O mercado imobiliário no Brasil é um dos setores mais importantes da economia do país, seja por movimentar recursos para aquisição da casa própria, seja por ser um excelente negócio de investimento. Para tentar manter a operação em um padrão mais seguro possível a Lei 4.591/64 dispõe sobre deveres do construtor/incorporador antes de efetuar a venda das unidades.
Primeiramente, precisamos entender o que é exatamente a incorporação imobiliária, conforme definido pela própria Lei 4.591/64:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).
Traduzindo a norma, incorporação imobiliária nada mais é do que a atividade realizada por construtores no que tange a construção de condomínios, seja ele residencial seja comercial. Para que uma incorporação imobiliária seja válida, é necessário que o construtor/incorporador proceda com o registro junto ao cartório de registro de imóveis competente dos documentos exigidos pela lei em seu artigo 32, os quais nos permitimos a citação de alguns mais conhecidos, a título exemplificativo:
Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
(...)
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
(...)
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
(...)
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
Veja que, a lei impõe no caput do art. 32 a condição de registro dos documentos da incorporação imobiliária no cartório de registro de imóveis como pressuposto para venda das unidades autônomas, ou seja, se assim não fizer, se alienar a unidade antes de cumprir as regras da lei, praticará um ilícito imposto por lei. Quem diz isso, não é o autor do presente texto, mas a própria lei:
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)
(...)
§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
Neste sentido inclusive entendeu o juiz de Direito Átila Andrade de Castro, da 4ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte/MG ao condenar uma construtora/incorporadora a pagar multa equivalente a 50% do valor pago pelo comprador de uma apartamento até a data do registro da incorporação imobiliária. Destacou em na sentença o magistrado1:
Sobre o excesso de execução, tem-se que a multa deve incidir sobre os valores efetivamente pagos até a data do registro da incorporação, conforme previsto em lei, a, desse modo, de acordo com a resposta do ofício enviado ao 6º Ofício de Registro de Imóveis, ID 61745369, da certidão de matrícula nº 4832, "Não houve registro de incorporação imobiliária para o Edifício Residencial Ibiza. Assim, deve integrar a base de cálculo da multa requerida todo o valor efetivamente pago a incorporadora pelo embargado/exequente.
Deve-se compreender que o objetivo do legislador não era só punir o incorporador. O registro de toda documentação elencada no art. 32 da Lei 4.591/64 tem como objetivo resguardar o comprador.
A aquisição de imóvel na planta retira do comprador a capacidade de compreensão física do negócio, o que não ocorre, por exemplo, quando se adquire uma televisão em uma loja após visualizar o produto em exposição. O registro da incorporação é a garantia real que o comprador tem de que aquilo que lhe fora prometido será efetivamente cumprido. Ao levar a registro e arquivo os documentos do empreendimento, o incorporador dá publicidade ao empreendimento e por consequência maior segurança aos compradores.
A aplicação da multa pelo não registro da incorporação não é uma opção ou ajuste entre as partes, é uma imposição da lei. Não cabe nem a relativização da mesma pelo poder judiciário, pois isso deve ocorrer mediante processo legislativo.
Aos compradores, duas dicas: Nunca compre um imóvel sem antes obter toda documentação do mesmo e a comprovação do registro no cartório de registro de imóveis. Para os que adquiriram imóvel sem o devido registro de incorporação, é possível cobrar a multa imposta no §5º do art. 35 da Lei 4.591/64.
1 Processo nº 5056363-17.2017.8.13.0024