Uma dúvida muito comum a condôminos, síndicos e gestores de condomínios verticais é quanto à responsabilidade ou não do condomínio pelo pagamento das despesas de conservação e reparo do telhado.
De acordo com o Código Civil (CC) art. 1.331 é área comum:
2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.” (Grifo Nosso)
§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Dessa forma incumbe a todos os condôminos o pagamento pelas despesas de sua conservação e reparo. Nesse sentido o ilustre doutrinador Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, ed. For., 6a ed., pág. 158) discorre:
"Não é possível dissociar o último andar do conjunto do prédio, pois este constitui um todo uno e indivisível. Não pode haver prédio sem teto, que, portanto, serve ao edifício inteiro, e não ao pavimento que lhe está imediatamente sotoposto”. (Grifo Nosso)
Nesse sentido destaco alguns dos inúmeros julgados a respeito:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONSERVAÇÃO DE TELHADO EM EDIFÍCIO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. RECURSO PROVIDO. Consoante expressa previsão legal inserta no art. 3º da Lei 4.591/64 (e, agora, no art. 1.331, § 2º, do CC/02), o telhado do prédio consiste em parte de uso comum, incumbindo, como consequência, a todos os condôminos as "despesas pela sua conservação. TJSC AC 63266 SC 2000.006326-6 Relator Maria do Rocio Luz Santa Ritta Data de Julgamento 31/01/2016 Primeira Câmara de Direito Civil (Grifo Nosso)
Ementa: Ação de indenização por danos materiais e morais Sentença de improcedência? Infiltração de água de chuva no apartamento da autora decorrente de má conservação do telhado do edifício Inadequada manutenção pelo condomínio Força maior afastada Perícia técnica conclusiva Danos materiais comprovados em parte Obrigação do condomínio em indenizar a autora no montante estimado pela prova pericial, relativamente às despesas com a reforma do imóvel e hospedagem para ela e seu animal de estimação no período. Danos morais não caracterizados na hipótese Sucumbência recíproca Recurso provido em parte. TJ-SP- Apelação APL 02183572920098260002 SP 0218357-29.2009.8.26.0002 (TJ-SP) Relator Fábio Quadros Data do Julgamento 30 de Janeiro de 2014 Data da Publicação 07/02/2014 (Grifo Nosso)
Ementa: APELAÇÃO. DEMANDA INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS EM RAZÃO DE INFILTRAÇÕES E VAZAMENTOS ORIUNDOS DE MÁ CONSERVAÇÃO DE TELHADO DE EDIFÍCIO RESIDENCIAL. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO QUANTO A RESPONSABILIDADE DO CONDOMINIO RÉU. CAUSA DA DEGRADAÇAO DO IMÓVEL DA AUTORA É A INFILTRAÇÃO QUE SE DÁ PELA LAJE DE COBERTURA DO EDIFICIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE REPARAR O DANO. DISSABOR EXCESSIVO QUE ULTRAPASSA O LIAME DO MERO ABORRECIMENTO. DANOS MORAIS FIXADOS EM R$ 10.000,00, QUE OBSERVA OS PRINCÍPIOS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. MANUTENÇAO DO PRAZO PARA REALIZAÇÃO E CONCLUSÃO DOS REPAROS. AFASTADA A OBRIGATORIEDADE DE ACOMPANHAMENTO DA OBRA PELO PERITO DO JUÍZO. SUCUMBENCIA RECIPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. TJ-RJ - APELAÇÃO APL 00035094820078190208 RIO DE JANEIRO MEIER REGIONAL 2 VARA CIVEL (TJ-RJ) DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL 30/05/2016 APELANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFICIO MIRANTE DA ABOLIÇÃO. Data de publicação: 24/05/2016 (Grifo Nosso)
Mas nem sempre os problemas ocasionados à unidade abaixo do telhado serão de responsabilidade do condomínio exceção a regra é o caso das coberturas o Código Civil em seu artigo 1344 estabelece que:
“Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.”
Portanto o proprietário da cobertura é o responsável pelas obras de conservação, incluindo impermeabilização da laje, e, consequentemente, por danos causados as unidades condominiais que se encontrarem nos andares abaixo da cobertura.
Ou seja, se o teto do último apartamento é formado pela laje que forma o esqueleto do edifício, estamos falando de área comum e, portanto, pertence ao condomínio e por ele deve ser realizado o reparo em qualquer dano, vazamento, rachaduras, ou pela construtora, se o prédio ainda estiver na garantia.
COMO REDUZIR OU EVITAR DANOS AO TELHADO
Sabemos que é no telhado que encontram-se as antenas de Tv, de internet, o para-raios, o acesso às caixas d’água superiores, a luz piloto e o guarda-corpo de alvenaria ou gradil e portanto o acesso de prestadores de serviços ao telhado é algo muito comum, o que consequentemente contribui para sua degradação. Designar um funcionário do condomínio com a devida cautela para acompanhar o acesso de terceiros ao telhado e execução do serviço é aconselhável e pode evitar prejuízos, a instalação inadequada de uma antena de televisão, por exemplo, sem a construção de um pedestal de concreto para sustentá-la, pode causar danos à impermeabilização e consequentemente ao apartamento do último andar.
A manutenção do telhado é tão ou mais importante que a manutenção da piscina, dos jardins e demais áreas comuns. Substituir telhas quebradas, manter a laje sempre limpa e conferir as condições de impermeabilização são medidas preventivas que certamente tem um custo bem menor se comparado aos custos com reparos e reformas do telhado.
Por esta razão é de suma importância que o síndico programe a cada dois ou três meses uma vistoria ao telhado, a depender do tempo de construção do edifício também é altamente recomendável a contratação de um engenheiro de confiança para realizar uma avaliação do local para evitar surpresas desagradáveis.