Resumo: A reforma tributária em tramitação no Brasil tem provocado discussões intensas sobre seus impactos, especialmente no setor imobiliário. As mudanças propostas podem elevar a carga tributária sobre a compra e venda de imóveis, aluguéis e outras transações relacionadas, criando novos desafios para investidores, consumidores e empresas. Este artigo analisa os impactos da reforma tributária, explora diferentes cenários e exemplifica como as novas alíquotas e regras poderão alterar o cenário do mercado imobiliário. Utilizam-se referências de artigos e vídeos previamente elaborados para ilustrar os efeitos práticos dessas mudanças.
Palavras-chave: reforma tributária, setor imobiliário, tributação, compra e venda de imóveis, aluguéis, CBS.
1. Introdução
A reforma tributária em discussão no Brasil tem como objetivo simplificar o complexo sistema fiscal do país, substituindo uma série de tributos por impostos unificados e de abrangência mais clara. Entre as mudanças propostas, destaca-se a criação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirá o PIS e a COFINS, impondo uma alíquota única de 28%, com isso o IVA brasileiro pode ser o maior do mundo de acordo com a Exame (2024). Embora essa simplificação traga benefícios administrativos, seus efeitos sobre o setor imobiliário são de grande preocupação, especialmente em relação ao aumento do custo para aquisição de imóveis e aluguéis.
O objetivo deste artigo é analisar detalhadamente os impactos da reforma tributária no setor imobiliário, considerando como os novos tributos podem afetar o preço final dos imóveis, as operações de compra e venda, a locação de imóveis e o investimento em fundos imobiliários. Para tanto, utiliza-se como base as fontes anteriores e pesquisas recentes, e são apresentados dois cenários distintos para exemplificar os possíveis efeitos das mudanças.
2. Análise das Alterações Tributárias na Reforma e Seus Efeitos no Mercado Imobiliário
As recentes propostas de mudanças na reforma tributária trazem uma série de impactos profundos para o setor imobiliário, afetando diretamente a compra e venda de imóveis, além de reestruturar a forma como as empresas do setor serão tributadas. Neste tópico, vamos analisar como o aumento das alíquotas e a introdução do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) podem alterar significativamente o mercado imobiliário. Além disso, será discutida a tributação progressiva, que busca equidade fiscal entre contribuintes de diferentes capacidades financeiras. Contudo, um ponto que vem gerando enorme preocupação no mercado é o possível estabelecimento da maior alíquota de IVA do mundo, o que poderá transformar radicalmente o ambiente de negócios no Brasil, principalmente no setor imobiliário. Segundo uma matéria recente da Folha de S.Paulo (2024), a alíquota pode atingir até 28%, o que poderia colocar o Brasil no topo da lista mundial em termos de carga tributária para esse tipo de imposto. Este cenário alarmante levanta dúvidas sobre como empresas e investidores irão se adaptar e o impacto direto nos preços dos imóveis e nas transações imobiliárias.
2.1. Imposto sobre empresas que vendem imóveis
A proposta da reforma tributária prevê uma elevação nas alíquotas de impostos que afetam diretamente o mercado imobiliário. Atualmente, a taxação sobre o lucro na venda de imóveis é de aproximadamente 8%. Além disso, temos o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que varia por localidade, sendo 3% em média. Essa estrutura, já considerada onerosa pelos empresários do setor, passará por uma alteração significativa.
Nova alíquota e impacto fiscal: Sob as novas regras, o setor imobiliário receberá um desconto de 40% sobre o IVA total. A alíquota resultante será, em média, de 15,9% sobre o lucro das transações de imóveis novos. Quando adicionada ao ITBI, a carga tributária final pode alcançar 18,9%. Esse aumento substancial na carga tributária exigirá uma análise cuidadosa por parte de investidores e empresários, que precisarão avaliar o impacto dessa nova tributação sobre seus negócios e sobre os preços finais dos imóveis no mercado.
Unificação de tributos: Uma das mudanças mais profundas da reforma tributária é a substituição de cinco tributos existentes (ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins) por três novos impostos: Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto Seletivo (IS). Essa unificação visa simplificar o sistema tributário e aumentar a eficiência na arrecadação de impostos, reduzindo a complexidade fiscal para as empresas e o governo.
Tributação progressiva: A reforma também introduz o conceito de tributação progressiva, buscando garantir que os contribuintes com maior capacidade econômica paguem uma parcela mais significativa de impostos. Em contrapartida, os contribuintes com menor capacidade financeira serão menos onerados. Esse princípio visa promover uma maior justiça fiscal, mas sua aplicação no setor imobiliário exige ajustes cuidadosos. Empresas e investidores precisarão repensar suas estratégias de negócio para lidar com as novas regras e evitar distorções nos preços e operações imobiliárias.
3. Reações do Mercado Imobiliário às Novas Regras Fiscais da Reforma
O setor imobiliário, historicamente sensível a mudanças na legislação tributária, respondeu de maneira mista às propostas da reforma tributária. Enquanto a unificação de impostos é vista por alguns como uma forma de facilitar a gestão e aumentar a transparência no sistema fiscal, a preocupação com o aumento da carga tributária é crescente. Diversos líderes de entidades do setor se manifestaram contra a proposta, destacando o impacto financeiro negativo que poderá ser repassado diretamente ao consumidor final.
Conforme uma análise realizada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a carga tributária sobre imóveis residenciais e comerciais deverá sofrer um aumento significativo com a implementação das novas alíquotas da reforma tributária. Esse impacto será sentido em diferentes faixas de valor, afetando tanto o mercado de imóveis de médio quanto de alto padrão. A reforma prevê um aumento progressivo da tributação, o que pode tornar as transações imobiliárias mais onerosas para compradores e investidores. Abaixo estão os detalhes do aumento projetado para diferentes categorias de imóveis:
Para um imóvel de até R$ 240 mil, a tributação passará de 6,41% para 7,4%.
Para um imóvel de R$ 500 mil, a tributação será elevada de 8% para 10,6%.
Para imóveis de R$ 1 milhão, a carga tributária aumentará de 8,11% para 12%.
Para imóveis de R$ 2 milhões, a tributação subirá de 8% para 12,3%.
Além disso, a Abecip alerta que a reforma pode provocar um aumento significativo nos custos de loteamentos, especialmente em áreas de desenvolvimento imobiliário, além de potencialmente desestimular novos investimentos no setor. O impacto cumulativo desses aumentos pode resultar na retração do mercado imobiliário, tornando as aquisições mais custosas e limitando o crescimento do setor em um momento de alta demanda por moradia.
Esses aumentos representam uma mudança drástica nos custos de aquisição de imóveis e podem gerar uma desaceleração nas vendas, especialmente no segmento de médio e alto padrão. Além disso, a simulação indicou um aumento impressionante de 226% na carga tributária para loteamentos, o que pode impactar diretamente o desenvolvimento de novos projetos imobiliários, tornando-os menos viáveis economicamente.
No que diz respeito ao mercado de locação de imóveis, o impacto também será significativo. Segundo a mesma simulação, haverá um aumento médio de 11% nos valores de locação, o que pode desincentivar a expansão desse segmento, prejudicando tanto proprietários quanto inquilinos. A menor rentabilidade sobre os imóveis destinados à locação poderá reduzir a oferta de imóveis disponíveis, o que, por sua vez, pressionará os preços ainda mais para cima.
Para mitigar esses impactos, representantes de entidades do setor imobiliário têm sugerido ajustes na proposta de reforma. De acordo com uma matéria do Estadão, Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), destacou a necessidade de aumentar o redutor de ajuste para 60% para manter a carga tributária no mesmo patamar atual. Segundo ele, essa medida seria essencial para evitar aumentos substanciais nos custos de transações imobiliárias e garantir a competitividade do mercado. Esse ajuste poderia, inclusive, preservar a viabilidade de projetos futuros e proteger o consumidor final de aumentos excessivos nos preços.
O aumento da tributação sobre o setor imobiliário não só afeta diretamente os preços dos imóveis e o acesso da população à moradia, mas também pode desestimular investimentos no setor, especialmente em novos empreendimentos de loteamentos e incorporadoras, que dependem de margens de lucro competitivas para viabilizar novos projetos. O impacto dessa reforma será observado não apenas nas grandes cidades, mas em todo o território nacional, onde o aumento da carga tributária pode desacelerar o desenvolvimento econômico e dificultar o acesso à moradia para as classes média e baixa.
4. Contrapontos entre Governo e o Setor Imobiliário
Com uma alíquota do IVA estimada de até 28%, o mercado imobiliário deve se adaptar rapidamente às mudanças propostas pela reforma tributária. Uma das principais consequências esperadas é o aumento nos preços de compra e venda de imóveis, tanto residenciais quanto comerciais. Para os compradores, a elevação da carga tributária pode ser significativa, afetando diretamente o custo final da aquisição de um imóvel.
No entanto, segundo a perspectiva do Ministério da Fazenda, o governo argumenta que a reforma não aumentará os impostos sobre os imóveis populares, sendo os de alto padrão os mais afetados pelas novas alíquotas. De acordo com o governo, a tributação incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno, além de incluir um redutor social de R$ 100.000,00 para imóveis populares, o que reduziria o impacto tributário para essa faixa de valor.
4.1. Pontos principais do governo incluem:
A alíquota efetiva sobre a diferença entre o valor do imóvel e o custo do terreno será de 15,9%, representando uma redução de 40% sobre o imposto total.
Para os imóveis populares, o desconto será de cerca de 3,5% no custo final. Em termos práticos, um imóvel de R$ 200 mil deverá ter um custo reduzido em torno desse percentual.
Por outro lado, para imóveis de alto padrão, o aumento da carga tributária será de aproximadamente 3,5%. Um imóvel novo de R$ 2 milhões poderá enfrentar um aumento substancial nos custos, o que dificultará ainda mais as transações no segmento de luxo.
Além disso, o governo também planeja permitir a dedução de todo o imposto pago na aquisição de materiais de construção e serviços pela incorporadora, o que poderá suavizar o impacto tributário nas fases iniciais do desenvolvimento imobiliário.
4.2. Pontos principais do Setor Imobiliário incluem:
Embora o governo insista que essas mudanças não afetarão negativamente o setor, especialmente em relação aos imóveis populares, o mercado vê com cautela esses números.
Investidores, principalmente aqueles envolvidos com fundos imobiliários, poderão enfrentar uma diminuição nas margens de lucro, uma vez que o aumento dos custos operacionais será inevitável.
Isso pode desestimular a compra de imóveis e forçar os vendedores a negociar em condições menos favoráveis, especialmente nos segmentos de médio e alto padrão.
Com essas mudanças, o setor imobiliário brasileiro precisará ajustar suas expectativas e estratégias de curto e médio prazo, enquanto o impacto total da reforma só poderá ser avaliado com mais clareza à medida que a implementação da nova estrutura tributária se concretizar.
5. Impactos Diretos no Setor Imobiliário
Os principais impactos da reforma tributária no setor imobiliário podem ser analisados em três frentes principais: (i) compra e venda de imóveis, (ii) aluguéis, e (iii) fundos imobiliários e investidores.
5.1. Compra e Venda de Imóveis
O aumento da carga tributária pode gerar um efeito direto sobre o preço dos imóveis. Atualmente, as transações imobiliárias estão sujeitas ao pagamento de PIS, COFINS, e ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Com a unificação dos primeiros tributos e o aumento da alíquota para 25%, os custos totais de uma transação imobiliária podem subir consideravelmente.
Por exemplo, considere um imóvel no valor de R$ 500.000,00. Sob o regime atual, a tributação combinada de PIS e COFINS pode variar entre 3,65% (lucro presumido) e 9,25% (lucro real). Supondo que a alíquota do PIS/COFINS para o vendedor do imóvel seja de 3,65%, o custo tributário será de R$ 18.250,00. Com a reforma e a criação da CBS com alíquota de 25%, o valor tributário sobe para R$ 125.000,00, o que representa um aumento de mais de seis vezes no custo do tributo.
Esse aumento de tributos tem o potencial de afastar compradores e retardar o ciclo de vendas de imóveis, o que pode provocar um efeito cascata em todo o setor imobiliário, desacelerando a economia e prejudicando tanto os pequenos quanto os grandes investidores.
5.2. Aluguéis
O impacto da reforma tributária no mercado de aluguéis também merece destaque. Segundo Ponto Jurídico (2023), as mudanças podem gerar uma elevação substancial nos custos para locadores, que podem repassar esse aumento para os inquilinos. A alíquota de 25% da CBS sobre serviços inclui a locação de imóveis, o que representa uma carga tributária adicional significativa.
Por exemplo, imagine um proprietário que aluga um imóvel por R$ 2.500,00 mensais. Sob o regime atual, o proprietário paga PIS e COFINS com uma alíquota efetiva de 3,65%, resultando em um custo mensal de R$ 91,25. Com a implementação da CBS, o novo custo será de R$ 625,00, representando um aumento expressivo na tributação sobre os aluguéis. Esse valor adicional poderá ser repassado ao inquilino, pressionando os preços dos aluguéis e reduzindo a acessibilidade do mercado de locação para muitas famílias.
6. Conclusão
A reforma tributária em discussão no Brasil trará implicações profundas para o setor imobiliário, impactando tanto o mercado de compra e venda de imóveis quanto o mercado de locação e fundos imobiliários. Embora a simplificação dos tributos e a unificação das alíquotas possam trazer benefícios administrativos e fiscais a longo prazo, o aumento significativo da carga tributária, especialmente com a alíquota do IVA projetada em até 28%, impõe desafios para empresas, investidores e consumidores.
Para os imóveis populares, o governo sugere que os impactos serão amenizados com o redutor social de R$ 100.000,00 e a dedução de impostos pagos na aquisição de materiais de construção. Contudo, a reforma também prevê aumentos expressivos para imóveis de médio e alto padrão, o que pode desacelerar as vendas e aumentar a pressão sobre os preços de aluguéis. Investidores e incorporadoras serão especialmente afetados pela nova estrutura tributária, o que poderá comprometer a viabilidade de novos projetos e reduzir a competitividade do setor.
O ajuste entre as expectativas do setor imobiliário e as políticas fiscais propostas pelo governo será crucial para garantir a sustentabilidade do mercado. As negociações e adaptações ao longo do processo de implementação da reforma serão determinantes para equilibrar o desenvolvimento econômico e o acesso à moradia, sem comprometer o crescimento do setor imobiliário.
Referências Bibliográficas
Folha de S.Paulo. Mudanças na reforma tributária elevam alíquota a 28%, diz Fazenda. Disponível em: https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2024/08/mudancas-na-reforma-tributaria-elevam-aliquota-a-28-diz-fazenda.shtml. Acesso em: 05 set. 2024.
Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Entenda como a reforma tributária impacta o mercado imobiliário. Disponível em: https://www.abecip.org.br/imprensa/noticias/entenda-como-a-reforma-tributaria-impacta-o-mercado-imobiliario-estado-de-s-paulo. Acesso em: 05 set. 2024.
FRANÇA, Luiz. Presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC). Para manter a carga tributária atual sobre operações de bens imóveis, seria necessário elevar o redutor de ajuste para 60%. Estadão. Disponível em: https://www.estadao.com.br. Acesso em: 05 set. 2024.
Ponto Jurídico. Reforma Tributária pode elevar imposto sobre compra e venda de imóveis para 25%. Disponível em: https://pontojuridico.com.br/reforma-tributaria-pode-elevar-imposto-sobre-compra-e-venda-de-imoveis-para-25. Acesso em: 05 set. 2024.
Exame. IVA brasileiro pode ser o maior do mundo. Disponível em: https://exame.com. Acesso em: 05 set. 2024.
