E O FUNDO DE RESERVA?
Está é a reserva do condomínio, tendo caráter preventivo para enfrentar situações emergenciais, imprevistas no orçamento anual, garantindo uma sustentabilidade financeira ao condomínio.
A sua instituição não é obrigatória, vez que o Código Civil não tratou do tema, entretanto, o fundo de reserva pode ser criado pela convenção, regimento interno, ou por deliberação da assembleia.
Em que pese não ser obrigatória, é de extrema importância que o condomínio tenha que arrecadar o fundo de reserva, para ter segurança nas situações inesperadas, fortuitas, entre outras.
Deste modo, não cabe ao síndico se valer do fundo para pagar despesas ordinárias. Entretanto, caso seja a última necessidade de se utilizar do fundo, deverá posteriormente retornar ao estado anterior.
Caso haja a obrigatoriedade do pagamento, quem é o responsável, o locador ou locatário?
Os artigos 22 e 23, da Lei nº 8.245/91, divide a responsabilidade de cada.
O locador é responsável pelo pagamento da constituição do fundo de reserva, por ter o caráter de despesa extraordinária, conforme art. 22, parágrafo único, alínea “g”.
O locatário tem a responsabilidade do pagamento de fundo de reserva nas situações em que, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alienas anteriores (despesas ordinárias), salvo se referentes a período anterior ao início da locação, conforme art. 23, parágrafo único, alínea “i”.
Conforme entendimento dos julgados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
Locação de imóvel residencial. Consignatória. Locatária que consigna valor locatício e discute a inclusão do fundo de reserva no montante. Cobrança que não se permite. Constituição do fundo de reserva que é de responsabilidade do locador. Exegese do art. 22, X e parágrafo único, g, da Lei n. 8.245/90. Não bastasse, o fundo foi criado em data anterior à celebração da avença para pagamento de indenização em data futura e incerta. Apelo improvido. (Grifo nosso).
(TJ-SP 10134852720178260011 SP 1013485-27.2017.8.26.0011, Relator: Ruy Coppola, Data de Julgamento: 25/06/2018, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2018).
LOCAÇÃO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS.
Inadimplemento dos réus que motivou a incidência de multa contratual. Fundo de reserva que consiste em despesa extraordinária, de modo que não deve ser custeada pelos locatários. Confissão de dívida firmada entre a locatária e o condomínio que não tem eficácia perante o locador. Problemas na rede elétrica que padecem de verossimilhança, tendo em vista a inércia dos locatários por longo período de tempo. Indenização indevida. Recurso provido em parte.
(TJ-SP – APL: 00069929020138260011 SP 0006992-90.2013.8.26.0011, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 03/04/2017, 27ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data da Publicação: 03/04/2017.
É importante o síndico se atentar ao fundo de reserva, pois é de sua responsabilidade a gestão financeira do condomínio.
O LOCADOR PODE CONTINUAR USUFRUINDO DAS ÁREAS COMUNS?
A nosso ver, com base no princípio dos usos e costumes, não seria adequado o locador continuar usufruindo das áreas comuns, vez que dispôs de sua propriedade para terceiros, tendo este o direito da fruição enquanto locatário.
Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva, daí a proibição de alienar e gravar os bens em separado, de acordo com art. 1.339, do Código Civil.
Portanto, concluindo com todo raciocínio, a vida de síndico não é uma tarefa fácil. O auxílio de uma assessoria condominial é muito importante, fazendo com que a gestão seja eficiência e produtiva, bem como dando confiança na sua governança. As necessidades da convivência em coletividade devem ser observadas de perto, para que não dê brechas a desrespeitos às regras.