsar este valor, uma vez que não contratou a imobiliária ou qualquer corretor de seus quadros para que os auxiliassem na procura de imóvel, aproximando-os de um vendedor. Ao contrário, dirigiram-se ao estande de vendas do empreendedor-vendedor para obter informações sobre o condomínio, e, ao final, conquanto recebidos e atendidos por prepostos da imobiliária, acabaram por celebrar o instrumento de compromisso de compra e venda (a princípio, já de possível concretização). A comissão do corretor deve ser paga por aquele que o contratou e, in casu, a responsabilidade financeira é inegável e exclusivamente da vendedora, que contratou previamente os serviços a serem prestados a qualquer interessado que aparecesse junto ao empreendimento. Ainda que se trate de praxe comercial, a condição para o recebimento de corretagem é a preexistência de um contrato, seja ele escrito ou verbal (“pelo contrato de corretagem...”, art. 722, CC), e firmado sem abuso de condição econômica (tal qual sucede em contratos de adesão, como o ora mitigado), justamente porque a comissão de corretagem implica existir relação contratual entre as partes. Silvio de Salvo Venosa ensina que '[...] quem usualmente paga a comissão é o comitente, na corretagem de índole civil. Cláusula contratual que disponha diferentemente deve ser livremente aceita pelo terceiro, sob pena de ser considerada ineficaz, o que ocorre, por exemplo, nos contratos de adesão, notadamente por aquisição de imóvel, em que o vendedor, na generalidade dos casos, tenta transferir tal ônus ao adquirente. A comissão, como regra geral, constitui obrigação a cargo de quem contratou a corretagem' (Direito Civil Contratos em Espécie. São Paulo: Atlas, 2005, p. 344). Na espécie, nenhuma dúvida paira quanto à ausência desta livre e voluntária aderência à corretagem, o que impossibilita, per si, a cobrança do encargo.(Tribunal de Justiça de São Paulo Apel. 0000191-62.2013.8.26.0625 - 3ª Câmara de Direito Privado – Relator Beretta da Silveira – 17/09/2013)
Cobrança ilegal de comissão de corretagem daquele que se dirige ao stand de vendas de lançamento imobiliário:
- PRESCRIÇÃO – Relação de consumo – Pretensão atinente à devolução de taxa de corretagem e de taxa denominada SATI - Inaplicabilidade do prazo trienal – Prazo comum decenal ou, no máximo, quinquenal – Preliminar de mérito afastada – CORRETAGEM E ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – Relação de consumo – Consumidora que afirma que foi cobrada, de forma compulsória, uma taxa de corretagem e uma taxa de serviços de assessoria técnica imobiliária, denominada SATI – Construtora, empreendedora e empresa de assessoria que sustentam que não houve venda casada, que os serviços foram prestados e que estes eram de livre opção – Corretor que atuava no próprio stand de vendas da construtora, o que leva à conclusão de que foi esta quem contratou o serviço – Despesa que, portanto, deve ser arcada pela própria construtora – Situação em que sequer se vislumbra qual a efetiva função da taxa SATI, por se tratar de serviço inerente à própria corretagem – Abusividade reconhecida – Precedentes jurisprudenciais – Repetição em dobro dos valores pagos – Sentença reformada – Recurso provido (COLÉGIO RECURSAL CENTRAL RI 1005644-68.2014.8.26.0016 – Relator Luís Scarabelli - 2ª Turma Cível – 03/02/2015)
Cobrança ilegal de comissão de corretagem daquele que se dirige ao stand de vendas de lançamento imobiliário:
- “Enquanto as obras ainda não começam, a única opção para o consumidor é procurar o corretor que fica no stand de vendas, disse o colegiado. Por isso, não faz sentido estipular comissão pelo serviço desse intermediário. “Considerando que quem contratou a corretora foi a própria empreendedora, cabe somente a esta última arcar com eventual comissão devida”, escreveu em seu voto o juiz relator Luís Scarabelli.” (COLÉGIO RECURSAL CENTRAL DE SP - Recurso nº 1008188- 63.2013.8.26.0016 – Relator Luis Scarabelli e votos das Magistradas Mônica de Carvalho e Cláudia T. Toni – votação unânime – 03/06/2014)
Cobrança ilegal de comissão de corretagem daquele que se dirige ao stand de vendas de lançamento imobiliário:
- SATI – Comissão de corretagem e prêmios aos funcionários da Apelada. Empresa contratada pela construtora-vendedora para promoção comercial do condomínio – Verbas de responsabilidade exclusiva da vendedora, tendo em vista que os Autores, em resposta a divulgação publicitária, compareceram ao estande de vendas da construtora e, ali, foram atendidos por prepostos da Apelada, que não desempenharam, portanto, qualquer atividade de aproximação útil – Devolução de valores devida – Igual desfecho aos prêmios, por serem acessórios da corretagem – Taxa de Serviço de Assistência Técnica Imobiliária (SATI) – Venda casada – Devolução igualmente necessária – Valores que serão corrigidos monetariamente, pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, desde o desembolso, com juros moratórios mensais de 1% a partir da citação – Jurisprudência desta Corte e desta Câmara - Sentença reformada em parte – Recurso improvido das Apeladas e provido em parte o apelo dos autores (TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO - Apelação nº 03503-13.2012.8.26.0577 – Relator Beretta da Silveira – 25/06/2013)
Cobrança ilegal de comissão de corretagem daquele que se dirige ao stand de vendas de lançamento imobiliário:
- COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Incorporação imobiliária Ação de ressarcimento de despesas pagas a título de comissão de corretagem Prescrição regida pelo prazo geral decenal (art. 205 do CC) Precedentes Obviada, pois, a extinção do processo, passa ao exame das questões de fundo (art. 515 § 3º do CPC, por analogia) De rigor a devolução dos valores cobrados a título de comissão de corretagem Negociação de imóvel na planta, restando descaracterizado o trabalho típico da corretagem, de aproximação Corretores que atuaram como verdadeiros prepostos das corrés. Abusividade configurada. (TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO - APL: 10759200320138260100 SP 1075920-03.2013.8.26.0100, Relator: Paulo Eduardo Razuk, Data de Julgamento: 02/09/2014, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/09/2014)
Abaixo Decisões de todas as Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, condenando as imobiliárias a devolverem a comissão de corretagem e sati “assessoria” aos compradores de imóveis na planta:
1ª Câmara de Direito Privado
- COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Incorporação imobiliária Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada De rigor a devolução dos valores cobrados a título de comissão de corretagem, “prêmios” e taxa SATI Ausência de demonstração de que os serviços foram efetivamente prestados Aquisição do imóvel condicionada ao pagamento de tais serviços caracteriza “venda casada” Abusividade configurada.(Tribunal de Justiça de São Paulo – Apel. 1088510-12.2013.8.26.0100 - 1ª Câmara de Direito Privado – Relator Paulo Eduardo Razuk – 31/março/2015)
2ª Câmara de Direito Privado
- COMPRA E VENDA - AÇÃO DE REVISÃO DE DEVOLUÇÃO DE PAGAMENTO INDEVIDO - restituição dos valores desembolsados com corretagem e sati - valores que não integraram o preço e que devem ser suportados pelo vendedor, comprovado o efetivo pagamento dos mesmos - entendimento jurisprudencial - sentença reformada. recurso parcialmente provido. (Tribunal de Justiça de São Paulo – Apel. 1008964-45.2014.8.26.0625 - 2ª Câmara de Direito Privado – Relator Neves Amorim – 13/março/2015)
3ª Câmara de Direito Privado
- ENUNCIADO 38-3: “O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária (corretagem e taxa SATI). Neste caso, é da responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo legitimidade para eventual pedido de restituição.”
- Compra e venda de bem imóvel - Recurso das requeridas - Devolução da taxa SATI - Venda casada Prática abusiva (artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor) Devolução que se faz necessária - Recurso não provido. Devolução da taxa SATI e da comissão de corretagem - Imóvel adquirido em “stand” de vendas e na planta Venda casada Prática abusiva (artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor).(Tribunal de Justiça de São Paulo – Apel. 1011603-53.2014.8.26.0005 - 3ª Câmara de Direito Privado – Relatora Marcia Dalla Déa Barone – 09/abril/2015)
4ª Câmara de Direito Privado
- COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Imposição do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente Invalidade Taxa de evolução de obra ou assessoria técnico bancária Abusividade – Restituição devida –Recursos parcialmente providos (Tribunal de Justiça de São Paulo – Apel. 1061181-25.2013.8.26.0100 - 4ª Câmara de Direito Privado – Relator Carlos Henrique Miguel Trevisan – 21/08/2014)
5ª Câmara de Direito Privado
- COMPRA E VENDA – PRESCRIÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI – O prazo prescricional para restituição de valores indevidamente pagos é de 10 anos – Aplicação do prazo decenal do artigo 205 do Código Civil – Cobrança de valores referentes à comissão de corretagem e assessoria imobiliária – Stand de vendas montado pela vendedora, com atendimento por corretores por ela disponibilizados, para a comercialização das unidades – Imputar o pagamento da corretagem ao consumidor é prática abusiva – TAXA SATI – Contrato de adesão e operação casada – Caracterização (art. 39, I, do CDC) – Devolução que se impõe, de forma simples – Precedentes – VERBA HONORÁRIA – Valor prudentemente fixado, ante o valor da condenação, a complexidade da demanda e o tempo de exercício profissional depreendido, não comportando redução, pois implicaria em desmerecimento do trabalho realizado pelo causídico do apelado – Sentença parcialmente reformada. Recurso provido em parte. (Tribunal de Justiça de São Paulo – Apel. 0023743-40.2012.8.26.0577 - 5ª Câmara de Direito Privado – Relator James Siano – 15/abril/2013)
6ª Câmara de Direito Privado
- Imóvel Compra e venda - Devolução de todas as parcelas pagas, incluindo comissão de corretagem e Taxa SATI Confirmação. Sucumbência recíproca Apelos parcialmente providos. (Tribunal de Justiça de São Paulo – Apel. 1012630-35.2014.8.26.0405 - 6ª Câmara de Direito Privado – Relator Fortes Barbosa – 30/03/2015)
7ª Câmara de Direito Privado
- Ementa Compromisso de compra e venda Ação de Repetição de Comissão de corretagem e taxa SATI. Ausência de intermediação Compradores que se dirigiram ao stand de vendas da vendedora. Recurso da Ré improvido Recurso dos Autores parcialmente provido (Tribunal de Justiça de São Paulo – Apel. 4003591-71.2013.8.26.0348 - 7ª Câmara de Direito Privado – Relator Luiz Antônio Costa – 06/04/2015)
8ª Câmara de Direito Privado
- RESTITUIÇÃO DE VALORES Comissão de corretagem e taxa de assessoria imobiliária Vinculação do compromisso de compra e venda à prestação de serviços Inadmissibilidade Caráter de “operação casada” configurado Abusividade flagrante Incidência do Código de Defesa do Consumidor Nulidade de cláusula contratual abusiva ou onerosa ao consumidor Devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem devidamente atualizados desde o desembolso até a data da devolução Dano moral configurado Sentença mantida Recurso improvido (Tribunal de Justiça de São Paulo – Apel. 4002012-53.2013.8.26.0004 - 8ª Câmara de Direito Privado – Relator Luiz Ambra – 06/03/2015)
9ª Câmara de Direito Privado
- COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM CORRETAGEM E TAXA SATI, RECURSOS DAS RÉS NÃO PROVIDOS E APELO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Demanda que se restringe ao pedido de devolução dos valores pagos a título de corretagem e assessoria técnico imobiliária. Sentença de parcial procedência, para determinar a restituição. Recursos de todas as partes. 2. Prescrição. Inocorrência. Prazo decenal do art. 205, CC. 3. Legitimidade passiva de ambas as corrés, que figuraram como fornecedoras do produto e dos serviços. Relação de consumo. 4. Taxa de corretagem e serviço de assistência técnico imobiliária. Abusividade. Ausência de liberdade de contratação. 5. Correção monetária que deve incidir da data do desembolso, e não da data da propositura da ação. Mera recomposição do valor da moeda. 6. Honorários de sucumbência. Majoração. Razoabilidade. Art. 20, §4º, CPC. 7. Apelações das rés não providas e apelação da autora parcialmente provida (Tribunal de Justiça de São Paulo – Apel. 0066455-48.2012.8.26.0576 - 9ª Câmara de Direito Privado – Relator Alexandre Lazzarini – 24/06/2014)
10ª Câmara de Direito Privado
- ILEGITIMIDADE PASSIVA Restituição de comissão de corretagem e taxas de assessoria - Responsabilidade solidária da empreendedora por todos os valores envolvidos na transação, pela aplicação das normas do CDC - PRELIMINAR REJEITADA. PRESCRIÇÃO Aplicação da regra geral Incidência do prazo de dez anos previsto no artigo 205 do Código Civil. Repetição de indébito - Cobrança de comissão de corretagem Venda de imóvel na planta Ausente caracterização de efetiva aproximação das partes Corretores que são parceiros da empreendedora, prestando serviços em seu nome, sendo desta a responsabilidade pelo pagamento da remuneração Restituição devida Cobrança de taxas de assessoria - Contratação induzida, configurando venda casada - Abusividade caracterizada. Sentença, em parte, reformada RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO E NÃO PROVIDO O DA RÉ. (Tribunal de Justiça de São Paulo – Apel. 1042419-27.2014.8.26.0002 - 10ª Câmara de Direito Privado – Relator Élcio Trujillo – 14/04/2015)
No Superior Tribunal de Justiça também é pacífico o entendimento de que a comissão de corretagem deve ser paga não pelo comprador do imóvel e sim pela vendedora.
Ementa
- 1. Contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas. 2. A obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor. (Superior Tribunal de Justiça - REsp 1.288.450/AM, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/02/2015, DJe 27/02/2015).
Ementa
- APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DE INCORPORADORA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PAGAMENTO IMPOSTO SEM NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO - ART. 42, DO CDC – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Com a promulgação do Código de Defesa do Consumidor, a vontade continua essencial à formação dos negócios jurídicos, mas sua importância e força diminuíram, levando à relativa noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato, conforme dispõem os artigos 6º , incisos IV e V, e 81 do CDC. O pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias, sem a pRequeridavia negociação entre as partes, configura cláusula abusiva, não podendo ser de responsabilidade daquele. O art. 42 do CDC está calcado no princípio que veda o enriquecimento injustificado do credor. Recurso conhecido e provido. (Superior Tribunal de Justiça – Agravo em Resp. nº 350.052 - MS (2013/0161981-0) = Relator Sidnei Beneti – 12/07/2013)
Quanto a cobrança de sati “assessoria”, o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis já proibiu tal cobrança.
RESOLUÇÃO-COFECI – CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS N° 1.256/2012
- Art. 3º - É vedado aos inscritos no Regional cobrarem de seus clientes, para si ou para terceiros, qualquer taxa a título de assessoria administrativa, jurídica ou outra, assim como devem denunciar ao Regional a cobrança de tais taxas quando feitas pelo incorporador, pelo construtor ou por seus prepostos.
Conclusão
Você que comprou imóvel na planta, saiba que tem o direito de ter de volta os valores pagos a título de comissão de corretagem e sati “assessoria”.
O fato de entrar com ação judicial contra a imobiliária, pedindo a devolução de corretagem e sati “assessoria”, não prejudicará em nada em eventual financiamento do imóvel.
Lembramos também que o corretor que lhe vendeu não é citado no processo e não fica nem sabendo que a ação foi proposta, bem como não será descontado dele o valor da condenação e sim a imobiliária é que arcará com a devolução dos valores.
Veja mais sobre o assunto no link abaixo:
http://www.rodriguesadvocaciabr.adv.br/#!devolucao-de-comissao-de-corretagem-1/c1wba