Nos contratos de locação, é comum encontrarmos prazos determinados longos, como, por exemplo, 30 meses para a locação residencial e 5 anos para a locação comercial.

Caso não surjam problemas durante o período acordado, ótimo! No entanto, imprevistos podem surgir e um contrato com um prazo ainda vigente pode precisar ser rompido antecipadamente.

Mas o que é necessário para encerrar o contrato antes do prazo acordado?

Neste artigo, vamos discutir esse assunto e esperamos que, ao final da leitura, você saiba quais cuidados deve tomar caso precise rescindir um contrato de locação.

Os motivos para a solicitação da rescisão

Os motivos para solicitar a rescisão antecipada de um contrato de locação estão previstos na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e são chamados de denúncias cheias.

É importante ressaltar que, de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o proprietário do imóvel, ou seja, o locador, não pode solicitar a rescisão antecipada do contrato de locação, a não ser que tenha uma denúncia cheia.

As denúncias cheias são:

I. Mútuo acordo entre locador e locatário;

II. Ocorrência de infração legal ou contratual por parte do locatário;

III. Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos da locação;

IV. Necessidade de realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser normalmente realizados com o locatário permanecendo no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º);

V. Ocorrendo a extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estava relacionada ao seu emprego;

VI. Uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

VII. Ocorrendo interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

VIII. A vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Se o locador não tiver um dos motivos citados acima, ele não pode solicitar a rescisão antecipada do contrato de locação e deve obrigatoriamente esperar o fim do prazo acordado para poder solicitar o imóvel de volta, conforme determina o artigo 4 da Lei do Inquilinato.

"Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."

No entanto, mesmo nos casos em que há uma denúncia cheia, é importante que o locador observe alguns cuidados legais para não cometer abusos ou gerar conflitos com o locatário.

Por exemplo, o locador não pode obrigar o locatário a desocupar o imóvel imediatamente após a rescisão antecipada, devendo observar um prazo para que o locatário possa se organizar e deixar o imóvel de forma adequada.

Além disso, em casos de falta de pagamento de aluguel e encargos da locação, o locador deve seguir as regras estabelecidas pela lei para notificar o locatário e dar a ele a oportunidade de regularizar a situação antes de solicitar a rescisão do contrato.

E o locatário? Pode rescindir a locação?

Como rescindir um contrato de locação: guia prático pode ocorrer tanto por parte do locador quanto do locatário. No entanto, as regras e condições para cada caso são diferentes. No caso do locatário, ele pode rescindir o contrato a qualquer momento, desde que pague a multa prevista em contrato. É importante lembrar que essa multa deve estar estipulada no contrato e não pode ser abusiva, devendo respeitar os limites legais.

Porém, há uma exceção para a multa rescisória. Se o locatário precisar se mudar para outra localidade por motivos de trabalho, ele poderá solicitar a rescisão sem pagar a multa. Essa condição está prevista no artigo 4 da Lei do Inquilinato e exige que o locatário notifique o locador com pelo menos 30 dias de antecedência e apresente um documento que comprove a transferência.

"Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência."

Vale lembrar que essa isenção de multa é exclusiva para casos de transferência por motivos de trabalho.

E a multa? Como funciona?

A multa deve ser proporcional ao tempo restante de contrato, desde que esteja prevista no contrato.

Ela nunca deve ser abusiva, ou seja, não pode ser desproporcionalmente alta em relação ao valor do aluguel. A jurisprudência costuma considerar multas superiores a três vezes o valor do aluguel como abusivas.

A multa só pode ser cobrada em contratos por prazo determinado, nunca em contratos por prazo indeterminado. Nos contratos por prazo indeterminado, a rescisão pode ser feita a qualquer momento, desde que haja aviso prévio.

O cálculo da multa

O cálculo da multa é feito proporcionalmente ao tempo restante de contrato.

"Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."

Por exemplo, se a multa é de 3 meses de aluguel e o contrato tem duração de 30 meses, a cada mês de contrato cumprido corretamente, a multa será reduzida em 1/30, ou seja, em 1/10 a cada 3 meses. Assim, se o locatário cumpriu 10 meses de um contrato de 30 meses e decide rescindir o contrato, ele deverá pagar 2 meses de aluguel como multa, visto que já cumpriu 1/3 do contrato.

Em resumo, a multa é uma forma de compensação ao locador pelo rompimento antecipado do contrato, e deve ser justa e proporcional ao tempo restante de contrato.

Notificando a outra parte

A notificação para rescisão de contrato de locação é um documento formal que o locatário ou locador deve enviar à outra parte informando sobre sua intenção de rescindir o contrato.

Essa notificação é importante porque, sem ela, o locador pode exigir que o locatário cumpra todo o prazo do contrato e continuar pagando o aluguel.

Para que a notificação seja válida, é necessário que ela seja feita por escrito, de preferência por meio de uma carta com aviso de recebimento (AR) ou por e-mail com confirmação de leitura. É importante que o documento contenha informações precisas e completas, como o motivo da rescisão, a data em que o locatário deverá deixar o imóvel e o prazo para a devolução das chaves.

De acordo com a Lei do Inquilinato, a notificação deve ser feita com antecedência mínima de 30 dias antes da data em que o locatário deverá deixar o imóvel.

Referências:

• Lei 10.406

• Lei do Inquilinato