Pode um pai, ou uma mãe, vender um imóvel seu para um de seus filhos?
Ou, como alguns se perguntam, poderia ser simulado um cenário de compra e venda de um imóvel para camuflar uma doação?
Já debatemos sobre a possibilidade de anulação de uma doação, visto que os pais só podem doar até 50% (cinquenta por cento) de seus bens para um dos herdeiros, devendo o restante ser resguardado para uma futura herança.
A nossa legislação, mais precisamente o Código Civil, em seu artigo 1.846, cita:
"Art. 1.846. Pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da herança, constituindo a legítima."
Mas e a compra e venda?
Pode ou não um pai vender o seu imóvel para um filho?
Se o filho for único, ou seja, não existirem outros filhos, ou herdeiros necessários, poderá o pai, ou a mãe, vender e/ou doar o imóvel para seu filho, sem que nada ocorra no futuro que conteste a negociação.
Mas se existirem outros herdeiros, deverão as partes, pai e filho, se atentar para alguns quesitos para que não tenham a negociação anulada.
Isto porque deve-se ter uma negociação válida, e não uma simulação de venda, seja por um preço muito abaixo do mercado, seja até mesmo sem o pagamento, somente com a geração de um contrato de compra e venda de imóvel para disfarçar uma doação.
Se a venda for legítima, por um preço de mercado, e com o pagamento ocorrendo de forma efetiva, nada impede que os pais vendam até 100% (cem por cento) de seu patrimônio, e esta venda está liberada para qualquer um, seja para um terceiro, seja para um filho, mas é necessário que o contrato tenha a anuência dos outros herdeiros.
É o que dispõe a legislação, em seu artigo 496:
"Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória."
Ou seja, a legislação permite esta negociação, não a proibindo quando esta for legítima, mas com uma condição: todos os herdeiros devem concordar, assinando todos o contrato de compra e venda.
Herdeiros
A negociação de compra e venda é permitida porque legalmente entende-se que mesmo com a venda o patrimônio se mantém intacto, pois financeiramente o valor será recebido e o montante, ou os bens adquiridos por ele, fará parte da herança.
Se os pais comprarem outro bem, ou investirem o valor da venda, estes serão compartilhados com os herdeiros quando for necessária a partilha.
Desta forma não existe prejuízo para os herdeiros quando uma venda ocorre, diferente do caso de uma doação, em que o patrimônio efetivamente é reduzido.
Simulação de venda
Com o intuito de burlar o limite da doação existem casos de pessoas que tiveram a ideia de simular uma venda, fazendo um contrato de compra e venda de imóvel entre pai e filho sem que a venda realmente ocorra.
Exemplo: O pai declara que recebeu um valor pela venda do imóvel, e o filho, por sua vez, ficaria com um contrato de compra e venda, mas nenhum valor seria realmente pago.
Ao ocorrer o falecimento do pai, o filho apresentaria este contrato na partilha e informaria ser o único e real proprietário do bem, prejudicando assim os outros herdeiros que deveriam ter uma parte do referido imóvel.
E é por isso que a legislação estabelece que para uma venda entre ascendente e descendente ocorra será obrigatória a anuência, ou seja, a concordância, dos demais descendentes, além do cônjuge.
Este consentimento não pode ser verbal, deve ser feito por escrito.
Se a venda tiver ocorrido sem a anuência dos demais herdeiros, por mais legítima que tenha sido, ela poderá sim sofrer a anulação judicial caso algum herdeiro se sinta prejudicado.
Neste último cenário não há a necessidade de se provar que houve fraude, ou seja, que o pagamento não ocorreu. Simplesmente bastará que eles afirmem que não concordaram com a venda, e baseado nesta afirmação o negócio será judicialmente anulado.
Conclusão
Pode sim um pai vender o seu imóvel para o filho, desde que esta negociação seja legítima e que, se existirem outros herdeiros, tenha a aprovação de todos, além da esposa.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.