5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
De acordo com a Constituição Federal de 1988, Lei Tributária Nacional e Código Civil, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis em contrato ou compromisso de venda de imóveis residenciais na planta no território do município de São Paulo terá a incidência do fato gerador para a estipulação de ITBI somente com o registro do negócio jurídico imobiliário em cartório competente.
A lei municipal de São Paulo, diferentemente das orientações legais e jurisprudências, estabelece a incidência do fato gerador do ITBI antes do registro do negócio jurídico imobiliário em cartório competente, “Lei do Município de São Paulo, 11.154 de 30 de dezembro 1991: art. 2º Estão compreendidos na incidência do imposto: IX - A cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda”.
A lei municipal de São Paulo que institui o ITBI na cessão de direitos de contratos ou compromisso de compra e venda de imóveis residenciais na planta em seu território, em detrimento do que determina a Constituição sobre a não ocorrência de fato gerador antes do registro em cartório imobiliário competente, em seu artigo 156, inciso II, CRFB de 1988, reveste-se de inconstitucionalidade. Os artigos 108, 1.227 e 1.245 do Código Civil de 2002, além da norma constitucional, corroboram para o surgimento do fato gerador do ITBI somente no momento do registro do negócio jurídico em cartório imobiliário competente.
O sistema tributário nacional brasileiro e o exame minucioso das decisões proferidas pelos Tribunais Superiores do Brasil, entre eles, a Suprema Corte Federal, o Superior Tribunal de Justiça e o Tribunal de Justiça de São Paulo, acerca da instituição do Imposto sobre Transmissão e Bens Imóveis na cessão de direitos em contratos ou em compromisso de compra e venda, corroboram desde a Constituição de 1988 para o surgimento do fato gerador do ITBI à partir do momento do registro do negócio jurídico em cartório imobiliário competente.
As decisões analisadas dos 3 Tribunais de alçadas compactuam com a ideia de que a incidência para o fato gerador do ITBI, independentemente do negócio jurídico imobiliário entabulado entre partes, ocorre somente com o registro imobiliário em cartório competente na região onde o bem imóvel está localizado. Os julgadores, em sua totalidade, afastaram os pedidos dos municípios brasileiros, determinando, a instituição do fato gerador do ITBI somente com o registro do negócio imobiliário em cartório competente.
Os principais objetivos extraídos da análise do sistema tributário nacional brasileiro, para entendimento da hipótese de incidência do fator gerador do ITBI, foram eles: limitação da Constituição Federal de 1988, nos casos de garantias e cessão de direitos sobre bens imóveis, para a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis; o surgimento do fato gerador do ITBI, para o código tributário nacional e código civil, no momento do registro em cartório competente e, por fim; a constitucionalidade da instituição do ITBI, em cessão de direitos sobre bens imóveis em contrato ou em compromisso de compra e venda, após o registro em cartório imobiliário competente.
Percebe-se um conflito entre a forma como lei municipal de São Paulo (11.154 de 30 de dezembro de 1991) institui o ITBI em face do que orienta a CRFB de 1988. A Constituição Federal, em seu artigo 156, II, autoriza a cobrança do referido imposto nas situações de transmissão inter-vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis e limita a cobrança nas situações de imóveis dados em garantia e em cessão de direitos a sua aquisição.
Observa-se, também, que o município de São Paulo, ainda que em desacordo com a Constituição Federal de 1988, permanece com a instituição do fato gerador do ITBI em contrato ou compromisso de compra em venda de bens imóveis. A atuação indevida do município de são Paulo, tem gerado, por parte do contribuinte paulista, questionamentos no judiciário local acerca da ilegalidade da cobrança desse imposto sem que o negócio jurídico tenha sido levado à registro em cartório imobiliário competente. O judiciário paulista ao se deparar com tal situação, alicerceado nas orientações emanadas pelo STJ e STF, tem rechaçado a cobrança do ITBI para os negócios jurídicos em cessão de direitos.
Conforme entendimento extraído do regimento Constitucional, normas infralegais e jurisprudências, tem-se, de maneira geral, uma proibição legal para a instituição do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis antes do registro do negócio jurídico de contrato ou compromisso de compra e venda de imóveis.
A interpretação judiciária para com o ordenamento legal é objetiva no sentido de apontar que, o mero negócio entre as partes, cedente e cessionário, não é capaz de declarar o direito do município em instituir o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis inter-vivos. No mais, o fato gerador só ocorrerá com o aperfeiçoamento do negócio jurídico em cartório imobiliário competente.
Os julgados utilizados como paradigma demonstram o posicionamento dos tribunais, em todas as instâncias, acerca da proibição da instituição do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis antes do registro do negócio jurídico em cartório imobiliário competente. A partir do momento do registro imobiliário em cartório competente, segundo orientação legal e jurisprudencial, nasce o direito de o município para instituir o ITBI nos limites da legislação local e constitucional.
Nos termos das leis e julgados examinados, os artigos 1º, inciso II e 2º, inciso IX, da Lei Municipal 11.154 de 30 de dezembro de 1991 apresentam conflito com normas superiores do ordenamento legal brasileiro. De acordo com a escala hierárquica jurídica brasileira, não é possível a afronta de norma municipal em face de norma constitucional, complementar e ordinária. Na ocorrência de desrespeito ao ordenamento constitucional de lei infraconstitucional, a ocorrência de ilegalidade desse ato pode colocar insegurança no sistema em que a ordem inconstitucional está inserida.
Dessa forma, o ato do município de São Paulo ao instituir em lei local a cobrança de ITBI em cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda antes do registro do negócio jurídico em cartório imobiliário competente, nos termos das leis e julgados analisados no presente trabalho, apresenta ordem legal revestida de inconstitucionalidade.
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CRFB de 1988, artigo 156, Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II - transmissão "inter-vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
Abstract: The taxable event hypothesis for the Property Transfer Tax (ITBI) has always been controversial in tax law. The Federal Constitution, the main infraconstitutional laws, jurisprudence, and the main tax doctrines understand that ITBI will only apply with the registration of the real estate transfer in a competent registry office. The Municipality of São Paulo, through municipal law 11.154 of December 30, 1991, articles 1, clause II, and 2, clause IX, regulates the incidence of ITBI before the occurrence of real estate registration, despite the contrariety in the face of supralegal laws. In any case, although the incidence hypothesis on the ITBI triggering event is covered by unconstitutionality in the municipal law of São Paulo, in the transfer of rights of a residential property under a purchase and sale commitment, the São Paulo court, the Superior Court of Justice, and the Federal Supreme Court, have maintained the understanding of the impossibility of the occurrence of the triggering event before the registration of the real estate transfer in a competent registry office.
Key-words: Municipality, Tax triggering event, Property Transfer Tax, Taxable event, Constitutionality, Real estate registration, Jurisdiction, Transfer of rights, Property.