Sumário:1. Introdução; 2. Usucapião e Usucapião Especial Urbano; 3.Ação de Usucapião Especial Urbano; 4.O Usucapião Especial Urbano no Estatuto da Cidade. 5.Principais inovações introduzidas pelo Estatuto da Cidade na Ação de Usucapião Especial Urbano; 5.1.Uma nova causa de suspensão do processo; 5.2. A legitimação da ação de usucapião especial urbano; 5.3. A gratuidade da Justiça e do Registro no Registro de Imóveis; 5.4. A exceção de usucapião e o registro da sentença que o reconhecer no Registro Imobiliário; 5.5. Estabelecimento de rito próprio; 5.6. A ação de usucapião especial urbano e o Ministério Público; 6. Conclusão 7. Bibliografia.
1.INTRODUÇÃO
Regulamentando os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, foi editada, em 10 de julho de 2001, a Lei 10.257, que se auto-intitulou "Estatuto da Cidade". Esta lei veio estabelecer as diretrizes gerais da Política Urbana, objetivando a solução dos problemas resultantes da urbanização da sociedade moderna, especialmente os relacionados com o direito de morar.
Além de estabelecer as diretrizes que devem ser seguidas pela Política Urbana, este diploma legal previu também vários instrumentos colocados à disposição da sociedade e da Administração Pública Municipal para a efetivação do direito a cidades sustentáveis. Dentre estes vários instrumentos de Política Urbana, constantes em seu art.4º, o Estatuto da Cidade relacionou o usucapião especial de imóvel urbano, disciplinando-o nos artigos 9º, 10, 11, 12 e 13.
O usucapião especial urbano, na verdade, não foi criado pela Lei 11.257/2001, mas, pela Constituição Federal de 1988. Previsto no art. 183 de nossa Lei Maior, há muito o usucapião especial urbano vem sendo reconhecido pelo Poder Judiciário, devido à auto-aplicabilidade da referida norma constitucional. O Estatuto da Cidade, entretanto, regulamentando essa forma de aquisição da propriedade, trouxe várias alterações a esse tipo de usucapião, tanto no aspecto substancial quanto no aspecto processual. O objeto de nossa análise será as principais inovações introduzidas pelo Estatuto da Cidade na ação de usucapião especial urbano.
2.USUCAPIÃO E USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO
Segundo a conceituação clássica de Modestino, citado por Humberto Theodoro Júnior [1], usucapião é o modo de adquirir a propriedade (ou outro direito real) pela posse continuada, durante certo lapso de tempo, com os requisitos estabelecidos na lei.
Em nosso ordenamento jurídico, existem quatro espécies de usucapião de bens imóveis: O usucapião ordinário (art. 1.242, CC/02), o usucapião extraordinário (art. 1.238, CC/02), o usucapião especial rural (art. 191, CF/88 e art. 1.239 CC/02) e o usucapião especial urbano (art. 183, CF/88 e art.1.240, CC/02).
Como já foi dito, o usucapião especial urbano foi previsto primeiramente na Lei Maior. De acordo com este dispositivo constitucional, para a aquisição da propriedade é necessário, além da posse mansa e pacífica, com "animus domini", por um lapso temporal de cinco anos, que :
a)o usucapiente não seja proprietário de imóvel rural ou urbano;
b)a área usucapienda não ultrapasse 25Om2;
c)que tenha o possuidor, ou sua família, no imóvel, fixado, residência.
Destaque-se, também, que só pode ser objeto de ação de usucapião imóvel situado em área urbana, vez que a Carta Manga se refere a "área urbana".
3.AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO
O procedimento a ser adotado na ação de usucapião varia conforme a espécie de usucapião. Dessa forma, por exemplo, o usucapião ordinário e o usucapião extraordinário, previstos, respectivamente, nos artigos 1.242 e 1.238 do Código Civil, têm o procedimento estabelecido nos artigos 941 a 945 do Código de Processo Civil.
A ação de usucapião especial urbano, ante a falta de procedimento específico estabelecido para essa demanda, observava o procedimento do Código de Processo Civil (art. 941-945). Hoje, entretanto, como adiante se verá, não é mais este rito que observa.
4.O USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO NO ESTATUTO DA CIDADE
O Estatuto da cidade ao definir o usucapião especial ordinário, em seu art. 9º, na verdade, não inovou muito, constituindo o art. 9º da Lei 11.257/2001 quase uma reprodução do dispositivo constitucional.
Apresenta, ele, entretanto, algumas pequenas inovações. É que o texto diz ser passível de usucapião não só a área e o solo, mas também a edificação, o que não consta do art. 183 de nosso Texto Maior.
Além disto, o outro dado novo é que o art. 9º, em seu parágrafo 3º, dispõe que, para complementar o prazo "ad usucapionem", o herdeiro legítimo só pode continuar a posse de seu antecessor se já residia no imóvel ao tempo da abertura da sucessão, o que não é exigido para a sucessão de posse nos outros tipos de usucapião e que era aplicado subsidiariamente.
A inovação, realmente marcante e revolucionária, operada pelo Estatuto da Cidade em sede de usucapião especial urbano foi a criação de uma nova modalidade desta espécie de usucapião, o coletivo. Ele está previsto no art. 10, "in verbis":
"Art. 10.As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para a sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel será declarada pelo Juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3º Na sentença, o juiz arbitrará igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes".
Assim, permitiu o Estatuto da Cidade que as áreas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados fossem usucapidas coletivamente por todos aqueles que possuam a área e a façam como sua moradia, pelo prazo de cinco anos ininterruptamente e sem oposição, sempre que não for possível a identificação dos terrenos ocupados por cada possuidor, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel, urbano ou rural.
Assim, os requisitos desse novo tipo de usucapião são:
a)que a área (evidentemente particular, em face do disposto no art. 183, § 3º da CF/88) tenha mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados;
b)que a área seja ocupada por população de renda baixa (conceito, este que não é trazido pela lei). [2]
c) que o usucapiente more efetivamente na área, só ou com sua família. Ressalte-se não se exige que a área seja ocupada exclusivamente para fins residenciais, de forma que, provando o usucapiente que, além de manter pequeno comércio ou outra atividade profissional, também tem sua moradia na área usucapienda, estará satisfeito este requisito;
d)que a posse dessa área seja sem oposição e ininterrupta pelo prazo de cinco anos (entendido o prazo de ocupação por parte da comunidade ali residente);
A declaração desse usucapião coletivo constitui um condomínio especial entre os possuidores, que tem as seguintes características:
a)Igualdade de frações, quer dizer, cada possuidor tem fração ideal da área urbana que foi objeto da ação de usucapião, salvo acordo escrito, feito antes da inserção da carta de sentença no registro imobiliário, que estabeleça quotas diversas;
b)Indistinção das frações ideais. Assim, não há que se falar áreas comuns e autônomas;
c)Indivisibilidade. Dessa forma, salvo deliberação favorável de dois terços dos condôminos, em caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio, não podem os condôminos dividir a área usucapida entre si;
d) Validade das decisões por maioria dos presentes;
e) Vinculação dos discordantes ou ausentes (as decisões da maioria dos presentes vinculam os discordantes e os ausentes).
Destaque-se que, apesar de estabelecer esse condomínio especial, o Estatuto da Cidade não definiu as regras que devem vigorar quanto à administração do condomínio, entendendo a doutrina que, ante o silêncio da lei, por analogia, deve-se aplicar o regime jurídico do condomínio em edificações.
5.PRINCIPAIS INOVAÇÕES INTRODUZIDAS PELO ESTATUTO DA CIDADE NA AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO
5.1.UMA NOVA CAUSA DE SUSPENSÃO DO PROCESSO
A primeira inovação processual trazida pelo Estatuto da Cidade relativa à ação de usucapião especial urbana foi a previsão de que "na pendência de ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo".
A disposição do estatuto da cidade (art.11) cria, na realidade, uma nova hipótese de suspensão do processo, haja vista que o ajuizamento de ação de usucapião especial urbana suspende as ações petitórias e possessórias, já ajuizadas ou que venham a ser ajuizadas, em que pese o dispositivo referir-se apenas as posteriormente propostas. Registre-se, também que há entendimento no sentido de que suspende apenas as ações interpostas após a ação de usucapião. [3]
Destaque-se que, com o advento do Estatuto da Cidade, a controvérsia quanto à possibilidade de ser intentada ou não a ação de usucapião na pendência de processo possessório restou superada, ao menos quando se tratar de ação de usucapião especial urbano. Assim, pelo menos nesta ação de usucapião, não mais se aplica o entendimento doutrinário e jurisprudencial de que, em face do art. 923 do CPC [4], a propositura de ação possessória só impossibilita o ajuizamento de ação de usucapião se na primeira, qualquer das partes, invoca o domínio.
5.2. A LEGITIMIDADE DA AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO
A segunda inovação que veio com o Estatuto da Cidade foi a ampliação da legitimidade para as demandas de usucapião especial urbano, permitindo que, além do possuidor, possam ajuizar referidas causas as associações de moradores, como dispõe o art. 12, inciso III do diploma legislativo.
Destaque -se que esta legitimidade da associação não está circunscrita às hipóteses de demandas de usucapião coletivo urbano, podendo ela ajuizar ações de usucapião relativas à áreas ocupadas individualmente por seus representados.
Além de ampliar a legitimidade para as ações de usucapião especial urbano, a Lei 10.257/2001 também operou um certo abrandamento das regras referentes à substituição de partes e à própria constituição do pólo ativo.
Dentro deste objetivo, permitiu-se, conforme o art. 12, inciso I, do Estatuto da Cidade, a figura do litisconsorte superveniente, ou seja, que novos promoventes possam ser agregados durante o curso da ação. Isto pode ocorre em duas hipóteses:
a)nas ações individuais promovidas por uma associação de moradores, nas quais podem os possuidores ou compossuidores da área usucapienda agregarem-se ao pólo ativo da demanda;
b)nas ações de usucapião coletivo urbano, onde poderão, outros moradores, se agregar ao pólo ativo da demanda.
Assim, pode-se dizer que, hoje, a ação de usucapião pode ser proposta:
a)pelo possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio (originário ou superveniente);
b)pelos possuidores, em estado de composse (o que já se admitia antes do estatuto da cidade);
c)pela associação de moradores regularmente constituída e com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.
5.3. A GRATUIDADE DA JUSTIÇA E DO REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS
Uma outra novidade trazida pela lei 10.257/2001, foi a gratuidade de justiça relativa às demandas de usucapião especial urbano, bem como dos atos de registro de imóveis, conforme previsto no art. 12, § 2º do referido diploma legal.
Ressalte-se, entretanto, que o dispositivo é excepcional, devendo, dessa forma, ser restritivamente interpretado, de modo que não está abrangido pela gratuidade nenhum ato registrário que não seja o do registro da carta de sentença. Dessa forma, deve haver a cobrança de outros atos registrários como a averbarção de ruas (se não constarem as vias no memorial que acompanhará a sentença de usucapião).
5.4. A EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO E O REGISTRO DA SENTENÇA QUE O RECONHECER NO REGISTRO IMÓBILIÁRIO
Outra importante modificação operada pela lei 10.257/20001 no tocante ao usucapião especial urbano foi a previsão expressa de que, este tipo de usucapião pode ser alegado como matéria de defesa, bem como que a sentença que o declarar valerá como título de propriedade para registro no Registro de Imóveis. Esta disposição está no art. 13 do Estatuto da Cidade.
Na realidade, a novidade está na possibilidade de transcrição da sentença que declarou o usucapião, alegado em sede de defesa, no Registro de Imóveis, vez que há muito a doutrina e a jurisprudência pátria entendem que é possível a alegação de usucapião como matéria de defesa [5].
Dessa forma, hoje, em se tratando de ação de usucapião especial urbano, além de ser admitida a alegação de usucapião como exceção, a sentença que julgar a ação petitória ou possessória improcedente servirá de título para registro no Registro Imobiliário.
Já, antes desta lei, a doutrina e a jurisprudência, apesar de admitirem o usucapião como defesa, não admitiam que a sentença de improcedência da ação petitória ou possessória onde se alega a exceção fosse registrada no Registro de Imóveis, não atribuindo, dessa forma, efeitos "erga omnes" a referida declaração de usucapião, apenas "inter partes".
Ressalte-se, que apesar do disposto no art.13 do estatuto da cidade, a Doutrina vinha e vem se levantando contra essa possibilidade. Argumenta-se que haveria obstáculos para o registro da sentença por dois motivos fundamentais: primeiro, porque pode ser que não se tenha, no caso concreto, a descrição da área usucapienda; segundo, porque, na ação petitória ou possessória em que houve a dedução da exceção, não teria havido a participação dos litisconsortes passivos necessários constantes da ação de usucapião (Fazenda Pública, terceiros interessados desconhecidos e, eventualmente, aquele em cujo nome está transcrito o imóvel bem como o Ministério Público).
Caramuru Afonso Francisco [6] entende que, em face da vigência do art.13 da lei, em tendo havido exceção de usucapião em demanda petitória ou possessória, imprescindível é que o juiz, no cumprimento de seus deveres legais, determine a integração à lide destes litisconsortes necessários. Assim agindo, permite o juiz que estes sujeitos de direito participem da demanda para que, em sendo acolhida a exceção, seja a sentença considerada título hábil para ser inserido no Registro Imobiliário em favor do excipiente.
Defende referido jurista, ainda, que a dita providência não causa tumulto processual, uma vez que a demanda petitória ou possessória permite que em seu bojo seja discutida a ocorrência de usucapião, não havendo, dessa forma, ampliação do objeto do processo.
5.5. ESTABELECIMENTO DE PROCEDIMENTO PRÓPRIO
A última inovação trazida pelo Estatuto da Cidade foi a previsão do procedimento sumário para a tramitação da ação de usucapião urbano, individual ou coletivo. Assim, de acordo com o art. 14 do citado diploma legal, as ações de usucapião urbano, que, anteriormente, tendo em vista o silêncio da lei, eram processadas de acordo com o estabelecido nos artigos 941-945 do Código de Processo Civil (rito que, depois das citações e intimações previstas nestes dispositivos, toma a forma do procedimento ordinário), devem, agora, observar o rito sumário (CPC, arts. 257- 281).
De acordo com a doutrina, esta inovação não foi, apesar da boa intenção do legislador, feliz. Argumentam os doutrinadores que devido à sua concentração, o procedimento sumário é inadequado para uma demanda como a ação de usucapião. Ressalta a doutrina mais abalizada que a fixação deste rito faz com que se tenha a necessidade de efetiva citação de todos os interessados antes da realização da audiência de tentativa de conciliação, a qual, aliás, como afirma Caramuru A Francisco, é inócua, vez que a demanda de usucapião não abrange apenas aspectos relativos aos interesses das partes, mas também, questões que se sobrepõe a esses interesses, como a habilidade do título para o ingresso no registro imobiliário e a ordem urbanística, questões que devem ser defendidas pelo Órgão Ministerial, a quem uma concordância na audiência de tentativa de conciliação é, na pratica, inviável.
Além disto, não se pode esquecer que, como a perícia é quase sempre necessária, a adoção do rito sumário requer que a elaboração dos quesitos seja feita na petição inicial ou na contestação, o que não se apresenta como o mais razoável, visto que como esta demanda é aberta a um número indeterminado de pessoas, não se tem como saber, antecipadamente, que tipos de questões surgirão no processo.
O jurista Caramuru A Francisco defende que o juiz, assim, não terá outra opção, senão, converte o procedimento sumário em ordinário, na audiência de tentativa de conciliação, prevista no art. 274, § 4º do CPC. Entende ele, inclusive, que o juiz pode, antevendo a imprestabilidade da prova pericial, vez que não se saberá os quesitos que deverão ser formulados, fazer esta conversão já na decisão liminar, o que, inclusive, acelerará o processo, vez que não terá o juiz que esperar o período entre esta decisão e a audiência de tentativa de conciliação.
5.6.AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO E O MINISTÉRIO PÚBLICO
No que concerne à atuação do Ministério Público na ação de usucapião especial urbano, o estatuto da cidade nada inovou, estabelecendo apenas a sua intervenção obrigatória, conforme seu art. 12, § 1º. Disposição, alias, desnecessária, visto que neste tipo de demanda leva-se em conta questões referentes aos registros públicos, onde há nítida necessidade da intervenção do órgão ministerial, bem como à ordem urbanística, que passou a compor a ordem de interesses difusos e coletivos.
Ressalta-se, inclusive, que apesar da legitimidade para a ação de usucapião especial urbano coletivo ter sido atribuída às associações de moradores, há quem entenda que ela pode ser proposta pelo Ministério Público, por ser um dos instrumentos da política urbana e, por conseqüência e força do art. 1º, VI da Lei 7.347/1985, constituir interesse coletivo "lato sensu".
6.CONCLUSÃO
O que se conclui é que o legislador, ao regulamentar o instrumento da política urbana, ação de usucapião especial urbana, no Estatuto da cidade não se ateve ao disposto na Constituição Federal de 1988. Criou, inclusive, uma nova modalidade de ação de usucapião especial urbano coletivo, atribuindo a legitimidade da mesma à associação dos moradores da comunidade da área usucapienda.
No aspecto processual, constata-se, também, que houve uma mudança bastante significativa. As principais modificações processuais foram: a adoção do procedimento sumário, em abandono do procedimento dos arts. 941-945 do CPC; criação de uma causa de suspensão do processo; o estabelecimento da gratuidade da justiça com a extensão desta para o registro da sentença declaratória de usucapião no Registro Imobiliário; a validade da sentença que reconhecer o usucapião alegado como exceção como título para registro no Registro de Imóveis; e a ampliação da legitimidade da ação.
Vê-se, também que, apesar da boa intenção do legislador em viabilizar a efetivação do direito de morar, várias inovações trazidas pela Lei 10.257/2001 não foram adequadas, conforme opinião dos doutrinadores pátrios.
7.BIBLIOGRAFIA
Dallari, Adilson Abreu; Ferraz, Sérgio. Estatuto da Cidade (Comentários à Lei Federal 10.257/2001). 1ª edição, 2ª tiragem. São Paulo, Malheiros Editora, 2003.
Francisco, Caramuru Afonso. Estatuto da Cidade Comentado. São Paulo, Editora Juarez de Oliveira, 2001.
Rocha, Ibraim José das Mercês. A ação de usucapião especial urbano coletivo. Lei nº 10.257/2001(Estatuto da Cidade): enfoque sobre as condições de ação e a tutela. Jus Navegandi, Teresina, a 6, n.52, nov. 2001. Disponível em: < http: // jus.com.br/revista/ doutrina/ texto.asp?id=2406>.
Sales, José Carlos de Moraes. Usucapião de bens imóveis e móveis. 5ª. ed. - São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 1999.
Venosa, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 3ª ed. - São Paulo, Atlas, 2003 (coleção direito civil; v.5)
Theodoro Junior, Humberto.Curso de Direito Processual Civil, ed. Universitária: Humberto Theodoro Junior.- Rio de Janeiro: Forense, 1999, 3v.
Notas
1 Curso de Direito Processual Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1999, 3v, pág.189.
2 Segundo os economistas, população de baixa renda é aquela que tem menos de três salários mínimos de renda mensal média.
3 Entendimento contrário: Francisco, Caramuru Afonso. Estatuto da Cidade Comentado. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2001, pág.156.
4 Dispõe o art. 923: "Na pendência do processo possessório é defeso, assim ao autor como ao réu, intentar ação de reconhecimento do domínio".
5 Súmula 237 do STF: "O usucapião pode ser argüido em defesa".
6 Francisco, Caramuru Afonso. Estatuto da Cidade Comentado. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2001, pág.164.