Resumo: É certo que os contratos de locação são instrumentos jurídicos utilizados há anos. Desde o direito romano, os contratos de locação eram formalizados a fim de regulamentar relações jurídicas e, naquela época, dividiam-se em três espécies. Atualmente, os contratos de locação possuem diversas formas e podem versar sobre locação de coisas móveis ou imóveis, sendo que, no caso de bens imóveis, existem ainda variações entre os diversos tipos de locação. O presente artigo buscará explorar, como intuito, os tipos de locações dispostos na Lei n.º 8.245/1991, chamada popularmente de Lei do Inquilinato. Serão analisadas as disposições gerais da lei e, ainda, alguns dos procedimentos judiciais decorrentes dos contratos de locação, como a ação de despejo, ação de consignação de aluguel e demais encargos, ação renovatória e ação revisional, todas dispostas no referido diploma legal e que funcionam como meios de buscar a resolução de problemas oriundos dos contratos de locação.
Palavras-chave: Contrato. Locação. Residencial. Temporada. Não residencial. Despejo. Liminar. Consignação. Aluguel. Revisional. Renovatória.
1. INTRODUÇÃO
O presente artigo científico possui o condão de analisar os negócios jurídicos caracterizados pelos contratos de locação no âmbito do direito imobiliário, bem como as disposições previstas na Lei n.º 8.245/1991, chamada popularmente de Lei do Inquilinato.
A análise central se dará em torno do histórico dos contratos de locação desde o período do Direito Romano, tempos em que os contratos eram divididos entre locação de coisas, serviços e locação de obra ou empreitada.
Atualmente, no ordenamento jurídico brasileiro, existem dispositivos que regulamentam locações e que não constam na Lei n.º 8.245/1991 Código Civil. Entre esses outros tipos de locação, podem-se citar: locação de vagas autônomas de garagem, espaços para publicidade, leasing, apart-hotéis, imóveis da União, Estados, Municípios, Autarquias e Fundações.
Tais modos de locação, contudo, não serão objeto deste artigo, uma vez que seu regramento está disposto em legislação diversa à Lei n.º 8.245/1991, como, por exemplo, no Código Civil e nos Decretos n.º 9.760/1946 e 6.874/1944.
É imprescindível, portanto, para uma boa compreensão sobre o tema, entender sobre algumas diferenciações entre os contratos de locação. Para isso, inicialmente, serão abordados o contexto histórico e as disposições gerais da Lei do Inquilinato. Após, será feita diferenciação entre as locações residenciais, não residenciais e por temporada.
Ainda, discorrer-se-á a respeito de alguns procedimentos decorrentes da conflitos ocasionados com base em contratos de locação, previstos, inclusive, na Lei n.º 8.245/1991, quais sejam: ação de despejo e as particularidades do pedido liminar, ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, ação revisional de aluguel e ação renovatória.
Por fim, serão apresentados modelos de contrato e exemplos de casos judiciais a fim de que sejam analisados, na prática, os tópicos ora abordados.
2. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS
Quanto à metodologia empregada ao presente artigo, registra-se que foram utilizados os métodos indutivo e cartesiano, a fim de que as conclusões fossem apresentadas com base lógica indutiva ao final deste artigo científico.
3. HISTÓRICO SOBRE CONTRATOS DE LOCAÇÃO
O contrato de locação, para Silvio Rodrigues3, é traduzido como:
[...] contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra paga, se compromete a fornecer-lhe, durante um certo lapso de tempo, ou o uso e gozo de uma coisa infungível (locação de coisas); ou a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a execução de algum trabalho determinado (empreitada).
No direito romano, existiam três espécies de contratos de locação. No primeiro, chamado de contrato de locação de coisas, o locador cedia ao locatário o uso de algo por meio de uma contraprestação pecuniária. O segundo era conhecido como locação de serviços, por meio do qual alguém se obrigada a prestar um serviço a outrem recebendo, em troca, um pagamento por isso. O terceiro, por sua vez, era chamado de locação de obra ou empreitada, e ocorria quando alguém confiava a outra pessoa a execução de uma obra por determinado preço4.
Nesse sentido, a respeito da denominação contratual tida pelo Direito Romano, Orlando Gomes5 ensina que:
Num só conceito, os romanos abrangeram tipos distintos de contrato, e, sob sua influência, os códigos do século XIX, e alguns mais recentes, mantiveram essa unidade conceitual. A sistematização romana é condenada pela doutrina hodierna, que classifica, como categorias distintas, todos os contratos tidos como espécie do gênero locatio.
Ou seja, no direito moderno tal tripartição, previamente exposta, não perdurou, modo pelo qual foram submetidas a regimes jurídicos diferentes como, por exemplo, a locação de serviços que assumiu a feição do chamado, atualmente, contrato de trabalho, passando quase inteiramente a um ramo distinto do direito civil, particularizando-se no direito do trabalho. A locação de obra, também chamada de empreitada, hoje é trabalhada no Código Civil, não interessando a razão de cada serviço a ser prestado, uma vez que a finalidade é a execução da coisa ou de uma obra em si6.
Os contratos de locação possuem três elementos fundamentais. O objeto pode ser coisa móvel ou imóvel. O preço, também chamado de remuneração ou aluguel, é essencial para a configuração do contrato de locação, pois, caso não haja contraprestação, pode se estar lidando com um contrato de mútuo, gratuito, por exemplo. O consentimento, no que lhe diz respeito, pode ser expresso ou tácito, não sempre obrigatório a locação da coisa somente por seu proprietário, podendo o possuidor de boa-fé, a título exemplificativo, proceder à locação ou arrendamento da coisa7.
No Código Civil, em seus artigos 565 a 578, encontram-se normativas a respeito da locação de coisas, a qual ocorre quando ‘’uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição’’8. Estão previstas também obrigações do locador e locatário, entre outras disposições.
Alguns outros modelos de locação são adotados e utilizados no ordenamento jurídico brasileiro, como o de vagas autônomas de garagem, espaços para publicidade, leasing, apart-hotéis, imóveis da União, Estados, Municípios, Autarquias e Fundações.
Tais formas de locação, contudo, não serão objeto deste artigo, uma vez que seu regramento está disposto em legislação diversa à Lei n.º 8.245/1991, como, por exemplo, no Código Civil e nos Decretos n.º 9.760/1946 e 6.874/1944.
A Lei n.º 8.245/19919, por sua vez, é conhecida como ‘’Lei do Inquilinato’’ e tem essa nomenclatura justamente por versar sobre locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. No referido diploma legal, estão dispostas as diretrizes gerais dos diferentes tipos de locação, quais sejam, locação residencial, locação não residencial e locação para temporada, sendo estas e seus procedimentos a seguir analisados com maior aprofundamento.
4. DISPOSIÇÕES GERAIS DA LOCAÇÃO PREVISTAS NA LEI DO INQUILINATO
4.1. Aspectos introdutórios e aplicação da Lei do Inquilinato
Conforme apontamos inicialmente, a Lei do Inquilinato traz normas pertinentes as locações de imóveis urbanos e seus procedimentos, e neste sentido, segundo Luiz Antônio Scavone Junior10, temos a definição do que seria a locação urbana, vejamos:
A locação predial urbana é um contrato sinalagmático pelo qual o locador se obriga no decurso de lapso temporal determinado ou indeterminado, mediante remuneração previamente acordada, paga pelo locatário, a fornecer-lhe o uso de imóvel residencial, não residencial ou comercial.
Portanto, temos que o contrato de locação predial urbana é um contrato bilateral, pois a prestação do locador tem por causa a prestação do locatário. O locador apenas fornece o imóvel se o locatário pagar o aluguel, e este, por sua vez, só se obriga a pagar o aluguel se o locador lhe fornecer o imóvel.
Da citada definição acima é possível extrair que a locação predial urbana é também onerosa, dado seu propósito especulativo. Além disso, caracteriza-se por não ser solene, porquanto a lei não estipula qualquer solenidade específica, como por exemplo, a escritura pública, e, tampouco, qualquer forma, como por exemplo, a escrita, podendo inclusive ser verbal.
Outro ponto que se pode afirmar é que o contrato de locação predial urbana é comutativo, na medida em que locador e locatário conhecem, desde a celebração do contrato, ao menos em tese, a prestação que lhes será fornecida e a que pretendem dar, presumindo-se equivalentes.
No mais, é importante frisar que a locação predial não se restringe aos imóveis construídos, por isso, é indiferente o uso das expressões ‘locação predial urbana” ou “locação de imóveis urbanos”, sendo a matéria regulamentada pela Lei nº 8.245/1991, comumente chamada de Lei do Inquilinato, conforme já apontamos anteriormente.
Sendo assim, a Lei do Inquilinato regula a locação de imóveis urbanos. É o que se extrai da redação do art. 1º da referida lei, vejamos: “Art. 1º. A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei”.
Entretanto, como toda regra, existe uma exceção, e com a Lei do Inquilinato não seria diferente. Nesse caso, o parágrafo único do art. 1º da referida lei aponta os tipos de locações que não são regidas pela Lei nº 8.245/9111, observe:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Portanto, no que se refere à aplicação da Lei do Inquilinato, fica claro que o objeto é a locação de imóvel urbano, com exceção dos imóveis da União, Estados, Municípios, suas autarquias e fundações, aos quais se aplicam os Decretos 9.760/46 e 6.874/44, das vagas autônomas de garagem, dos espaços para publicidade, dos apart-hotéis e do leasing (arrendamento mercantil).
4.2. Da solidariedade (art. 2º)
A solidariedade é uma das exceções à regra da qual o objeto divisível da obrigação se reparte entre tantos credores ou devedores quantos integrem a relação jurídica. A solidariedade pode ser dividida entre ativa e passiva12.
[...] Na solidariedade ativa (no caso do locador), cada credor pode exigir a totalidade da obrigação.
Já na solidariedade passiva (locatário), cada devedor pode ser obrigado pela totalidade da obrigação.
Entretanto, a solidariedade não se presume, ela resulta da lei ou da vontade das partes. No caso da locação, não tendo sido excluída a solidariedade no contrato, sua aplicação resulta da lei, mais especificadamente, do art. 2º da Lei nº 8.245/91.
“Art. 2º. Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou”.
Nesse sentido, havendo pluralidade de locadores, o locatário poderá pagar o aluguel a qualquer um deles, e da mesma forma, havendo pluralidade de locatários, o locador poderá exigir de qualquer deles o valor a título de aluguel.
Se não restam dúvidas a respeito da possibilidade de cobrança dos alugueres de qualquer dos locatários ou por qualquer dos locadores, a mesma certeza não socorre à possibilidade de ajuizamento da ação de despejo, revisional, renovatória ou consignatória em face de apenas um dos locatários.
A jurisprudência e a doutrina divergem quanto à necessidade de formação do litisconsórcio passivo, havendo julgados no sentido da desnecessidade de citação de todos os locatários, bem como julgados afirmando haver a necessidade de todos os locatários tomarem ciência de eventual ação de despejo, revisional, renovatória ou consignatória.
A respeito da necessidade de formação do litisconsórcio necessário, tem-se o seguinte julgado13:
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – pluralidade de locatários – ocorrência de litisconsórcio necessário – solidariedade prevista no artigo 2º, da Lei 8.245/1991. A solidariedade prevista no artigo 2º diz respeito às obrigações patrimoniais decorrentes do contrato de locação; entretanto, no que tange ao pedido de despejo, há de prevalecer as regras de direito processual, eis que trata-se de litisconsórcio necessário decorrente da própria natureza da relação ex locato. (Apel. c/ Rev. nº 395.253, 6ª Câmara., rel. Juiz Paulo Hungria).
Em outro sentido, a jurisprudência14 entende pelo litisconsórcio passivo facultativo. Vejamos:
Locação de imóvel. Despejo por falta de pagamento. Litisconsórcio passivo facultativo existente entre os locatários, tendo em vista que são devedores solidários dos débitos locatícios. Inexistência de litisconsórcio necessário, podendo o locador demandar qualquer um dos inquilinos ou ambos, à sua escolha. Desistência da ação em relação a um dos locatários. Possibilidade, sem necessidade de anuência do outro réu, já que o litisconsórcio é facultativo. Preliminar rejeitada.
(TJSP - Apelação nº 0017591-37.2008.8.26.0602, Rel. Des. Carlos Nunes, 33ª Câmara de Direito Privado).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE DESPJO C/C COBRANÇA. ALEGAÇÃO DE INEFICÁCIA DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DE TODOS OS LOCATÁRIOS NA FASE DE CONHECIMENTO. REJEITADA. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA. LITISCONSÓRCIO FACULTATIVO. DECISÃO MANTIDA. 1. Com efeito, o art. 2º, da lei n. 8.245/91, enuncia que, quando houver mais de um locatário, entende-se que, se o contrato não estipulou nada em sentido diverso, há solidariedade nas obrigações contratuais dos devedores, tal regramento, contudo, não pode induzir à conclusão de formação de litisconsórcio passivo necessário. 2. Em consonância com o art. 275. do CC/02, tratando-se de solidariedade passiva, nada impede que o credor pretenda, de apenas um dos devedores, o recebimento, parcial ou total, da dívida comum. 3. Assim, não obstante o contrato de locação tivesse sido celebrado com três locatários, nada impediria que a locadora, tal como o fez, direcionasse sua pretensão em juízo contra apenas um dos devedores, dada a facultatividade na formação do litisconsórcio passivo.
(TJ-GO – AI: 011016105220198090000, Relator: Sinval Guerra Pires, Data Julgamento 18/02/2020, 2ª Câmara Cível, Data Publicação: DJ 18/02/2020).
Por outro lado, parece não subsistir os motivos que conduzam à necessidade de formação de litisconsórcio ativo necessário, quando da multiplicidade de locadores. Acerca do tema, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que a sua aceitação deve ocorrer apenas em situações excepcionalíssimas, em razão de potencial ofensa ao direito constitucional de ação e de acesso à justiça. Observe-se15:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO. TÉRMINO DO CONTRATO. RESCISÃO IMOTIVADA. EXISTÊNCIA DE MÚLTIPLOS LOCADORES. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. INEXISTENTE. SITUAÇÕES EXCEPCIONALÍSSIMAS. [...] 2. O propósito recursal consiste em determinar se houve alguma irregularidade no polo ativo da ação de despejo, em razão da ausência de todos os locadores. 3. O tema da admissibilidade ou não do litisconsórcio ativo necessário envolve limitação ao direito constitucional de agir, que se norteia pela liberdade de demandar, devendo-se admiti-lo apenas em situações excepcionais. 4. Na hipótese, não há razão para que se inclua entre essas situações excepcionais para a formação do litisconsórcio ativo necessário o pedido de despejo por encerramento do contrato de locação. [...].
(REsp 1737476/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 04/02/2020, DJe 06/02/2020).
Portanto, com relação ao mecanismo de solidariedade nos contratos de locação e em relação à formação do litisconsórcio passivo em eventual ação de despejo, revisional, renovatória ou consignatória, cabe ao demandante da ação observar os entendimentos mais recentes a fim de evitar futura nulidade processual.
4.3. Prazo e multa pela devolução antecipada do imóvel pelo locatário
Nos termos do art. 3º da Lei do Inquilinato16, o contrato de locação pode ser celebrado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal se o prazo for igual ou maior de 10 anos.
Art. 3º. O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Isto significa que o cônjuge do locador não é obrigado a respeitar o prazo que suplantar 10 anos, o que o autoriza à propositura da ação de despejo a partir do dia em que se completa o referido prazo do contrato de locação.
Importante observar que embora exista liberdade quanto à fixação do prazo, o locador deverá observar o prazo de 30 meses se a locação for residencial, assunto este que será abordado mais adiante.
Durante o prazo do contrato, o locador não pode reaver o imóvel, a não ser que haja, por parte do inquilino, infração legal ou contratual. A retomada, durante o prazo convencionado, não é possível sequer para uso próprio. Este é o teor do art. 4º, primeira parte, da Lei 8.245/91:
“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado”.
Nesse sentido, ilustra a ideia do art. 4º da Lei do Inquilinato o seguinte julgado, no qual a locadora propôs ação de despejo durante o prazo do contrato por força maior, alegando, a esse título, a inesperada recondução de seu marido ao posto de trabalho na localidade do imóvel, o que foi repelido17:
Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação residencial – Ação de rescisão contratual por força maior – inocorrência. Improcedência mantida. Apelação improvida. 1. Descabe o pedido de retomada durante o prazo estipulado para a duração do contrato locativo (art. 4º da lei nº 8.245/91). 2. Não se constitui em força maior justificadora da inexecução contratual e da retomada, a transferência de local de trabalho do locador por ter ele a possibilidade de alugar imóvel semelhante para a moradia até o término do prazo avençado.
Outrossim, diferentemente do locador, que não pode exigir o imóvel antes do prazo estipulado, exceto se houver infração contratual ou legal, falta de pagamento de aluguel ou encargos ou para reparação urgente, tudo nos termos dos incisos II a IV do art.9º, a segunda parte do art. 4º da Lei 8.245/91 estabelece a possibilidade de o locatário devolver o imóvel a qualquer tempo.
“Art. 4º. (...) Com exceção ao que estipula o §2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.
Sabemos que os contratos de locação se prorrogam por prazo indeterminado depois de 30 dias do término do prazo contratual, sem que haja insurgência do locador mediante propositura da ação de despejo. Sendo assim, se o locatário pretender devolver o imóvel durante a prorrogação legal do contrato, deve avisar com 30 dias de antecedência, sob pena de pagar um mês de aluguel.
Essa é a regra que se extrai do art. 6º da Lei do Inquilinato:
Art. 6º. O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência de aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Todavia, se a devolução do imóvel pelo locatário se der antes do prazo estipulado no contrato, pagará a multa que for pactuada, proporcional ao cumprimento do cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Posta assim a questão, por exemplo, em contrato de trinta meses, com cláusula penal compensatória de três aluguéis, a devolução do imóvel pelo locatário depois de quinze meses de vigência implicará o pagamento de cláusula penal de um aluguel e meio. O raciocínio é simples, descumprido o contrato pela metade, o locatário pagará metade da multa pactuada para o descumprimento integral.
Assim, as cláusulas comumente encontradas nos pactos de locação que determinam o pagamento da multa de forma integral, independentemente do prazo contratual, não produzem qualquer efeito.
Além disso, conforme mencionado na parte final do art. 4º da Lei do Inquilinato, é possível o arbitramento judicial da multa, a requerimento do locador, em razão de ausência de previsão expressa de cláusula penal compensatória do contrato. A hipótese é rara em razão da praxe contratual. De qualquer forma, ausente o pacto, poderá o locador, não havendo acordo, exigir a multa mediante arbitramento.
O locatário poderá, ainda, recorrer à justiça quando a multa tiver sido fixada em valor abusivo, hipótese, por exemplo, em que do contrato conste multa equivalente a tantos aluguéis quantos forem os meses aprazados para a locação.
No mais, em relação ao prazo do contrato de locação, é comum que nas locações residenciais o locatário não queira se submeter ao prazo de 30 meses para devolução do imóvel. Nesses casos, o locador, embora nos termos dos arts. 46. e 47 da Lei do Inquilinato tenha que pactuar o prazo de 30 meses a que se subordina, pode concordar com cláusula que dispense o locatário de pagar a multa proporcional depois do número de meses que as partes negociarem.
Como consequência, o locador de imóvel residencial é obrigado a respeitar o prazo mínimo de 30 meses, mas o locatário pode devolver o imóvel após o prazo pactuado para dispensa da multa pactuada.
Para ilustrar a situação, a cláusula pode ser redigida nos seguintes termos18:
Embora a presente locação tenha sido celebrada pelo prazo de 30 meses, vinculando o locador, o locatário poderá devolver o imóvel após 12 meses de vigência do presente contrato, sem qualquer penalidade, mediante prévio aviso com prazo de 30 dias. Caso não comunique sua intenção de desocupar o imóvel com prazo mínimo de 30 dias, o que somente poderá fazer depois da vigência de 12 meses da presente locação, pagará o equivalente a 1 aluguel vigente. Caso devolva o imóvel antes do prazo de 12 meses, ficará responsável pela multa proporcional, considerado o prazo de 30 meses, nos termos do art. 4º da Lei 8.245/1991.
Por fim, com relação à multa cobrada pela devolução antecipada do imóvel pelo locatário, é preciso observar a exceção prevista no art. 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/9119:
Art. 4º, parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Deste modo, o inquilino estará isento do pagamento da multa se desocupar o imóvel antes do prazo em razão da transferência da localidade de prestação de serviços determinada pelo seu empregador, além do fato de que deve haver a comunicação por escrito ao locador com prazo de 30 dias de antecedência.
Lembrando que se exige determinação pelo empregador, não iniciativa do locatário, além de relação empregatícia ou funcional.
Nesse sentido20:
Locação. Rescisão. Transferência de local de trabalho. Relação de emprego não configurada. Multa devida. Recurso improvido. Não caracterizada relação de emprego, incabível a dispensa da multa por rescisão antecipada nos termos do artigo 4º, parágrafo único, da Lei de Locações
(TJSP, Ap. 0025378-66.2011.8.26.0003, rel. Des. Clóvis Castelo, j. 15.04.2013).
A liberação da multa devida ao locador pelo rompimento antecipado do contrato tem como pressuposto não só a transferência do local de trabalho do locatário para outra cidade, mas que este, em razão da prestação de serviços em localidade diversa, tenha que para lá se mudar com a sua família. Não é o que ocorre na hipótese dos autos, em que o locatário não comprovou ser empregado. Pelo contrário, apresentou-se como empresário quando da assinatura do contrato de locação, restando documentado nos autos ser ele titular de sociedade.
(TJSP. Ap. 992.08.057613-2, rel. Des. Cristiano Ferreira Leite, j. 26.04.2010).
Embargos à execução. Locação de imóveis. Multa compensatória. Pretensão à isenção fundada em alegação de transferência de trabalho. Não comprovação. A devolução do imóvel, com a isenção do pagamento da multa compensatória, deve ocorrer em razão da transferência, pelo empregador público ou privado, e não pela própria vontade do empregado, além da notificação escrita com o prazo de 30 dias de antecedência, também inocorrente na espécie.
(TJSP. Ap. 630122-0, rel. Des. Cristina Zucchi, j. 18.12.2002).
Portanto, é imprescindível que para a isenção da multa cobrada pela devolução antecipada do imóvel pelo locatário, este tenha sido transferido de localidade por ordem de seu empregador, possuindo a qualidade de empregado em conjunto com o ato de notificação do locador por escrito, com prazo de 30 dias de antecedência.
4.4. Divórcio ou morte do locatário e do locador: sub-rogação
Falecendo o locador, o contrato de locação é transmitido aos herdeiros, nos termos do que determina o art. 10. da Lei do Inquilinato. Neste caso, não há necessidade de qualquer providência por se tratar de sub-rogação legal.
Sendo assim, mesmo antes da partilha é conferida legitimidade aos herdeiros para propositura de ação de despejo, em conjunto ou isoladamente, em razão da solidariedade legal imposta pelo art. 2º da Lei do Inquilinato21.
Locação de imóveis. Despejo. Locador falecido. Sub-rogação imediata dos sucessores. Herdeiro. Legitimidade ativa. Artigo 10 da lei nº 8.245/91. Recurso improvido. O artigo 10 da Lei do Inquilinato dispõe “morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros”, ou seja, com a morte do locador, transfere-se aos seus herdeiros os direitos da locação. A transmissão opera-se desde logo com a abertura da sucessão.
(TJSP, Agravo de Instrumento 1152026008, rel, Des. Clóvis Castelo, 35ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/07/2008).
Por sua vez, os arts. 11. e 12 da Lei 8.245/91 estabelecem a possibilidade de substituição do locatário por sub-rogação, independentemente da vontade do locador.
Assim, no caso de morte, separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que não faz parte do contrato originalmente celebrado, mas permanece no imóvel residencial locado.
“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”.
Por outro lado, aquele que se afastou do lar está automaticamente exonerado do polo da relação jurídica contratual.
Ainda, no caso de morte, ficam sub-rogados sucessivamente, na ausência de cônjuge ou companheiro, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel. No caso de locações com finalidade não residencial, sub-rogam-se o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio22.
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Com relação à sub-rogação do locatário nos contratos de locação, existe a necessidade de comunicação ao locador e ao fiador, caso esta tenha sido a modalidade de garantia. Vejamos23:
“Art. 12, § 1º. Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia”.
A lei não esclareceu a forma da notificação, de tal sorte que o aviso deve ser feito por escrito, sem qualquer exigência formal, e será válido ainda que o meio seja eletrônico, desde que haja recebimento da notificação.
Embora a lei não mencione de forma expressa, já se decidiu que a ausência de comunicação da sub-rogação mantém o vínculo jurídico inalterado, de tal sorte que o locatário original que tenha deixado o lar e não tomou a providência continua vinculado24.
Apelação. Locação de imóvel residencial. Cobrança de aluguéis. Sub-rogação legal. Art. 12. da Lei 8.245/91. Separação de fato ou judicial, divórcio ou dissolução da sociedade conjugal. Comunicação ao locador. Inocorrência in casu. Vínculo jurídico que se mantém inalterado entre as partes originárias. Sentença mantida. [...].
(Apelação 0044573-74.2010.8.26.0002, Relator Luis Fernando Nishi, 32ª Câmara de Direito Privado. Jul. 09/02/2017).
Por fim, ainda com relação à sub-rogação do locatário, havendo fiador no contrato de locação, este deve ser igualmente notificado pelo sub-rogado. Neste caso, de substituição legal do locatário, exige a lei que o fiador, se essa for a modalidade de garantia, seja comunicado para que possa, no prazo de 30 dias, pedir a exoneração mediante notificação dirigida ao locador.
Art. 12, § 2º. O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Com efeito, caberá ao fiador, igualmente notificado da sub-rogação, também notificar o locador, informando-o que não permanecerá mais como garante, sob pena de, ao não tomar esta providência no prazo de trinta dias, permanecer na condição que estava até o término do contrato de fiança, garantindo o sub-rogado.
Ainda assim, mesmo que notifique o locador, a lei estabeleceu que a exoneração não é automática, cabendo a reponsabilidade do fiador por mais cento e vinte dias contados da efetiva notificação ao locador.
4.5. Sublocações
A sublocação nada mais é do que o contrato que decorre da locação original, mediante o qual o sublocador (locatário no contrato principal), se obriga a ceder ao sublocatário, um terceiro que não figura no contrato de locação, o uso e o gozo de imóvel urbano por tempo determinado ou não, mediante pagamento de aluguel25.
Sendo assim, para que haja contrato regular de sublocação é necessário haver um contrato de locação em curso, um sublocador que figura como locatário no contrato principal, e a transferência do uso e gozo do imóvel recebido pelo locatário, ao sublocatário, mediante pagamento, por este, de aluguéis ao sublocador.
Além disso, o sublocador (locatário no contrato principal) não poderá ampliar os direitos de que dispõe oriundos do contrato principal no contrato de sublocação a ser firmado.
Outro ponto é que tanto o empréstimo do imóvel, quanto a sublocação e a cessão do contrato de locação, dependem de anuência expressa do locador, sob pena de infração à lei e despejo26.
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, depende de consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º. Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º. Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Portanto, havendo interesse do locatário em sublocar o imóvel em que reside, existe a necessidade de comunicação prévia e por escrito ao locador, possuindo este o prazo de 30 dias para se manifestar a respeito.
No que tange ao valor do aluguel nos contratos de sublocação, este não poderá exceder, em regra, ao valor do aluguel da locação principal. Todavia, excepciona a hipótese de sublocação de habitações coletivas multifamiliares, permitindo, na espécie, que o sublocador cobre do sublocatário o dobro daquilo que paga ao locador, incentivando a habitação social e premiando aquele que emprega a função social da propriedade.
Eis o dispositivo do art. 21. da Lei 8.245/91 27 :
Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.
Outrossim, terminada locação, qualquer que seja a causa, termina a sublocação, podendo o sublocatário pedir indenização ao sublocador, conforme previsto no art. 15. da Lei do Inquilinato.
Por outro lado, é importante observar, nos termos do art. 16. da Lei do Inquilinato, que o sublocatário tem responsabilidade subsidiária pelo que dever ao sublocador, quando este for acionado pelo locador e, durante a lide, pelos aluguéis vencidos.
O art. 16. da Lei do Inquilinato está assim redigido 28 :
“Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide”.
Sobre o tema, Silvio de Salvo Venosa 29 assevera que:
“O sublocatário ficará obrigado a pagar ao locador os aluguéis que o locatário deixar de pagar, até o valor que este dever. Não só aluguéis, mas também demais encargos devidos”.
Nesta medida, com fundamento da ausência de solidariedade asseverou a Desembargadora Beatriz Braga 30 :
“Portanto, poderá o sublocatário ser demandado, em ação própria, pelas quantias devidas ao sublocador na hipótese de inadimplemento deste perante o locador, não configurando, portanto, obrigação solidária”.
Sendo assim, o sublocatário possui responsabilidade perante o locador no que se refere as importâncias que dever ao sublocador.
4.6. Aluguel
O valor do aluguel, regulado pelos arts. 17. a 21 da Lei do Inquilinato, é de livre convenção entre as partes, inclusive no que diz respeito aos reajustes, sendo vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo 31 .
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo.
Art. 18. É lícito as partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Quanto aos reajustes, os dispositivos legais pertinentes à correção (ou atualização) monetária que hoje vigoram, na prática, exigem a estipulação de pagamento pelo valor nominal, em Reais, e proíbem pactuação de correção monetária com periodicidade inferior a um ano, além de pactuação de reajuste, por óbvio, para contratos com prazo inferior a um ano, com exceções que não se aplicam ao contrato de locação.
Assim, o contrato de locação pode prever reajuste anual por qualquer índice de inflação, sendo mais comum a utilização do IGP-M/FGV (Índice Geral de Preços de Mercado da Fundação Getúlio Vargas).
Sobre o reajuste e o índice a ser utilizado, extrai-se a seguinte lição 32 :
A Lei nº 8.245/91 não restringiu e nem especificou o índice a ser aplicado para correção monetária. Contrariamente, em seu artigo 17 previu a livre convenção do aluguel, vedando somente a estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo. Em seu parágrafo único, previu ainda a livre escolha de critérios de reajuste, desde que observada a legislação específica. Assim sendo, para o contrato de locação é válida a fixação de qualquer índice oficial, desde que não esteja restrito a um setor da economia diverso. O Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo aponta como ‘índices de aluguel’ os seguintes: a) Índice de Custo de Vida (ICV/Dieese; b) Índice Geral de preço Disponibilidade Interna – IGP-DI/FGV; c) Índice Geral de Preço do Mercado – IGPM/FGV; d) Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC/IBGE; e) Índice de Preços ao Consumidor – IPC/FIPE; f) Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA/IBGE.
No mais, existe ainda a possibilidade de o valor do aluguel pactuado ser revisto judicialmente. É o que consta do comando do art. 19. da Lei do Inquilinato 33 :
“Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.
Frisando que a possibilidade de revisão judicial do valor do aluguel somente pode ser feita após decorrido três anos da vigência do contrato ou de eventual acordo anteriormente realizado entre as partes.
No que diz respeito à data de vencimento, exceto no caso de locação desprovida de garantias ou na locação para temporada, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, sob pena de configurar contravenção penal, nos moldes do art. 43, III, da Lei 8.245/91.
Vejamos o art. 20. da Lei do Inquilinato 34 :
“Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42. e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel”.
Assim, o aluguel pactuado em contrato provido de garantias pode ser cobrado apenas depois do mês de uso do imóvel.
O artigo 42 da Lei do Inquilinato mencionado na redação do art. 20, deixa esta ideia bem clara, na medida em que estabelece expressamente que não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
A expressão ‘até o sexto dia útil’ deixa a cargo do locador o momento da cobrança antecipada, que pode se dar em qualquer um dos seis primeiros dias úteis do mês que se inicia. Ademais, o adiantamento apenas pode ser de 1 mês, e não por tempo superior.
Sendo assim, por exemplo, se o contrato de locação teve seu início no primeiro dia do mês, o aluguel pode ser cobrado no último dia do mês. Por outro lado, caso o contrato esteja desprovido de garantias, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mies a vencer.
Por último no que tange ao aluguel do contrato de locação, importante tratar da multa pelo inadimplemento e da multa compensatória.
A multa pelo pagamento em atraso tem sido estipulada em 20% do valor do aluguel posto que aos contratos de locação não são aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor e, neste sentido, não se aplica a limitação de 2% da cláusula penal (multa contratual).
Em outro sentido, tem-se recomendado que a multa seja pactuada no limite de 10% do valor do aluguel, acrescida de juros de 1% ao mês e atualização monetária desde o vencimento pelo índice pactuado em contrato entre as partes.
Com relação à multa compensatória fixada no contrato para o descumprimento dos deveres legais ou contratuais, esta é perfeitamente cumulável com a multa moratória pela impontualidade no pagamento dos aluguéis. Isso porque ambas possuem fundamentos diversos e finalidades distintas. A moratória visa impelir o locatário a pagar os aluguéis até os respectivos vencimentos, enquanto a compensatória tem por escopo a prefixação de perdas e danos em decorrência do descumprimento do contrato 35 .
Em outro norte, pelo mesmo fato não é possível cumular penalidades, ainda que haja previsão contratual, como, por exemplo, em razão do atraso no pagamento de aluguéis, a cumulação da multa moratória (10% a 20%) com a multa compensatória pelo descumprimento genérico das obrigações contratuais, posto que a cumulação porventura pretendida representaria bis in idem.
Sobre a questão, tem-se o seguinte julgado 36 :
Locação de imóveis. Despejo por falta de pagamento. Multa moratória cumulada com multa compensatória. Previsão contratual. Inadmissibilidade. A cumulação pda forma pretendida importaria em verdadeiro bis in idem, impondo dupla penalidade pelo mesmo fato. Recurso improvido.
Em suma, é perfeitamente possível cumular a cláusula penal moratória com a compensatória, impondo dupla penalidade, uma para cada fato: multa de mora em decorrência do simples atras no pagamento dos aluguéis e encargos e multa compensatória pela infração contratual ou legal cometida pelo locatário, ficando vedada a imposição de ambas as penalidades pelo mesmo fato.
4.7. Deveres do locador e do locatário
Os artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91 estabelecem as obrigações legais impostas, respectivamente, aos locadores e aos locatários, o que faz nos seguintes termos 37 :
Art. 22. O locador é obrigado a: I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV – responder pelo vícios ou defeitos anteriores à locação; V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Art. 23. O locatário é obrigado a: I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata-lo com o mesmo cuidado com se fosse seu; III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia, de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI – pagar o prêmio do seguro fiança; XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Importante ressaltar que a afronta aos deveres do locatário implica em infração legal, apta a justificar, pelo locador, a propositura de ação de despejo com base no art. 9º, II, da Lei do Inquilinato, sem prejuízo da multa eventualmente prevista, que pode ser cumulado ou não com o pedido de rompimento da locação e despejo.
Além do mais, a Lei do Inquilinato elencou alguns dos deveres do locador e do locatário, podendo, em contrato, serem estabelecidos outros, desde que observado a legislação pertinente e que não seja abusivo, tornando a cláusula nula.
No caso de imóvel locado, os locadores respondem pelas despesas de condomínio extraordinárias. Os locatários, por outro lado, devem pagar as despesas denominadas despesas ordinárias de condomínio na qualidade de encargos da locação, salvo se o contrato isentar o inquilino dessa obrigação, o que é comum nos casos em que o locador aluga o imóvel com o chamado “pacote”, ou seja, inclui todas as despesas no valor do contrato.
O art. 22, parágrafo único, da Lei 8.245/91, enumera exemplificadamente algumas hipóteses de despesas extraordinárias de condomínio 38 . Vejamos:
Art. 22. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitualidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.
Assim, com exceção das hipóteses legais do art. 22, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, as despesas extraordinárias, que nos imóveis locados devem ser pagas pelo locador, são aquelas que não se referem a gastos de manutenção, nem são necessárias para a administração do condomínio, mas interessam à estrutura do edifício ou, de alguma forma, aumentam o seu valor.
Poderia se falar que certas obras, consideradas despesas extraordinárias, não valorizam o edifício. Entretanto, de alguma forma, o tornam mais atraente para a venda ou locação. Assim, mesmo que o proprietário não obtenha valorização pecuniária propriamente dirá, ou seja, mesmo que as tais despesas não determinem a valorização do imóvel, elas proporcionam melhor impressão a um pretendente, seja à locação, seja à aquisição.
São exemplos dessas despesas: compra de mobília para decoração do hall de entrada, construção de churrasqueira ou piscina, aquisição de geladeira para o salão de festas, bem como a realização de obras que recoloquem o imóvel em condições de uso, como, por exemplo, as impermeabilizações, a troca de encanamentos, pisos etc.
Por outro lado, o locatário deve pagar as despesas ordinárias de condomínio, que são aquelas elencadas no § 1º do art. 23. da Lei do Inquilinato 39 :
Art. 23, § 1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esporte e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Não se pode esquecer que a enumeração contida na lei é meramente exemplificativa, sendo que as hipóteses legais servem de base para tantas outras despesas não relacionadas, como, por exemplo, gastos com cópias reprográficas, manutenção de conta bancária, correios para envio de balancetes etc.
Outro ponto que vale mencionar é em relação as cláusulas nos contratos de locação que determinam divisão nas despesas de condomínio de forma diversa da lei entre locador e locatário.
A divisão das despesas está estipulada na Lei do Inquilinato e não pode ser alterada por cláusula do contrato de locação. Assim, quando a lei diz que a despesa de pintura da fachada do edifício é extraordinária (do locador), mesmo que o contrato estabeleça que o locatário concorda em pagar esta despesa e ainda que ele assine o contrato, não será compelido a pagá-la, e, se pagar, terá o prazo de três anos para ingressar com ação judicial de repetição de indébito pelo rito ordinário ou sumário conforme o valor.
Nesse sentido 40 :
Locação. Contrato. Cláusula. Despesa extraordinária atribuída ao locatário. Nulidade. Ao atribuir despesas extraordinárias ao locatário, inserindo no contrato de locação cláusula expressa impossível, o locador afronta a lei e, consequentemente, torna nula a disposição.
(Apelação n. 359.553, 4ª Câmara, Rel. Juiz Carlos Stroppa, j. 23/11/1993).
Em outro sentido, a Lei do Inquilinato possui caráter nitidamente protetivo do inquilino. Assim, nada há que obste disposição contratual que estipule o pagamento das despesas ordinárias pelo locador.
Ainda com relação as despesas ordinárias de responsabilidade do locatário, nos termos do § 2º do art. 23, da Lei do Inquilinato 41 , “o locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas”.
Portanto, a obrigatoriedade de pagamento das despesas pelo locatário fica condicionada à apresentação de previsão orçamentária e do rateio mensal. Todavia, ao locador não é possível apresentar comprovantes das despesas constantes da previsão na medida em que tais documentos são acessíveis somente ao síndico e ao corpo diretivo do condomínio. Outrossim, se for do seu interesse, o locatário poderá requerer ao locador autorização para examinar as pastas, sempre que disponíveis nas administradoras de condomínio.
Um último ponto a ser analisado sobre as despesas de condomínio é o fato de um edifício pertencer de forma integral a um único locador, ocasião em que geralmente não há assembleia.
Assim, aplica-se o disposto no § 3º do art. 23. da Lei 8.245/91 42 : “No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas”.
Em outras palavras, o proprietário realiza as despesas e cobra depois, ao passo que, no condomínio propriamente dito, a cobrança é efetuada antes, com base na previsão de despesas do mês.
4.8. Benfeitorias
Nos termos dos arts. 35. e 36 da Lei do Inquilinato o locatário faz jus à benfeitorias úteis, desde que autorizadas e às necessárias, mesmo que não tenham sido autorizadas pelo contrato, podendo levantar as voluptuárias que não causem prejuízo ao imóvel.
Observe a redação dos dispositivos 43 :
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Sobre as benfeitorias que tem direito, o locatário pode exercer o direito de retenção, aduzido em contestação na ação de despejo. O prazo para reclamar começa a contar da data em que transitar em julgado a ação que declara a resilição do contrato de locação e, nos termos do que foi decidido pelo STJ no REsp 1791837 (julgado em 17/11/2020), esse prazo é de 3 anos, tendo em vista tratar-se de pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, IV, do CC/02).
Outrossim, é válida a cláusula de renúncia do locatário à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, e tal fato, não o exime de pagar os aluguéis durante o período que estiver no imóvel. Portanto, incide o disposto no art. 35. visto anteriormente, isto é, havendo disposição contratual expressa, as benfeitorias de qualquer espécie não serão indenizáveis.
Sobre o tema referente à indenização de benfeitoria no imóvel locado, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento por meio da Súmula 335: “Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção” 44 .
Vale ressaltar que as benfeitorias não podem ser confundidas com acessões por construções ou plantações levadas a efeito no imóvel locado.
Nesse caso, efetuada construção de boa-fé, nos termos do art. 1.255. do Código Civil, a literalidade do art. 35. da Lei do Inquilinato indica que o locatário fará jus à indenização, sem contar, todavia, com qualquer direito de retenção por se tratar de direito diverso daquele previsto no art. 35.
Mesmo assim, ainda que a construção de prédio em terreno locado possa ser tecnicamente considerada acessão, e não benfeitoria, válida é a cláusula que exclui o respectivo direito de indenização, porque cuida-se, em última análise, de estipulação envolvendo direito disponível. E, porque não vedada pela lei, insere-se no âmbito daquelas matérias albergadas pelo princípio da autonomia de vontade.
Nessa medida, já se decidiu que é irrelevante a distinção, valendo a cláusula de renúncia por benfeitorias também para as acessões.
4.9. Penalidades Criminais e Civis
Nos termos dos artigos 43 da Lei do Inquilinato, é contravenção penal, punível com prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa de 3 a 12 aluguéis atualizados, revertida para o locatário:
a) exigir do locatário valores superiores ao aluguel e encargos permitidos, como, por exemplo, despesas extraordinárias ou reajustes ilegais;
b) com as mesmas consequências, é contravenção penal exigir mais de uma espécie de garantia;
c) cobrar antecipadamente o aluguel, salvo locação para temporada e locação desprovida de garantias.
Por outro lado, nos termos do art. 44. da Lei do Inquilinato, considera-se crime de ação pública, com previsão de detenção de 3 meses a 1 ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade 45 :
Art. 44. [...] I – recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recebido discriminado do aluguel e encargos; II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; III – não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52. e inciso III do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel dentro de sessenta dias contados da sua entrega; IV- executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Com relação ao inciso II, tem-se como crime de ação pública o fato de o retomante deixar de utilizar o imóvel em 180 dias, ou não o utilizar por 1 ano quando o pedido for para seu uso, do seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha.
Por fim, diferentemente das contravenções penais (art. 43), o prejudicado nos casos do art. 44. da Lei do Inquilinato, em processo própria, pode pleitear a multa de 12 a 24 meses de aluguel (o último ou aquele que estiver sendo cobrado do novo locatário) a ser arbitrada pelo juiz em ação civil autônoma de cobrança, na qual se provará o desvio, não sendo necessária a condenação penal.
4.10. Nulidades
A matéria regulada pela Lei n. 8.245/1991, também chamada de Lei do Inquilinato, é norma cogente, com base no que se extrai do art. 45. da referida legislação:
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Posta assim a questão, as normas que decorrem da Lei do Inquilinato são de ordem pública, ou seja, não valem as cláusulas contratuais que busquem afastar a aplicação das consequências por ela estabelecidas.
Por exemplo, não valem cláusulas que imponham ao inquilino a responsabilidade pelo desgaste normal do imóvel, por se tratar de obrigação imposta, pela Lei do Inquilinato, ao locador e, tampouco, pela mesma razão, cláusula que imponha ao inquilino a obrigação de pagar despesas extraordinárias de condomínio.
