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Pode um filho comprar um imóvel do pai ou da mãe?

Agenda 25/11/2021 às 12:44

Pais podem vender imóveis para seus filhos, mas não é permitido disfarçar doações como vendas.

Pode um pai, ou uma mãe, vender um imóvel seu para um de seus filhos?

Ou, como alguns se perguntam, poderia ser simulado um cenário de compra e venda de um imóvel para camuflar uma doação?

Já debatemos sobre a possibilidade de anulação de uma doação, visto que os pais só podem doar até 50% (cinquenta por cento) de seus bens para um dos herdeiros, devendo o restante ser resguardado para uma futura herança.

A nossa legislação, mais precisamente o Código Civil, em seu artigo 1.846, cita:

"Art. 1.846. Pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da herança, constituindo a legítima."


Mas e a compra e venda?

Pode ou não um pai vender o seu imóvel para um filho?

Se o filho for único, ou seja, não existirem outros filhos, ou herdeiros necessários, poderá o pai, ou a mãe, vender e/ou doar o imóvel para seu filho, sem que nada ocorra no futuro que conteste a negociação.

Mas se existirem outros herdeiros, deverão as partes, pai e filho, se atentar para alguns quesitos para que não tenham a negociação anulada.

Isto porque deve-se ter uma negociação válida, e não uma simulação de venda, seja por um preço muito abaixo do mercado, seja até mesmo sem o pagamento, somente com a geração de um contrato de compra e venda de imóvel para disfarçar uma doação.

Se a venda for legítima, por um preço de mercado, e com o pagamento ocorrendo de forma efetiva, nada impede que os pais vendam até 100% (cem por cento) de seu patrimônio, e esta venda está liberada para qualquer um, seja para um terceiro, seja para um filho, mas é necessário que o contrato tenha a anuência dos outros herdeiros.

É o que dispõe a legislação, em seu artigo 496:

"Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória."

Ou seja, a legislação permite esta negociação, não a proibindo quando esta for legítima, mas com uma condição: todos os herdeiros devem concordar, assinando todos o contrato de compra e venda.


Herdeiros

A negociação de compra e venda é permitida porque legalmente entende-se que mesmo com a venda o patrimônio se mantém intacto, pois financeiramente o valor será recebido e o montante, ou os bens adquiridos por ele, fará parte da herança.

Se os pais comprarem outro bem, ou investirem o valor da venda, estes serão compartilhados com os herdeiros quando for necessária a partilha.

Desta forma não existe prejuízo para os herdeiros quando uma venda ocorre, diferente do caso de uma doação, em que o patrimônio efetivamente é reduzido.

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Simulação de venda

Com o intuito de burlar o limite da doação existem casos de pessoas que tiveram a ideia de simular uma venda, fazendo um contrato de compra e venda de imóvel entre pai e filho sem que a venda realmente ocorra.

Exemplo: O pai declara que recebeu um valor pela venda do imóvel, e o filho, por sua vez, ficaria com um contrato de compra e venda, mas nenhum valor seria realmente pago.

Ao ocorrer o falecimento do pai, o filho apresentaria este contrato na partilha e informaria ser o único e real proprietário do bem, prejudicando assim os outros herdeiros que deveriam ter uma parte do referido imóvel.

E é por isso que a legislação estabelece que para uma venda entre ascendente e descendente ocorra será obrigatória a anuência, ou seja, a concordância, dos demais descendentes, além do cônjuge.

Este consentimento não pode ser verbal, deve ser feito por escrito.

Se a venda tiver ocorrido sem a anuência dos demais herdeiros, por mais legítima que tenha sido, ela poderá sim sofrer a anulação judicial caso algum herdeiro se sinta prejudicado.

Neste último cenário não há a necessidade de se provar que houve fraude, ou seja, que o pagamento não ocorreu. Simplesmente bastará que eles afirmem que não concordaram com a venda, e baseado nesta afirmação o negócio será judicialmente anulado.


Conclusão

Pode sim um pai vender o seu imóvel para o filho, desde que esta negociação seja legítima e que, se existirem outros herdeiros, tenha a aprovação de todos, além da esposa.

Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.

Sobre o autor
Gustavo Falcão

Criador da plataforma 99Contratos, uma plataforma feita para a criação personalizada de contratos.

Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelos autores. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi

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