O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Essa é a determinação contida no artigo 1.228 do Código Civil.
O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
No entanto, são legalmente proibidos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade ou utilidade e sejam com a intenção de prejudicar outrem.
Cumpre dizer que o proprietário pode ser privado da coisa nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no caso de requisição, em caso de perigo público iminente, ou seja, havendo uma necessidade, em nome do bem da coletividade, o proprietário pode perder o bem.
Além disso, pode o proprietário também ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante, quando então o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário.
Fixadas essas premissas, uma dúvida se levanta: “Construí em terreno que não é meu. Quais são os meus direitos?".
Casos como este acontecem muito com casais, que constroem em terreno de um pai, mãe, sogro ou sogra e ficam na dúvida de quais são seus direitos em caso de partilha, mas não é só nesses casos que isto ocorre.
Construir em terreno alheio pode vir a ser um grande problema para aquele que constrói, uma vez que pode perder todo o investimento feito, isto porque o Código Civil, em seu artigo 1.255, prescreve que: “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.”.
Por sua vez, prescreve o parágrafo único do referido dispositivo de lei que “Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.”.
Assim, são dois os direitos que podem ser exercidos por aquele que constrói em terreno alheio: (i) exigir indenização em sendo a construção de valor inferior ao do terreno, posto que perderá o que construiu em favor do proprietário do terreno, ou, (ii) em sendo a construção de valor monetariamente superior ao valor do terreno ele adquirirá o terreno, no entanto deve pagar indenização ao proprietário do terreno, valor que pode ser acordado entre as partes ou, não sendo possível a composição entre os interessados, esta indenização será fixada por um juiz, pois haverá a necessidade da propositura de um ação para tanto.
É muito importante que, antes de construir em terreno de terceiros ou deixar que construam em terreno seu, a pessoa tenha conhecimento dos direitos e deveres assumidos, pois pode ser que o investimento não compense a dor de cabeça que se pode vir a ter no futuro. Por isso, é sempre bom que, antes de tomar uma decisão dessas, a pessoa procure orientação jurídica com um advogado de sua confiança com vistas a resguardar seus direitos e evitar futuros dissabores.