CONTRATAÇÃO DIRETA - PARECER DE DISPENSA DE LICITAÇÃO - Aquisição de Imóvel.

A SECRETARIA REQUERENTE solicita a aquisição de imóvel situado na Rua (identificação do imóvel), para atender às suas necessidades, ao custo total de R$ xxxxxxxxxxx (xxxxxxxxxx), com fulcro no artigo 24, inciso X, da Lei n° 8.666/93 e suas alterações.

          Para tanto, colacionou a seguinte documentação: 1) [documentação instrutória]

Os recursos financeiros destinados ao adimplemento da obrigação decorrente da referida Dispensa de licitação são oriundos da seguinte Dotação Orçamentária - Programa: xxxx - Projeto Atividade: xxxx – Elemento de Despesa: xxxxxx – Fonte: xx – Ação: xxxx  – Unidade Gestora: xxx.

Preliminarmente, registramos a constância de Ata de reunião do respectivo Conselho Municipal, realizado em xx de xxxxx do corrente exercicio, que deferiu a presente pretensão aquisitiva.

De proêmio, cumpre reprisar que o presente feito objetiva a aquisição de imóvel pronto e acabado, situado na (identificação do imóvel), visando atender às necessidades da secretaria solicitante, através de procedimento de Dispensa de Licitação, com fundamento no artigo 24, inciso X, do diploma legal pertinente.

Neste intento, com o intuito de edificar um entendimento racional sobre o tema, consignamos à presente peça o dispositivo legal supramencionado, que dispõe:

Art. 24. É dispensável a licitação:

omissis (...)

X – para a compra ou locação de imovel destinado ao atendimento das finalidade precípuas da Administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia;

Em cotejo ao permissivo legal colacionado, é possível verificar a imposição de determinados requisitos que devem ser assinalados visando conferir regularidade à contratação pretendida, quais sejam: a) instalações que comportem o aparato Administrativo; b) localização; c) compatibilidade dos valores praticados no mercado, através de avaliação prévia.

Nesta trilha, a Administração Pública, visando satisfazer seu desiderato, observando condições mínimas (instalações e localidade) inerentes à função desempenhada, encontrando apenas um imóvel apropriado, e, desde que seu valor seja compatível com os praticados no mercado, poderá efetivar a Dispensa de Licitação com fulcro no dispositivo legal mencionado. Neste toar, com o intuito de corroborar tal entendimento, consignamos à presente peça posicionamento do ilustre doutrinador Jessé Torres, que explicita:

“Em princípio, a Administração compra ou loca mediante licitação..., tais e tantas podem ser as contingências do mercado, variáveis no tempo e no espaço, a viabilizarem a competição. Mas se a operação tiver por alvo imóvel que atenda a necessidades específicas cumuladas de instalação e localização do serviço, a área de competição pode estreitar-se de modo a ensejar a dispensa... Nestas circunstancias, e somente nelas, a Administração comprará ou locará diretamente, inclusive para que não se frustre a finalidade a acudir” (Comentários à Lei das Licitações e Contratações da Administração Pública, 5a Edição, pag. 277)         

Complementarmente, registramos que respaldada doutrina pátria entende que a hipótese de dispensa prevista no artigo 24, X, nada mais é que uma hipótese de inexigibilidade travestida de dispensa. Nesse sentido é o entendimento do ilustre Doutrinador Jorge Ulisses Jacoby Fernandes, senão vejamos:

“Trata-se, em verdade, de hipóteses de inexigibilidade de Licitação, visto que, uma vez existindo apenas um imóvel que satisfaça ao interesse da Administração, caracterizada a inviabilidade jurídica de competição. Nesse caso, se tão somente um imóvel é que atende às necessidades, não haverá licitação, tendo o legislador preferido colocar a hipótese entre os casos de dispensa, embora isto seja doutrinariamente condenável.” (Jacoby Fernandes, J.U, contratação direta sem licitação, 9.ed. Belo Horizonte. Fórum 2011, pág. 378)

Feitos tais apontamentos iniciais, passemos à análise do pleito formulado.

Registramos que a Pasta Ordenadora, visando preencher os requisitos mencionados in supra, procedeu a juntada de justificativa aos autos do procedimento licitatório em questão, argüindo:

I - DA JUSTIFICATIVA

Inicialmente, esclarecemos que a requerente, encontra-se instalada em imóvel alugado, situado na (endereço completo).

Ocorre que o imóvel citado alhures não mais dispõe de condições satisfatórias para o atendimento das necessidades da unidade administrativa requerente, uma vez que apresenta inúmeros problemas estruturais, objetivamente quanto à sua composição física, instalações elétricas e hidráulicas, decorrentes do decurso temporal, uma vez que o imóvel é demasiadamente antigo, não dispondo ainda de espaço físico adequado às rotinas administrativas e de atendimento aos servidores em processo de aposentadoria bem como os efetivamente aposentados e pensionistas. Alertamos ainda que, em períodos de chuva, tais atividades sofrem solução de continuidade ante a dificuldade de acesso ao imóvel, considerando as inundações nos derredores do mesmo.

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Desta feita, considerando as razões expostas, a Requerente, visando satisfazer seu desiderato, objetivando comportar adequadamente seu aparato Administrativo, conferindo maior comodidade aos servidores nele lotados, bem como aos que necessitam de seus serviços, efetivou pesquisa de mercado encontrando o imóvel ambicionado através do presente feito.

Nesta trilha, asseveramos que o imóvel ambicionado, efetivamente figurou como único adequado, dentre os visitados, às necessidades da Administração Municipal, sendo possível consignar os fatores preponderantes para sua escolha: I) espaço físico satisfatório; II) Localização estratégica; III) condições estruturais mínimas.

Em relação ao item I, esclarecemos que o espaço físico mencionado, considerado satisfatório, compreende as dimensões necessárias para a instalação de todas as divisões administrativas integrantes da Solicitante, comportando todos os seus equipamentos e servidores.

Quanto ao item II acima exposto, registramos que a localização geográfica do imóvel constituiu fator condicionante para tal aquisição, uma vez que o imóvel ambicionado situa-se em região central da cidade, próximo à avenidas que comportam vasto fluxo de veículos e transporte coletivo de passageiros, tais como xxxxxxxxxxxxxx, próximo ainda a outros aparatos integrantes da Municipalidade, bem como agências bancárias, instituições de Ensino, propiciando a acessibilidade privilegiada à requerente.

Quanto ao fator III, esclarecemos que o imóvel ambicionado detém condições estruturais de recepcionar o aparato administrativo, apresentando sistema elétrico e hidráulica em bom estado de conservação.

Desta feita, ratificamos que as condições do imóvel atendem ao prescrito no artigo 12 da Lei n° 8.666/93.

De tal modo, considerando as razões alçadas pela Pasta Requerente, as quais expressam as necessidades específicas que nortearam o processo de pesquisa de mercado e seleção do imóvel, apresentando as peculiaridades específicas que ensejaram o presente procedimento de dispensa, verificamos a assinalação de todos os preceitos estabelecidos no arcabouço jurisprudencial e doutrinário. Senão, vejamos em que sentido sacramentou o sodalício Tribunal de Contas da União, que dispõe:

O TCU entendeu, no que concerne à dispensa de licitação para aquisição de imóveis, que o enquadramento no artigo 24, inc. X, somente é possível quando a localização do imóvel for fator condicionante para a escolha. Fonte: TC-625.362/1995-0. Decisão n° 337/1998 – 1ª. Câmara.

Corroborando ainda em decisium diverso:

“10. O art. 24, inciso X, da Lei de Licitações estabelece ser dispensável a licitação ‘para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da Administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia.’

11. Verifica-se, portanto, que a utilização desse dispositivo só é possível quando se identifica um imóvel especifico cujas instalações e localização sinalizem que ele é o único que atende o interesse da administração.” (Acórdão n° 444/2008, Plenário, Min. Rel. Ubiratan Aguiar)

Desta feita, considerando que a Pasta procedeu pesquisa de mercado, almejando atender às suas necessidades, considerando as condições acima justificadas entendemos que o pleito em questão reúne condições de procedibilidade.

Permissa máxima vênia, consignamos que a Pasta Ordenadora não procedeu a instrumentalização de Aviso de Procura indicando tais necessidades. Nesse sentido, esclarecemos que o Aviso de Procura consiste num idôneo e eficaz instrumento de gestão, tendente a dar maior publicidade e transparência ao processo de compra de imóveis, sendo formalizado através de Edital, publicado nos periódicos de grande circulação, onde a administração deverá expressar as condições mínimas do imóvel à ser adquirido.

Em continuidade, caso a Administração encontre uma pluralidade de imóveis capazes de atender às suas necessidades deverá proceder em Licitar. Em contrariedade, caso um único imóvel se esboce como apto e fruível às necessidades, assim será possível efetivar a dispensa de Licitação. Nesse sentido, indagamos à Secretaria de Assuntos Jurídicos se tal ausência compromete a regularidade do feito.       

Passamos assim a analisar o quantum aferido para a pretendida contratação.

Nesse sentido, registramos a constância de Laudos de Avaliação Imobiliária emitidos por: 1. xxxxxxxxxxxx; 2. xxxxxxxxxxx; 3. xxxxxxxxxxxxx, demonstrando a harmonia do valor exigido em face daqueles habitualmente praticados no mercado imobiliário. Oportunamente, registramos que esse Membro, utilizando-se da faculdade Legalmente conferida, procedeu a diligência procedida junto ao Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI, afim de apurar a legitimidade e habilitação técnica dos corretores responsáveis, angariando êxito        

Ademais, cumpre avocar à presente peça justificativa confeccionada pela Pasta Ordenadora, que explicita:

Acerca do preço do ambicionado imóvel, asseveramos que fora proferida avaliação por parte da xxxxxxx – Comissão de Avaliação Municipal (Laudo de avaliação n° xxxx), constante dos autos, o qual aponta como valor final a importância de R$ xxxxxxxx (xxxxxxxxxxxxxxx), sendo passivo de variação de cinco por cento para mais ou para menos.

Com o intuito de propiciar uma melhor visualização dos valores avaliados, colacionamos à presente peça quadro demonstrativo, que assinala:

Oportunamente, registramos que a avaliação procedida por xxxxxxxxxxxxxxxx, arrola pesquisa mercadológica que indica valores de imóveis situados no perímetro do almejado, demonstrando cabalmente a harmonia do valor auferido frente ao mercado imobiliário, senão vejamos:

Assim, é possível constatar que a aquisição em crivo apresenta viabilidade econômica, considerando a relação preço do m2 frente às dimensões do imóvel, os quais apontamos:

Desta feita, considerando os argumentos expostos, considerando ainda que a presente contratação reveste-se de todos os princípios que regem a Administração Pública, em conformidade com o estabelecido na Constituição Federal, entendemos como justificada à pretensão.

De tal modo, considerando que a documentação colacionada aos autos, a qual demonstra que o valor apresentado para a aquisição apresenta compatibilidade com os custos praticados no mercado, entendemos como satisfeita a exigência prevista no dispositivo legal.   

Quanto à documentação necessária para a devida instrução do feito em crivo, solicitamos que a Pasta Ordenadora acoste aos autos:

I - Em relação ao imóvel:

1.  Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel;
2.  Planta da situação e localização do terreno e construções;
3.  Certidões negativas de ônus e gravames e de distribuição de ações reais e reipersecutórias relativas ao imóvel;
4.  Prova de regularidade perante à fazenda Municipal (já constante dos autos);
5.  Laudo de Vistoria Técnica;
6.  Laudo de inspeção predial atestando as condições de habitabilidade do imóvel acompanhado de ART;
7.  Conjunto mínimo de três últimas contas das fornecedoras de água e energia elétrica, devidamente quitadas.

II - Em relação ao vendedor:

1.  Cópia autenticada do RG e CPF; (em se tratando de pessoa física)
2.  Comprovante de Residência;
3. Termo de anuência à aquisição nas formas propostas pela Administração, devidamente subscrito por cônjuge (se houver);
4. Certidão de Casamento (em se tratando de vendedor casado)

Assim, satisfazendo devidamente as exigências supras, não vislumbramos nenhum óbice à contratação da empresa acima referida por meio do procedimento de Dispensa de Licitação, considerando que os demais requisitos legais foram satisfeitos para o presente procedimento.

Verifica-se, portanto, a possibilidade da contratação ora pretendida, com fulcro no inciso X, do artigo 24 da Lei Federal nº 8.666/93 e suas alterações posteriores, sendo imperativo à Administração praticar os atos necessários ao objetivo pretendido, em conformidade com os princípios insertos no “caput” do art. 37, da Constituição Federal de 1988, bem como na legislação pertinente à matéria.

Desta feita, encaminhem-se os autos ao Requerente para que sejam atendidas as solicitações em tela, submetendo-se em seguida o mesmo à Assessoria Jurídica Municipal para exame e aprovação, com fulcro no que preceitua o artigo 38, Parágrafo único da Lei nº 8.666/93, bem como em obediência ao preceito inserto no art. 26 do mesmo diploma, devendo observar se foi satisfeita a exigência requerida no presente Parecer.