- DIREITO A RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA NA LOCAÇÃO COMERCIAL
1.1 Conceito de Ponto Comercial:
O ponto comercial é um dos elementos incorpóreos (abstratos) do estabelecimento comercial, é o local onde a atividade empresaria é desenvolvida, o ponto físico.
Diante da massiva concorrência produtiva e comercial dos últimos anos, o local onde é realizada as atividades comerciais (ponto empresarial) é considerado um dos elementos mais importantes de um empresa, que repercute diretamente na freguesia e clientela, por vez aumentando o potencial econômico e financeiro de uma empresa.
Para resguardar o direito a esse potencial de lucratividade gerado pelo ponto comercial, a Lei 8.245/91 (locação residencial e comercial) trouxe vários requisitos para que haja assim, a defesa dos direitos daquele que explora atividade comercial em imóvel de outrem.
Cumpre esclarecer que a Lei 8.245/91 regulamenta tanto a relação locatícia com fins residenciais como a relação locatícia com fins empresariais, sendo esta última a que nos interessa.
- Requisitos para proteção ao ponto comercial
Para que uma locação possa ser considerada empresarial, isto é, para que se submeta ao regime jurídico comercial, sendo protegido pela Ação Renovatória Compulsória, é necessário primeiramente que o locatário (quem locou) deva ser considerado empresário, ou seja, aquele que profissionalmente organiza atividade econômica, com intuito de lucro para produção ou circulação de bens ou serviços. (art.966 do Código Civil). Assim não serão submetidos ao regime jurídico da Ação Renovatória, os autonômos, as sociedades simples, as fundações, as associações sem fins lucrativos, partidos políticos etc.
O segundo requisito para proteção ao ponto comercial por intermédio da Ação Renovatória, é que o contrato de locação seja escrito e por tempo determinado de no mínimo 5 anos, admitindo-se a soma dos prazos de contratos sucessivamente renovados por acordo amigável. Soma esta, que poderá ser feita, inclusive, pelo sucessor e cessionário do locatário, conforme interpretação da súmula 482 do Supremo Tribunal Federal. (locatário vende o estabelecimento a B, sendo autorizado pelo locador. B poderá somar o tempo em que o locatário estava no imóvel para fins de renovação compulsória)
O terceiro e não menos importe requisito é que, o locatário deve estar explorando o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo de 03 anos, inimterruptos e no mesmo imóvel.
Presentes todos esses requisitos, o locatário empresário que explore o mesmo ramo de atividade, há pelo menos 03 anos inimterruptos, em imóvel locado por prazo determinado não inferior a 5 anos, terá direito a renovação compulsória de seu contrato de locação.
Ressaltamos que a falta de um dos requisitos acima não dará ensejo a manutenção locatícia comercial de que trata a Lei 8.245/91.
- Ação Renovatória Compulsória
É a ação judicial regulada pela Lei 8.245/91, cujo principal objetivo é assegurar o direito do locatário a continuar sua exploração comercial no imóvel que se encontra, desde que preenchidos os requisitos já estudados, mesmo que o locador não queira a renovação contratual.
O prazo para a proprositura da referida ação é no 1º semestre do último ano do contrato de locação, sob pena de perda referido direito, podendo o locador ao término do contrato notificar o locatário para que desocupe o imóvel no prazo de 30 dias. Nos contratos por prazo indeterminado, o locador poderá notificar o locatário a qualquer tempo, devendo ele desocupar o imóvel em 30 dias da notificação
Conforme artigo 71 da Lei 8.245/91, para propor a Ação Renovatória Compulsória o locatário deverá juntar todos os documentos relativos a locação comercial, devendo juntar as provas de quitação dos impostos e taxas relativos ao imóvel, e desde que seja de sua responsabilidade o pagamento; provas do pagamento dos referidos alugueres, bem como tarifas de agua, esgoto e energia elétrica de sua responsabilidade etc.
Determinada a renovação contratual por decisão judicial, o locatário terá direito a continuar a exploração comercial do mesmo ramo de atividade, pelo prazo igual ao estabelecido no último contrato celebrado.
2.1 Defesa do Locador, Exceção de Retomada
A legislação ordinária apresenta alguns fatores que poderão ser suscitados pelo locador, impedindo assim, a renovação compulsória do contrato com o locatário, conhecida como Exceção de Retomada.
Quanto as hipóteses de exceção, passemos a analisá-las:
- Insuficiência da proposta de renovação apresentada pelo locatário. Na propositura da Ação de Renovatória o locatário deverá apresentar uma proposta de novo aluguel. Se esse valor apresentado for inferior ao valor de mercado o contrato não poderá ser renovado, pois assim violaria o direito de propriedade do locador.
- Proposta melhor de terceiro. Se o locador possui um terceiro interessado no imóvel e esse terceiro apresenta um aluguel superior ao apresentado pelo locatário, terá o locatário direito a oferecer melhor proposta e não oferencendo não será renovado seu contrato. Podendo o locador findo o contrato notificar o locatário para que ele deixe o imóvel em 30 dias.
- Reforma substâncial no prédio locado. Se o Poder Público obriga o locador reformar o imóvel ou se o próprio proprietário quer reformá-lo, para valorização de seu patrimônio, então o locatário não terá reconhecido seu direito a renovação contratual. Porém se o locador não realizar a obra prometida dentro de 3 meses da desocupação, deverá indenizar o locatário pela perda do ponto.
- Uso próprio do locador. Querendo o proprietário utilizar o imóvel, findo o contrato de locação, a lei veda que ele continue exercendo a mesma atividade do locatário e caso venha a exercer deverá indenizá-lo, salvo no caso da locação-gerência que o próprio locador além de locar o imóvel, loca também o estabelecimento comercial com todas as instalações essenciais, como é o caso de locação de postos de combustíveis, não ensejando qualquer indenização.
- Transferência de estabelecimento empresarial, desde que existente há mais de 01 anos e titularizado por ascendente, descendente ou cônjuge detentores de maioria do capital social e desde que atuem em atividade diversa a do locatário.
Salientamos que as hipóteses citadas são para impedir a renovação compulsória, e não para dar ensejo a rescisão contratual na forma resilição, forçando o locatário a desocupar o imóvel antes de findo o prazo contratual, que é vedado.