Resumo
O presente estudo, pretende fazer uma análise sobre o direito de renovação do contrato de locação, inerente ao empresário que não é proprietário de ponto empresarial, na perspectiva do entendimento doutrinário e decisões dos tribunais alargando a problemática neste sentido. Onde o mesmo, tem como objetivo, corroborar ao leitor sobre o assunto, procurando-se entender como se dar esse direito de renovação do contrato de locação, quem pode exercê-lo, requisitos e efeitos da Ação Renovatória, bem como ocorre a perda da renovação do contrato de locação. Contudo, para a elaboração desse artigo foi utilizado método indutivo, pesquisa bibliográfica, ou seja, livros voltados para a área do direito civil e direito empresarial, especificamente proteção do não empresarial, referente ao ponto. Entretanto, para o desenvolvimento da pesquisa, primeiramente será feito revisão na literatura, sobre a proteção do ponto empresarial, no que se refere aos direitos do empresário, não proprietário do ponto empresarial, permanecer nele. E, em seguida serão realizados, estudos dos dispositivos legais a que se referem aos direitos à renovação do contrato de locações de imóveis não residenciais, destinados a comércio.
Palavras-chave: Renovação. Contrato. Não Proprietário.
Introdução
O presente artigo versa sobre o direito de renovação do contrato de locação, próprio do empresário, que não é proprietário do ponto empresarial. Portanto, existe, dentro do direito empresarial, a Ação Renovatória de contrato de aluguel, onde de maneira compulsória ocorre a renovação do contrato de locação. Nessas hipóteses, o direito de inerência ao ponto, onde é desenvolvida a atividades empresariais, será preservado mediante o ajuizamento dessa ação.
O artigo abordará ainda, sobre quem pode exercer a Ação Renovatória, prazo para ajuizamento da ação, características, requisitos, efeitos e o que acontece quando o prazo decai. Nessa perspectiva, o referido artigo, será embasado na lei 8245/91 e alguns dos seus respectivos artigo, como também no que tange sobre a proteção do local em que desenvolve a atividade empresarial.
Pois, essa proteção tem como objetivo, resguardar os direitos que o empresário tem a respeito do ponto físico, onde ele desenvolve a atividade empresarial. Contudo, para exercer o direito de renovação, é necessário comprovar cumulativamente, alguns requisitos, dando uma maior atenção ao prazo de renovação do contrato, pois o mesmo decorre do próprio direito de permanecer no imóvel.
Todavia, o empresário que não é proprietário, tem que ter alguns cuidados ao realizar um contrato de locação empresarial, para que no futuro não venha ter insucesso em seu negócio, em razão de uma não renovação de contrato de locação. Pois, o ponto empresarial é um bem imóvel, que faz parte do conjunto de bens que servem para o exercício da empresa, além do que o ponto é um dos elementos de suma importância para o sucesso do negócio.
Entretanto, o artigo em estudo é uma pesquisa qualitativa, desenvolvida através de bibliográfica, tendo como fontes livros voltados à área do direito civil e direito empresarial – estabelecimento empresarial. Mediante a isso, será feito uma revisão nas doutrinas referenciadas, sobre direito de renovação do contrato de locação empresarial, logo em seguida, serão realizados estudos em alguns dispositivos legais, a que se referem à temática.
1 Desenvolvimento
{C}1.1 {C}Direito de Renovação do Contrato.
Segunda o entendimento da doutrina, para que haja a renovação para esse tipo de contrato, é necessária que esteja autorizado no contrato de locação ou anuência do seu locador. Portanto, deve ser cedido com direito de renovação, pois se trata o ponto empresarial, sendo ele um dos elementos incorpóreo do estabelecimento empresarial. Portanto, “o direito à renovação compulsória da locação é inseparável do estabelecimento, cuja existência e valoração dependem da possibilidade da sua mantença no local para ser exercido”, (POSTIGLIONE, MARINO LUIZ, 2006, pág. 127).
Diante d isso, terá então o cessionário direito de renovação compulsória do contrato de locação. Contudo, caso a cessão de locação não esteja autorizada pelo contrato ou não tenha anuência do locador, o cessionário não terá direito a renovação da locação empresarial, e por seguinte não poderá ser parte legítima. Contudo, observando o descumprimento de clausula contratual, resultará em rompimento do contrato, ensejando de acordo com a situação, incoerência da ação renovatória.
{C}1.2 {C}Ação Renovatória.
Ação própria, conferida ao empresário/locatário, em que consiste na possibilidade de requerer a renovação compulsória do contrato de locação, e que só deve ser assegurada ao empresário que realmente tenha agregado valor ao local, onde exerce suas atividades, transformando-o em fator atrativo da clientela. A previsão legal da ação renovatória pode ser encontrada na Lei 8.245/91, nos artigos 51 a 57, e 71 a 75, que estabelecem requisitos para a possibilidade de interposição, bem como determina seu rito e procedimentos.
Essa mesma ação, protege o que é conhecido como ponto de negócio ou ponto comercial, que vem a ser o lugar onde se encontra o estabelecimento e vale ressaltar que esta ação não se confunde com a ação revisional, pois, enquanto a renovatória pleiteia a modificação substancial da própria relação jurídica, a revisional tutela o reajuste da prestação locatícia, sem haver, contudo, questionamento sobre o próprio contrato.
{C}1.2.1 Quem pode exercer o Direito de Renovação do Contrato.
Para configurar o polo ativo, considera-se primeiro que o locatário deve ser empresário, sociedade empresária ou sociedade simples, com finalidades lucrativas. O direito a renovação, se estende aos cessionários e sucessores da locação, bem como ao sócio remanescente de sociedade dissolvida por morte de um dos sócios, somente se este permanecer no mesmo ramo de atividade.
Se eventualmente houver cessão ou sublocação, é necessária autorização expressa do locador para gerar os efeitos. Se o sublocador contribuir para a formação do fundo de comércio, é reservado a este a possibilidade de mover a ação renovatória em nome próprio, no entanto, em caso de sublocação parcial, o locatário e o sublocatário possuem legitimação concorrente, se esta for total, somente o sublocatário tem legitimidade para promover a ação renovatória, em que o vínculo se traduzirá entre locador e sublocatário, de evitando assim as especulações imobiliárias.
O polo passivo da ação renovatória será o locador, seu espólio, ou seus sucessores. Se o locador falecer durante a vigência do contrato de locação comercial ou industrial, a ação renovatória será proposta contra o espólio ou contra os herdeiros. O locatário-sublocador também terá legitimidade passiva, se a ação for proposta pelo sublocatário, se o contrato locatício tiver prazo suficiente para abranger o da sublocação cuja prorrogação se pretende.
Havia a possibilidade de o locador ingressar com a ação renovatória ou promover demanda impeditiva da renovação, que era conhecida como Ação Negatória, sob regulamentação do decreto 24.150/34, que foi suprimido pela atual Lei 8245/91, não cabe esta ação quando a União, o Distrito Federal, os Estados e Municípios forem partes.
1.2.2 Prazo para Ajuizamento da Ação.
Esta ação deve ser proposta pelo locatário no prazo de um ano a seis meses antes do fim do contrato a ser renovado, ou seja, a renovação deve ser pleiteada pelo locatário no decorrer dos primeiros 6 meses do último período anual de vigência do contrato de locação. Assim, se o contrato for de cinco anos, o prazo se abrirá em seguida ao término do quarto ano de locação. Se o locatário não obtiver antes do fim desse prazo, a confirmação de novo contrato de locação por escrito, deve promover a ação renovatória, visando assegurar seu direito.
Entretanto, caso tal prazo seja encerrado o locatário perde o direito a renovar judicialmente o contrato, sua locação perde a característica de locação renovável assumindo a condição de locação não residencial comum. Se o locatário permanecer a exercendo e cumprindo as obrigações de locação, o prazo locatício é considerado prorrogado. Contudo, o locador nesta hipótese, terá a possibilidade de retomar seus bens mediante simples aviso ao locatário, devendo ter antecedência de 30 dias.
O STJ se posicionou: “o prazo do novo contrato, prorrogado por conta de ação renovatória, deve ser fixado na mesma base da avença anterior. A soma dos prazos dos diversos contratos sucessivos, 'acessio temporis', é admitida apenas para facultar ao locatário o uso da renovatória”. ( STJ-5ª t., resp 547.369-mg, rel. Min. Félix fischer, j. 23.3.04, deram provimento, v.u., dju 10.5.04, p. 335.)
1.3 Características.
A ação renovatória constitui meio processual específico para tutelar direitos inerentes da locação não residencial, que visa em suma a proteção do ponto comercial criado pelo locatário, que se encontra em situação de grande fragilidade perante o locador quando da renovação do contrato de locação. Entretanto, Lei 8.245/91 regulamenta a locação de imóvel urbano e basicamente, contempla três categorias de locação: a de temporada, a residencial, e a não residencial. Esta ultima como objeto do presente estudo.
Nas locações não residenciais, há extensa liberdade para a fixação do período de vigência da locação. Mas, se o contrato for celebrado por prazo igual ou superior a 5 (cinco) anos, ou a soma dos contratos firmados alcançarem referido quinquênio, o locatário que preenche os demais requisitos legais, nos termos do artigo 51, da lei 8.245/91, tem o direito de obter a renovação compulsória da locação, independentemente da vontade do locador.
Referida ação é de grande importância, tendo em vista ser o único meio de garantir a renovação do contrato e, por consequência, assegurar a permanência do locatário no ponto comercial, protegendo de forma efetiva o direito ao ponto comercial resultante da atividade desenvolvida.
{C}1.4 Requisitos.
Para que se tenha o direito de renovação compulsória, é indispensável, o atendimento aos requisitos do art. 51 da Lei 8.245/1991. Toda via, tais requisitos são: Contrato escrito; com prazo determinado (requisitos formais); O contrato necessita superar 5 anos, ininterruptos (requisitos temporal) e exploração da mesma atividade econômica constante nos últimos 3 anos, (requisito material),” indicando a formação de uma freguesia e clientela, que mereçam a proteção legal”( MAMEDE,GLADSTON, 2013, pág. 254).
Preenchendo, os requisitos mencionados, o empresário locatário passa ter o direito de inerência ao ponto, que poderá ser defendido em juízo por meio de uma ação renovatória do contrato de aluguel. Entretanto, no que se refere a um dos requisitos temporal, o prazo da relação locatícia, para se caracterizar como empresarial, é necessário que a locação seja superior a 5 anos, exigência da legislação e que não precisa, necessariamente, ter sido obtido, pela soma dos prazos de vários contratos escritos, desde que a relação contratual não tenha sofrido interrupção.
Não o bastante, o locatário deverá provar ter cumprido com as obrigações pertinentes ao contrato, a qual tinha se responsabilizado, como o pagamento de despesas e tarifas, taxas e impostos ligados ao imóvel, e outras que constarem no contrato. Assim, a demonstração destes requisitos é imprescindível, levando em consideração Constituir grave restrição ao direito de propriedade. Por essa razão, a lei impõe normas rigorosas para o exercício válido deste direito. Se a locação não atender a esses pressupostos essenciais e necessários, não será objeto da ação renovatória.
{C}1.5 Efeito da ação renovatória.
Os efeitos decorrentes da renovatória serão, em regra, ex nunc, por ter essa ação, se julgada procedente, natureza constitutiva positiva. Todavia, se ajuizada Ação Renovatória e cumprindo todos os requisitos elencados pela Lei 8.245/91, possui verdadeiro intento de, “proteger a empresa, concedendo ao empresário o direito de permanência no imóvel, que por sua vez se sobrepõe ao direito de propriedade do próprio locador”. (NEGRÃO, RICARDO, 2013, pág. 126.)
Daí decorre, os efeitos da interposição da ação renovatória. Entretanto, a renovação objetiva, a proteção do titular do fundo de comércio, dando a este estabilidade, considerado a clientela formada com sua atividade empresarial.
{C}1.6 Direito de Renovação Decai.
Como já mencionado, antes de um ano do vencimento do contrato, o locatário possui interesse de agir para a propositura da demanda, todavia, se verificado que o locatário não observou o prazo definido, de no mínimo seis meses e de no máximo um ano antes do término do contrato, para a proposição da Ação Renovatória, a este decai do direito à renovação do contrato de locação. Ou seja, “o ajuizamento quando faltarem menos de seis meses para o fim da locação é fora de tempo, implicando decadência do direito de renovação” (MAMEDE, GLADSTON, 2013, pág. 254). Como também, esgota o seu direito à proteção especial.
Portanto, se o locatário se abster de ajuizar a ação renovatória, em tempo hábil para a preservação do direito à renovação do contrato de locação, e, caso não fosse renovado, houver a obtenção da indenização cabível, operou-se a decadência. Sendo o prazo decadencial, este não se interrompe e nem suspende e é aferido pela Lei 810, de 06.09.1949.
Considerações finais
Durante todo o desenvolvimento do artigo, foi possível compreender basicamente o funcionamento da ação renovatória, bem como sua importância para a defesa do seu direito de permanência, no imóvel locado. E, portanto pode-se entender que a ação renovatória não visa proteger simplesmente um contrato de locação, mas procura preservar a atividade que se desenvolve em um determinado lugar, assegurando que ela permaneça gerando benefícios tanto para o empresário quanto para às pessoas que dependem da atividade exercida.
Sendo que, por um lado, sofre oscilação, de certa forma, criando exceções, necessariamente vinculadas a pessoa do locador, o qual possa ter interesse na retomada do local, onde o empresário não é proprietário, e desenvolve suas atividades. Nesse sentido, observa-se que a essência dessa proteção jurídica é revelada na percepção do investimento despendido pelo empresário, para garantir uma relação mais justa, prevendo medidas que assegurem a continuidade da locação do imóvel, que por vezes apresenta conflitos de direitos e interesses, podendo afetar o próprio locador.
SUMMARY
This study aims to make an analysis of the right to renew the lease, inherent to the business owner who does not own a business point, in view of doctrinal understanding and court decisions broadening the issues in this regard. Where the same aims, corroborate the reader on the subject, seeking to understand how to give this right to renew the lease, who can exercise it, requirements and effects of lease renewal action and loss is the renewal of the lease. However, for the preparation of this article was used inductive method, literature, ie books geared to the area of civil and corporate law law, specifically protection of non-business, referring to the point. However, for the development of research, will be made primarily review the literature on the protection of the business point, with regard to the entrepreneur's rights, not the owner of the business point, stay on it. And then will be carried out studies of legal provisions that refer to the right to renewal of the non-residential real estate lease contract for the trade.
KEYWORD: Renovation. Contract agreement. no Owner.
REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA
BRASIL. Código Civil. Vade Mecum Saraiva. Ed. Saraiva, 2016.
COELHO, Fábio Ulhoa.Curso de Direito Comercial.10. Ed. São Paulo: Saraiva, 2006.
MAMEDE,Gladston. Manual de Direito Empresarial. 8. Ed. São Paulo: Atlas, 2013.
NEGÃO, Ricardo. Manual de direito comercial e de empresal. 10 Ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
POSTIGLIONE, Marino Luiz. Direito Empresarial: o estabelecimento e seus aspectos contratuais. São Paulo: Editora Manole, 2006.