4. Efeitos da Rearp
Os novos efeitos introduzidos pela Lei nº 15.265/2025 tornam o Rearp um marco regulatório capaz de redefinir a governança patrimonial e, por consequência, a própria arquitetura jurídica do mercado imobiliário brasileiro. Se antes os regimes de atualização encontravam limites majoritariamente fiscais, o Rearp inaugura uma intervenção estrutural que reorganiza cadastros, valores, titularidades, direitos aquisitivos, ativos societários lastreados em imóveis e o modo como a informação circula entre Estado, mercado e Registro de Imóveis.
A primeira transformação sensível decorre da unificação temporal da aquisição prevista no art. 3º, §5º, que converte a data de opção no novo marco de aquisição para efeitos fiscais e patrimoniais. Essa alteração, embora formulada para fins de apuração de ganho de capital, repercute diretamente sobre a cadeia dominial e sobre a aferição de tempo de posse e titularidade. Trata-se de mecanismo que impacta usucapiões, transmissões inter vivos, reorganizações patrimoniais e até políticas prudenciais bancárias que se valem da antiguidade do bem. A harmonização entre valor fiscal e valor de mercado reduz assimetrias entre real estate e sistema tributário, fortalecendo a confiabilidade dos valores que lastreiam contratos, garantias e operações estruturadas.
A segunda consequência robusta emerge do art. 9º, que amplia de modo inédito o espectro de bens regularizáveis. Ao alcançar “ativos que representem direitos sobre bens imóveis”, o legislador incorpora à regularização elementos essenciais da engenharia jurídica contemporânea: direitos aquisitivos ainda não registrados, quotas de SPEs decorrentes de integralização imobiliária, participações societárias vinculadas a empreendimentos, créditos imobiliários, frações ideais destinadas a incorporações e ativos vinculados a estruturas fiduciárias. Essa abertura corrige uma limitação histórica: a dependência de registro prévio para saneamento. Agora, a própria regularização passa a anteceder e possibilitar a registrabilidade, permitindo que ativos antes invisibilizados ingressem no tráfego imobiliário com segurança.
A terceira transformação diz respeito ao reforço da segurança dinâmica do mercado imobiliário. Como a regularização exige comprovação de origem lícita, valor de mercado e documentação idônea (art. 9º, §§7º, 8º e 10), cria-se um ecossistema de rastreabilidade que aumenta a confiabilidade para bancos, securitizadoras, incorporadoras e investidores institucionais. A previsibilidade gerada pela obrigatoriedade documental qualifica due diligences (Ferreira; De Castro, 2025), reduz riscos de assimetria informacional, diminui contingências em operações de M&A imobiliário e fortalece operações de crédito lastreadas em imóveis. Trata-se de reforço sistêmico ao compliance registral e fiscal.
Outro efeito marcante decorre da quarentena de alienação estabelecida no art. 7º. A desconsideração do regime em caso de alienação de imóveis antes de cinco anos impede valorizações oportunistas e estabiliza a base patrimonial nacional. No âmbito imobiliário, essa quarentena gera três impactos centrais: (i) estabiliza fluxos dominiais, reduzindo volatilidade especulativa; (ii) aprimora o planejamento tributário de estruturas imobiliárias, ao exigir alinhamento de longo prazo; e (iii) fornece previsibilidade aos registradores e aos agentes econômicos quanto à imutabilidade dos valores declarados. Assim, o bem atualizado passa a integrar o sistema imobiliário com função estabilizadora, e não como vetor de arbitragem fiscal.
Também se destacam os efeitos derivados da obrigatoriedade de guarda documental (art. 16), que reforçam os mecanismos de prova para fins de registro, retificação e consolidação dominial. A obrigação de arquivamento por cinco anos após eventual alienação cria um sistema de accountability contínuo, potencializando a qualidade das informações que alimentam a matrícula e consolidam a presunção de veracidade registral.
Há ainda impactos diretos sobre a atividade incorporativa, que depende de elevada precisão patrimonial na formação do Memorial de Incorporação. A regularização fortalece o lastro dos terrenos integralizados, melhora a precisão do passivo e do ativo das SPEs, estabiliza o patrimônio segregado no Patrimônio de Afetação e fornece maior transparência para investidores, adquirentes e órgãos reguladores. Como consequência, reduz-se o risco sistêmico associado a atrasos, inadimplementos e paralisações de obra.
No campo registral, o Rearp opera como vetor de convergência entre cadastro fiscal, propriedade declarada e propriedade registral, produzindo uma reestruturação qualitativa da base de dados imobiliária nacional. Ao sanar divergências entre valores históricos, valores de mercado e valores declarados, a lei aproxima o sistema registral de sua função natural: refletir a realidade jurídica e econômica do imóvel. Por isso, o Rearp deve ser compreendido como instrumento complementar às técnicas clássicas de retificação, porém mais abrangente, pois age também sobre a dimensão fiscal e societária que molda a titularidade.
Finalmente, o Rearp inaugura um novo paradigma de integridade patrimonial, ao alinhar patrimônio físico, patrimonial, contábil e fiscal. Para o setor imobiliário, isso representa: (i) aumento da liquidez dos ativos; (ii) redução de riscos jurídicos em transações complexas; (iii) ampliação da capacidade de securitização; (iv) fortalecimento das garantias reais; (v) maior previsibilidade para o crédito imobiliário; e (vi) integração mais madura entre mercado de capitais e real estate.
Assim, os novos efeitos do Rearp ampliam a segurança jurídica e econômica das relações imobiliárias e reposicionam o instituto como mecanismo estruturante para um mercado imobiliário mais transparente, mais integrado e menos vulnerável a assimetrias, consolidando o regime como um dos mais relevantes instrumentos de modernização patrimonial do ordenamento jurídico brasileiro.
CONCLUSÃO
A análise sistemática do Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), instituído pela Lei nº 15.265/2025, permite afirmar que o legislador introduziu um mecanismo normativo dotado de elevada complexidade estrutural, cujos efeitos transcendem a seara tributária e alcançam dimensões centrais do Direito Penal e, sobretudo, do Direito Imobiliário. A partir da investigação empreendida, torna-se possível responder ao problema de pesquisa formulado — em que medida o Rearp reorganiza a articulação entre tributação, responsabilidade penal, registro de imóveis e governança patrimonial, impactando a segurança jurídica e a dinâmica do mercado imobiliário?
Os resultados obtidos demonstram que o Rearp reconfigura a arquitetura patrimonial brasileira em três planos interdependentes. No plano fiscal, o regime corrige a histórica assimetria entre valor declarado e valor econômico, o que impacta diretamente a apuração de tributos sobre ganho de capital, transmissões causa mortis e inter vivos, reorganizações societárias e operações estruturadas. Ao permitir que valores patrimoniais sejam atualizados ou regularizados mediante critérios objetivos, alíquotas específicas e marco temporal uniforme, o Rearp reaproxima a declaração fiscal da realidade econômica e reduz distorções que afetavam a eficiência arrecadatória e a transparência patrimonial. Assim, o primeiro objetivo específico foi adequadamente atingido.
No plano penal, verificou-se que o regime opera como instrumento de clemência condicionada, integrando racionalidades fiscais e repressivas mediante o oferecimento de extinção ou suspensão da punibilidade desde que o contribuinte cumpra integralmente as obrigações tributárias. Essa técnica normativa, alinhada a modelos de compliance regulatório e indução fiscal, reforça a autorregularização como estratégia de governança estatal e confirma a tendência contemporânea de substituição de respostas penais tradicionais por mecanismos negociais orientados à eficiência econômica e à neutralidade comportamental. O segundo objetivo específico — examinar a dimensão penal do Rearp — foi igualmente satisfeito.
No plano imobiliário, núcleo central deste estudo, o Rearp produz efeitos estruturantes sobre o sistema registral, a segurança jurídica e o funcionamento do mercado. A redefinição da data de aquisição, a exigência de comprovação da origem lícita e a vinculação entre valor fiscal e valor de mercado repercutem diretamente sobre a cadeia dominial, a confiabilidade da matrícula, a precisão do fólio real e a rastreabilidade dos direitos aquisitivos. Além disso, a regularização de ativos imobiliários complexos — inclusive direitos representativos de imóveis, participações societárias lastreadas em bens e estruturas fiduciárias — moderniza a base informacional do mercado e fortalece a segurança estática e dinâmica das relações jurídicas. Esses achados demonstram o pleno atendimento ao terceiro objetivo específico.
Finalmente, ao integrar esses três eixos, o estudo confirmou o objetivo geral: compreender de forma abrangente como o Rearp reestrutura a governança patrimonial brasileira e transforma a segurança jurídica, a transparência registral e a dinâmica econômica do setor imobiliário. A pesquisa também atendeu ao quarto objetivo específico, ao evidenciar que o regime inaugura um movimento de convergência entre declaração fiscal, titularidade registral e valor econômico, com impactos positivos sobre liquidez, confiabilidade, previsibilidade e integridade das operações imobiliárias.
Dessa forma, conclui-se que o Rearp atua como vetor de modernização estrutural, promovendo a integração entre esferas antes tratadas de modo segmentado. Seu desenho normativo reforça a racionalidade econômica do sistema, aprimora a governança patrimonial e contribui para a consolidação de um ambiente imobiliário mais transparente, mais estável e menos vulnerável a assimetrias informacionais. Em síntese, o regime representa um avanço institucional significativo na construção de uma infraestrutura jurídica compatível com a complexidade contemporânea das relações imobiliárias e com os desafios de um mercado em constante sofisticação.
REFERÊNCIAS
AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 10. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011.
ALMEIDA, Washington Carlos de. Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Elsevier, 2008.
ARAGÃO, Alexandre Santos de. Agências reguladoras, e a evolução do direito administrativo econômico. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2013.
BAER, Khatherine; BORGNE, Eric Le. Tax amnesties: theory, trends, and some alternatives. Washington, D.C.: International Monetary Fund, 2008.
BERCOVICI, Gilberto. Soberania e Constituição. São Paulo: Quartier Latin, 2018.
BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Código Tributário Nacional. Brasília, DF: Presidência da República, 1966. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm. Acesso em: 1 dez. 2025.
BRASIL. Lei nº 9.430, de 27 de dezembro de 1996. Brasília, DF: Diário Oficial da União, 1996. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9430.htm. Acesso em: 1 dez. 2025.
BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm. Acesso em: 02 dez. 2025.
BRASIL. Lei nº 14.478, de 21 de dezembro de 2022. Brasília, DF: Presidência da República, 2022. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/L14478.htm. Acesso em: 1 dez. 2025.
BRASIL. Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024. Brasília, DF: Presidência da República, 2024. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2024/lei/l14973.htm. Acesso em: 1 dez. 2025.
BRASIL. Lei nº 15.265, de 21 de novembro de 2025. Institui o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP). Brasília, DF: Presidência da República, 2025. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2023-2026/2025/Lei/L15265.htm. Acesso em: 1 dez. 2025.
CALERO, Francisco Javier-Sánchez; ARRIBAS, Blanca Sánchez-Calero. Manual de derecho inmobiliario registral. Valencia: Tirant lo Blanch, 2006.
CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998.
DIP, Ricardo. Registro de imóveis (vários estudos). Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Ed., 2002.
DIP, Ricardo. Registros públicos (Trilogia do Camponês de Andorra). Campinas: Millennium, 2003.
FERREIRA, Lucas Campos; DE CASTRO, Thiago Cardoso. O due diligence como instrumento de segurança jurídica nas vendas na planta por incorporação imobiliária. Aracê, [S. l.], v. 7, n. 11, p. e9589, 2025. DOI: 10.56238/arev7n11-020. Disponível em: https://periodicos.newsciencepubl.com/arace/article/view/9589. Acesso em: 2 dez. 2025.
FILHO, Calixto Salomão. O novo direito societário. 2. ed. São Paulo: Malheiros Editores, 2011.
FURTADO, Celso. Formação econômica do Brasil. 33. ed. São Paulo: Companhia das Letras, 2009.
GRAU, Eros Roberto. A ordem econômica na Constituição de 1988. 15. ed. São Paulo: Malheiros, 2014.
LEROY, Marc. Sociologie de l’impôt. Paris: PUF, 2011.
LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Temas Registrários – três esboços: incorporação imobiliária, concessão real, uso do solo, registro de pessoas naturais. Porto Alegre: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, 1998.
MUSGRAVE, Richard A. Teoria das finanças públicas. São Paulo: Atlas, 1980.
SCAVONE JR., Luiz Antonio. Direito Imobiliário: teoria e prática. 21. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2025.
SILVA, Bruno de Mattos e. Compra de Imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos. 13. ed. São Paulo: Atlas, 2021.
SILVA, José Afonso da. Curso de Direito Constitucional Positivo. 46. ed. São Paulo: Editora JusPodivm, 2025.
SLEMROD, J.; YITZHAKI, S. Tax avoidance, evasion, and administration. In: AUERBACH, A. J.; FELDSTEIN, M. (eds.). Handbook of Public Economics, v. 3, p. 1423–1470, 2002.
STIGLITZ, Joseph E. Economics of the Public Sector. 4. ed. New York: W. W. Norton, 2015.
SUNSTEIN, Cass R. Behavioral Law and Economics. Cambridge: Cambridge University Press, 2021.
TORRES, Ricardo Lobo. Direito financeiro e tributário. 9. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2012.
ZIMMERMANN, Augusto. Direito Constitucional Econômico. Rio de Janeiro: Elsevier, 2015.
