Condomínio indivisível. Direito de preferência. Escritura pública de compra e venda.

2)Na hipótese de o tabelião de notas lavrar a escritura, ela terá ingresso no registro imobiliário. Como há de proceder o Oficial de Registro em tal circunstância?

            Dispõe o artigo 172 da lei 6.015/73, que "no Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade".

            Entendemos que o Cartório do Registro de Imóveis deve registrar a escritura de compra e venda de fração ideal de bem indivisível, mesmo não ocorrendo a oferta do bem aos demais condôminos, pois o negócio jurídico realizado por meio de escritura pública não é nulo de imediato, mas sim resolúvel, dependendo da ação do condômino preterido.

            Antes de efetuar o registro deverá o Oficial analisá-lo em todos os seus aspectos, principalmente quanto à disponibilidade do bem pelo alienante, averiguando se o bem vendido confere em quantidade e qualidade com os registros existentes na serventia, tanto em relação às escrituras públicas como também nos títulos judiciais, eis que pode constar no título a venda de área superior àquela que o alienante poderia dispor, o poderia ferir o princípio da disponibilidade. Este princípio significa que ninguém pode dispor de mais direitos do que tem.

            Ainda segundo o princípio da disponibilidade, há que se averiguar se o alienante do bem constante da escritura pública é o verdadeiro proprietário do mesmo, mediante confronto com a matrícula existente na serventia.

            O artigo 222 da Lei de Registros Públicos é taxativo ao determinar que em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório. Tal determinação encontra sua razão de ser no principio da continuidade dos registros públicos, o qual é averiguado pelo notário no ato de se lavrar a escritura pública, bem como pelo Oficial do registro de imóveis no ato do registro.

            Ao receber o título para registro, antes mesmo de examiná-lo sob a luz dos princípios da disponibilidade e da continuidade, deverá o registrador proceder à análise do mesmo quanto à possibilidade jurídica, isto é, à luz do princípio da legalidade, assim entendido como sendo aquele que obriga o registrador a examinar o título que lhe é apresentado, quanto à sua validade e ao seu efetivo registro em conformidade com a lei.

            Na verificação da legalidade dos títulos que lhe são apresentados, não poderá o Oficial ir além dos limites estabelecidos em lei, em razão da função pública que exerce. Estando o título revestido das formalidades legais exigidas por lei, deverá o Oficial proceder ao registro.

            O tema é controvertido, entendendo alguns julgadores que via de regra, deve o Oficial do Registro de Imóveis analisar os títulos tão-somente no que pertine aos requisitos formais, mas, por exceção, cabe-lhe também proceder a exame de mérito e recusar o registro de atos que a lei proíbe, situação em que obstará o registro, fará exigências e provavelmente suscitará dúvida.

            Outros entendem que o registro deverá ser prontamente efetuado, cabendo ao terceiro interessado provocar a justiça para obter a declaração de nulidade do negócio jurídico e, consequentemente, do registro. Filiamo-nos à segunda corrente.

CONCLUSÃO

            Ressalvados entendimentos divergentes, entendemos que a escritura pública é ato em que as partes comparecem perante o tabelião de notas, na presença das testemunhas instrumentárias, relatam o seu propósito e requerem a lavratura da mesma, sendo que todo o ocorrido é relatado pelo tabelião em livro próprio. Uma vez assinado o ato, pelas partes e testemunhas, o tabelião encerra o instrumento, portando por fé que tudo ali relatado representa a verdade. Como ele goza de fé pública, presume-se que o conteúdo do documento seja verdadeiro.

            Não se pode falar, no caso de venda de bem em condomínio sem a oferta aos demais condôminos, em nulidade do negócio jurídico constante da escritura pública de compra e venda, cuja presunção de veracidade só pode ser desconstituída através de prova efetiva, a cargo exclusivo do condômino preterido, quanto a ser ilícito, ou impossível o seu objeto, for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade, ou quando a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

Assine a nossa newsletter! Seja o primeiro a receber nossas novidades exclusivas e recentes diretamente em sua caixa de entrada.

Inscrever

            Pelo mesmo raciocínio, deverá o Oficial do Registro de Imóveis proceder ao registro da escritura, após a análise da disponibilidade do bem pelo alienante, da continuidade do registro e da legalidade, ressalvando que eventual juízo de valor do registrador quanto à ilegalidade do negócio jurídico constante do título, não o obriga a suscitar dúvida. Entendemos que nenhuma responsabilidade poderá ser atribuída ao notário ou mesmo ao registrador na presente hipótese, desde que obedecidas as demais exigências da Lei de Registros Públicos.

BIBLIOGRAFIA

            BRASIL, Lei nº 6.015, de 31 dez. 1973. LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006.

            BRASIL, Lei nº 10.406, de 10 jan. 2002. CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006.

            Brasil, Lei nº 8.935, de 18 nov.1994. LEI DOS SERVIÇOS NOTARIAIS E DE REGISTRO. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006.

            Brasil, Lei 8.245, de 18 out. 1991. LEI DO INQUILINATO. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006.

            Brasil, Lei 4.50, de 30 nov. 1964. ESTATUTO DA TERRA. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006.

            Brasil, Lei 6.404, de 15 dez. 1976. LEI DAS SOCIEDADES POR AÇÕES. Júris Síntese nº 60. Agosto/2006.

            MINAS GERAIS, CGJ, Provimento 54, de 24 dez. 1978. Estabelece normas relativas à função de Tabelião, à prática de atos notariais e à escrituração de livros de notas.

Notas