5. TIPOS DE LOCAÇÕES E DISPOSIÇÕES ESPECIAIS PREVISTAS NA LEI DO INQUILINATO
5.1. Da locação residencial
A Lei do Inquilinato, em seus artigos 46 e 47, dispõe a respeito da chamada locação residencial e o doutrinador Luiz Antonio Scavone Jr. a classifica como sendo a locação ‘’destinada a residência e celebrada com pessoa física’’ 46 .
Importante salientar que existe uma diferenciação a respeito do prazo de duração dos contratos de locação residenciais. Aqueles firmados por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses terão a resolução do contrato quando houver findado o prazo estabelecido em contrato, independentemente de notificação ou aviso, conforme discorre o caput do art. 46. Ainda, segundo o § 1º, ‘’findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato’’ 47 .
Caso a locação seja perpetuada, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, devendo conceder prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação pelo locatário, consoante art. 46, § 2º, da Lei do Inquilinato 48 .
Nos casos em que a locação residencial for pactuada verbalmente ou por escrito, por período inferior a 30 (trinta) meses, outras são as disposições que devem ser seguidas caso a locação se prorrogue automaticamente, nos moldes do art. 47. da Lei n.º 8.245/1991.
O imóvel objeto da locação somente poderá ser retomado nos casos dos incisos do art. 47, quais sejam:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Quando houver pedido para uso próprio, deverá tal pleito ser comprovado judicialmente se o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro imóvel de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. Ainda, deverá ser comprovada judicialmente caso o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio 49 .
5.2. Da locação por temporada
O conceito de locação por temporada encontra-se disposto no art. 48. da Lei do Inquilinato, o qual assim prevê:
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Uma disposição peculiar consta no parágrafo único do mencionado artigo, o qual estabelece que caso o imóvel de locação por temporada possua mobília, é preciso que no instrumento contratual conste, obrigatoriamente, ‘’a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram’’ 50 .
Nesse caso, quanto ao pagamento dos alugueres e demais encargos, pode o locador recebê-los de uma só vez e de forma antecipada, podendo ainda pactuar qualquer das formas de garantia previstas no art. 37. da Lei do Inquilinato para atender a outras obrigações decorrentes do contrato, como dispõe o art. 49. do referido diploma legal 51 .
No que tange à finalização do prazo estipulado para a locação por temporada e a sua possibilidade de prorrogação, assim estabelece o art. 50. da Lei n.º 8.245/1991:
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
Um fato interessante a ser mencionado é a respeito da polêmica que existe sobre as locações via plataformas como Airbnb e que teve recente julgado, pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça que entendeu, em breve síntese, que os condomínios podem proibir locações por meio de plataformas digitais sob o fundamento de que, nesses casos, haveria alteração na destinação dos imóveis, os quais deixariam de ter destinação residencial e estariam sendo utilizados para destinação comercial 52 .
5.3. Da locação não residencial
A locação não residencial, como ensina Luiz Antonio Scavone Junior 53 , é aquela em que há contrato ‘’firmado com inquilino qualificado como pessoa natural ou jurídica para finalidade comercial, industrial ou para prestação de serviços’’. Ainda, também é tida como não residencial a locação feita por contrato cujo inquilino é pessoa jurídica e o imóvel ora locado, com finalidade residencial, destina-se ao uso de empregados, diretores, titulares, gerentes ou executivos.
O mesmo doutrinador, em sua obra sobre Direito Imobiliário 54 , ainda classifica a locação não residencial da seguinte forma:
[...] é uma conjugação do polo ativo da relação jurídica locatícia com o objeto locado. Com efeito, a locação será assim classificada se tiver por objeto um imóvel destinado à habitação, cujo locatário seja pessoa jurídica, empresário ou não. Da mesma maneira serão classificadas as locações entre sociedades simples ou mesmo entre pessoas físicas, no caso de locação de imóveis que não se destinem à residência, v.g., um escritório de advocacia. Também são classificadas desta forma as locações que poderiam ser consideradas empresariais mas não preenchem os requisitos da ação renovatória.
Na Lei do Inquilinato 55 , as disposições especiais sobre locações não residenciais estão dispostas nos artigos 51 a 57. O art. 51. versa sobre os requisitos cumulativos necessários para a propositura de ação renovatória, quais sejam:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Tal direito pode ser exercido, como prevê o § 1º, pelos cessionários ou sucessores da locação e, nos casos de sublocação total, também pelo sublocatário. Além disso, é imprescindível prestar atenção quanto ao prazo para ajuizamento da ação. A ação deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, conforme § 5º do art. 51. da Lei do Inquilinato.
Traz-se à baila também as normativas a respeito do prazo de locação. Nos contratos de locação não residencial por prazo determinado em geral, quando findo o prazo estipulado, serão cessados independentemente de notificação ou aviso, com fulcro no art. 56. da Lei de Inquilinato. Caso o locatário permaneça no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição, a locação será prorrogada nas condições já ajustadas e sem prazo determinado.
No que tange à denúncia do contrato por prazo indeterminado, este ‘’poderá ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação’’, conforme art. 57. do mesmo diploma legal 56 .
6. PROCEDIMENTOS PREVISTOS NA LEI DO INQUILINATO
6.1. Da ação de despejo
Em regra, entende-se como ação de despejo a forma de reaver um imóvel cuja a origem da posse se deu através de contrato de locação.
Mister se faz citar o art. 5º da Lei 8.245/91, cuja referida norma se encontra em consonância com o mencionado:
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Isto posto, na maioria das vezes, é necessário notificar o locatário antes de uma eventual ação de despejo.
Contudo, vale informar que a notificação não possui força de obrigar o locatário a deixar o imóvel. Portanto, sua função é apenas informar o interesse do locador em fazer cessar a locação.
Findo o prazo da notificação sem que haja uma resposta positiva do locatário, necessário se faz ajuizar a competente ação de despejo. 57
Ajuizando a referida ação por falta de pagamento, o locador poderá juntamente com o pedido de rescisão de locação cumular com a cobrança dos aluguéis e seus devidos acessórios. Isto posto, deve o locatário ser citado para responder ao pedido da rescisão, e, o locatário e fiadores para responderem juntamente ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado pelo locador na inicial o valor discriminado do débito.
Nesse caso, para evitar uma desagradável rescisão, tanto o fiador como o locatário devem realizar o pagamento do débito atualizado no prazo de quinze dias contados da citação, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos os aluguéis que se vencerem até a data do pagamento, multas, juros, custas e honorários de advogado. 58
Por conseguinte, em se tratando da emenda de mora, o locatário não poderá utilizar desse mecanismo se já tiver utilizado dessa faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação de despejo. 59
Ao final, julgada procedente a ação de despejo, o magistrado então realizará a expedição do mandado de despejo, contendo o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária (LI, art. 63, com a redação dada pela Lei n. 12.112/2009). No entanto, o referido prazo pouco das vezes será observado, tendo em vista a nova redação conferida à alínea b do § 1º do art. 63. pela Lei n. 11.112/2009, pois tanto para os despejos decretados com fundamento no art. 9º como para os decretados no § 2º do art. 46. o prazo para a desocupação voluntária será de apenas quinze dias.
Dessa forma, os prazos e as formalidades para a efetivação do despejo regular-se-ão pelos arts. 63. a 66 da Lei do Inquilinato, inclusive de hospitais, estabelecimentos de ensino, asilos etc., cujos prazos variam, conforme a hipótese, de seis meses a um ano. Será recebida somente no efeito devolutivo a apelação interposta contra sentença que decretar o despejo (art. 58, V). 60
Em outro liame, normalmente, em se tratando da legitimidade das partes nas ações de despejo, temos o locador (legitimado ativo) e o locatário (legitimado passivo).
No entanto, a Lei 8.245/1991 traz outras possíveis pessoas participantes do contrato de locação que possam ser legitimados (ativa e passivamente) nas ações de despejo, tendo como hipóteses: Ação de despejo em virtude da extinção do usufruto ou fideicomisso (art. 7º): nesse caso, o proprietário – anterior nu proprietário – ou fideicomissário14 (em virtude da resolução da propriedade do fiduciário) que não anuíram na locação, serão legitimados para a propositura da ação de despejo.
Ação de despejo em virtude da alienação do imóvel durante a locação (art. 8º): nessa eventualidade, o adquirente será legitimado ativo.
Ação de despejo por extinção da sublocação com pedido liminar (arts. 14, 15, 16 e 59, § 1º, V): extinta a locação, também estará extinta a sublocação. Nesse caso, se o sublocatário for legítimo (consentido), mesmo sem ser parte no contrato de locação, será legitimado passivamente para a ação de despejo.15
Ação de despejo em virtude da permanência de pessoas não autorizadas após a morte do locatário (arts. 11, I, e 59, § 1º, IV): para essa hipótese, legitimado passivo será aquele que permanecer indevidamente no imóvel, sem estar circunscrito na enumeração do art. 11, I (para locações residenciais).
Ação de despejo em virtude de contrato de locação sem vênia conjugal por prazo superior a dez anos (art. 3º): aqui, o cônjuge, que não anuiu, estará legitimado à propositura da ação de despejo desde que ultrapassado o prazo de dez anos. 61
Por fim, é pela ação de despejo que se desfaz o vínculo contratual, obrigando o locatário a desocupar o imóvel. No caso de sublocação regular, será esta a ação empregada para reaver a coisa. Porém, se se tratar de sublocação irregular, será a ação de reintegração de posse. 62
6.2. Da ação de consignação de aluguel e acessórios da locação
Para melhor conceituar, necessário trazer as palavras do doutrinador Tiago Machado Burtet 63 :
A ação de consignação em pagamento é a que o devedor tem quando o credor não puder se recusar a receber o pagamento ou dar quitação, não buscar ou não mandar quem busque a coisa no lugar, tempo e condição devidos, ou se o devedor não souber a quem pagar, ou quando pender litígio sobre o objeto do pagamento. No caso da locação, é a que o locatário tem para pagar os aluguéis e os acessórios da locação. É uma forma extintiva da obrigação do locatário. A ação pode ser movida a qualquer tempo, uma vez vencida a prestação e desde que não tenha sido ajuizada a ação de despejo por falta de pagamento.
Em outras palavras, é modalidade indireta de pagamento, que consiste no depósito judicial ou extrajudicial da prestação pelo devedor em favor do credor. 64
Vale também mencionar o art. 67. da Lei do Inquilinato 65 que trata do assunto:
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282. do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d) não ter sido o depósito integral;
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.
De acordo com a explicação de Luiz Antônio Scavone, os principais aspectos da ação de consignação de pagamento de aluguel e acessórios da locação 66 :
Foro competente: Foro do lugar do imóvel objeto do contrato de locação, salvo foro de eleição, que deverá ser respeitado (Lei 8.245/1991, art. 58, II);
Legitimidade ativa: Locador ou locatário; no caso de sublocação, sublocador e sublocatário;
Legitimidade passiva: Locador ou locatário; no caso de sublocação, sublocador e sublocatário;
Valor da causa: doze meses de aluguel vigente;
Petição inicial: deve respeitar os requisitos do art. 319. do Código de Processo Civil, acrescidos das peculiaridades dos arts. 539. a 549 do Código de Processo Civil e art. 67. da Lei 8.245/1991;
Procedimento: especial.
6.3. Da ação revisional de aluguel
Dentre as diversas ações de natureza locatícia, existe também a ação revisional de aluguel, prevista na Lei do Inquilinato, que pode ser exercida mediante a invocação do seu art. 68. e seguintes.
Não se confunde ação revisional de locação com a ação revisional de aluguel, posto que a primeira tem como objeto a estipulação de novo valor de aluguel, diante de situações mercadológicas, tornar-se defasado ou excessivo 67 , enquanto que a outra consiste em algo mais específico, pois trata-se da modificação significativa do valor da locação, com alteração da própria cifra, diante de eventual desconexão dos valores previamente ajustados para com os praticados em mercado naquele momento 68 .
Explica Silvio de Salvo Venosa, que referida ação tem como causa o fenômeno inflacionário, motivo pelo qual quem mais sofre é o locador, porém importante lembrar que são cabíveis a ambas as partes, tanto locador quanto locatário. 69
A título de exemplo, importante citar o utilizado por VENOSA 70 :
[...] Como o fenômeno inflacionário atinge frontalmente e quase exclusivamente o locador, a generalidade dessas ações é movida por ele. No entanto, não se pode esquecer que essa é uma ação à disposição do locador e do locatário. Sem levarmos em conta a inflação, na expectativa que ela continue estável, o desajuste do preço de mercado na locação do imóvel pode vir também em prejuízo do locatário. Imaginem-se as situações em que se fechem os acessos da via pública do imóvel em razão de obra pública, em que a região do imóvel deixe, por qualquer razão, de ter importância econômica etc. Nessas situações, o valor de mercado do aluguel tende a cair e surge o interesse do locatário à propositura da revisional
É permitida a fixação de um aluguel provisório, caso a parte tenha postulado, fixado de maneira liminar no processo, juntamente com a designação de audiência de conciliação, como se observa do inciso II, do art. 68, da Lei do Inquilinato 71 , ipsis litteris:
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
Sylvio Capanema de Souza 72 , ao comentar acerca das alterações da Lei do Inquilinato, trazidas pela Lei 12.112/2009, diz que:
[...] No texto anterior, a fixação do aluguel provisório era uma faculdade do juiz, que poderia indeferi-lo, se entendesse ausentes os pressupostos que amparam a antecipação da tutela de mérito. A lei, agora, usa o verbo no tempo futuro, “fixará aluguel provisório”, o que confere à norma caráter cogente. Desde que pedido na inicial e fornecidos os elementos necessários ao seu arbitramento, não pode o juiz negar o aluguel provisório, o que passa a ser dever, e não mais faculdade do juízo. Recusando-se o juiz a fixar os provisórios, apesar de satisfeitos os requisitos legais, caberá ao autor atacar a decisão pela via do agravo de instrumento.
Caso seja silente a peça vestibular quanto a fixação provisória do aluguel, não poderá o magistrado, de ofício, fixar aluguel provisório. Sua discricionariedade se limita unicamente quanto ao valor, que ficará ao seu prudente arbítrio. 73
O fiador da locação originária não é litisconsorte, motivo pelo qual descabe sua citação, devendo tão somente ser cientificado acerca da tramitação da ação (art. 116. e 117, do CPC). Na falta de sua citação, entendem alguns julgados, que lhe descaberá a cobrança do valor revisado. Na maior parte da jurisprudência, entendem por desnecessário cientifica-lo, valendo lembrar que podem as partes ajustar pela desoneração quanto aos acréscimos que forem fixados por força da revisão, ainda que tenha sido cientificado da ação. 74
Há séria discussão quanto ao procedimento a ser adotado para a propositura da ação. Como se observa da Lei do Inquilinato, no caput do seu art. 68 75 , o procedimento da ação revisional de aluguel deverá ser o procedimento sumário, enquanto que o atual Código de Processo Civil, por meio do art. 318 76 , extinguiu referido procedimento, com exceção dos dispostos em outras leis:
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 318. Aplica-se a todas as causas o procedimento comum, salvo disposição em contrário deste Código ou de lei. Parágrafo único. O procedimento comum aplica-se subsidiariamente aos demais procedimentos especiais e ao processo de execução.
O objetivo na adoção do procedimento sumário é evidentemente a aceleração da resolução da questão, haja vista que a matéria não comporta grandes complexidades, tendo sua natureza se concentrado em questões técnicas, em especial no quantum do novo aluguel a vigorar. 77
Por consequência, observa-se em caso prático que o rito sumário atribuído pela Lei do Inquilinato sempre produziu resultados positivos e rápidos, haja vista a agilidade da tramitação, assim como que, após a 1ª audiência, com a adoção do referido procedimento, a influência do juiz em audiência possibilita o firmamento de acordo entre os litigantes. 78
Fato importante acerca da ação revisional de aluguel, é que ela não é permitida durante a pendência de prazo para desocupação, sejam nas hipóteses do art. 46, § 2º, e do art. 57. (denúncias imotivadas), seja quando esse prazo de desocupação decorra de ajuste amigável ou judicial (§ 1º), todavia, pode ela ser manejada no curso da ação de despejo, não estando dispensado o inquilino de pagar o justo valor de mercado (RT 690/128, 690/127). 79
6.4. Da ação renovatória
A ação renovatória está prevista no art. 71. da Lei do Inquilinato e acerca do seu conceito e finalidade, colaciona-se a conceituação adotada por MARIO CERVEIRA FILHO 80 :
[...] A renovação compulsória do contrato de locação comercial, por meio do ajuizamento de ação específica, tem por objeto proteger o fundo de comércio.
Além do mais, não deixa de ser o momento propício para o lojista adequar o valor do seu aluguel à realidade do mercado, bem como propugnar pela nulidade de cláusulas abusivas.
A renovação equipara-se a uma locação nova, tanto que se admite melhor oferta de terceiro. Conforme vasta jurisprudência, desde que o lojista exerça o seu direito de renovar o contrato, amigável ou judicialmente, dentro do prazo legal, a cobrança de luvas é exigível: estas podem ser cobradas apenas quando do início da relação locatícia original. De fato, o exercício do direito de renovação, nos termos da própria Lei de Locações, não pode ser restrito ou condicionado ao pagamento de qualquer quantia.
Dentre os requisitos para manejo da ação renovatória estão:
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282. do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Antes das atuais disposições legislativas, a proteção especial que emanava do Decreto nº 24.150 abrangia apenas as locações destinadas ao comércio ou à indústria. O motivo da proteção se deu pela percepção de que era difícil para o comerciante transferir sua clientela a outro ponto comercial, em especial caso o novo ponto fosse muito distante do anteriormente explorado, acarretando prejuízos significantes, assim como em razão da onerosidade na desmontagem dos equipamentos e outros itens. 81
Com o passar do tempo, por influência da doutrina, a lei ampliou a proteção para as atividades empresariais, abrangendo os imóveis que tenham exercício de alguma atividade econômica organizada, passando, então, de proteção ao comércio para proteção à atividade empresarial. 82
Idêntica é a explicação de SCAVONE 83 :
[...] O ponto é um dos elementos do estabelecimento empresarial e nada mais é que a sua localização.
A locação tratada no art. 51. é a locação tradicionalmente denominada de comercial, empresarial ou “protegida”.
Desta maneira, ao iniciar o tratamento legal da ação renovatória, a Lei do Inquilinato, no art. 51, deixou clara a ideia segundo a qual o que se protege, indubitavelmente, é a locação “destinada ao comércio”, ainda que o § 4º do mencionado dispositivo (art. 51) tenha estabelecido a possibilidade de proteção aos contratos firmados com indústrias e sociedades simples (“civis”), posto que exigiu a finalidade lucrativa, ressalvando a necessidade de respeito aos “pressupostos previstos” no dispositivo.
VENOSA 84 leciona que é possível ambas as partes com a referida ação, tanto o locador quanto o locatário:
[...] Por essa disposição, o locador poderia também promover a ação renovatória, para regular seu dever de prorrogar ou não a locação. Pelo princípio de que a todo direito corresponde uma ação que o assegura, não resta dúvida de que essa pretensão do locador continua passível de ajuizamento. Leve-se em conta ainda o caráter dúplice dessa pretensão, o que sempre permitirá o pedido de renovação por parte do locatário, ainda que seja ele o demandado, se o permitir o prazo. Como não está a ação regulada nesta lei, é conveniente que, se o locatário for demandado com uma pretensão negatória da renovação, ingresse ele com a renovatória sob a forma de reconvenção ou pedido contraposto, que deve obedecer a todos os princípios legais, inclusive quanto ao prazo decadencial. Se a ação apenas visar à fixação de novos valores e a um novo contrato, a questão se cingirá ao quantum. Pode também, se for o caso, ingressar o inquilino com ação renovatória autônoma, que deverá ter julgamento com a ação proposta pelo locador, para evitar decisões conflitantes.
O prazo decadencial para ajuizamento da ação renovatória está disposto no art. 51, § 5º, da Lei 8.245/91 85 :
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Há condição importante quanto a propositura da ação renovatória 86 para que a parte possa pleitear a renovação da locação, e está ela disciplinada no art. 51, inciso III, da Lei do Inquilinato, ao dispor que o locatário deve ter prazo mínimo de 5 (cinco) anos e ela seja proposta tendo o locatário, pelo menos, três anos de exploração de mesma atividade.
