Visando garantir uma maior celeridade às demandas, o Novo Código de Processo Civil prevê que o pedido de usucapião de bem imóvel seja feito perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca em que estiver localizado, por meio de seu advogado, desde que não haja litígio sobre o bem.
A disposição inserta no artigo 1.071 facilita e amplia a prática de usucapião administrativa, anteriormente prevista no programa Minha Casa, Minha Vida (lei 12.424/2011).
Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de bem móvel ou imóvel após o exercício de posse mansa e pacífica, de maneira prolongada e sem interrupção, por prazos especificados na lei.
Hoje a lei prevê o pedido de usucapião possa ser feito pela via extrajudicial ou judicial. Caso o pedido seja feito pela via administrativa e reste negado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, o autor do pedido ainda poderá demandar judicialmente. O mesmo ocorre quando houver impugnação por algum dos interessados intimados sobre o pedido de usucapião.
O interessado deverá apresentar o pedido de usucapião de forma fundamentada, além de anexar os seguintes documentos: ata notarial lavrada pelo tabelião atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores; planta e memorial descritivo assinada por profissional legalmente habilitado; certidões negativas dos distribuidores do local do imóvel e domicílio do interessado; justo título (documento que demonstra a aquisição da posse do bem) ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Recebida a petição, devidamente instruída, o Oficial de Registro procederá à prenotação no livro de protocolo e a autuará. Caso falte algum documento, será formulada nova devolutiva para que o interessado providencie a regularização e, caso falte a assinatura de algum interessado na planta, o Oficial o notificará para que se manifeste/regularize em quinze dias.
O silêncio é lido como discordância. Isso implica em dizer que o titular de direito real não está obrigado a comparecer à serventia para manifestar a sua discordância. O seu silêncio já é suficiente para que o pedido de usucapião extrajudicial seja rejeitado.
O Oficial de Registro deverá notificar também a Fazenda Pública, municipal, estadual e federal, para deduzir eventuais impugnações em igual prazo de quinze dias. Ademais, deverá promover a publicação de edital em jornal de grande circulação, permitindo, assim, que seja dada ciência a terceiros eventualmente interessados, que poderão ser manifestar no prazo de 15 dias.
Se o pedido for devidamente instruído e não houver sido apresentada nenhuma divergência, o registrador fará o registro da aquisição do imóvel, abrindo-se a matrícula se for o caso.
Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o Oficial deverá remeter o pedido ao Juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao interessado adequar o pedido para a via judicial.
O procedimento de usucapião extrajudicial dispensa a participação do Ministério Público e homologação judicial. A sua grande vantagem é a celeridade e o custo. Assim, caso o interessado possua toda a documentação em ordem, apresentá-lo no Cartório de Registro de Imóveis é a melhor opção, mediante o pagamento das taxas cartorárias.
Socorrer-se do Judiciário, além de extremamente moroso, pode ser também custoso, notadamente quando há a necessidade de realização de perícia para apuração das exatas medidas do imóvel ou estabelecimento das limitações com apontamento dos confinantes.
Destarte, quando não há consenso sobre a situação fática ou nos casos em que o proprietário do bem não é localizado, somente resta a via judicial.
A usucapião extrajudicial é mais uma forma de efetivar o direito constitucional à propriedade de forma mais célere. É vista de forma positiva ao desburocratizar e desafogar o Judiciário, muito embora tenha uma aplicação limitada.