INTRODUÇÃO
O tema em questão é motivo de discussões judiciais acaloradas. Tema pouco discutido no ambiente acadêmico e de parcos títulos na doutrina.
Diante disso, a busca pela melhor compreensão acerca dos Contratos de Arrendamento Rural, tão comuns em nosso País, mas não tão comuns nas discussões acadêmicas pode trazer melhor segurança jurídica ao proprietário, mas também propiciar justiça social a quem de fato faz girar a roda motriz da economia rural, que na figura do arrendatário desenvolve a função social da propriedade privada.
Por experiência própria, na grande dificuldade de encontrar material de apoio para solução de um caso concreto é que surgiu o tema do presente trabalho.
Sendo assim, ao trazer ao ambiente acadêmico a discussão acerca do tema, busca-se fomentar maiores estudos relativos aos contratos de arrendamento rural, tão comuns na região oeste do Paraná, e que geram, não raras as vezes grandes conflitos.
Discutir temas de relevância que tragam soluções práticas à sociedade, é obrigação da Universidade, que retribui seu conhecimento cientifico na solução de conflitos reais.
Compreender se o atendimento à função social pelo possuidor e a vedação ao enriquecimento ilícito justificam o direito de retenção em oposição ao direito de propriedade é questão fundamental para buscar um justo equilíbrio na relação proprietário/arrendatário.
1. O conceito de contrato de arrendamento rural
Os conceitos de Arrendamento e Parceria são de fácil assimilação e estão insculpidos nos artigos 3º e 4º do Decreto 59.566/66 e assim expõem:
Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nêle ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei.
§ 1º Subarrendamento é o contrato pelo qual o arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do ceu contrato de arrendamento.
Art 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (artigo 96, VI do Estatuto da Terra).
O Decreto 59.566, de 14 de novembro de 1.966 apenas regulamenta Seções I, II e III do Capítulo IV do Título III da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, Estatuto da Terra, o Capítulo III da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966.
Neste sentido, passemos a análise do texto do Estatuto da Terra no que se refere aos Contratos Rurais, tanto na modalidade de arrendamento como o de regime de parceria:
Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.
§ 1° O proprietário garantirá ao arrendatário ou parceiro o uso e gozo do imóvel arrendado ou cedido em parceria.
§ 2º Os preços de arrendamento e de parceria fixados em contrato ...Vetado.. serão reajustados periodicamente, de acordo com os índices aprovados pelo Conselho Nacional de Economia. Nos casos em que ocorra exploração de produtos com preço oficialmente fixado, a relação entre os preços reajustados e os iniciais não pode ultrapassar a relação entre o novo preço fixado para os produtos e o respectivo preço na época do contrato, obedecidas as normas do Regulamento desta Lei.
§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.
§ 4° O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.
§ 5º A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.
§ 6º O inadimplemento das obrigações assumidas por qualquer das partes dará lugar, facultativamente, à rescisão do contrato de arrendamento ou de parceria. observado o disposto em lei.
§ 7º Qualquer simulação ou fraude do proprietário nos contratos de arrendamento ou de parceria, em que o preço seja satisfeito em produtos agrícolas, dará ao arrendatário ou ao parceiro o direito de pagar pelas taxas mínimas vigorantes na região para cada tipo de contrato.
§ 8º Para prova dos contratos previstos neste artigo, será permitida a produção de testemunhas. A ausência de contrato não poderá elidir a aplicação dos princípios estabelecidos neste Capítulo e nas normas regulamentares.
§ 9º Para solução dos casos omissos na presente Lei, prevalecerá o disposto no Código Civil.
Basicamente os contratos rurais diferenciam-se pela forma de pagamento e compartilhamento de resultados, sejam eles bons ou ruins.
Enquanto que na modalidade de arrendamento o arrendatário, ou a figura do trabalhador rural paga quantia fixa ao proprietário ou arrendador para se utilizar de determinada área para cultivo, no regime de parceria há percentuais de participação em que é repassado ao parceiro outorgado.
Ambas as formas de pagamento são regulamentadas pelo Decreto nº 59.566, de 14.11.1966 e em seu artigo 17 dispõe sobre os limites para precificação do arrendamento:
Art 17. Para cálculo dos preços de arrendamento em cada imóvel rural, observar-se-ão, com base no inciso XII do art. 95. do Estatuto da Terra os critérios fixados nos parágrafos seguintes:
§ 1º Nos casos de arrendamento da área total do imóvel rural, a um ou mais arrendatários, a soma dos preços de arrendamento não pode ser superior a 15% (quinze por cento) do valor da terra nua, fornecido na Declaração de Propriedade de imóvel rural e aceito para o Cadastro de Imóveis Rurais do IBRA, constante do recibo de pagamento do impôsto territorial rural (ITR)
§ 2º Nos casos de arrendamento parcial a um ou mais arrendatários, a soma dos preços de aluguel não poderá exceder a 30% (trinta por cento) do valor das áreas arrendadas, avaliado êsse com base no valor do hectare declarado e aceito, para o Cadastro de imóveis rurais do IBRA.
§ 3º Para a área não arrendada, admite-se um preço potencial de arrendamento, que será de 15% (quinze por cento) do valor mínimo por hectare estabelecido na Instrução Especial do IBRA, aprovada pelo Ministro do Planejamento, na forma prevista no parágrafo 3º do art. 14. do Decreto nº 55.891, de 31 de março de 1965.
§ 4º O preço potencial de arrendamento da área não arrendada, mais a soma dos preços de arrendamento da áreas arrendadas, não poderá exceder o preço máximo de arrendamento da área total do imóvel, estipulado no parágrafo 1º dêste artigo.
§ 5º O preço de arrendamento da benfeitorias que entrarem na composição do contrato, não poderá exceder a 15% (quinze por cento) do valor das mesmas benfeitorias, expresso na Declaração de Propriedade do Imóvel Rural.
Por sua vez, o artigo 35 da mesma norma delimita os pagamentos realizados nos contratos de parceira rural:
Art 35. Na partilha dos frutos da parceria, a cota do parceiro-outorgante não poderá ser superior a (art. 96, VI, do Estatuto da Terra).
I - 10% (dez por cento) quando concorrer apenas com a terra nua;
II - 20% (vinte por cento) quando concorrer com a terra preparada e moradia;
III - 30% (trinta por cento) caso concorra com o conjunto básico de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cêrcas, valas ou currais, conforme o caso;
IV - 50% (cinqüenta por cento), caso concorra com a terra preparada e o conjunto básico de benfeitorias enumeradas no inciso III, e mais o fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos tratos culturais, bem como as sementes e animais de tração e, no caso de parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% (cinqüenta por cento) do número total de cabeças objeto da parceria;
V - 75% (setenta e cinco por cento), nas zonas de pecuária ultra-extensiva, em que forem os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinto por cento) do rebanho onde se adotem a meação do leite e a comissão mínima de 5% (cinco por cento) por animal vendido.
§ 1º O parceiro-outorgante poderá sempre cobrar do parceiro-outorgado, pelo seu preço de custo, o valor dos fertilizantes e inseticidas fornecidos no percentual que corresponder à participação dêsse, em qualquer das modalidades previstas nas alíneas dêste artigo (art. 96, VI, "f" do Estatuto da Terra).
§ 2º Nos casos não previstos nos incisos acima, a cota adicional do parceiro-outorgante será fixada com base em percentagem máxima de 10" (dez por cento) do valor das benfeitorias ou dos bens postos à disposição do parceiro-outorgado (art. 96, VI, "g", do Estatuto da Terra).
§ 3º Não valerão as avenças de participação que contrariarem os percentuais fixados neste artigo, podendo o parceiro prejudicado reclamar em Juízo contra isso e efetuar a consignação judicial da cota que, ajustada aos limites permitidos neste artigo, fôr devida ao outro parceiro, correndo por conta dêste todos os riscos, despesas, custas e honorários advocatícios.
Nota-se que enquanto no arrendamento há fixação de um quantum devido pelo arrendatário ao arrendador, na modalidade de parceria existe um percentual, ou seja uma participação nos frutos percebidos pela atividade desenvolvida.
Outro ponto fundamental que difere completamente as modalidades de contratos, trata-se dos riscos inerentes à atividade rural, que, diga-se de passagem, é de alto risco, justamente por estar sujeita a fatores externos alheios a vontade das partes, especialmente em relação a fatores climáticos.
O Professor César Augusto Di Natale Nobre1 traz o conceito de que “o tema está vinculado à utilização da propriedade rural em prol da comunidade”:
O contrato de arrendamento rural se insere no chamado direito agrário, campo responsável por disciplinar as relações do homem com a terra objetivando o progresso social e econômico do trabalhador e de toda a sociedade (Venosa, 2006, p. 611). O tema está vinculado à utilização da propriedade rural em prol da comunidade. Ademais, os contratos agrários não se formam à margem do sistema dos negócios jurídicos, sendo sempre regidos pelos princípios fundamentais e tradicionais dos contratos. Sendo parte integrante do direito social, situado a meio-caminho entre o direito privado e o direito público, o direito agrário prevê instrumentos para proteger o economicamente mais fraco. Desse modo, emprega normas de ordem pública, inderrogáveis pela vontade das partes, com vistas a proteger tanto o pequeno produtor não proprietário da terra quanto os recursos naturais. Isso implica forte intervenção estatal nos contratos de arrendamento rural, pois é patente o desequilíbrio material existente entre os contratantes.
Definido no artigo 3º do Decreto 59.566/66, o arrendamento rural se dá quando uma pessoa se obriga a ceder, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, assumindo os riscos decorrentes de sua utilização e usufruindo da plenitude das vantagens que ele oferece. Isso torna o arrendamento rural um contrato bilateral, consensual, oneroso e não solene. Suas especificidades serão tratadas pormenorizadamente nos itens a seguir.
Devido à sai semelhança com a locação urbana, também cabe ao arrendador entregar o imóvel ao arrendatário com suas pertenças e em estado de se utilizar do imóvel para o fim convencionado ou presumido e tratá-lo com o mesmo cuidado como o trataria se fosse seu.
Desse modo, a propriedade agropecuária alcançou um grau elevado de importância em nosso Direito, o que, a título de exemplo, explica o desenvolvimento da Política Agrária. Foi com base nisso que se optou por explorar o tema do arrendamento rural no presente trabalho, considerando a vasta gama de princípios que norteiam o direito agrário: bem-estar e condições de progresso socioeconômico; função social; justiça social; permanência na terra daqueles que a tornem produtiva; acesso à terra e à propriedade; proteção jurídica aos arrendatários; preservação dos recursos naturais renováveis; e extinção das propriedades antieconômicas (Coelho, 2006. p. 68).
2. Da indenização por benfeitorias realizadas pelo arrendatário
Embora a lei civil nacional seja a principal fonte subsidiária do Direito Agrário e, particularmente, com relação aos contratos agrários, ela ainda possa ser invocada, a Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra) e o Decreto nº 59.566/66, tomaram o espaço da legislação civil, prova disso é que o Código Civil de 2002 silenciou sobre os contratos agrários2.
Em apurada análise aos princípios norteadores dos contratos aplicados ao direito agrário, o Professor JOSÉ BEZERRA COSTA3 conclui que: "Mesmo que se aceite - sem contestação - a teoria dos objetivistas, é moderna a constatação de que a autonomia da vontade tem espaço limitado".
Segundo BENEDITO FERREIRA MARQUES, em sua obra Direito Agrário Brasileiro, Ed. Atlas, 2015, p. 179: "Qualquer que seja a forma do contrato, as partes devem observar a obrigação de conservar os recursos naturais e o dever de proteção ao mais fraco na relação contratual, que são os arrendatários e o parceiro-outorgado. E mais do que isso, devem observar os prazos mínimos estabelecidos; a fixação do preço do aluguel de acordo com as regras legais, e não pela livre vontade das partes; a indenização, com direito de rentenção, das benfeitorias úteis e necessárias que, na hipótese, se presumem de boa-fé."
Ainda, conforme entendimento de respeitado Professor Benedito Ferreira Marques:
"Quanto às benfeitorias, o arrendatário tem direito à indenização pelas úteis e necessárias, podendo inclusive reter o imóvel, se não forem pagas, independentemente de comprovação de boa-fé, que em tal caso, se presume. É oportuno esclarecer que, para o Direito Agrário, o conceito de benfeitorias é mais amplo do que o do Direito Civil, pois abarca obras consideradas verdadeiras acessões".
A redação do § 1º do art. 25. do Decreto 59.566/66 deixa transparecer o direito de retenção ao Arrendatário, quando assim determina:
Art 25. O arrendatário, no término do contrato, terá direito á indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Quanto às voluptuárias, somente será indenizado se sua construção fôr expressamente autorizada pelo arrendador (art. 95, VIII, do Estatuto da Terra e 516 do Cód. Civil).
§ 1º Enquanto o arrendatário não fôr indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá reter o imóvel em seu poder, no uso e gôzo das vantagens por êle oferecidas, nos têrmos do contrato de arrendamento (arts. 95, VIII do Estatuto da Terra e 516 do Código Civil).
§ 2º Quando as benfeitorias necessárias ou úteis forem feitas às expensas do arrendador dando lugar a aumento nos rendimentos da gleba, terá êle direito a uma elevação proporcional da renda, e não serão indenizáveis ao fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
Destarte, as obras ou despesas que se fazem no imóvel rural, por aquele que exerce a atividade agrária, merecem tratamento especial, nas palavras do Professor Benedito Ferreira Marques:
Em havendo melhoramentos em propriedade alheia, ato contínuo, pressupõem-se os dispêndios, que são dignos de ressarcimento, observados os requisitos pertinentes. Portanto, o instituto das benfeitorias possui valoração calcada nos princípios comezinhos de direito, notadamente na equidade e na repulsa ao enriquecimento derivado do trabalho alheio. Nesse arrimo, o direito de retenção constitui uma exceção necessária para se evitarem injustiças, ensejando, ao possuidor, a faculdade de ficar com a coisa devida até ser satisfeito crédito conexo.
O princípio pacta sunt servanda, bastante defendido pelo liberalismo econômico, segundo a maioria da doutrina agrarista, encontra-se a fenecer para o Direito Agrário, posto que as disposições contratuais agrárias não podem ficar totalmente a mercê da vontade das partes, em razão do caráter cogente da maioria das normas. Da mesma forma, não constitui destempero lembrar que existem cláusulas irrevogáveis, fixadas pela legislação, com a finalidade de proteger a terra e o hipossuficiente.
A renovação da propriedade, via da aquisição de acessórios que a incorporam, constitui uma necessidade evidente, porquanto todo bem material necessita de reparos, cuidados e tratamento, e o imóvel rural não é diferente. Por conseguinte, as obras ou despesas que se fazem no imóvel, por aquele que exerce a atividade agrária, merecem trato especial.
Nessa aspiração, as benfeitorias (úteis, necessárias ou voluptuárias), realizadas no plano agrário, harmonizam-se com a posse trabalho exercida temporariamente, devendo ser aplicados os permissivos legais com relação aos seus efeitos e direitos, principalmente pelo fato da posse ser efetiva e direta.
Conforme já adiantado, o Decreto nº 59.566/66 foi editado para regular os dispositivos concernentes aos contratos agrários, notadamente as cláusulas obrigatórias desses pactos. O art. 13, em seus incisos e alíneas, traz expressamente as cláusulas necessárias a assegurar a conservação dos recursos naturais e a proteger social e economicamente os arrendatários e parceiros-outorgados.
Quanto à realização das benfeitorias, foram tratadas no inciso VI, do art. 13. Nos pactos agrários celebrados deverão constar obrigatoriamente:
O direito e as formas de indenização quanto às benfeitorias realizadas, ajustadas no contrato de arrendamento; e, direitos e obrigações quanto às benfeitorias realizadas, com o consentimento do parceiro-outorgante, e quanto aos danos substanciais causados pelo parceiro-outorgado por práticas predatórias na área de exploração ou nas benfeitorias, instalações e equipamentos especiais, veículos, máquinas, implementos ou ferramentas a ele cedidos (art. 95, XI, c e art. 96, V, e do ET).
Da simples leitura do texto legal, vê-se a preocupação do legislador em evitar litígios acerca das benfeitorias realizadas, impondo a presença das estipulações, a fim de evitar questionamentos sobre a destinação, indenização e direitos sobre aquelas, quando for colocado termo final nos contratos agrários (BENEDITO, Marques Ferreira, 2015).
Desta maneira, há que se buscar nos contratos de arrendamento rural a forma de indenização das benfeitorias úteis e necessárias ao arrendatário, bem como das voluptuárias se autorizado. E diante do direito à indenização, advém o direito do arrendatário permanecer no imóvel, usando e gozando de suas vantagens. Trata-se de permissivo legal, grafado no inciso VIII, do art. 95, do Estatuto da Terra, regulamentado pelo art. 25. e §§, do Decreto nº 56.599/66.
Nas palavras do professor Benedito Ferreira Marques4:
A conservação da posse deriva agora do crédito pelas benfeitorias realizadas e em garantia de seu pagamento. A ‘faculdade’ autoriza o contratante a reter ou não o imóvel em seu poder, até que seja indenizado das benfeitorias realizadas por necessidade e utilidade.
Essa permissão ou liberdade de agir é subjetiva do possuidor ou detentor do imóvel.
O direito de retenção por benfeitorias é um dos vários meios diretos de defesa que a lei, excepcionalmente, confere ao titular de um direito. Consiste na liberdade, deferida ao credor, de conservar a coisa além do momento que a deveria restituir, em garantia de um crédito que tenha contra o credor e decorrente de despesas feitas ou perdas sofridas em razão da coisa. É um meio de defesa, no sentido de que atua com elemento compulsivo, incidente sobre o espírito do devedor, pois a recuperação da coisa só lhe será possível se efetuar o pagamento do débito. O reivindicante, vitorioso na demanda, só obterá a entrega da coisa reivindicada se indenizar o possuidor de boa-fé das benfeitorias úteis e necessárias, por ele levantadas. Enquanto o não fizer, é legítima a retenção da coisa, por parte do credor.
Conforme entendimento de respeitado Professor Benedito Ferreira Marques, o arrendatário possui direito de indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias:
"Quanto às benfeitorias, o arrendatário tem direito à indenização pelas úteis e necessárias, podendo inclusive reter o imóvel, se não forem pagas, independentemente de comprovação de boa-fé, que em tal caso, se presume. É oportuno esclarecer que, para o Direito Agrário, o conceito de benfeitorias é mais amplo do que o do Direito Civil, pois abarca obas consideradas verdadeiras acessões, conforme §1º do art. 6º do Decreto nº 84.685, de 6.5.80, assim expresso:
§1º Consideram-se benfeitorias as casas de moradia, galpões, banheiros para gado, valas, silos, currais, açudes, estradas de acesso e quaisquer edificações para instalações do beneficiamento, industrialização, educação ou lazer." (MARQUES, 2015, p. 180).
Os contratos agrários são dotados de formalidades, neste ponto, merece transcrição o art. 12. do Decreto nº 59.566/66, que aduz:
Art 12. Os contratos escritos deverão conter as seguintes indicações:
I - Lugar e data da assinatura do contrato;
II - Nome completo e endereço dos contratantes;
III - Características do arrendador ou do parceiro-outorgante (espécie, capital registrado e data da constituição, se pessoa jurídica, e, tipo e número de registro do documento de identidade, nacionalidade e estado civil, se pessoa física e sua qualidade (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor);
IV - característica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (pessoa física ou conjunto família);
V - objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens;
VI - Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural).
VII - Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante;
VIII - Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas desse pagamento ou partilha;
IX - Cláusulas obrigatórias com as condições enumeradas no art. 13. do presente Regulamento, nos arts. 93. a 96 do Estatuto da Terra e no art. 13. da Lei 4.947-66;
X - foro do contrato;
XI - assinatura dos contratantes ou de pessoa a seu rogo e de 4 (quatro) testemunhas idôneas, se analfabetos ou não poderem assinar.
Parágrafo único. As partes poderão ajustar outras estipulações que julguem convenientes aos seus interesses, desde que não infrinjam o Estatuto da Terra, a Lei nº 4.947-66 e o presente Regulamento. (GRIFO NOSSO)
Portanto, da formalidade que permeia as relações contratuais agrárias, têm-se cristalino a obrigatoriedade de se atribuir em cláusula específica o direito à indenização por benfeitorias realizadas pelo arrendatário na propriedade rural, sendo esta cláusula obrigatória, portanto, irrenunciável.