3. Do direito a retenção do imóvel decorrente da realização de benfeitorias e o direito à propriedade
As benfeitorias, sejam elas úteis ou necessárias, deverão se indenizadas. Em Artigo publicado, os autores Patrícia José de Almeira e Antônio Márcio Buainain, trazem clara e objetivamente conceitos de benfeitorias e forma de suas indenizações5:
De maneira geral, as benfeitorias que forem feitas no imóvel rural pelo arrendatário e ou pelo parceiro-outorgado são passíveis de indenização, no ato da extinção ou rescisão dos contratos de arrendamento e parceria. O art. 24, I, II e III, do Decreto n. 59.566/66 define basicamente três categorias de benfeitorias: voluptuárias, úteis e necessárias.
As voluptuárias são aquelas relacionadas ao deleite ou recreio, que não elevam o uso habitual do imóvel rural, embora o tornem mais agradável ou sejam de maior valor. As úteis aumentam ou facilitam o uso do imóvel rural. E as necessárias têm a finalidade de conservar o imóvel ou evitar que se deteriore, bem como cumprir as normas estabele- cidas no Decreto para a preservação dos recursos naturais.
O arrendatário e/ou parceiro-outorgado que realizarem benfeitorias úteis e ou necessárias no imóvel rural terão direito à indenização, conforme a regra do direito comum. Já a benfeitoria voluptuária somente será indenizada quando o arrendador expressamente autorizar. Em virtude disso, Opitz e Opitz apontaram a importância da caracterização exata do tipo de benfeitoria para evitar equívocos. Alertaram que “mister se torna verificar as circunstâncias regionais, porque, muitas vezes, uma ben- feitoria é voluptuária num ponto e útil noutro” (1969, p. 246).
Por um lado, pelo art. 25, § 1º, do Regulamento, assegura-se a permanência no imóvel rural ao arrendatário e ao parceiro-outorgado, enquanto não receberem inde- nização por benfeitorias necessárias e úteis, no uso e gozo de todas as vantagens por ele oferecidas, nos termos das cláusulas contratuais.
Por outro lado, “quando as benfeitorias necessárias ou úteis forem feitas às expensas do arrendador dando lugar a aumento nos rendimentos da gleba, terá ele direito a uma elevação proporcional da renda, e não serão indenizáveis ao fim do contrato, salvo estipulação em contrário” (art. 25, § 2º, Decreto n. 59.566/66). O Regulamento, entretanto, no art. 17, § 5º, dispõe que o preço do arrendamento das benfeitorias, incluídas na composição do contrato, não poderá ultrapassar 15% do valor destas. Opitz e Opitz, perspicazmente, interpretaram que essa “regra se coadu- na com o art. 95, XII do Estatuto da Terra, em que o preço do arrendamento não poderá ser superior a 15% do valor cadastrado do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato” (1969, p. 246).
O direito à propriedade advém de cláusula pétrea, é, antes de tudo garantia do cidadão, insculpida no artigo 5º da Constituição Federal:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
(...)
XXII - é garantido o direito de propriedade;
Contudo, o mesmo comando normativo que prevê como garantia fundamental o direito à propriedade ao indivíduo, também determina que “a propriedade atenderá sua função social”, conforme previsão do inciso XXIII do artigo 5º da Constituição Federal de 1.988.
E neste mesmo viés que o direito agrário busca fundamentar a indenização pelas benfeitorias realizadas pelo arrendatário, com base no Princípio da Função Social do Contrato, conforme difundido pela autora Helena Maria Bezerra Ramos6:
Todo e qualquer contrato deve ser entabulado visando a uma função social, não mais admitindo o individualismo absoluto da iniciativa privada. Em acréscimo, deve o contrato ser elaborado para o proveito das partes, é verdade, mas também para o proveito da coletividade. O principio da função social do contrato estabelecido pelo Código Civil deve ser observado pelos contratantes no contrato de arrendamento rural, sob pena de violar a liberdade de contratar, como sói acontecer a todo e qualquer contrato, di-lo o art. 421. do código civil de 2002. Ao lado do principio da função social da propriedade, o princípio da função social do contrato também foi destacado pelo legislador civil em suas disposições transitórias (art. 2.035, parágrafo único). A função social do contrato disciplinada pelo Código Civil de 2002, de caráter de ordem pública, dverá ser observada obrigatoriamente pelas partes contratantes do arrendamento rural.
O princípio da função social do contrato determina que nenhum contrato e, portanto, também o de arrendamento rural, seja transformado em instrumento de abuso e arbitrariedade que cause dano à outra parte ou a terceiros ou, ainda, que traga privilégios excessivos a somente uma das partes contratantes, qualquer que seja o contrato, deve ele trazer benefício à sociedade, ainda que seja de pequena monta.
Como bem dias Claudio Luiz Bueno de Godoy, “cuida-se mesmo de o Estado invadir a autonomia da vontade para, em primeiro lugar, por meio da lei, garantir uma desigualdade que faça o papel de equilibrar a desigualdade inversa que a situação das partes intrinsecamente envolve”.
Deve-se observar a função social do contrato, inicialmente, entre as próprias partes envolvidas no contrato, de maneira a assegurar contratos mais equilibrados, levando-se em consideração substancialmente os iguais que se garante dignidade social aos indivíduos, ou seja, que respeita a dignidade da pessoa humana.
Por segundo, o contrato atinge terceiros, ou seja, tem o contrato uma face externa., o contrato deixa de ser um fato individual entre as partes, para ser de interesse da coletividade, trazendo-lhe vantagens e, principalmente, não pode trazer desvantagem a terceiros ou à coletividade. Portanto, o contrato tem importância para toda a sociedade. Valor este ressaltado no art. 170, caput, da Constituição Federal, que estabelece o valor geral, para ordem econômica, da livre-iniciativa.
Podemos destacar que o contrato de arrendamento rural, que é eminentemente para a exploração agropecuária da propriedade, é um contrato de interesse social, pois produzirá alimentos para o povo. (GRIFO NOSSO)
Observa-se que o contrato de arrendamento rural ganha contornos de interesse coletivo, à medida que traz segurança alimentar, sendo estratégica sua proteção.
Neste viés, a indenização pelas benfeitorias realizadas pelo arrendatário passa a ter notoriedade, mesmo diante da impossibilidade de eventual renúncia a tal direito. Tal entendimento está sendo consolidado em nossas Cortes de Justiça, inclusive no julgamento do Recurso de Apelação Cível 363.724-1 o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná mantém o dever de indenização das benfeitorias:
ARRENDAMENTO RURAL - RESCISÃO CONTRATO C/C DESPEJO - ACOLHIMENTO - BENFEITORIAS - INDENIZAÇÃO - RENÚNCIA DESCONSTITUÍDA POR ENSEJAR ENRIQUECIMENTO INJUSTIFICADO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS COM ADEQUAÇÃO - DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL nº. 363.724-1 - 3a Vara Cível de Cascavel, em que são apelantes MAURÍCIO MONTEIRO DE BARROS VIEIRA, PAULO MONTEIRO DE BARROS VIEIRA e NESTOR DALMINA e apelados NERY ANTONIO CARRE e ORLANDO JOSÉ CHEMIM.
1. EXPOSIÇÃO FÁTICA
Trata-se de Apelação Cível manifestada por MAURÍCIO MONTEIRO DE BARROS VIEIRA, PAULO MONTEIRO DE BARROS VIEIRA e NESTOR DALMINA em face dos termos da r. sentença prolatada nos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Despejo que moveram em face de NERY ANTÔNIO CARRE e ORLANDO JOSÉ CHEMIM, a qual, julgando procedente o pedido, declarou rescindido o contrato firmado entre as partes, ordenando o despejo dos réus, e condenou os autores ao pagamento de indenização pelas benfeitorias introduzidas no imóvel e, em vista da sucumbência recíproca dos litigantes, atribuiu aos autores o custeio de 40% das despesas processuais e o pagamento de honorários adversos que arbitrou em R$ 2.100,00 (dois mil e cem reais), e aos réus o saldo remanescente das custas, e honorários que fixou em R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais), autorizando a compensação.
Sustentam os autores apelantes que a sentença merece reparos na parte em que determinou o pagamento de indenização pelas benfeitorias, uma vez que tal conclusão conflita com expressa cláusula contratual pela qual os apelados renunciaram a tal benefício, sendo certo que mencionada condição não conflita com os dispositivos legais em vigor.
(...)
2. VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
Quanto ao mérito, o inconformismo posto pelos apelantes não merece guarida.
Com efeito, primeiramente, é necessário ressaltar que o recurso trazido pelos autores, embora reflita simples reiteração da argumentação expendida no curso do processo, impugna expressamente a condenação imposta. Vem daí a possibilidade de se conhecê-lo, quanto mais para se evitar eventual alegação de cerceamento de defesa.
Entretanto, embora cognoscível, o recurso não comporta provimento, senão vejamos.
Do que se extrai da sentença invectivada, a condenação ao pagamento de indenização em favor dos apelados, relativamente às benfeitorias que introduziram no imóvel durante a vigência do prazo contratual, decorreu do reconhecimento de que a cláusula que estabeleceu a renúncia foi estabelecida à míngua de boa-fé, e em manifesta violação ao disposto pelo art. 95, inciso III, da Lei nº. 4.504/64.
Não bastasse isso a sedimentar o acerto da decisão combatida, é certo que a renúncia estabelecida no pacto ensejaria injustificado enriquecimento dos apelantes, e isso em detrimento do esforço dos apelados, o que é defeso. (GRIFO NOSSO) (...)
APELAÇÃO CÍVEL N° 363.724-1, DE CASCAVEL - 3a VARA CÍVEL, RELATOR: Juiz Conv. D'Artagnan Serpa Sá
Não só há observância do julgador em relação ao texto do art. 95, inciso III, da Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra), como também sua fundamentação de que a renúncia de indenização por benfeitorias causa enriquecimento injustificado do arrendador. Nada mais do que brilhante tal conclusão, facilmente constatada em singela observância da aferição do hectare de uma propriedade rural apta a desenvolver plenamente sua atividade econômica em detrimento de uma que necessita de investimento para uso.
Sobre o tema, o seguinte precedente do Superior Tribunal de Justiça foi criado com o julgamento do Recurso Especial nº 1.182.967-RS:
DIREITO AGRÁRIO. NULIDADE DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS NOS CONTRATOS AGRÁRIOS.
Nos contratos agrários, é nula a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis. Os contratos de direito agrário são regidos tanto por elementos de direito privado como por normas de caráter público e social, de observância obrigatória e, por isso, irrenunciáveis, tendo como finalidade precípua a proteção daqueles que, pelo seu trabalho, tornam a terra produtiva e dela extraem riquezas, conferindo efetividade à função social da propriedade. Apesar de sua natureza privada e de ser regulado pelos princípios gerais que regem o direito comum, o contrato agrário sofre repercussões de direito público em razão de sua importância para o Estado, do protecionismo que se quer emprestar ao homem do campo, à função social da propriedade e ao meio ambiente, fazendo com que a máxima do pacta sunt servanda não se opere em absoluto nestes casos. Tanto o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) como a Lei 4.947/1966 e o Decreto 59.566/1966 (que os regulamenta) dão ênfase ao princípio fundamental da irrenunciabilidade de cláusulas obrigatórias nos contratos agrários, perfazendo dirigismo contratual com fito de proteger e dar segurança às relações ruralistas. Como se vê, estabelece a norma a proibição de renúncia, no arrendamento rural ou no contrato de parceria, de direitos ou vantagens estabelecidas em leis ou regulamentos (nos termos dos arts. 13, I, do Decreto 59.566/1966 e 13, IV, da Lei 4.947/1966). Isso ocorre, fundamentalmente, porque, na linha de entendimento doutrinário, no "direito agrário, a autonomia da vontade é minimizada pelas normas de direito público (cogentes) e por isso mesmo devem prevalecer quando há uma incompatibilidade entre as normas entabuladas pelas partes e os dispositivos legais concernentes à matéria. Não é possível a renúncia das partes a certos direitos assegurados na lei tidos como indisponíveis/irrenunciáveis ou de ordem pública". E, com relação à cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias, há dispositivos legais que preveem expressamente a vedação de sua previsão. Nessa linha de raciocínio, ficando estabelecido que, no contrato agrário, deverá constar cláusula alusiva quanto às benfeitorias e havendo previsão legal no que toca ao direito à sua indenização, a conclusão é a de que, nos contratos agrários, é proibida a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, sendo nula qualquer disposição em sentido diverso.
REsp 1.182.967-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 9/6/2015, DJe 26/6/2015. (GRIFO NOSSO)
Ainda no mesmo cenário, ao analisar o REsp acima, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, explicou:
“Ficando estabelecido que no contrato agrário deverá constar cláusula alusiva quanto às benfeitorias, e havendo previsão legal no que toca ao direito à sua indenização, a conclusão, a meu juízo, é a de que, nos contratos agrários, é proibida a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, sendo nula qualquer disposição em sentido diverso.”
A decisão proferida pelo eminente Ministro é de tamanha importância que merece um aprofundamento nas razões de seu voto, onde dá ênfase na relevância social do contrato de arrendamento rural, tendo o Estatuto da Terra papel de proteção ao lavrador, que de fato é quem produz a terra e dá pleno uso e cumprimento à real função social da propriedade, valorizando e priorizando a labuta que garante segurança alimentar e geração de riqueza:
3. Como sabido, os contratos de direito agrário são regidos tanto por elementos de direito privado como por normas de caráter público e social, de observação obrigatória e, por isso, irrenunciáveis, tendo como finalidade precípua a proteção daqueles que, pelo seu trabalho, tornam a terra produtiva e dela extraem riquezas, conferindo efetividade à função social da propriedade.
Realmente, apesar de sua natureza privada e de ser regulado pelos princípios gerais que regem o direito comum, o contrato agrário sofre repercussões de direito público em razão de sua importância para o Estado, do protecionismo que se quer emprestar ao homem do campo, à função social da propriedade e ao meio ambiente, fazendo com que a máxima do pacta sunt servanda não se opere em absoluto nestes casos.
Tanto o Estatuto da Terra, como a Lei n. 4.947/1966 e o Decreto 59.566/1966 (que o regulamenta) dão ênfase ao princípio fundamental da irrenunciabilidade de cláusulas obrigatórias nos contratos agrários, perfazendo dirigismo contratual com fito de proteger e dar segurança às relações ruralistas.
Como se vê, estabelece a norma a proibição de renúncia, no arrendamento rural ou no contrato de parceria, de direitos ou vantagens estabelecidas em leis ou regulamentos (nos termos dos arts. 13, I, do Decreto e 13, IV, da Lei n. 4.947/1966).
Isso ocorre, fundamentalmente, porque "no direito agrário, a autonomia da vontade é minimizada pelas normas de direito público (cogentes) e por isso mesmo devem prevalecer quando há uma incompatibilidade entre as normas entabuladas pelas partes e os dispositivos legais concernentes à matéria. Não é possível a renúncia das partes a certos direitos assegurados na lei tidos como indisponíveis/irrenunciáveis ou de ordem pública (Oliveira, Marcelo Borges Proto de. Direito agrário contemporâneo. Organizador Sergio Matheus Garcez. Goiânia: Editora Vieira, 2012, p. 198).
Seguindo essa linha de intelecção é que o STJ já reconheceu que "o prazo mínimo do contrato de arrendamento é um direito irrenunciável que não pode ser afastado pela vontade das partes sob pena de nulidade" (REsp 1339432/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/04/2013, DJe 23/04/2013).
4. Com relação à cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias, há dispositivos legais que preveem expressamente a vedação de sua previsão.
Com efeito, por um lado, conforme sedimentado pela jurisprudência do STJ, "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súm. 335. do STJ), seguindo o disposto no art. 35. da Lei n. 8.245/1991. Por outro, o Código do Consumidor, em sentido oposto, prevê, no art. 51, XVI, que são nulas de pleno direito as cláusulas que "possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias".
Trata-se, portanto, de disposições díspares que limitam ou vêm externar maior garantia no que tange à autonomia privada dos contratantes e que, se não houver exceção expressa, deverá prevalecer o que foi livremente pactuado.
Nesse sentido:
Compra e venda de fazenda. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais. Retenção por benfeitorias: renúncia. Cláusula penal.
Não há vedação para que seja contratada a renúncia do direito de retenção por benfeitorias, afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, porquanto operação de compra e venda entre particulares, destacando o acórdão que não existe desequilíbrio entre as partes.
Nos termos postos pelo acórdão, que não desafiou especificamente a questão da redução, nada impede que as partes estabeleçam cláusula penal em torno da devolução das importâncias pagas, considerando a realidade dos autos e a ausência de impugnação quanto à redução do percentual.
Recurso especial não conhecido.
(REsp 697.138/SC, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/04/2005, DJ 23/05/2005, p. 288)
No presente caso, o recorrente, valendo-se justamente da cláusula geral para os contratos agrários que proíbe a renúncia de direitos ou vantagens, aventa ser nulo o dispositivo contratual da parceria agrícola no qual abdicou de seu direito à indenização por benfeitorias.
(...)
Deveras, a cláusula geral da função social nas avenças agrárias deve ter como diretiva a socialidade, com interpretações que busquem "a proteção do hipossuficiente, que, indubitavelmente, é retratado pelos arrendatários e parceiros-outorgados, eis que os mesmos não dispõem de nenhum poder de barganha, submetendo-se, por isso mesmo, ao completo alvedrio do outro contratante" (MACHADO, João Sidnei Duarte, op. cit., p. 82).
É de levar em conta, ainda, que os contratos agrários devem observar o preceito de "proteção social e econômica aos arrendatários cultivadores diretos e pessoais" (Lei n. 4947/1966, art. 13, V).
5. Na hipótese, todavia, da moldura fática e das cláusulas esmiuçadas pelas instâncias ordinárias, verifico que não houve renúncia ao direito de reparação; ao revés, ao que se percebe, as partes acordaram forma de composição por meio de extensão do prazo de parceria.
