"...soy de aquellos que piensan que el derecho es mutcho menos la obra del legisladoe que es producto constante y espontâneo de los hechos. Las leues positivas, los Códigos, pueden permanecer intactos en sus textos rigidos: poco importa; por la furza de las cosas, bajo la presión de los hechos, de las necessidades prácticas, se forman constantemente instituciones juridicas nuevas." Léon Duguit (1)
Introdução
O uso corrente consagrou uma espécie de ajuste informal que atende aos interesses das partes que não podem, ou não querem, vincula-se a um contrato definitivo. Consiste numa promessa, unilateral ou bilateral, de conclusão futura dos negócios jurídicos que reclamam determinado contrato-tipo.
Assim, quem se vê impedido de celebrar uma avença típica, ou quando esta revela-se inoportuna, dando certas condições desfavoráveis ao estipulante, como, por exemplo, a compra e venda que admite o pagamento em múltiplas e sucessivas prestações, modalidade que não aconselha aos interesses do proprietário a transferencia do domínio do bem alienado, vale-se, então, de uma promessa, que é, de fato, uma declaração afeta a uma obrigação de fazer, em que se estatui, exatamente, a obrigatoriedade da satisfação da exigência formal requerida pela lei para perfeição do negócio jurídico.
Relacionando-se com a conclusão futura da exigência formal, poder-se até mesmo considerar que este seria um modus convencional informal, já que, em sendo a obligatio faciendi consistente na prestação de reproduzir o conteúdo do acordo, dando-lhe forma jurídica definitiva, é acordo atípico, não reclamando forma especifica, nem disciplina peculiar, senão aquela alusiva ao gênero subscrita pela doutrina e pela jurisprudência.
A despeito de referencias nas Ordenações Filipinas (Livro IV, Título XIX) e Afonsinas (Livro IV, Título 57, parágrafo primeiro) a popularização de tal avença, aplicada à compra e venda de bens, entre nós, registrou maior incremento no século vinte, mais precisamente na década de trinta, quando o mercado imobiliário, pela primeira vez na historia do país, experimentou um crescimento inesperado.
No contexto referido, cogita-se que industriosos operadores jurídicos teriam revisitado o pacto de contrahendo dos romanos e nele encontraram a fonte doutrinária provisionadora de um novo negócio jurídico, adequado aos interesses ditados pela conjuntura econômica. Se este, verdadeiramente, foi o arquétipo do inovador molde contratual, os responsáveis por sua configuração não teriam como ignorar que os romanos negavam ao pactum o direito à ação, além de ser o instituto reputado como subserviente ao contractus, eis que o pacto assim conformado, objetivava, exatamente, a constituição de acordo voltado para a obrigação de contratar, sendo, de fato, mera promessa de contratar. Configurando-se como de caráter pessoal a relação jurídica, por via de conseqüência, evidenciava-se a impossibilidade de garantir a efetividade da promessa, já que a obrigação de fazer não admitia execução compulsória, competindo ao prejudicado pelo inadimplemento, valer-se apenas da obrigação de indenizar.
A promessa, por conseguinte, intencional ou casualmente, caracterizava-se instrumento adequado às oscilações do mercado imobiliário, tendente a favorecer os interesses da parte dedicada à especulação financeira, exatamente em razão da sua precariedade como instrumento de tutela jurídica.
Ao gênero que servia à espécie o contrato preliminar era atribuído o crédito de promessa veraz, apta a gerar a expectativa jurídica de transmissão do domínio, mas era instrumento flexível, complacente quanto à possibilidade de desfazimento da obligatio, em proveito da realização de novo negocio.
A maleabilidade depreendida da construção inaugural, pode ter contribuído para a equivocada compreensão dessa via contratual, dando-a como instituição jurídica precária quanto à garantia de adimplemento da obrigação, de eficácia questionável e com estabilidade inevitavelmente provisória.
Na prática da venda de imóveis, principalmente de lotes de terrenos urbanos, cujo preço era desdobrado em múltiplas parcelas de pagamento, concluíam as partes um acordo de vontades, em que o vendedor prometia transferir o domínio do imóvel alienado, por escritura pública, tão logo o comprador satisfizesse a ultima prestação de pagamento. Em contrapartida, o adquirente comprometia-se a fazer valiosa a sua promessa de realizar o pagamento conforme as condições e os prazos pré-ajustados.
Ocorreu, compreensivelmente, que, à medida em que o mercado imobiliário desenvolvia suas atividades animado por uma celeridade inimaginável, nessa mesma proporção, verificava-se a avidez da especulação dos que operavam com imóveis. Em conseqüência, o preço atribuído ao imóveis acusava valorização em escala geométrica, constatando-se esse fenômeno até mesmo, incontinenti à conclusão do contrato, em razão do crescimento despropositado da demanda, fato que estimulou os vendedores a buscarem o lucro fácil através da venda a terceiros dos bens já alienados. Cientes de que o ajuste tinha uma natureza precária, os operadores foram levados a descumprir os seus compromissos, revendendo a quem ofertasse melhor preço, os imóveis já alienados, objeto das promessas de venda.
De fato, os especuladores sentiram-se encorajados em face do disposto no artigo 1.088 (2) do Código Civil, que faculta o direito de arrependimento às partes que não se louvaram em instrumento público, quando este for exigido como prova do ajuste, devendo, em tal circunstância, ressarcir perdas e danos ao prejudicado. Ora, o proveito econômico obtido pelo alienante, na revenda do imóvel, era muitas vezes maior que o valor devido na restituição, mesmo acrescida das perdas e danos reclamada pelo contraente lesado, fato que contribuiu para alicerçar como regra a faculdade resolutiva das promessas, excepcionalizando-se, como se fora liberalidade ou apego ao empenho da palavra dada, a mantença do compromisso.
Atento à desigualdade dessa relação jurídica, o governo Getúlio Vargas, sob inspiração do Ministro da Justiça Francisco Campos, editou o decreto-lei 58, em 10 de dezembro de 1937, dispondo sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações, que estabelecia a disciplina dos loteamentos e a tutela dos direitos à aquisição coletados pelo compromissário comprador de terrenos loteados e não-loteados, conforme prescrevem os artigos 4, 5 e 22, do decreto referido, este ultimo transcrito literalmente:
Art. 22 Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direito de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.
Pode-se sinalizar, a partir da edição do decreto referido, uma nova orientação jurídica aos ajustes, até então concebidos como meros intermediários ou precursores dos definitivos, retirando-se-lhes o caráter de precariedade e até mesmo de provisoriedade, vale dizer, de fragilidade, enquanto expressão das obrigações decorrentes do acordo de vontade das partes.
A equivalência entre a percepção popular e a razão jurídica
quanto ao manejo e à eficácia da promessa
Cogita-se da adequada interpretação jurídico-legal do gênero identificado como "contratos preliminares", ou "pré-contratos", especialmente das promessas unilaterais e bilaterais de compra e venda, quanto à sua natureza jurídica, e os inevitáveis exames quanto à sua eficácia, sobretudo no que respeita à sua autonomia ou dependência do contrato definitivo, cuja extensão conduz impositivamente ao aspecto da satisfatividade, considerando-se a necessidade de reprodução do seu conteúdo ou à sua abstração, assim como das questões periféricas, mas igualmente pertinentes, tais como respeitantes à forma e à exigência material ou a sua exoneração, do registro do título constitutivo no cartório de registro de imóveis competente, para legitimar-se à postulação da ação de adjudicação compulsória.
Vamos por partes.
Prima facie, convém que se estimule a análise lógico-interpretativa do ajuste contextualizado, a partir da percepção (ou intuição) dos seus elementos mais ordinários e profanos.
O fato gerador determinante da opção pelo ajuste é a conveniência, e não a adequação do negocio jurídico. Só então o operador constata que o negócio jurídico é válido e eficaz.
Mesmo alheando-se a ficção segundo a qual ninguém ignora o disposto em lei, os manejadores de instrumento contratuais, têm ciência que a compra e venda de bens imóveis, por exemplo, só se valida através da escritura pública, tanto, que o vocábulo "escritura" associa-se, para a totalidade das pessoas, ao traslado emitido por oficial público competente e só ela atribui a presunção absoluta e a prova material incontroversa do domínio sobre o bem imóvel.
Não obstante, a conveniência que inspirou a alternativa pelo modus contratual, gera, necessária e indissociavelmente, a expectativa de proteção, de tutela dos direitos coletados e atribuídos co-respectivamente pelas partes. Não buscam as partes apenas a prova material do ajuste, mas a possibilidade jurídica de exigir o adimplemento da obrigação. Senão, teriam recorrido a um simples documento de quitação, um recibo-declaração que tem, também, expressivo uso corrente como comprovante do negócio realizado.
Pode-se concluir, sem qualquer hesitação, que as partes buscaram, no que denominaremos impropriamente, como recurso argumentativo corrente com o modelo leigo, contrato informal, um instrumento alternativo para a composição dos seus interesses e a fixação de suas obrigações, acreditando-o como legitimo e eficaz, face ao impedimento circunstancial de se louvarem na avença formal, conforme expusemos no inicio do trabalho, sem tê-lo, obviamente, como o recurso de eficácia absoluta, contudo, admitindo-o como meio válido para comprovar e ensejar a execução das prestações.
Cremos mesmo que é a gradação da eficácia do título aquisitivo de direito, o elemento distintivo entre o contrato formal e o "informal", do ponto de vista de percepção vulgar. O contrato de compra e venda de imóveis, expresso através de escritura pública conferiria ao título embora assim não se considere do ponto de vista jurídico valor presuntivo de eficácia absoluta (jure et de jure) e a promessa (3), valor relativamente eficaz (juris tantum). Excede à percepção comum o predicado atinente à oponibilidade erga omnes, porque a intuição de quem é detentor de um título comprobatório de direito, reconhecido por lei, leva-o a conceber-se apto a defender o objeto tutelado pelo título.
Tem-se, então, que o contrato informal é reconhecido pela sociedade como título hábil para a comprovação material do ajuste, apto, portanto, a proporcionar às partes a execução co-respectiva das obrigações estipuladas.
É sabido que o contrato é iniciativa voluntária de economia privada, e que a lei reconhece-o como ato jurídico, desde que estejam presentes os pressupostos indispensáveis à configuração do negocio jurídico objetivado pelas partes. E, dentre essas iniciativas, em acordo com a doutrina do nosso direito positivo, perfiliam-se certos acordos imanente à própria essência contratual, sendo, por isso, propriamente denominados de contratos consensuais, porque se concluem apenas pelo consenso das partes, não se lhes impondo qualquer requisito formal, senão a essência volitiva. Dente esses contratos, distingue-se o da compra e venda, para o qual, a contrario sensu, excepcionaliza-se uma espécie formal e solene, quando a sua destinação objetiva a transferencia de domínio dos bens imóveis, assim como a instituição de direitos reais de um modo em geral, desde que exceda o valor venal estabelecido em lei.
Os contratos "informais" de compra e venda imobiliária, mesmo se lhes concedendo natureza de direito real, tal como as promessas que contenham cláusula de irretratabilidade, ou não explicitem o direito ao arrependimento, não podem ser caracterizados como translativos de direitos reais. Não vinculam o alienante à efetiva obrigação de transferencia do domínio, mas a promessa do alienante em obrigar-se futuramente a tal prestação, tanto que o adquirente ofereça adimplemento às suas obrigações. É, portanto, contrato pessoal, embora o implemento de solenidade facultativa e não compulsória, como ordinariamente se imagina qual seja o registro do instrumento da promessa no cartório de registro de imóveis competente, adicione-lhe caráter real. Sendo o suplemento formal indispensável à configuração do direito real uma faculdade do adquirente, que não dever jurídico decorrente de norma coercitiva, não se pode imputar o realismo como essencial à natureza do contrato de promessa de compra e venda de bens imóveis.
Nada obstante, o direito real conferido à avença, não substancia a translatividade do domínio. A promessa irretratável submetida a registro, possui um caráter real sui generis, não se mesclando nem mesmo com os tradicionais direitos reais sobre a coisa alheia, arrolados em numerus clausus pelo Código Civil. Resulta de esforço interpretativo doutrinário e jurisprudencial, que se apoia na inteligência de um único texto legal (DL 58/37), que trata da matéria em um único artigo (22).
Releva-se, então, um complexo e questionável direito real de aquisição, em que a prestação pessoal do promitente vendedor, é substituída por um insuspeitado jus in re aliena, consistente na obligatio faciendi específica, que, não admitindo a alternativa satisfação da garantia indenizatória, é suprida por sentença judicial que lhe atribui natureza compulsória, cujo título é constitutivo do direito à adjudicação da coisa prometida.
Mesmo intencionando aceitar a proposição doutrinária tal como esta se apresenta, ainda assim, não se configura direito autônomo, reconhecido como absoluto, à transmissão do domínio, porque, por mais que se pretenda afastar a prestação do promitente como indispensável à execução da obrigação, é desta que se vale o adquirente ao pretender a satisfação do seu crédito. Somente na injusta recusa de outorga do contrato definitivo, ato provisionador do direito à efetiva transferência do domínio, a coisa é exigida.
Pode-se afirmar que a promessa, lastreada pela renúncia ao arrependimento, institui, em favor do compromissário desde que o instrumento do contrato submeta-se ao registro competente um privilégio, qual seja a de que o adquirente, convertido em credor da obrigação de fazer, possa valer-se da faculdade real, tanto que a prestação pessoal do devedor não possa ser obtida.
Em estreito arrazoado, crente de maior largueza expositiva e argumentativa, a configuração do direito real, na hipótese em comento, aproxima-se mais da estipulação de condição resolutiva imposta ao meio de aquisição, que propriamente de categoria especial de direito real. A transmissão da propriedade subordina-se ao implemento de condição que, uma vez atendida, consagra o direito à própria coisa prometida, tanto quanto em algumas espécies de contratos de vendas imobiliárias em geral em que se estipula a resolubilidade da propriedade.
A linha argumentativa, no nosso modesto modo de entender, é inexcedível. Se, entretanto, esta for ultrapassada por exposição igual e contrária, de amplo convencimento, que se adite em reforço à nossa exposição, a evidente preexistência de norma jurídica constituinte do molde contratual (DL 58/37) que reconhece a convenção como válida, além de se lhe conceder a iniciativa da ação, que assegura o direito, consubstanciado nos artigos 639 e 641 do Código de Processo Civil, adiante transcritos.
Logo, nada obsta à livre circulação do contrato "informal", nem se lhe desnatura a configuração jurídica de ajuste de natureza pessoal, embora com eficácia real quanto à execução da prestação prometida.
Coaduna-se, por conclusão, a percepção vulgar com a expressão jurídica.
A autonomia, a eficácia e a satisfatividade da promessa.
Sendo a promessa modus válido e eficaz, e portanto, hábil, para consagrar as obrigações, passemos à análise de dois dos componentes que lhes são imputados a provisoriedade e a autonomia ou dependência.
Ninguém, nenhum intérprete do direito, poderá negar a irresistível convicção de transitoriedade do contrato preliminar, seja por definição vocabular do gênero que integra, ou pela destinação objetiva. Evidencia-se, então, que a promessa fataliza-se à extinção desde que satisfeita a obrigação que lhe deu causa.
Não obstante, a promessa é uma prestação reclamada pelo adquirente, após satisfeita a sua própria obrigação, quando, então, converte-se em credor o alienante. Tem-se, por conseguinte, que o adimplemento d obrigação do alienante é modo de extinção natural do contrato, por execução bilateral das prestações, como de resto ocorre com todos os demais contratos, não se particularizando esse efeito apenas em relação à promessa.
O que se pretende, de fato, saber, e este deve ser o ponto fulcral da análise, é se o contrato dito preliminar é satisfativo ou dependente do contrato definitivo, in casu, a promessa irretratável de compra e venda, em relação ao contrato definitivo de venda. E se a eficácia pode traduzir-se como satisfatividade, reconhecendo-se no ajuste prévio, desde que válido como negócio jurídico, a mesma produção de efeitos pertinente ao contrato típico.
As nomenclaturas qualificativas do ajuste em comento, que o dão como "preliminares", "preparatórios", "precursores" ou "pré-contratos", ao par do tratamento de "definitivos" emprestado aos contratos para os quais se concedeu nomen juris essencial, dado sua tipicidade e adequabilidade, ao negócio jurídico proposto pelas partes prejudica, por prevenção, o trato da controvérsia. Se conseguirmos superar o preconceito vocabular, entretanto, é provável que as diferenças não sejam assim tão evidentes. Senão, vejamos.
O conteúdo do contrato assenta-se na manifestação volitiva das partes. Pode-se dizer que o acordo de vontades é a essência do negócio jurídico, o seu propósito e a sua causa eficiente. Tal manifestação pode ser colhida em qualquer acordo válido, cujo instrumento seja reconhecido por lei, tal como elucidam os artigos 131 (caput) (4) e 135 (5) do Código Civil. Desnecessário, portanto, perquirir se o acordo de vontades instrumentalizado por pré-contrato, impõe-se ao contrato definitivo.
Na hipótese do ajuste preparatório, ultrapassada a questão da sua própria autonomia e validade como negócio jurídico, quer-se saber se as estipulações devem ser compulsoriamente reproduzidas em contrato definitivo como condição indispensável à execução do objeto material do ajuste a transferencia do domínio ou se, abstraindo-se a solutio da obrigação assumida pelo alienante a outorga da escritura pública a convenção que teria caráter de mediação para a conclusão do negócio jurídico, seria satisfativa, se atenderia ao reclamo de eficácia, de atendimento ao objeto jurídico perseguido pelo credor da promessa, já que se tem como ociosa a questão da validade.
Conclui-se, desde logo, que, se as condições pactuadas no contrato informal, o seu conteúdo, atendendo a requerimento da melhor doutrina, guardarem adequada conformidade com as exigências reclamadas pelo contrato-tipo, (v.g. na compra e venda, as estipulações quanto ao preço e ao objeto (6)) detalhando-os e os caracterizando como se efetiva fosse a convenção, seria ocioso reproduzi-los, tanto quanto ignorá-los seria reputar inócuo o contrato informal. Se, entretanto, tais condições, indispensáveis à conformação do contrato de compra e venda, forem ignoradas, tem-se que o ajuste informal seria mero precursor, preparatório da avença final, reclamando a instrumentação pública para a sua eficácia, porque a ausência das estipulações substantivas, essenciais à própria determinabilidade do objeto jurídico foram ignoradas, presumindo-se que as partes reservaram-se a faculdade de instituí-las no ajuste formal.
Observa-se, entretanto, que a hipótese não é de uso corrente na prática, em razão da cautela que orienta as partes na formação de qualquer ato que requeira a sua vinculação, mormente se buscaram o instrumento para consagrar as correspectivas obrigações, conducentes ao objeto jurídico perseguido. Este, por conseguinte, é sempre determinado, para que o ato se revista de eficácia.
Veja-se, então, que a reprodução do conteúdo predeterminado num contrato válido, mesmo atinando-se ao indispensável suprimento de requisito formal necessário à configuração do ato jurídico perfeito, seria exercício de ociosidade que depõe contra a economia jurídica. Outrossim, se desatendida fosse a prescrição legal de observância à forma expressa, e o contrato precursor contivesse os elementos configurativos à sua validade como negocio jurídico de caráter real a forma escrita com inclusa cláusula de irretratabilidade e o registro do título o objeto material estaria defeso, podendo o titular do direito exercê-lo erga omnes, em caráter exclusivo e irrevogável, facultando-se, ainda, o gozo dos direitos pertinentes à propriedade, de uso fruição, disposição e de reivindicação, além de tê-lo potencialmente submetido à sua jurisdição patrimonial.
O efeito do contrato definitivo sobre o preliminar, seria, então, meramente homologatório, ratificador, já que nem o contrato informal, nem o formal, têm o condão de operar a transmissão do domínio visto que ambos são títulos constitutivos de direito, que não títulos aquisitivos de domínio, consoante definição da doutrina pátria, a meio caminho entre as diretrizes do direito civil alemão e do franco-italiano (7).
Tenho para mim que ambos se igualam como títulos constitutivos de direito real sobre o imóvel, porque prometem a transmissão do domínio, visto que o contrato definitivo, celebrado por escritura pública, como foi visto, consiste em contrato informal de promessa irretratável. A diferença essencial reside no efeito jurídico alcançado por intermedio de cada um dos titulo, desde submetidos ao registro imobiliário. Na promessa, o registro do titulo opera o direito real à aquisição do domínio. Na escritura pública o registro opera o direito efetivo ao próprio domínio.
Por conclusão, tem-se que, se o escopo do adquirente for o de flanquear o curso forçado da escritura pública, a que se submetem os contraentes por força do disposto no artigo 134, II (8) do Código Civil, por impedimento, temporário ou definitivo, ou conveniência de qualquer das partes, requerendo-se, todavia, do titulo constitutivo assim chamado "informal" a eficácia de direito real exigível pelo titular, assegurando-o quanto à aquisição do domínio e à possibilidade de defensividade erga omnes, o contrato preliminar atende à conjuntura exposta, desde que não contenha, expressamente a faculdade do arrependimento, e o titulo seja levado a registro no ofício imobiliário competente. Podemos até mesmo afirmar que o titulo "informal" assim constituído, pode ser reconhecido como atributivo de um direito potencial absoluto à transmissão do domínio, a partir do reconhecimento de que este ajuste, segundo Orlando Gomes (9), sinaliza permanente "estado potencial" do contrato definitivo. Aliás, já o tinha identificado anteriormente Filadelfo Azevedo (10) ("na promessa se contém potencialmente a própria venda"). Logo, seu conteúdo opera no sentido de assegurar a propriedade exclusiva ao adquirente, impondo-se a abstenção universal de terceiros quanto à gerência do patrimônio constituído pelo adquirente, por força do direito à oposição contra todos, e da possibilidade jurídica de reivindicação assistente ao promissário comprador. Com essa configuração essencial, a transmissão do domínio, operada pela avença formal submissa à solenidade do registro, apenas tornaria efetiva a propriedade, do ponto de vista formal, sem estabelecer qualquer outra sorte de efeito que favorecesse ao titular do domínio.
Há, por conseguinte, definitividade e coercibilidade no titulus constituendi, desde que o adquirente haja implemento as prestações a que se obrigou, vez que, em tal situação, é inadmissível a recusa do promitente vendedor em satisfazer a sua própria obrigação.
Louvados nessa linha de raciocínio, podemos concluir que a escritura pública, em relação ao contrato preliminar submetido aos rigores do decreto-lei 58/37, é ato meramente formal, confirmatório da avença precedente, entretanto, único capaz de prestar-se à solenidade essencial do registro para obtenção do domínio.
Do ponto de vista utilitário, pragmático, em acordo com a ótica que distingue a eficácia segundo os resultados projetados pelo interessado, o contrato preliminar de compra e venda tem natureza satisfativa, porque o titular do direito real à aquisição exerce sobre o bem prometido, sem quaisquer restrições senão aquelas que vinculam também o titular do domínio, os direitos elementares à propriedade, posto que este o tem efetivamente como coisa própria, seja porque não pode o titular da propriedade opor-se ou concorrer com ele quanto à disposição do bem (11), exonerado que foi do poder dispositivo e do próprio domínio pela condição resolutiva expressa na titularidade do direito real conferido ao promissário adquirente, seja porque conta com aptidão para exercer os atos defensivos da posse e da propriedade do bem.
É satisfativo o contrato preliminar, considerando-se a sua eficácia quanto ao exercício do direitos pertinentes à propriedade. É também autônomo, porque a soma de direitos coletados pelo promissário adquirente à exceção, naturalmente, da própria efetivação do domínio, reconhecido como predicado meramente formal, já que a conferência da titularidade da propriedade serviria ao exercício das mesmas faculdades autorizadas pela promessa irretratável induzem-no, ativa e passivamente à conduta típica do proprietário, podendo alienar gratuita ou onerosamente, transmitir por herança, fruir, gravar, gozar do privilégio da irrevogabilidade do seu titulo (ou a perpetuidade do domínio, se preferirem), conhecendo as mesmas exceções opostas ao titular do domínio.
Concedem-lhe ainda, a exclusividade sobre a prometida pertença, do ponto de vista interno, quanto à utilização funcional, social ou econômica, da coisa prometida e, externamente, como direito de constituir-se singular na senhoria do bem, podendoreinvidica-lo (12 e 13) de terceiros que o possuam injustamente.
E, finalmente, da possibilidade de valer-se d atributo da elasticidade conferido à sua disposição, consistente na faculdade de ceder um ou alguns dos direitos fracionários à propriedade, recuperando-os ao seu talante ou segundo as condições convencionais.