Na relação de locação o locador cede por contrato a posse do bem, não havendo nenhuma restrição quanto ao domínio ou propriedade. Por essa razão, pode o locador vender, prometer vender ou dar em pagamento o imóvel locado, mesmo que o prazo avençado para a sua duração ainda não se tenha expirado.
A lei exige, no entanto, que seja conferido ao locatário a preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. Não cabe ao locatário qualquer recurso para inibir o locador de alienar o imóvel locado.
No entanto, o locatário tem a preferência na aquisição do imóvel locado, conforme o seguinte:
- A lei exige que o direito de preferência seja exercido ao locatário, de forma inequívoca;
- Cabe ao locatário a adjudicação compulsória do imóvel, caso seu direito seja violado;
- Tal direito emerge da lei e torna-se desnecessário sua inclusão em contrato.
Segundo a redação da Lei do inquilinato:
“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. “
Algumas considerações a respeito da preferência:
- O locatário possui trinta dias para exercer seu direito de preferência, presumindo-se que declinou da compra se não o fez dentro de tal prazo.
- O locatário pode optar por não comprar o imóvel logo que é cientificado da intenção de compra, não sendo necessário esperar o decurso do prazo.
- Em caso de redução no valor de compra, é necessário ofertar ao locatário nova preferência de aquisição, pois possui igualdade de condições com terceiros.
· Se o imóvel o for vendido à terceiros, tendo o locatário exercido o seu direito de preferência, poderá o adquirente rescindir o contrato de locação, sendo assegurado ao locatário o direito de se socorrer da cláusula penal em face do locador.
Se estiverem presentes alguns requisitos legais, como: i) a cláusula de vigência em caso de alienação; ii) averbação do contrato de locação à margem do registro imobiliário e iii) contrato em vigor por prazo indeterminado, o adquirente deverá respeitar o contrato de locação. Caso contrário poderá se socorrer do princípio “venda rompe locação”, previsto no artigo 8º da Lei de locações, para dar por findo o contrato com prazo de noventa dias para desocupação.
Francisco Machado Egito, advogado especialista em Direito Imobiliário, sócio do GRUPO FRANCISCO EGITO, administração de imóveis e condomínios. Mais textos sobre Direito Imobiliário, condomínios e negócios imobiliários em www.franciscoegito.adv.br