Resumo: A regularização fundiária urbana é um instrumento essencial para enfrentar as desigualdades socioespaciais e promover cidades mais justas e sustentáveis. Este estudo analisa o tema com base em uma revisão bibliográfica qualitativa de caráter narrativo, abrangendo publicações relevantes entre 2014 e 2024. A pesquisa foi organizada em três eixos: o marco legal e normativo da regularização fundiária no Brasil, os desafios técnicos, jurídicos e sociais enfrentados em sua implementação, e os impactos sociais e ambientais decorrentes da aplicação dessas políticas. A análise destaca a importância da Lei nº 13.465/2017, que trouxe avanços ao simplificar os processos de regularização e criar categorias específicas como a Reurb-S e a Reurb-E. Contudo, obstáculos persistem, como a insuficiência de recursos técnicos e financeiros nos municípios, a resistência de comunidades, e a falta de integração entre regularização fundiária e planejamento urbano. Os resultados indicam que a regularização fundiária tem um papel transformador ao garantir segurança jurídica, reduzir desigualdades sociais, valorizar imóveis e melhorar as condições de vida das populações vulneráveis. O estudo conclui que a regularização fundiária deve ser consolidada como um instrumento estratégico para o desenvolvimento sustentável das cidades brasileiras.
Palavras-chave: Regularização fundiária urbana; Inclusão social; Sustentabilidade urbana; políticas públicas.
1. INTRODUÇÃO
A regularização fundiária urbana é um tema de extrema relevância no contexto brasileiro, especialmente considerando o crescimento acelerado e desordenado das cidades nas últimas décadas. Este fenômeno tem resultado em desafios significativos para a gestão do território urbano, evidenciando a carência de planejamento adequado e políticas públicas eficazes para assegurar o direito à moradia digna, conforme estabelecido no artigo 6º da Constituição Federal de 1988. A ausência de regularização de áreas ocupadas informalmente implica não apenas na exclusão social e econômica das populações envolvidas, mas também na precarização do ambiente urbano, impactando negativamente os sistemas de infraestrutura, transporte, saneamento básico e saúde pública (SOUZA, 2017). Esse cenário revela a importância de discutir a regularização fundiária como uma estratégia não apenas de inclusão social, mas também de sustentabilidade urbana.
O tema da regularização fundiária está intimamente relacionado à dinâmica de ocupação do solo nas cidades brasileiras. Grande parte do crescimento urbano no país ocorreu informalmente, resultando em assentamentos precários que carecem de segurança jurídica da posse, além de infraestrutura básica adequada. Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam que aproximadamente 11,4 milhões de brasileiros residem em favelas ou outros tipos de ocupações irregulares, evidenciando a magnitude do problema. Neste contexto, a regularização fundiária surge como uma ferramenta fundamental para a transformação de áreas irregulares em espaços legalizados, promovendo a integração social e o desenvolvimento econômico local (FERREIRA; SILVA, 2019). Este processo, no entanto, envolve desafios técnicos, jurídicos e sociais que demandam a articulação de diferentes esferas do poder público, da sociedade civil e do setor privado. A legislação brasileira trouxe avanços significativos para a regularização fundiária urbana, especialmente com o advento da Lei nº 13.465, de 2017, que institui mecanismos inovadores para a simplificação dos processos e ampliação do acesso à regularização, pois cria medidas urbanísticas, ambientais, sociais e instrumentos para desburocratizar a regularização de imóveis, assegurando a segurança jurídica nas transações imobiliárias em benefício da população carente. Essa legislação consolidou instrumentos importantes como a Reurb (Regularização Fundiária Urbana), dividida em modalidades específicas para áreas de interesse social (Reurb-S) e de interesse específico (Reurb-E). Embora tais avanços representem um marco importante, sua implementação ainda enfrenta obstáculos relacionados à falta de capacitação técnica nos municípios, à resistência de atores locais e à insuficiência de recursos financeiros e institucionais. Por isso, analisar as dinâmicas e os impactos da regularização fundiária sob uma perspectiva interdisciplinar é essencial para compreender as possibilidades e os limites desse instrumento na transformação do espaço urbano brasileiro (OLIVEIRA; COUTINHO, 2021).
A problemática que emerge neste cenário está centrada na seguinte questão: como os instrumentos legais e políticos de regularização fundiária urbana podem ser efetivamente implementados para promover a inclusão social e a sustentabilidade nas cidades brasileiras? A abordagem deste tema requer a análise dos fatores que dificultam a efetivação das políticas de regularização, bem como a investigação sobre as formas de superação desses entraves.
O objetivo geral deste trabalho é analisar os impactos da regularização fundiária urbana como um instrumento de transformação social e desenvolvimento sustentável nas cidades brasileiras. Para isso, os objetivos específicos incluem: 1) compreender o arcabouço legal e normativo que rege a regularização fundiária urbana no Brasil; 2) identificar os principais desafios técnicos, jurídicos e sociais na implementação das políticas de regularização; e 3) propor estratégias e recomendações para a melhoria dos processos de regularização, com foco na integração social e na sustentabilidade ambiental.
A relevância deste estudo justifica-se por sua contribuição para o debate acadêmico e político sobre a regularização fundiária, um tema central para a promoção do direito à moradia e a redução das desigualdades urbanas. Considerando que a ocupação irregular é uma realidade presente em praticamente todas as grandes cidades brasileiras, investigar os desafios e as oportunidades relacionadas à regularização fundiária permite fornecer subsídios para a formulação de políticas públicas mais eficazes e inclusivas (ALMEIDA; SANTOS, 2020). Além disso, a regularização fundiária possui impactos diretos na qualidade de vida das populações mais vulneráveis, atuando como um mecanismo de combate à exclusão social e de promoção do desenvolvimento econômico.
Ademais, este tema apresenta uma importância prática significativa para gestores públicos, urbanistas e juristas, pois envolve a convergência de diferentes áreas do conhecimento para a solução de problemas complexos. Compreender os mecanismos e as limitações do processo de regularização fundiária contribui para a construção de cidades mais inclusivas e resilientes, alinhadas aos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) da Agenda 2030 da ONU, especialmente aqueles relacionados à redução das desigualdades (ODS 10) e à promoção de cidades e comunidades sustentáveis (ODS 11) (CARVALHO, 2021). Assim, a presente pesquisa busca não apenas ampliar o entendimento teórico sobre o tema, mas também oferecer propostas concretas para sua implementação.
2. METODOLOGIA
A metodologia adotada neste estudo fundamenta-se em uma revisão bibliográfica qualitativa de caráter narrativo, cujo objetivo é analisar e sintetizar as contribuições científicas mais relevantes sobre a regularização fundiária urbana no Brasil. Este tipo de revisão é especialmente apropriado para o tema em questão, uma vez que permite compreender a evolução teórica e normativa, bem como os desafios e as oportunidades associados à aplicação de políticas públicas no contexto urbano. A abordagem qualitativa narrativa é caracterizada por sua flexibilidade metodológica, possibilitando uma análise aprofundada de conceitos, legislações e práticas a partir de múltiplas perspectivas. Para tanto, foram priorizados estudos publicados entre 2014 e 2024, considerando artigos, livros e relatórios técnicos de natureza acadêmica, com ênfase em materiais disponíveis em bases reconhecidas, como Scielo, Periódicos CAPES e Google Scholar.
O processo de seleção das fontes seguiu critérios rigorosos para assegurar a qualidade e a relevância dos dados. Inicialmente, foram definidos os descritores principais utilizados na busca, como "regularização fundiária urbana", "políticas públicas de habitação", "sustentabilidade urbana" e "desafios urbanos no Brasil". Esses termos foram combinados de maneira estratégica para garantir a abrangência dos resultados e evitar redundâncias. Além disso, os estudos selecionados foram avaliados a partir de critérios de inclusão, tais como pertinência ao tema, publicação nos últimos dez anos (2014-2024), e o alinhamento com o objetivo do trabalho. Fontes que não apresentavam rigor metodológico ou cuja relevância era limitada foram excluídas do escopo da análise. A análise dos documentos incluiu a leitura integral dos textos, com destaque para seus objetivos, métodos e conclusões, o que permitiu uma síntese crítica e coerente dos principais achados.
A sistematização das informações coletadas foi organizada em categorias temáticas que refletem os principais aspectos da regularização fundiária urbana: 1) evolução normativa e marco legal, 2) desafios técnicos e sociais na implementação, e 3) impactos na inclusão social e sustentabilidade ambiental. Essa categorização possibilitou uma discussão articulada sobre os avanços e lacunas identificados na literatura. Além disso, foram priorizados estudos que trouxessem dados empíricos, análises comparativas ou proposições inovadoras, contribuindo para uma compreensão abrangente do tema. A opção por uma revisão narrativa também foi estratégica para explorar as nuances e os contextos específicos das políticas de regularização fundiária, fornecendo subsídios para a proposição de estratégias práticas e cientificamente embasadas.
3. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA: FUNDAMENTOS E IMPACTOS
A regularização fundiária urbana é um instrumento essencial para lidar com os desafios impostos pelo crescimento desordenado das cidades, promovendo a inclusão social e a melhoria das condições de vida da população. Este capítulo examina, de forma detalhada, os principais aspectos que envolvem a regularização fundiária no Brasil. Para isso, divide-se em três seções principais. A Seção 3.1 aborda o marco legal e a evolução normativa da regularização fundiária no país, destacando a Lei nº 13.465/2017. A Seção 3.2 discute os desafios técnicos, jurídicos e sociais enfrentados na implementação de políticas de regularização. Por fim, a Seção 3.3 analisa os impactos da regularização na inclusão social e na sustentabilidade ambiental, oferecendo uma visão crítica e integrada sobre os resultados alcançados.
3.1. Marco Legal e Evolução Normativa
Desde a promulgação da Constituição Federal de 1988, o direito à moradia tem sido reconhecido como um elemento central para a dignidade humana e a cidadania. A regularização fundiária urbana consolidou-se como um mecanismo fundamental para a garantia desse direito, especialmente em áreas de ocupação irregular. A Lei nº 13.465/2017 representou um marco importante ao estabelecer procedimentos mais ágeis e acessíveis para a regularização de assentamentos urbanos. Essa legislação introduziu instrumentos como a Reurb-S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social) e a Reurb-E (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico), diferenciando as modalidades com base nas características socioeconômicas da população beneficiada (BRASIL, 2017).
Apesar desses avanços, a implementação da Lei nº 13.465/2017 encontra limitações. Estudos apontam que muitos municípios brasileiros carecem de capacidade técnica e jurídica para aplicar os dispositivos legais, o que compromete a efetividade das políticas de regularização (OLIVEIRA; COUTINHO, 2021). Além disso, a interação entre os diferentes níveis de governo nem sempre ocorre de forma articulada, resultando em lacunas no planejamento e na execução das ações. Isso evidencia a necessidade de uma maior integração institucional para superar os entraves existentes (SANTOS; SOUZA, 2018).
Outro aspecto relevante é a integração entre a regularização fundiária e o planejamento urbano. A inclusão da regularização como parte integrante dos planos diretores municipais é um passo essencial para garantir a sustentabilidade das ações. Contudo, muitos municípios ainda não incorporaram essa diretriz em seus instrumentos de gestão, o que dificulta a consolidação de políticas mais abrangentes e eficazes (FERREIRA, 2020).
Outro avanço significativo no marco legal foi a criação de instrumentos específicos voltados à regularização fundiária de áreas de interesse social. A Medida Provisória nº 759/2016, convertida na Lei nº 13.465/2017, surgiu como resposta à necessidade de regulamentação mais acessível para populações vulneráveis. Essa lei introduziu conceitos como a usucapião coletiva, que permitiu a legalização de áreas ocupadas por comunidades em larga escala, simplificando os trâmites judiciais e administrativos (BRASIL, 2017). Entretanto, a efetivação desse dispositivo encontra resistência, especialmente em áreas metropolitanas, devido à fragmentação dos processos de governança territorial (CARDOSO; SILVA, 2018).
A implementação da regularização fundiária também foi impactada pelas inovações tecnológicas, como o uso de drones para mapeamento de áreas ocupadas e o georreferenciamento de imóveis. Estas ferramentas reduziram custos e agilizaram os processos de identificação de ocupações irregulares. Contudo, a disseminação dessas tecnologias ainda é desigual entre os municípios, com prefeituras menores enfrentando limitações financeiras e técnicas para utilizá-las (LIMA et al., 2020). Isso reforça a necessidade de políticas públicas que ampliem o acesso a essas ferramentas, promovendo a capacitação de gestores locais.
Além disso, o marco normativo da regularização fundiária tem evoluído para incluir a perspectiva da justiça social. Políticas como o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) foram associadas à regularização de áreas urbanas, promovendo a integração de ações de habitação e regularização fundiária. Contudo, alguns críticos apontam que o programa, embora inovador, falhou em atender às necessidades das populações de menor renda devido à sua priorização de projetos habitacionais novos em detrimento da regularização de ocupações já existentes (RODRIGUES; PEREIRA, 2019).
O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) também desempenhou papel crucial no desenvolvimento das políticas de regularização fundiária. Ele estabeleceu princípios fundamentais para o uso e ocupação do solo urbano, incluindo a função social da propriedade. No entanto, a aplicação desses princípios ainda é limitada, sobretudo em áreas de crescimento informal. Muitos municípios não adaptaram seus planos diretores para integrar a regularização fundiária às estratégias de desenvolvimento urbano, dificultando a consolidação de políticas integradas (ALVES; SOUSA, 2021).
A institucionalização do Cadastro Nacional de Regularização Fundiária (CNRF), prevista na Lei nº 13.465/2017, representa um passo importante para a gestão territorial. Esse sistema centraliza informações sobre áreas regularizadas e em processo de regularização, permitindo maior transparência e eficiência. No entanto, sua implementação enfrenta dificuldades, incluindo a falta de integração com os sistemas locais e a ausência de padronização nas informações coletadas pelos municípios (MENDONÇA et al., 2022).
Outro ponto relevante é a articulação entre a regularização fundiária e os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS). A Agenda 2030 da ONU destaca a necessidade de garantir cidades inclusivas e sustentáveis (ODS 11). Nesse sentido, as políticas brasileiras de regularização fundiária têm potencial para contribuir diretamente para o cumprimento dessas metas, embora a falta de indicadores claros para medir seu impacto dificulte a avaliação de seu progresso (CARVALHO; OLIVEIRA, 2020).
Estudos recentes destacam que a evolução normativa também deve abordar questões relacionadas ao uso de terras públicas em áreas urbanas. A regularização de ocupações em terras da União, como as gerenciadas pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), tem se mostrado um desafio particular, demandando maior articulação entre os níveis federal, estadual e municipal (SANTANA; BARBOSA, 2021).
As políticas de regularização fundiária precisam estar alinhadas às especificidades regionais do Brasil, considerando as diferenças entre áreas metropolitanas, cidades médias e pequenas. Essa diversidade demanda um arcabouço normativo flexível, que permita a adaptação das estratégias às realidades locais sem comprometer a coerência das políticas públicas nacionais (FERREIRA; GONÇALVES, 2022).
Por fim, a evolução normativa também deve ser compreendida em relação ao papel das tecnologias no mapeamento e na gestão do solo urbano. Ferramentas como sistemas de informação geográfica (SIG) têm se mostrado valiosas para identificar áreas passíveis de regularização, mas sua adoção ainda é limitada em contextos de baixa capacidade administrativa (CARVALHO, 2021).
3.2. Desafios Técnicos, Jurídicos e Sociais
A regularização fundiária enfrenta inúmeros desafios técnicos, que vão desde a ausência de cadastros atualizados até a complexidade dos processos cartoriais. A falta de dados precisos sobre as áreas ocupadas informalmente dificulta o planejamento e a implementação das ações de regularização. Além disso, os procedimentos cartoriais muitas vezes são onerosos e burocráticos, especialmente para populações de baixa renda, o que restringe o acesso aos direitos de propriedade (ALMEIDA; SANTOS, 2020).
No âmbito jurídico, destaca-se a dificuldade de compatibilizar a legislação fundiária com as especificidades locais. Em muitos casos, as normas existentes não consideram as particularidades socioeconômicas das comunidades ocupantes, resultando em conflitos e resistências ao processo de regularização (SOUZA, 2017). A judicialização das disputas fundiárias é outro entrave significativo, atrasando a solução de conflitos e gerando custos elevados para o poder público.
Do ponto de vista social, a resistência de parte da população às políticas de regularização é um fator crítico. Isso ocorre, em muitos casos, devido à desconfiança em relação às intenções do poder público ou ao medo de remoções forçadas. Estudos indicam que a participação comunitária é fundamental para o sucesso das iniciativas de regularização, sendo necessário envolver as comunidades em todas as etapas do processo, desde o diagnóstico até a implementação (FERREIRA; SILVA, 2019).
Além disso, os desafios de financiamento também representam uma barreira importante. A maioria dos municípios enfrenta limitações orçamentárias que dificultam a execução de programas de regularização em larga escala. Nesse contexto, é essencial buscar alternativas, como parcerias público-privadas e o acesso a fundos federais específicos para a área urbana (OLIVEIRA; COUTINHO, 2021).
Um dos principais desafios técnicos na regularização fundiária é a ausência de infraestrutura adequada nas áreas a serem regularizadas. Muitas ocupações informais estão localizadas em regiões ambientalmente frágeis ou de difícil acesso, exigindo intervenções de engenharia de alta complexidade e custo elevado. A falta de planejamento prévio na ocupação dessas áreas dificulta a implementação de sistemas básicos de saneamento, pavimentação e energia elétrica (ALMEIDA; CARVALHO, 2021).
Além disso, a regularização fundiária enfrenta entraves relacionados à articulação entre os diferentes níveis de governo. A descentralização administrativa, embora essencial para a gestão local, pode resultar em sobreposição de competências ou lacunas de responsabilidade. Em muitos casos, a ausência de mecanismos claros de coordenação entre municípios, estados e União prejudica o andamento dos processos, levando a atrasos e conflitos institucionais (SILVA et al., 2020).
A questão da regularização em áreas de preservação permanente (APPs) também é um desafio relevante. Embora a legislação permita a regularização em casos específicos, como na Reurb-S, a conciliação entre a proteção ambiental e a inclusão social frequentemente gera controvérsias. Estudos apontam que a falta de critérios técnicos objetivos para a regularização em APPs resulta em decisões arbitrárias, impactando negativamente tanto o meio ambiente quanto as comunidades envolvidas (RODRIGUES; BARBOSA, 2019).
No aspecto jurídico, destaca-se a complexidade dos processos de titularidade. A sobreposição de registros de propriedade, a ausência de documentos históricos e a resistência de proprietários privados dificultam a regularização de áreas ocupadas. Além disso, a judicialização das disputas fundiárias consome recursos públicos significativos e atrasa a implementação das políticas (COSTA; MELO, 2020).
Do ponto de vista social, a resistência das comunidades e de atores locais é um desafio recorrente. Em muitos casos, os ocupantes de áreas irregulares têm receio de perder seus lares devido à desinformação ou experiências negativas com políticas públicas anteriores. Esse cenário ressalta a importância de estratégias de comunicação e mobilização social que garantam a participação ativa das comunidades nos processos de regularização (FERREIRA; LIMA, 2021).
Outro obstáculo é a dificuldade de acesso ao crédito por parte dos beneficiários da regularização. A falta de garantias legais, mesmo após a titulação, limita as possibilidades de financiamento para melhorias habitacionais, perpetuando a precariedade das moradias. Políticas que promovam o acesso ao crédito, como subsídios específicos para comunidades regularizadas, são fundamentais para superar essa barreira (SANTOS; OLIVEIRA, 2018).
A capacitação técnica dos agentes envolvidos na regularização é outro ponto crítico. Muitos municípios carecem de profissionais qualificados para lidar com os aspectos técnicos e jurídicos do processo, resultando em falhas na execução das políticas. A criação de programas de formação continuada para gestores e técnicos municipais é uma solução estratégica para enfrentar essa lacuna (MORAES; CAMPOS, 2020).
A falta de monitoramento e avaliação das políticas de regularização impede a identificação de boas práticas e limita a aprendizagem institucional. A ausência de indicadores padronizados dificulta a análise dos resultados alcançados, reduzindo a possibilidade de replicar experiências exitosas em outros contextos (NASCIMENTO; ROCHA, 2022).
3.3. Impactos na Inclusão Social e Sustentabilidade Ambiental
A regularização fundiária urbana tem impactos profundos na promoção da inclusão social. Ao conferir segurança jurídica às famílias, o processo fortalece o direito à moradia e cria condições para a melhoria da qualidade de vida. Estudos indicam que a regularização aumenta a valorização dos imóveis e estimula o investimento em melhorias habitacionais, contribuindo para a redução das desigualdades sociais (CARVALHO, 2021).
No entanto, os impactos da regularização vão além da esfera social. A sustentabilidade ambiental é outro aspecto fundamental, especialmente em áreas de ocupação irregular situadas em zonas de preservação. Nesse sentido, a regularização deve ser acompanhada de medidas que garantam a proteção do meio ambiente, como o controle da expansão urbana desordenada e a implementação de projetos de recuperação ambiental (SOUZA, 2017).
Outro ponto a ser destacado é o fortalecimento da cidadania por meio da inclusão das comunidades no processo de gestão urbana. A regularização não apenas confere direitos de propriedade, mas também promove o acesso a serviços essenciais, como saneamento básico, transporte e educação. Esses avanços são fundamentais para a construção de cidades mais justas e inclusivas (ALMEIDA; SANTOS, 2020).
Apesar disso, os impactos positivos dependem diretamente da qualidade e da abrangência das políticas implementadas. A adoção de abordagens participativas e integradas é essencial para assegurar que os benefícios da regularização sejam distribuídos de forma equitativa, promovendo não apenas a inclusão social, mas também a justiça ambiental e o desenvolvimento urbano sustentável (FERREIRA, 2020).
A regularização fundiária tem impactos diretos na inclusão social, ao transformar ocupações informais em espaços integrados à cidade formal. Um dos efeitos mais significativos é o fortalecimento do senso de pertencimento das comunidades regularizadas, que passam a se reconhecer como parte legítima do tecido urbano. Esse processo contribui para a construção de uma cidadania mais plena, fortalecendo laços comunitários e ampliando o acesso a direitos básicos (CARVALHO; SILVA, 2020).
A valorização imobiliária das áreas regularizadas também é um impacto relevante, pois estimula o investimento em melhorias habitacionais e na infraestrutura local. Contudo, é fundamental garantir que essa valorização não resulte na expulsão das populações de baixa renda, um fenômeno conhecido como gentrificação. Políticas de proteção, como subsídios e controle de aluguel, são essenciais para evitar esses efeitos negativos (SOUZA et al., 2019).
Na perspectiva ambiental, a regularização fundiária pode contribuir para a recuperação de áreas degradadas, especialmente em ocupações localizadas em regiões de preservação. A implementação de programas de educação ambiental e a compensação ambiental para moradores dessas áreas são estratégias eficazes para promover a sustentabilidade (MENDES; FERREIRA, 2021).
Além disso, a regularização fortalece a capacidade dos municípios de planejar e gerir o território, ao integrar as áreas regularizadas aos cadastros oficiais e sistemas de arrecadação tributária. Isso resulta em maior arrecadação de IPTU, que pode ser reinvestida em melhorias urbanas (LIMA; ALMEIDA, 2022).
Estudos apontam que os impactos sociais e ambientais positivos da regularização dependem da continuidade das políticas e da participação comunitária. A criação de conselhos de moradores para acompanhar o processo é uma prática que aumenta a transparência e a eficiência, além de garantir que as demandas locais sejam atendidas (NASCIMENTO; ROCHA, 2022).
A regularização também contribui para a redução da violência urbana, ao promover a integração de áreas antes marginalizadas ao tecido formal da cidade. Esse efeito é amplificado quando as ações de regularização são acompanhadas de investimentos em segurança pública e infraestrutura social, como escolas e postos de saúde (COSTA; MELO, 2020).
A regularização fundiária contribui significativamente para a redução das desigualdades urbanas ao promover a segurança jurídica da posse e o acesso a direitos fundamentais. Com a formalização dos imóveis, as famílias passam a ter acesso a serviços urbanos básicos, como saneamento, energia elétrica e transporte público, antes frequentemente negados devido à informalidade. Essa transformação tem efeitos diretos na qualidade de vida e no desenvolvimento humano das comunidades beneficiadas, fortalecendo o vínculo das famílias com o território e ampliando sua integração ao tecido urbano formal (ALMEIDA; CARVALHO, 2021).
Outro impacto positivo da regularização está relacionado à inclusão econômica das famílias beneficiadas. A titularidade do imóvel facilita o acesso ao crédito bancário e a programas de financiamento para reformas e melhorias habitacionais. Com isso, os moradores conseguem investir em suas residências, aumentando o valor patrimonial e gerando impactos econômicos para toda a comunidade. Contudo, para maximizar esses efeitos, é fundamental que os governos criem políticas que conectem a regularização ao acesso a recursos financeiros, como linhas de crédito subsidiado para famílias de baixa renda (SANTOS; OLIVEIRA, 2018).
Apesar dos benefícios econômicos, a regularização fundiária também pode gerar pressões negativas, como o risco de gentrificação. Ao formalizar áreas antes consideradas informais, a valorização imobiliária pode levar à expulsão de famílias de baixa renda, substituídas por grupos com maior capacidade econômica. Para mitigar esse efeito, é essencial que os governos locais adotem medidas de proteção, como controle de aluguéis, incentivos fiscais para residentes locais e programas habitacionais voltados para as comunidades vulneráveis (SOUZA et al., 2019).
Do ponto de vista ambiental, a regularização fundiária oferece oportunidades para a preservação e recuperação de áreas degradadas. Quando bem planejada, a regularização pode incluir projetos de compensação ambiental e requalificação de espaços públicos, promovendo a sustentabilidade do território. Um exemplo é a implementação de parques lineares em áreas de risco ou próximas a corpos d'água, que ajudam a mitigar os impactos ambientais e oferecer benefícios para as comunidades (MENDES; FERREIRA, 2021).
Entretanto, em áreas de preservação permanente (APPs), a regularização deve ser tratada com cuidado para equilibrar a inclusão social e a proteção ambiental. A legislação brasileira permite a regularização em APPs em casos excepcionais, mas exige contrapartidas ambientais, como reflorestamento e controle de erosão. A adoção de tecnologias, como drones e imagens de satélite, pode ajudar a mapear áreas críticas e monitorar o cumprimento das exigências ambientais, garantindo um equilíbrio entre a proteção do meio ambiente e a garantia do direito à moradia (RODRIGUES; BARBOSA, 2019).
Além dos impactos físicos e econômicos, a regularização fundiária tem um papel transformador na promoção da cidadania. Ao formalizar a posse dos imóveis, os moradores passam a ser reconhecidos como legítimos cidadãos urbanos, ampliando sua participação nos processos políticos e sociais. Esse reconhecimento fortalece a coesão social e contribui para a redução de conflitos fundiários, promovendo uma convivência mais pacífica e ordenada nas cidades (CARVALHO; OLIVEIRA, 2020).
Os impactos positivos da regularização fundiária dependem, entretanto, da continuidade das políticas públicas e da capacidade dos governos de planejar ações integradas. A experiência de municípios que adotaram abordagens participativas mostra que a inclusão das comunidades no planejamento e execução das políticas aumenta significativamente a aceitação e o sucesso dos programas. Conselhos comunitários, audiências públicas e parcerias com organizações da sociedade civil são ferramentas que devem ser incorporadas aos processos de regularização (FERREIRA; LIMA, 2021).
A regularização fundiária deve ser vista como um instrumento estratégico para o cumprimento dos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) da Agenda 2030, especialmente o ODS 11, que busca tornar as cidades mais inclusivas, seguras, resilientes e sustentáveis. Ao promover a integração das comunidades informalmente ocupadas ao tecido urbano formal, a regularização contribui para reduzir desigualdades, fortalecer o desenvolvimento econômico e proteger o meio ambiente. Para maximizar esses impactos, é essencial que as políticas de regularização estejam alinhadas a uma visão de longo prazo e sejam acompanhadas de investimentos contínuos em infraestrutura, capacitação técnica e engajamento comunitário (FERREIRA; GONÇALVES, 2022).
Por fim, é importante ressaltar que os impactos da regularização só são plenamente alcançados quando as políticas são planejadas e implementadas de forma integrada, considerando as dimensões social, econômica e ambiental. Isso reforça a necessidade de estratégias intersetoriais que contemplem as especificidades de cada território e promovam a sustentabilidade de longo prazo (FERREIRA; GONÇALVES, 2022).
3.4. Exemplos práticos
Apresentamos como exemplo prático a experiência do município Taboão da Serra, em Regularização Fundiária, para tanto se faz necessário entender como a cidade se desenvolveu.
O município de Taboão da Serra encontra-se localizado na região metropolitana de São Paulo, com um território de 20.388 km2, faz divisa com o município de São Paulo, próximo aos bairros do Butantã, Vila Sônia e Campo Limpo, também confronta com os municípios de Embu das Artes, Osasco e Cotia. Emancipada no ano de 1959, era um distrito de Itapecerica da Serra.
A cidade começou a ser ocupado no início do século XX com a formação de núcleos de povoamento localizados nos entroncamentos de caminhos, dedicados à produção agrícola. Aos poucos, é introduzida novas atividades econômicas com instalações das primeiras indústrias na primeira metade do século.
Segundo dados do IBGE, Censo de 2022, haviam 273.542 habitantes em Taboão da Serra, e mesmo diante da redução da taxa de crescimento na cidade, ainda assim houve um aumento de 11,87% em comparação com o Censo de 2010. O município tem a maior densidade demográfica do país, com 13,4 mil habitantes por km2.
Vários fatores contribuíram com o crescimento populacional da cidade, entre elas a proximidade com São Paulo, com a facilidade de acesso da população ao seu local de trabalho, e demais recursos, como escolas, universidades, comércio, acesso a linha 4 – Amarela do metrô, a qual tem projeto para sua extensão com a instalação da estação Taboão da Serra. Deve ser considerada também a facilidade de acesso à Rodovia Régis Bittencourt – BR 116 (recentemente, fevereiro de 2024, o trecho dentro do território da cidade foi municipalizado e passou a ser denominada Av. Aprígio Bezerra da Silva) importante rodovia que liga São Paulo à região sul do país, e o acesso ao Rodoanel Mário Covas que faz ligação com demais rodovias importantes, são fatores a serem considerados.
São muitas mudanças que têm impactado o município, tanto na questão econômico como no espaço urbano, destacamos aqui a saída de várias indústrias na década de 1990, a partir daí, temos uma diversificação de atividades de comércios e serviços com a instalação de grupos varejistas e empresa de logística. Também tivemos um impulso do mercado imobiliário com diversos empreendimentos voltados às classes médias e média alta em condomínios verticais no entorno do shopping Taboão (inaugurado em 2002). O shopping não só impactou na dinâmica comercial do município e região, como também no âmbito imobiliário, com consequência, o aumento do preço da terra.
O crescimento do município se deu de forma não planejada e desordenada, uma vez que a população de baixa renda não dispõe de recursos financeiros para morar nas regiões centrais, que são mais valorizadas, o que impulsionou ocupações de áreas públicas ou compras em loteamentos irregulares. Aliado a deficiência de políticas habitacionais e de desenvolvimento urbano, hoje temos um cenário de grande densidade populacional, concentrada em loteamentos irregulares, muitas vezes sem contar com infraestrutura básica, como saneamento básico, energia elétrica, asfalto, coleta de lixo, etc.
Os núcleos irregulares que são objetos de regularização fundiária estão localizados em áreas “informais” ou “ilegais”. Tanto por não possuírem tamanho aceitável pela legislação, como por estarem em áreas não propicias a ocupação humana, como beira de córregos, barrancos ou espaços de uso comum do povo, como praças ou áreas de lazer.
Através de lutas de movimentos de moradia e participações populares surgiu como marco regulatório legal o Estatuto das Cidades – Lei 10.257/2001, que regulamenta a política urbana no território nacional, trouxe com ela uma das principais ferramentas para a política urbana, os chamados Planos Diretores, obrigatórios em municípios com população maior que 20.000 (vinte mil) habitantes. Sendo o de Taboão da Serra criado em 2006 através de audiências públicas e participação de diversos segmentos e classes sociais, Lei Complementar 132/2006. O Plano Diretor, estabelece prioridades claras na gestão municipal e organiza estratégias para sua implantação.
A Regularização Fundiária é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de núcleos urbanos informais, junto aos órgãos públicos e a titulação de seus ocupantes, trazendo assim, a segurança jurídica. Regularizar núcleos irregulares, traz diversos desafios, como a diminuição da precariedade na ocupação urbana, a garantia de espaços públicos para o uso da coletividade, e, principalmente a implantação de infraestrutura básica que garanta a sustentabilidade. As ações nesses lugares precisam ser feita de uma forma integrada e estratégica.
Desde o início dos anos 2000 o município tem centrados seus esforços para este fim, utilizando de diversos instrumentos legais:
As disposições contidas no artigo 4º, inciso V, alíneas “h” da Lei nº. 10.257/01, Estatuto da Cidade, que versa sobre concessão especial para fins de moradia,
A Medida Provisória nº. 2.220/01, que dispõe sobre a concessão de uso especial de que trata o § 1º do artigo 183 da Constituição Federal da República e de autorização de uso para fins comerciais.
Os termos dos artigos 96 a 108 da Lei Orgânica do Município, que dispõem sobre os bens imóveis municipais e outorga de títulos a eles relativos.
As diretrizes da Política Habitacional estabelecidas nos artigos 103 a 116, da Lei Complementar nº. 132/2006, Plano Diretor Participativo deste Município.
Os termos da Resolução 369/06 do CONAMA, que dispõe sobre casos excepcionais, de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, que possibilitam a intervenção ou supressão de vegetação em Área de Preservação Permanente – APP; normas autorizadoras da outorga de Concessão de Direito Real de Uso de bem imóvel municipal.
Os termos do artigo 101, da Lei Orgânica do Município e artigo 118, inciso IV, alínea “b” da Lei Complementar nº. 132/2006, o Plano Diretor.
Foram utilizados como instrumentos de titulação até 2014 (quando entrou em vigor a Lei Municipal 321/2014 que permitiu a doação pelo município) a CDRU – Concessão de Direito Real de Uso e a CUEM – Concessão de Uso Especial para fins de Moradia.
A Lei 11.977/2009 (Lei Minha Casa, Minha vida – MCMV), trouxe avanços importantes, foi um marco para regularização fundiária de assentamentos urbanos, destacamos entre seus pontos positivos, o reforço à competência municipal para promover e aprovar procedimentos de regularização em seu território, permitindo a intervenção em áreas públicas e privadas; a instituição dos instrumentos da demarcação urbanística e legitimação de posse, bem como a permissão à consolidação de ocupações em Áreas de Preservação Permanente (APP).
O Loteamento Jd. Nova Esperança foi primeiro núcleo que o município regularizou, registrou e titulou seus ocupantes, para tanto, foi necessário provocar o judiciário, que com base no artigo 40 da Lei 6.766/1979 que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, determinou o registro do núcleo. O Jd. Nova Esperança era uma área pública, que no início dos anos 90 foi destinada pelo município a famílias que foram atingidas por enchente na cidade, gerando 124 lotes. Em 2016 a prefeitura revogou a concessão e formalizou a doação dos lotes aos titulares da CUEM.
Em 2013, a Prefeitura de Taboão da Serra reestruturou toda a Coordenadoria Especial de Regularização Fundiária, promovendo a contratação de advogados, assistentes sociais, arquitetos e geógrafos para mapeamento de todas as áreas passíveis de serem regularizadas. Após todo o trabalho de levantamento realizado pela equipe técnica, adotou-se como diretriz para o Programa de Regularização Fundiária a doação do lote a família beneficiária, e não mais a CUEM como anteriormente era feito. Desta forma, as famílias beneficiárias passaram a ser proprietárias de seus imóveis, com matrícula registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Para que tais doações fossem efetivadas, a Prefeitura apresentou ao Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (CMDU) proposta de alteração do Plano Diretor a Câmara dos vereadores, que aprovaram por unanimidade. A Lei Complementar nº 321/14, possibilitou à prefeitura a efetuar a doação dos imóveis às famílias beneficiárias do programa municipal de regularização fundiária.
Entre os anos de 2015 e 2018 alicerçado pelas legislações vigentes foram regularizados 07 (sete) núcleos urbanos, são eles: Jd. Saint Moritz I (472 lotes), Jd. Saint Moritz II (156 lotes), Jd. Comunitário (362 lotes), Parque Pinheiros – CSU Jd. Vale das Flores (417 lotes), Jd. Nova Esperança II (10 lotes), Jd. Ponte Alta (1328 lotes), além do Jd. Nova Esperança I (124 lotes) que foi revogado a CUEM e efetiva a doação dos lotes.
Com a promulgação da Lei nº 13.465/17, regulamentada pelo Decreto nº 9.310/2018 (alterado pelo Decreto nº9.597/2018), trouxe inovações que favoreceram o município nos processos de regularização fundiária, que possibilitou celeridade para o registro do núcleo e titulação dos beneficiários da Reurb.
A prefeitura optou por migrar os processos que estavam em andamento para a nova lei. Em 2018, registrou no Cartório de Registro de Imóveis de Taboão da Serra a CRF (Certidão de Regularização Fundiária), do núcleo Cidade Intercap (62 lotes), com isso, tornou-se a primeira cidade da Grande São Paulo a registrar uma CRF nos moldes da Lei 13.465/217.
Utilizando da experiência do núcleo Cidade Intercap, foram regularizados mais 13 núcleos, são eles: Sítios das Madres I (235 lotes), Sítios das Madres II (258 lotes), Sítios das Madres III (110 lotes), Sítios das Madres IV (100 lotes), Jd. Record Gleba C – Pôr do Sol I (36 lotes), Jd. Record Gleba C – Pôr do Sol II (17 lotes),Jd. Record Gleba C – Jardim Primavera (315 lotes), José Mielli (131 lotes), Jd. Vitoria (252 lotes), Vila Carmelina Gonçalves (130 lotes), Condomínios Pôr do Sol I (30 apartamentos), Condomínios Pôr do Sol I (40 apartamentos), Conjunto Residencial Jd. Margarida (90 apartamentos).
O programa de Regularização Fundiária de Taboão da Serra, já beneficiou mais de 5.000 famílias, até o momento, garantiu não só o direito à moradia, mas também a segurança jurídica.
A título de exemplo também podemos citar que o Governo do Estado de São Paulo, por meio do PROGRAMA CIDADE LEGAL, entregou em 2024, a escritura para sessenta famílias que no Jardim Faleiros em Ferraz de Vasconcelos. Notícia extraída da página do governo do Estado de SP1.
Regularização fundiária em Heliópolis tem avanços significativos, pois a Prefeitura de São Paulo realizou mais de 224 mil procedimentos de regularização fundiária e foram entregues 45 mil matriculas em todo município, e, ainda, a Coordenadoria de Regularização Fundiária já realizou diagnóstico em 9 núcleos de Heliópolis e foram realizando mais de 600.000m2 de levantamentos topográficos, Na Heliópolis Gaivotas já foi concluído o levantamento topográfico, etapa que identifica as unidades habitacionais a serem regularizadas. Fonte: Notícia de sexta-feira, 10 de janeiro de 2025, extraída do site da prefeitura de São Paulo2.
O Tribunal de justiça de Goiás lançou programa de regularização fundiária urbana de interesse social em 2023 com o objetivo de auxiliar a regularização fundiária no Estado e garantir o direito à moradia3.
O Jornal Diário de Pernambuco de 30/06/2024, em mais uma etapa do programa A CASA E SUA, mais de 2 mil imóveis foram regularizados pela prefeitura de Recife, totalizando 8.728 moradias regularizadas através do programa4.
