RESUMO: A mudança legislativa que possibilitou a realização da usucapião de forma extrajudicial está prevista no Código de Processo Civil, no artigo 1.071, que revolucionou o instituto e trouxe novo vigor ao mesmo. Entretanto, quase três anos após a vigência da lei, a efetividade na realização deste procedimento pela via administrativa não alcançou o esperado. Inicialmente, em razão da própria disposição legal, que gerava entraves considerados difíceis de transpor, o que foi superado pelas alterações posteriores. Mesmo assim, a realização de usucapião extrajudicial ainda gera dúvidas, desconhecimento jurídico e impugnações registrais muitas vezes surpreendentes. A análise deste artigo visa verificar o porquê, passado tempo suficiente para que o mundo jurídico assimilasse o instituto, ainda há tanta ineficácia e resistência em torná-lo efetivo e passar da teoria à realização prática deste procedimento extrajudicial.
INTRODUÇÃO
O desejo de ter, de ser proprietário, dono, de algum bem é inerente ao ser humano. Tanto que, desde os primórdios de nossa civilização, já se buscava, embora de forma embrionária, dar um sentido jurídico a este direito. Com a evolução do direito, a propriedade passou por várias situações jurídicas distintas, até chegar, no nosso ordenamento, a ser constitucionalmente garantida.
A atual Constituição Federal, no artigo 5º, caput, consagra o direito de propriedade como garantia fundamental, corolário da dignidade da pessoa humana.
Ocorre que, embora seja garantia fundamental, nem sempre o direito de propriedade consegue estar juridicamente comprovado, com oponibilidade erga omnes, decorrendo daí que pode haver dúvidas quanto a sua titularidade.
O instituto da usucapião, presente no mundo jurídico desde tempos imemoriais, apresenta-se como uma das possibilidades que o homem tem, de forma legal, para comprovar que é proprietário de determinado bem, pelo implemento de condições consagradas em lei. Embora tal instituto não se preste para declarar o direito de alguém somente como proprietário, visto que outros direitos reais (e até mesmo pessoais, excepcionalmente) podem ser objeto da chamada prescrição aquisitiva, o direito de propriedade é, de longe, o mais buscado quando se trata de ação de usucapião.
A usucapião extrajudicial é faculdade do requerente, que pode optar, querendo, pela via judicial.
Inicia com o requerimento de ata notarial, que será lavrada pelo tabelião de notas, a fim de comprovar o tempo de posse, a existência do imóvel a ser usucapido, podendo ser incluídos todos os documentos comprobatórios, como declaração dos lindeiros e do proprietário registral, recibos de pagamento de fornecimento de água, eletricidade e telefonia, pagamento de IPTU e tudo o mais que, ao ver da parte, seja importante para provar que é possuidor pelo tempo alegado.
O requerente deve constituir advogado, que peticionará, assistindo-o, ao registrador de imóveis, que declare a propriedade e registre o imóvel em seu nome, após juntar os documentos previstos na lei e convencer o oficial de registro.
Na entrada em vigor do atual Código de Processo Civil, no ano de 2016, alguns pontos não ficaram claros na lei, dúvidas existiam quanto à possibilidade de registrar o imóvel, caso não haja a anuência expressa do proprietário registral e dos lindeiros, que foi extirpada com a nova redação do artigo 216- A, recentemente modificado. A dúvida, não sanada pela nova lei, se é viável o reconhecimento da usucapião para imóvel que não esteja previamente registrado, também foi espancada com a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça. A lei não trata do assunto, nem especifica se, caso seja imóvel rural, há necessidade de georreferenciamento se o imóvel não atingir o limite obrigatório em lei. O provimento do CNJ remete à exigência constante na lei 10.267/2001 e seus decretos regulamentadores.
A nova dicção da lei 13.465/17, que trouxe significativas modificações ao instituto, em conjunto com o Provimento apresentado pelo CNJ, torna mais efetiva a realização da usucapião extrajudicial, tendo o legislador reconhecido que, da forma em que estava autorizado, o procedimento não alcançaria o objetivo da lei, que é facilitar a implementação da via extrajudicial e não criar embaraços a tantos quantos militem na seara jurídica. Da forma que constava na lei, praticamente inviabilizava a realização de tal procedimento, pois não é crível se esperar que o proprietário registral, após longos anos de desídia, fosse, no prazo exíguo de quinze dias, interessar-se em manifestar concordância ou não com o feito, entrando a antiga possibilidade na contramão de tudo o que o legislador espera, com o desafogamento do Poder Judiciário.
Entretanto, após considerável transcurso de tempo após a vigência e as demais alterações da lei, não é possível se afirmar que há efetividade na utilização do instituto, seja por desconhecimento, temor de assumir a responsabilização pela declaração de propriedade, sem o aval judicial ou por continuísmo da tradição de acionar o Poder Judiciário, mesmo quando há a possibilidade extrajudicial.
Uma análise mais apurada leva a concluir que, em muitas comarcas, não houve o reconhecimento registral de nenhuma aquisição de propriedade imóvel através da usucapião pela via administrativa, o que causa surpresa, visto que o intuito da lei era justamente agilizar este procedimento.
1 A USUCAPIÃO
Presente no ordenamento jurídico brasileiro, desde o Código Civil de 1.916, a Usucapião tem suas raízes, segundo a doutrina majoritária, no Direito Romano, da criação de Roma à expansão do Império e todas as evoluções do direito e do instituto, no tempo e no espaço. As civilizações ocidentais abrigaram a usucapião, que atravessou séculos, e permanece ainda no Século XXI, como instrumento para resolver dúvidas dos mesmos tipos de problemas sociais que existiam no passado mais remoto da humanidade.
Estudar o instituto, de forma aprofundada, buscando sua origem bem como a sua história no Direito brasileiro demanda voltar a milênios, e, no caso pátrio, a séculos, pois que nosso ordenamento teve e tem forte influência do direito romano.
1.1 CONCEITO
Usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade e/ou de qualquer direito real que se caracteriza pela posse da coisa, prolongada no tempo, atendendo os requisitos legais. Esse é seu conceito clássico. Também é denominada de prescrição aquisitiva, em confronto com a prescrição extintiva, que é disciplinada nos artigos 205 e 206 do Código Civil, em ambas aparecendo o elemento tempo influindo na aquisição e na extinção de direitos, conforme ensina Gonçalves (2013, p. 256).
Sobre a prescrição aquisitiva, continua Gonçalves: “é uma instituição multissecular, que nos foi transmitida pelos romanos. Por favorecer o usurpador contra o verdadeiro proprietário, parece, à primeira vista que ela ofende o direito de propriedade, permitindo que o possuidor passe a ocupar o lugar do primeiro, despojando- o de seu domínio. Segundo Lafayette, tal perda sai fora das regras fundamentais do Direito; mas é determinada por imperiosos motivos de utilidade pública. A negligência do proprietário, aduz, “não é propriamente uma razão determinante da prescrição aquisitiva, mas intervém como uma consideração moral de grande valor para pô-la sob uma luz mais favorável, tirando-lhe o caráter espoliativo, que à primeira vista se lhe atribui (p. 257)”.
Para Pontes de Miranda (2001, p. 153) “não se adquire, pela usucapião “de alguém”, porque na usucapião o fato principal é a posse, suficiente para adquirir de forma originária e não para se adquirir de outra pessoa”.
Brandelli (2016, p. 42-43 ) explica que “ser aquisição originária significa que o direito adquirido não se apoia em direito antecessor, analisando-se esta característica no momento da aquisição”.
Embora o caráter de perpetuidade da propriedade, de acordo com a moderna configuração do direito, deve esta atentar para sua função social, razão pela qual não se afigura espoliação o fato de alguém que, com ânimo de dono, apossa-se e cuida de um bem, como se seu fosse, por lapso considerável de tempo, sem qualquer manifestação ou oposição do proprietário. Há que se presumir, como de fato assim o faz a lei, que se alguém, por longos anos não necessita ou se importa com seu patrimônio, relegando-o ao esquecimento, outra pessoa possa adquirir seu domínio, pois há interesse social na utilização de bens móveis e imóveis. Desta forma, “o fundamento da usucapião está assentado no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio” (GONÇALVES, 2013, p. 258).
Diz Nunes (2000, p. 6) que, o fundamento que o direito moderno empresta a [ao] usucapião é a necessidade, ordem social, parecendo injustiça ao legítimo proprietário o que se afigura como uma espoliação, à primeira vista, mas que a lei responde dizendo que este foi negligente, deixando ao abandono o seu direito, durante tanto tempo e quem tem um direito deve velar por sua conservação. Conclui: “Se dorme durante vinte anos, perece a coisa, perece o direito. Eis uma sábia advertência aos indolentes” (p. 7)
1.2 ESPÉCIES DE USUCAPIÃO
O Código Civil de 2002 (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002), trouxe uma compilação das várias espécies de usucapião previstas em nosso ordenamento esparso e entre os artigos 1.238 e 1.244 estabelece as regras atuais do direito material.
Inicia com a usucapião extraordinária, onde o possuidor, provando quinze anos de posse mansa, pacífica e ininterrupta, sem nenhum requisito a mais a ser cumprido, obtém a sentença declaratória de propriedade, reduzindo-se este prazo, no teor do parágrafo único do artigo 1.238, “a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.
Repetindo o artigo 191 da Constituição Federal, a atual codificação civil traz, no artigo 1.239, a usucapião especial rural e preceitua que aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade, fazendo o mesmo, no artigo 1.240, ao consagrar a letra garantida na Carta Maior, no artigo 183, estendendo os mesmos requisitos para a aquisição da propriedade urbana, desde que a área não ultrapasse duzentos e cinquenta metros quadrados.
A chamada usucapião ordinária foi contemplada no artigo 1.242 do Código Civil, exigindo-se, neste caso, o lapso temporal de dez anos, justo título e boa-fé. Assim como na usucapião extraordinária, o fato de redução do prazo, neste caso para cinco anos, fica por conta do que reza o parágrafo único, ou seja, que será de cinco anos o prazo previsto no artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
No capítulo da propriedade, o Código de 2002 trouxe uma previsão semelhante a estabelecida no Estatuto da Cidade, ao prever, no parágrafo 4º do artigo 1.228 que o proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante, fixando o juiz, justa indenização devida ao proprietário e pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
Esta espécie de usucapião, contemplada em separado das demais, diferentemente da chamada usucapião coletiva prevista no Estatuto da Cidade, não exige que os requerentes possuidores tenham baixa renda (BLASKESI, 2018, p. 66).
Na esteira da codificação civil, em 2011, a Lei 12.424 incluiu o que a doutrina chama de usucapião familiar ou conjugal, introduzindo o artigo 1.240- A e trazendo para o ordenamento a usucapião com o menor prazo, este de dois anos, para que possa ser requerida a propriedade do imóvel possuído, devendo, neste caso, ser comprovado o abandono do lar, pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro.
Dentre as possibilidades previstas no Código Civil de 2002, com referência a usucapião, existe por exemplo a de usucapir o usufruto, no teor do artigo 1.391 e da usucapião das servidões (neste caso somente as aparentes), que poderá ser a ordinária, com dez anos ou a extraordinária, com vinte anos de posse sobre o direito (BLASKESI, 2018, p. 69).
Os artigos 1.260 e 1.261 da legislação civil pátria consagram a usucapião de bens móveis, ordinária, com três anos, e extraordinária, com cinco anos de posse.
Além destas espécies, ainda encontra-se no ordenamento, a usucapião indígena que está disposta no artigo 33 do Estatuto do Índio (Lei 6.001/1973), que estabelece: “ O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”. Esta espécie de usucapião, semelhante à usucapião ordinária, deve atender todos os requisitos das demais, com exceção do justo título e boa-fé, visto que a lei não os exige (BLASKESI, 2018, p. 67).
O parágrafo único do artigo 33, do Estatuto do Índio, traz a vedação expressa de serem usucapidas, pelos indígenas, terras públicas. Veja-se: “o disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que se trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal”.
O fundamento da aquisição da propriedade pela usucapião é de que o tempo deve consolidar uma situação de quem “exterioriza a propriedade sem tê-la, porém querendo tê- la, em detrimento do proprietário desidioso que não reivindica o que é seu” (DONIZETTI e QUINTELLA, 2016, p. 771).
Correia (2016, p. 59) ressalta que “os fundamentos da usucapião são: favorecer aqueles que fazem uso das propriedades requisitadas para moradia e trabalho, boicotar proprietários que não cuidam de seus bens como deveriam e regularizar situações de posse clandestina”.
Não é qualquer posse que gerará o direito de propriedade a ser declarada por sentença ou comprovada extrajudicialmente, senão aquela posse qualificada e que atenda os requisitos da lei.
Como essenciais, tem-se que a coisa a ser usucapida deve se prestar a tanto, isto é, deve ser bem particular, deve estar na posse do requerente e deve ser observado o fator tempo. Além disso, determinadas espécies de usucapião exigem justo título e boa-fé.
No dizer de Gonçalves (2013, p. 276), os pressupostos da usucapião são: coisa hábil (res habilis) ou suscetível de usucapião, posse (possessio), decurso do tempo (tempus), justo título (titulus) e boa-fé (fides)
A posse usucapionem e o lapso temporal prescrito em lei, conforme Donizetti e Quintella, devem estar reunidos para que se configure a usucapião, sendo que os demais requisitos variarão conforme a modalidade de usucapião que se enquadrarem.