4. DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO
A lei estabelece sete fases para o Procedimento de Reurb, no entanto, pode ocorrer de alguma fase ser opcional ou dispensável. Vejamos inicialmente o teor do art. 21 do Dec. nº 9.310/2018:
Art. 21. A Reurb obedecerá às seguintes fases:
I - requerimento dos legitimados;
II - processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
III - elaboração do projeto de regularização fundiária;
IV - saneamento do processo administrativo;
V - decisão da autoridade competente, por meio de ato formal, ao qual será dado publicidade;
VI - expedição da CRF pelo Município ou pelo Distrito Federal; e
VII - registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado no cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.
Cediço que essas fases podem se desdobrar em inúmeras outras, conforme se mostre necessário por conveniência da instrução processual. Vejamos passo a passo os prováveis desdobros.
a) Requerimento
Conforme exposto, feito o Requerimento por um dos legitimados, a autoridade competente instaurará o processo de Reurb, dando assim impulso ao rito a ser seguido;
b) Processamento administrativo do Requerimento
Compreende algumas etapas:
1) Classificação da Modalidade de Reurb a ser empregada;
2) Celebração de Termo de Compromisso, para implantação de infraestrutura essencial, custeio de Projeto de Regularização Fundiária e demais despesas, caso se trate de imóvel público da União, Estado ou em caso de Reurb-E;
3) Demarcação Urbanística da área objeto da Reurb (art. 12, Dec. 9.310/18);
4) Notificação dos possíveis interessados em impugnar a Demarcação Urbanística efetuada, concedendo prazo de 30 dias para tanto (art. 15, Dec. 9.310/18);
5) Averbação em Cartório da Demarcação Urbanística efetuada, consignando que se trata de área a ser regularizada por meio de Reurb (art. 15, Dec. 9.310/18);
Obs: caso se trate de Reurb-E com intuito titulatório, em Loteamento Aprovado e registrado, ou Reurb já efetuada, dispensa-se a etapa de Demarcação Urbanística e o Projeto de Reguralização Fundiária.
c) Elaboração do Projeto de Regularização Fundiária – PRF
Compreende algumas etapas:
1) Caso não tenha havido Demarcação Urbanística anterior, o Município deverá proceder a notificação dos titulares de domínio e publicar Edital caso não se consiga localizá-los (art. 24, §§);
2) Ainda em caso de ausência de prévia Demarcação, o Município ou quem figure como responsável em Termo de Compromio celebrado, deverá promover o Levantamento Topográfico Georreferenciado, conforme art. 28 ssss, do Dec. 9.310/2018;
3) Caso tenha sido averbada a Demarcação Urbanística anterior, caberá aos órgãos urbanísticos e ambientais proceder à elaboração do Projeto de Regularização Fundiária, nos termos do art. 30 do Dec. 9.310/2018.
4) É dispensável o Projeto de Regularização Fundiária, em caso de Loteamento já aprovado, registrado em Cartório ou em caso de Reurb em área que já foi objeto de Reurb anterior, ou seja, nos casos de Reurb-E, bem como em parcelamentos anteriores a 19/12/1979.
5) Elaboração de Memorial Descritivo da Área;
6) Aprovação do Projeto de Regularização Fundiária pelos setores técnicos;
d) Saneamento do Processo
Cuida-se de etapa onde após concluído o Projeto de Regularização Fundiária ou Projeto Simplificado, o setor responsável analisará o feito em busca da satisfação de todos os requisitos legais exigíveis para a espécie. Na ocasião, buscar-se-á sanar qualquer pendência de ordem documental, técnica, ambiental ou jurídica. Esta fase visa garantir que o processo estará pronto para Aprovação pela autoridade competente.
e) Decisão da autoridade competente, por meio de ato formal, ao qual será dado publicidade
Cuida-se da Aprovação do Projeto de Regularização Fundiária ou Projeto Simplificado, o qual culmina com a expedição da própria CRF como último provimento (art. 37, Dec. nº 9.310/2018). In casu, nesta etapa deverá ficar claro quem ficará responsável pela implementação de cada serviço essencial, pela execução de Cronograma de Obras, etc. (art. 35, Dec. 9.310/2018).
f) Expedição da CRF
A CRF será expedida contemplando os requisitos legais (art. 38, Dec. nº 9.310/2018).
g) Registro da CRF em Cartório
Cuida-se de etapa Registral, a ser desempenhada pelos oficiais de Registro, cuja atividade encontra-se regulada pela Lei nº 6.015/73 e, no âmbito do Estado do Maranhão, do Prov. Nº 10/2022 da Corregedoria Geral de Justiça do TJ/MA. De acordo com a complexidade da Reurb promovida, o oficial poderá, somente titular os ocupantes de cada lote, ou ainda promover o registro do próprio loteamento promovido, abrindo a seguir as matrículas individuais, bem como registrando as áreas públicas.
Importa frisar, por fim, que o Município poderá submeter apenas a CRF acompanhada do rol de ocupantes em planilha ao Cartório, para efeitos de futura titulação, via Legitimação Fundiária ou Legitimação de Posse, ou ainda de outro direito real que tenha sido concedido.
5. CONCLUSÃO
À luz de toda exposição precedente, estas breves linhas não podem dar conta de toda complexidade imanente ao tema em apreço. Contudo, sem a compreensão basilar dos principais institutos e conceitos tratados no âmbito da Regularização Fundiária, a operação concreta da lei restará prejudicada.
Nesse sentido, pretendeu-se precisamente suprir estes conhecimentos iniciais de capital importância para todo desenvolvimento ulterior que se pretenda empreender na seara da Regularização Fundiária.
REFERÊNCIAS
1 CUNHA, Michely Freire Fonseca. Manual de regularização fundiária urbana - REURB - 2º edição revisada e ampliada- São Paulo: Editora JusPodivm, 2021. 464 p.
2 Reforço que a classificação de modalidade pressupõe uma abertura do procedimento de REURB, seja pela apresentação do requerimento ao Município, seja pela instauração de ofício, seguida de uma classificação expressa ou tácita. Não basta, por exemplo, a edição de um documento genérico mencionando a classificação de modalidade em núcleo sem que haja uma instauração formal da REURB. In. CUNHA, Michely Freire Fonseca. Manual de regularização fundiária urbana - REURB - 2º edição revisada e ampliada- São Paulo: Editora JusPodivm, 2021. 464 p.
3 Disponível em: https://taniaranogueira.jusbrasil.com.br/artigos/1409180824/e-possivel-fazer-reurb-de-um-lote
4 Tese Firmada: É cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&num_processo_classe=1818564
5 CUNHA, Michely Freire Fonseca. Manual de regularização fundiária urbana - REURB - 2º edição revisada e ampliada- São Paulo: Editora JusPodivm, 2021. 464 p.
6 Op. Cit. “Neste caso, o Município instaura uma REURB, promove a classificação a modalidade (E ou S), realiza a fase de notificações e de cadastro de ocupantes, expedindo, ao final, a Certidão de Regularização Fundiária, com a listagem de ocupantes para a Legitimação Fundiária ou a Legitimação de Posse”.
