Resumo:Este artigo refere-se apenas aos imóveis onde se coincidem partes comuns e exclusivas.No condomínio edilício existe dualidade de direitos reais. Não é uma pessoa jurídica e nem física, há uma personalidade irregular. E além da lei, a vontade coletiva que prevalece nos condomínios edilícios está sujeita a uma convenção e um regime interno.
Abstract:This article refers only to real estate where common and exclusive parts coincide. In the condominium there is a duality of real rights. It is not a natural person or a legal entity, it has an irregular personality. Therefore beyond the law, the collective will that prevails in condominiums is subject to a convention and an internal regime.
1 INTRODUÇÃO
Inicialmente, ao se falar de condomínio edilício, é importante destacar as disposições do Código Civil, as quais se encontram dispostas nos os artigos 1331 a 1358.
O Condomínio, em seu aspecto geral, pode refletir de uma forma excepcional, visto que em observância ao princípio da exclusividade e que não podem várias pessoas exercer ao mesmo tempo a propriedade sobre o próprio bem. O imóvel como unidade autônoma, pode ser vendido, hipotecado ou alugado a quem desejar o proprietário. Já as partes comuns não podem ser posto, já que é destinada aos condôminos contíguos como parte comum entre eles, podendo apenas desfrutar em comum direito como os demais. Carlos Roberto Gonçalves (2006 , p. 370) faz uma síntese do condomínio edilício de acordo com o artigo 1331 do C.C:
Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral, de distribuição de água esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de cesso ás unidades autônomas e ao logradouro público etc).
Na definição de Gomes, para caracterizar o condomínio edilício é necessário diferenciar o que é privativo e o que é comum. Deste modo, as partes privativas são as de uso particular do condômino, o conjunto autônomo em que exerce propriedade, e as partes comuns são tudo o que pertencer a uso comum entre os condôminos. (GOMES, 1993)
O condomínio edilício possui suas qualidades como qualquer outro aspecto de condomínio, porém o cuidado em não perturbar os demais condôminos confinantes é praticamente a condição essencial a ser seguida para que prevaleça o bom convívio entre os coproprietários do edifício (DINIZ, 2008).
Na edificação do condomínio em planos horizontais, é levado em conta, por imediato, o elemento subjetivo inicial da vontade, ou seja, não existe condomínio desse teor contra a vontade dos titulares, bem como, não se permite edificação que não atenda as condições legais. A aprovação da convenção exige-se um consenso de 2/3 de condôminos, igual porcentagem para qualquer alteração. O regime interno do condomínio é o conjunto de regras administrativas dentro do condomínio que é realizada pelo sindico com a aprovação simples da maioria dos condomínios. Essas regras tornam-se exigíveis quando aprovadas pelos condôminos e tornando públicas. A assembleia é uma figura obrigatória no condomínio, tratando do local onde são tomadas as decisões. (GAGLIANO, 2004)
2 ASPECTOS GERAIS
Vale ressaltar que apenas o atual Código Civil tratou da modalidade de condomínio edilício. O Código Civil de 1916 utilizava de normas estrangeiras e decretos leis para resolver os possíveis conflitos oriundos desse instituto, tendo como principal legislação a Lei nº 4591/64 denominada de Condomínio e Incorporações. Não obstante, observamos que mesmo com o advento do Código Civil de 2002 a disciplina ainda não é tratada de modo satisfatório, haja vista o crescente número de edifícios nas mais variadas formas e constituições, os quais certamente merecem um estatuto próprio. (GOMES, 2001)
Como frisa Venosa, nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, a começar por sua denominação. A doutrina nacional e estrangeira refere-se a essa modalidade como propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condomínio sui generis, condomínio por andares, e condomínio edilício. (VENOSA, 2007. p. 319) Diferentemente da suposição comum do Direito Civil, no condomínio edilício os proprietários compartilham de forma diferenciada essa propriedade, destinando a todas as áreas comuns, mas prevendo também áreas exclusivas aos seus proprietários. Justamente em razão de tais características, e principalmente pela discordância de pensamento entre os moradores, é que aparecem questões diárias que necessitam de solução. (PEREIRA, 2004)
3 AS LIMITAÇÕES AO DIREITO DE PROPRIEDADE
O objetivo é o de estabelecer a premissa de que os limites ao direito de propriedade nos condomínios edilícios podem ter sua jurisprudência verificada e apreciação da constitucionalidade de seu conteúdo. Possui uma lei maior dentro do condomínio edilício, e por lei ter o poder de regulamentar questões internas para um bom convívio dos moradores. Traz um costume real, e admiti que todos os que adquirem parte do domínio existente garante cumpri-la. Há uma maneira estatutária, que não só obriga os proprietários, mas também todos aqueles que adentrarem tal propriedade privada. (RODRIGUES, 2002, p. 119)
Tais instalações usuais consistem em contratuais ou estatutárias, podendo muitas vezes limitar o direito de propriedade de modo a garantir o bom uso do bem comum, garantindo uma estabilização de direitos e deveres, e não tolerando que o direito de propriedade de um se segue ao direito dos demais. (RODRIGUES, Silvio. op. cit. p. 140)
No entanto, a tese envolvendo o teor da convenção não parece ter resposta simples quando nela passam a ser previstas acomodações que abordam o direito de propriedade em confronto com a legislação ordinária e constitucional. (PEREIRA,1995, p.151)
4 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A regulamentação do condomínio edilício sofreu alterações abundantes, o que obviamente se conclui ser uma entidade bastante complexa e com bastantes divergências. Tal matéria tem guiado a sociedade com uma legislação que, embora insuficiente, tornou-se básica para um convívio em comum, dentro de uma mesma propriedade.
A lei de tal maneira especial, quanto o próprio Código Civil, fornece uma boa parte das necessidades dos habitantes da propriedade em planos horizontais (condomínio edilício), no entanto, não se admite o consentimento de personalidade jurídica própria ao condomínio, que seria de grande importância na desenvoltura do campo jurídico, especialmente para aquisição de propriedades de imóveis para incorporação. Portanto, o condomínio edilício não é nada mais nada menos que uma simulação jurídica existente na trajetória do Direito, que continuará sem personalidade jurídica.
5 REFERÊNCIAS
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. 9a ed. Rio de Janeiro, forense, 1995.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais. São Paulo: Atlas, 2007.
GONÇALVES, Carlos Alberto. Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva. V.5.
GOMES, Orlando. Direitos Reais. 18ª ed. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 2001.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 4: direito das coisas. 23ª edição. São Paulo: Saraiva, 2008.GAGLIANO Pablo Stolze, Rodolfo Pamplona Filho. Novo Curso de Direito Civil. Vol I. São Paulo: Saraiva, 2004.
GOMES, Orlando. Introdução ao estudo do direito civil. 10ª. Rio de Janeiro: Forense, 1993
PEREIRA Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil – Introdução ao direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
RODRIGUES, Silvio. Direito civil, v. 5. Direito das coisas. 27ª ed. rev. e atual. de acordo com o novo Código Civil (Lei n. 10.406 de 10-1-2002) – São Paulo: Saraiva, 2002.