5 DO JUSTO TÍTULO
5.1 Do título
Além dos requisitos da usucapião denominados comuns (pessoais, reais e formais), há também os especiais, que necessitam do tempo, incluindo o justo título e a boa-fé, conforme leciona Benedito Silverio Ribeiro. O termo “título”, forma a idéia de instrumento ou de um escrito, segundo Benedito Silverio Ribeiro.
Para Orlando Gomes, o título deverá ser justo no sentido de idoneidade para transferir. Conforme o autor, o correto seria título hábil, para significar o negócio jurídico que habilita qualquer pessoa a tornar-se proprietária.
Benedito Silveiro Ribeiro48 citando Pedro Nunes menciona que sendo o título “todo ato escrito, público ou privado, capaz de provar um direito ou uma qualidade, e de produzir efeitos jurídicos”, o corriqueiro é usar a terminologia título como “ato jurídico”, mas numa concepção ampla, haja vista que não é todo ato jurídico que serve de causa à posse.
Tito Fulgêncio leciona que o vocábulo título pode dar a impressão de que se trata de escrito, mas não é esse o sentido. Título é usado como sinônimo de ato jurídico. O título, a que se referem os Códigos, corresponde aos atos jurídicos cuja função econômica consiste em justificar a transferência do domínio.
Para Carlos Roberto Gonçalvez o termo título é tomado em sentido lato, isto é, é o elemento representativo da causa ou fundamento jurídico de um direito.
Para Jose Carlos de Moraes Salles51 título é o fundamento de um determinado direito. É o ato fato de que resulta um direito ou uma obrigação. Por isso se diz que alguém é sucessor a título universal ou que figura numa relação a titulo de credor. No tocante a propriedade, titulo é o fato jurídico em virtude do qual se adquire ou se transfere essa mesma propriedade ou domínio. O citado autor menciona como exemplos a venda, a troca, o legado e a dação em pagamento.
5.2 Do justo título
Continua Jose Carlos de Moraes Salles que: (...) título justo, portanto, no sentido que lhe é atribuído pelo art 1.242 do Código Civil de 2002, há de ser aquele com idoneidade para transferir a propriedade.
José Carlos de Moraes Salles citando Orlando Gomes diz que a qualificação de justo, dada pelo Código Civil, é imprópria, porque melhor teria sido se houvesse aludido a título hábil, para significar o negócio jurídico que habilita qualquer pessoa a se tornar proprietária de um bem.
Portanto, para Jose Carlos de Moraes Salles54, Justo Título, segundo o espírito da norma contida no art. 1.242 do Código Civil de 2002, vem a ser o ato ou fato translativo que não produziu efeito, por padecer de defeito ou por lhe faltar qualidade especifica para tanto..
Para Maria Helena Diniz, justo designa o registro do título, "deve ser esse título ou ato translativo justo, isto é, formalizado, devidamente registrado, hábil ou idôneo à aquisição da propriedade."
Para Benedito Silverio Ribeiro: No seu aspecto puramente jurídico, (o justo título) deve ser:
a) valido,
b) certo e real e
c) registrado.
Válido, porque deverá conter as formalidades legais externas substanciais. Omitidas as formalidades internas, o problema da nulidade desvia para o campo da boa ou má-fé. Na incapacidade do transmitente, ignorada pelo adquirente, consistente na ignorantia facti, incidirá a prescrição, embora presente a nulidade por vicio interno.
Todavia, sabendo o possuidor da menoridade do transmitente ou alienante, mas ignorando ser o menor incapaz por direito, ai estará prejudicada a prescrição.
Justo título para Cristiano Chaves de Faria e Nelson Rosenvald é o instrumento que conduz um possuidor a iludir-se, por acreditar que lhe outorga a condição de proprietário. Trata-se de um título que, em tese, apresenta-se como instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade, malgrado apresente algum defeito que impeça a sua aquisição. Em outras palavras, é o ato translativo inapto a transferir a propriedade.
Lenine Nequete58 entende que justo título (justa causa possessionis) é todo ato formalmente adequado a transferir o domínio ou direito real de que trata, mas que deixa de produzir tal efeito (e aqui a enumeração é meramente exemplificativa) em virtude de não ser o transmitente senhor da coisa ou do direito, ou de faltar-lhe o poder de alienar.
No entendimento de Maria Helena Diniz59, a lei exige para que haja justo título, que o possuidor seja tenha documento capaz de transferir-lhe o domínio.
5.3 A Boa-fé no Justo Título, Título Falho e Alienações Anuláveis
Para Benedito Silverio Ribeiro60, em se tratando de prescrição ordinária, a presunção de boa-fé no justo título é júris tantum, ou seja, vencível por prova em contrário. Logo, cabe ao contestante a obrigação de comprovar a má-fé.
No tocante aos títulos falhos são aqueles que faltam limitações ou confrontações, Visto não permitirem uma identificação sobre objeto. Todavia, dependendo da natureza e profundidade dos defeitos ou vícios, avulta ressaltar a consideração de validade de certos títulos.
Benedito Silverio Ribeiro sustenta, no entanto, que na falta das falhas das delimitações, ocorre perfeita identificação do imóvel, o que produzirá o título e será considerado um título justo, que também poderá ser retificado ou ratificado pelas partes contratantes, amigavelmente ou judicialmente.
Vale ressaltar que em se tratando de instrumentos que representam alienações não nulas, essas deverão ser consideradas justos títulos, para efeitos de prescrição ordinária. Já, os contratos portadores de defeito de forma e os vedados em lei, são nulos de pleno direito.
Diferente é o tratamento quando se refere aos instrumentos anuláveis (art. 171, I e II do CC), pois segundo Benedito Silverio Ribeiro64, a nulidade relativa, em regra, não vicia o título, devendo os prejudicados utilizarem as vias judiciais, dentro do prazo prescricional.
Conforme afirma Bendito Silverio Ribeiro65 citando Pontes de Miranda, o título anulável não obsta à usucapião breve. Trata-se de título eficaz, posto que desconstitutível. Enquanto não se lhe decreta a anulação, produz efeitos; não se explicaria que não basta-se como iusta causa usucapionis.
Ao fim do prazo, o possuidor de boa-fé adquire a propriedade, porque tem o título. Se, antes de se completar o prazo, advém a anulação do título, o possuidor sofre as conseqüências de tal desconstituição ex tunc. Quase sempre, a pretensão à anulação prescreve antes de se completar o prazo da usucapião.
6 Tipos de Justo título
Para Benedito Silverio Ribeiro, a enumeração dos títulos que podem servir de base a prescrição aquisitiva ordinária é meramente exemplificativa, mas a doutrina e a jurisprudência têm fornecido os contornos definidores do que pode ser entendido por justo título.
Benedito Silverio Ribeiro afirma que o justo título, denominado no direito romano como iustus titulus possessionis ou titulus usucapionis, abrange uma enorme gama de negócios jurídicos, desde aquisições a non domino e a domino (compra e venda, compromimsso, procuração em causa própria, formal de partilha, carta de adjudicação ou de arrematação, etc), ostentando defeitos que impossibilitam a regular transferência do domínio.
A seguir são enumerados os principais justos títulos.
6.1 Escritura por instrumento particular
O código civil de 2002, diferente do seu código anterior, não mais exige a assinatura de duas testemunhas, para fazer prova contra seus signatários.
Art. 221. O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público.
Conforme Benedito Silverio Ribeiro: (...) há casos previstos que permitem o uso de escritura particular em lugar da pública, independentemente de qualquer valor: aquisição de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (Lei n. 4380, de 21-8-1964, art. 61), atos lavrados em livros do Serviço do Patrimônio da União (SPU) ou em reapartição arrecadora da Fazenda Nacional, como exemplo, a transferência legal de imóveis, sujeitos ao domínio público, por uma pessoa administrativa a outra, os termos, ajustes e contratos visando a transferência de domínio útil de terrenos aforados, por atos inter vivos (Dec. – Lei n. 9.760/46, art. 74), bens imóveis incorporados à sociedade anônima para constituição de seu capital, venda de terrenos dos Institutos por instrumento particular (Dec. – Lei n. 262?67) e compromisso de compra e venda, cessões ou promessas desses compromissos, inclusive pré-contratos (Lei n. 6.766/79).
Segundo Benedito Silverio Ribeiro, o Código Civil em vigor fixou o valor da taxa legal em trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País (art.108). Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Vale ressaltar que conforme leciona Benedito Silverio Ribeiro70, parágrafo único do art. 227 do Código Civil recepciona o art. 402 do Código de Processo Civil, conforme in verbis:
Art. 227. Salvo os casos expressos, a prova exclusivamente testemunhal só se admite nos negócios jurídicos cujo valor não ultrapasse o décuplo do maior salário mínimo vigente no País ao tempo em que foram celebrados.
Parágrafo único. Qualquer que seja o valor do negócio jurídico, a prova testemunhal é admissível como subsidiária ou complementar da prova por escrito.
(...)
Art. 402. Qualquer que seja o valor do contrato, é admissível a prova testemunhal, quando:
I - houver começo de prova por escrito, reputando-se tal o documento emanado da parte contra quem se pretende utilizar o documento como prova;
II - o credor não pode ou não podia, moral ou materialmente, obter a prova escrita da obrigação, em casos como o de parentesco, depósito necessário ou hospedagem em hotel.
Em se tratando de problema de validade de contrato ou negócios de valor superior a taxa legal (art.108), por instrumento particular, quando deveria ser por escritura pública, Benedito Silverio Ribeiro diz que o instrumento será nulo por estar ferindo diversos preceitos legais referentes a matéria, tais como art. 166 e 168 do Código Civil).
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV - não revestir a forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.
...
Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir.
Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes.
Com isso, conforme Benedito Silverio Ribeiro, a escritura particular, de valor superior à taxa legal, poderá servir de justo título, “hábil a fundamentar usucapião ordinária, mesmo apresentando vícios impeditivos da aquisição plena do domínio”.
6.2 Escritura pública
Conforme Benedito Silverio Ribeiro, “a escritura pública é necessária nos contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis de valor superior à taxa legal”.
Para Leonardo Brandelli, “a escritura pública é o ato notarial mediante o qual o tabelião recebe manifestações de vontade endereçada à criação de atos jurídicos”.
Segundo Benedito Silveiro Ribeiro: Uma escritura que, embora formalizada e válida para as partes, hábil para transferir a propriedade da coisa, mas se ressinta de vício formal ou intrínseco que impeça, em tese, a transferência, como no caso da aquisição a non domino, poderá, em muitos casos, ser considerada como título justo para alicerçar usucapião ordinária.
Outro ponto importante a ser analisado sobre a escritura pública como justo título seria a hipótese elencada por Benedito Silveiro Ribeiro quando indaga se a escritura que traga defeitos quanto sua caracterização do imóvel deixaria de considerar justo título.
Para tanto o respeitado autor explana no sentido que os títulos que apresentam falhas referentes a delimitações e características do imóvel em questão, sejam públicos ou particulares, não devem ser considerados justos títulos usados para a prescrição ordinária. No entanto, conforme citado por Benedito Silverio Ribeiro: (...) o problema do tamanho da área, em caso de imprecisão ou aproximação, não constituirá óbice à pretensão do usucapiente, dado que sanável por perícia, que deverá ser feita, salvo raríssimos casos.
6.3 Compromisso de compra e venda
A promessa de compra e venda é regulada dentro do Código Civil nos artigos 1.417 e 1.418, que dispõe o seguinte:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada porinstrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitentecomprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou deterceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda,conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
A promessa de compra e venda trata-se de um contrato preliminar que tem por fim a realização de um contrato de compra e venda futuro. O compromisso de compra e venda produz efeito para ambas as partes envolvidas, ficando um a uma parte vinculada a vender e a outra parte obrigada a comprar.
Orlando Gomes diferencia os institutos da promessa e do compromisso: O contrato preliminar de compra e venda gera, para ambas as partes, a obrigação de contrair o contrato definitivo. Contém, implicitamente, a faculdade de arrependimento, assim entendida, em sentido amplo, a de submeter-se a parte inadimplente às conseqüências normais da inexecução culposa de um contrato.
Para Benedito Silveiro Ribeiro, Os Contratos de compromisso ou promessas de compra e venda não são, em princípio, considerados justos títulos, sobretudo porque esbarram no (...) requisito de que o justo título não pode estar suspenso por qualquer condição. Se estiver suspenso o título, como anteriormente afirmado, não se pode falar que o negócio chegou a termo, de vem que se condenará desfeito, emergindo uma situação preestabelecida.
Benedito Silverio Ribeiro, indagando a possibilidade da usucapião nas hipóteses em que não é cabível a utilização da ação de adjudicação compulsória ou pedido de cumprimento de obrigação de fazer consistente na outorga de escritura definitiva de compra e venda, conclui que: Partindo da idéia de que o compromisso equivale à venda e, estando registrado, é mais forte do que o contrato de venda não registrado, bem como que, se registrado, goza o compromissário, além dos direitos pessoais de que é titular contra o compromitente, de direito real, com todas as regalias decorrentes dessa situação, pode-se afirmar com segurança que valerá o instrumento como título hábil para embasar usucapião, estando atendidas todas as cláusulas contratadas, especialmente pagamente do preço, entrega da coisa e recebimento da posse.
6.4 Cessão de direitos hereditários
Segundo Orlando Gomes, “a cessão corresponde, respectivamente, à compra e venda e à doação, que tomam essa denominação quando se referem a direitos ou a situações jurídicas”.
Para Benedito Silveiro Ribeiro, “cessão de direitos de herança constitui forma de contrato a produzir efeito no processo de inventário ou arrolamento dos bens do de cujus”. O referido autor entende que apenas em casos especiais poderá o cessionário desses direitos propor ação de usucapião ordinária, mesmo que o entendimento em questão encontra resistência acirrada nos pretórios.
Por fim, Benedito Silverio Ribeiro diz: O que não se pode é considerar o processo de usucapião como substitutivo do partilhamento de bens, cuja sede apropriada é o inventário.
Realizado este, mas não procedido o registro da carta ou do formal de partilha, poder defeitos que o impeçam de ingressar no cartório imobiliário competente, daí é que estará o interessado munido de título hábil para invocar a prescrição aquisitiva ordinária, já que, para a extraordinária, nem de título, considerado aqui como documento, necessitará.
6.5 Formal de Partilha
Flavio Tartuce ensina que: Como é notório, a partilha é o instituto jurídico pelo qual cessam a indivisibilidade e a imobilidade da herança, uma vez que os bens são divididos entre os herdeiros do falecido.
Cessa com a partilha a indivisibilidade da herança, pois os bens são divididos entre os herdeiros que adquirem, pessoalmente e de forma consolidada, a propriedade dos seus bens componentes83. Benedito Silveiro Ribeiro diz que: Com referência aos formais de partilha ou cartas de adjudicação de bens nos inventário ou arrolamentos, títulos perfeitamente registráveis (art.167,I, 24 e 25 da Lei n. 6.015/73), não tem o registro a finalidade investir os herdeiros ou legatários no domínio, mas sim completar um dos direitos elementares deste (o de dispor do imóvel, conhecido como ius dsponendi), ofertando maior segurança às relações jurídicas existente em sociedade.
No tocante a possibilidade de reconhecer como justo título o formal de partilha, Benedito Silverio Ribeiro leciona: Então, partilhados os bens e expedido o formal ou a carta de adjudicação, mesmo que não possam ser registrados, por insuficiência de dados, defeito do título anterior, ausência de transcrição ou ainda constando esta em nome de terceiro, pode-se ter esses instrumentos, quer para os herdeiros, quer para o credor do espólio cessionário etc., como títulos hábeis embasadores da prescrição aquisitiva ordinária.
Por fim, o Benedito Silveiro Ribeiro afirma que muito embora o formal de partilha possa ser considerado justo título à usucapião, alguns vícios e erros poderão ser resolvidos em juízo de inventário, através de retificações, como, por exemplo, a falta de confrontações, a área e o registro anterior.
6.6 Cartas de arrematação, adjudicação e remição Segundo Ernane Fideles do Santos, “arrematação é o ato pelo qual se aliena bem, através de oferta pública. A ela se costuma também chamar de venda em hasta pública".
Conforme Benedito Silverio Ribeiro: (...) as cartas de arrematação e de adjudicação extraídas de autos de quaisquer execuções de procedimento que não possam ser registradas, quer por defeitos, quer por constituírem mesmo aquisições a nom domino, poderão ser reputadas como títulos hábeis e justos à prescrição menor, uma vez presentes os demais e indispensáveis requisitos à sua configuração.
E segue o autor: Em suma, inexistindo dúvida sobre a posse, estando o devedor no seu justo exercício, contestando embargando e defendendo a propriedade de como seu legitimo dominus, somando-se mais a publicidade em razão dos editais para venda, não fica vedado ao arrematante ou ao adjudicante prosseguir na busca do reconhecimento domínio pela via usucapiatória, bastando que ninguém os relegue pela reivindicação ou por outra medida judicial apta.
6.7 Sentença no juízo divisório
Nas lições de Benedito Silverio Ribeiro: As sentenças preferidas nas ações divisórias, de ordinário, são meramente declaratórias de direitos preexistentes; mas nos juízos divisórios (familiae erscicundae dividundo, finium regundorum) importam transmissão de propriedade, pelo simples fato de fazerem cessar o estado de comunhão, o que se verifica de uma maneira clara quando o juiz, ou por ser a divisão material impossível ou difícil, ou por tornar as divisas mais comodas, adjudica a um dos comproprietários ou confinantes uma porção maior do que a que lhe devia tocar, e o obriga a indenizar ao outros o valor correspondente.
Para Benedito Silverio Ribeiro a “impossibilidade de regular registro, em razão de qualquer defeito, estaria sanada pela usucapião”.
6.8 Renúncia
Ensina Benedito Silverio Ribeiro que: De uma lado, encontra-se a renúncia extintiva de direitos e, de outro, a translativa. No primeiro caso, desponta um direito ainda não adquirido, como a herança não adida, isto é, na qual não se entrou na posse; no segundo, o objeto é já um direito adquirido, tratando-se, pois, de ato abdicativo, bilateral e dependente de cláusula em documento (insinuação).
Continua Benedito Silverio Ribeiro em relação as possibilidades da renúncia numa eventual usucapião ordinária:
Ao prescribente, favorecido por instrumento válido de renúncia de todos os herdeiros, tal como na cessão de direitos hereditários, é possível aventar válida a via prescricional de menor prazo à declaração do domínio.93 Por fim, Benedito Silverio Ribeiro94 entende que havendo documento particular de renúncia, que contem os elementos indispensáveis de um contrato, poderá em casos excepcionais, servir como justo título na ação de usucapião ordinária.
6.9 Doação
Na lição de Benedito Silverio Ribeiro: A aquisição por doação – pro Donato, em que alguém dá a outrem uma coisa alheia, constitui ato inter vivos, uma vez presente a vontade do doador e do donatário (consenso), conforme dispõe o art. 538 do Código Civil.95 Art. 538.
Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra. O citado autor continua tecendo comentários acerca da prescrição em se tratando de doação: A doação pura não oferta qualquer impedimento à prescrição, sendo mister alertar que há hipóteses em que dependerá de um evento, portanto estará pendente no tempo, como exemplo, a doação feita em contemplação de casamento futuro, com certa e determinada pessoa, mas suspensa até que se realize o matrimônio - si nuptiae sequuntur.
Da mesma forma, a doação com encargo impõe reciprocidade, e o inadimplemento poderá acarretar a revogação da liberalidade.
Com isso, segundo Benedito Silverio Ribeiro, não ocorrendo revogação da doação e havendo o lapso usucapional, respeitando as exigências legais, constituirá justo título o instrumento de doação à aquisição do domínio, em hipóteses como insuficiências do documento ou por se tratar de doação por parte de quem não seja o proprietário (aquisição a non domino).
6.10 Dação
Conforme preceitua Benedito Silverio Ribeiro, “a dação em pagamento – datio in solutim -, também denominada dação pro soluto, constitui justo título, hábil à prescrição ordinária.”
O supracitado autor continua: Em suma, desde que instrumentalizado convenientemente o negocio, presentes os demais requisitos da prescrição aquisitiva, não subsistindo duvida dessa transferência e não pendendo condição, não se pode afastar a dação do qualificativo de título justo, hábil a alicerçar usucapião decenal.
6.11 Permuta
Segundo Benedito Silverio Ribeiro: A permuta, também chamada troca, permutação ou escambo, constitui forma de alienação, ocorrendo quando dois proprietários de coisas certas e distintas se obrigam reciprocamente a dar uma por outra.
Benedito Silverio Ribeiro entende que a promessa de permuta que não está apta ao registro imobiliário, poderá servir de justo título para a prescrição ordinária.
6.12 Ocupação
Conforme Benedito Silverio Ribeiro: A ocupação constitui o modo mais comum de aquisição das coisas sem dono ou de míngüem (res nullius), tanto que diziam os romanos ser apreensão das coisas corpóreas, com animo de tê-las para si - occupatio est rerum corporalium adprehensio cum animo sibi habendi.
Para Benedito Silverio Ribeiro, o possuidor abandonando, estaria demitindo-se voluntariamente do domínio e posse da coisa, passando a coisa a pertencer a pessoa que está assenhoreia.
6.13 Lei
Benedito Silverio Ribeiro afirma que: A situação mais comum encontrada sobretudo na esfera das administrações municipais refere-se à lei, que possibilita a transferência de bens públicos ao domínio de particulares.
Há casos de autorização legislativa em que a Prefeitura Municipal fica autorizada por lei aprovada pela Câmara a doar a um particular um determinado imóvel, bem como alienar, ceder o uso etc.
Logo, é perfeitamente aceito a possibilidade de utilizar leis que concedem a posse de determinada área como justo título, na ação de usucapião ordinária.