[1] “A sentença, ao invés de simplesmente condenar o réu, para que a execução forçada se faça noutro processo, à semelhança das executivas vai mais longe e, desde logo, torna efetiva a pretensão formulada pelo autor vitorioso, independentemente também de um processo subseqüente de execução forçada. Destas últimas, contudo - das executivas -, diferem as mandamentais em ponto fundamental relativo à qualidade de sua eficácia preponderante” SILVA, Ovídio Araújo Baptista da. GOMES, Fábio. Teoria Geral do Processo Civil. 2ª Edição. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 2000, p. 267.
[2] “A classificação quinária das ações, vocacionada a retomar as formas de tutelas interditais dentro do direito moderno (que restaram obscurecidas pela universalização do binômio actio-condemnatio, verdadeiro paradigma do sistema do Código de 1973, ao menos em sua primitiva concepção), acresce àquelas três dantes mencionadas mais duas: as cargas mandamental e executiva lato sensu” MITIDIERO, Daniel Francisco. ZANETI JÚNIOR, Hermes. Por Uma Nova Teoria Geral da Ação. As Orientações Unitárias e a Orientação Dualista da Ação. Texto Inserto da Obra Denominada: Introdução ao Estudo do Processo Civil - Primeiras Linhas de Um Paradigma Emergente. Porto Alegre/RS : Sérgio Fabris Editor, 2004, pp. 104.
[3] PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado das Ações. Tomo I. 2ª Edição. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 1972, p. 122.
[4] PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado das Ações. Tomo I. 2ª Edição. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 1972, p. 212.
[5] PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado das Ações – Ações Executivas. Tomo VII. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 1978, pp. 3-4.
[6] “A crítica que se faz à expressão “execução forçada” é descabível; porque a pessoa adimple, executa, retira, voluntariamente, do seu patrimônio o que há de ir ao de outrem: tem-se, então, execução voluntária.” PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado das Ações – Ações Executivas. Tomo VII. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 1978, p. 5.
[7] O Código de Processo Civil preceitua: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: I - a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture e o cheque; II - a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor; III - o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas; IV - o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública, pela Advocacia Pública, pelos advogados dos transatores ou por conciliador ou mediador credenciado por tribunal; V - o contrato garantido por hipoteca, penhor, anticrese ou outro direito real de garantia e aquele garantido por caução; VI - o contrato de seguro de vida em caso de morte; VII - o crédito decorrente de foro e laudêmio; VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; IX - a certidão de dívida ativa da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, correspondente aos créditos inscritos na forma da lei; X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; XI - a certidão expedida por serventia notarial ou de registro relativa a valores de emolumentos e demais despesas devidas pelos atos por ela praticados, fixados nas tabelas estabelecidas em lei; XI-A - o contrato de contragarantia ou qualquer outro instrumento que materialize o direito de ressarcimento da seguradora contra tomadores de seguro-garantia e seus garantidores; (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) XII - todos os demais títulos aos quais, por disposição expressa, a lei atribuir força executiva. § 1º A propositura de qualquer ação relativa a débito constante de título executivo não inibe o credor de promover-lhe a execução. § 2º Os títulos executivos extrajudiciais oriundos de país estrangeiro não dependem de homologação para serem executados. § 3º O título estrangeiro só terá eficácia executiva quando satisfeitos os requisitos de formação exigidos pela lei do lugar de sua celebração e quando o Brasil for indicado como o lugar de cumprimento da obrigação. § 4º Nos títulos executivos constituídos ou atestados por meio eletrônico, é admitida qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei, dispensada a assinatura de testemunhas quando sua integridade for conferida por provedor de assinatura. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)”.
[8] Nesse sentido, os seguintes dispositivos do Código de Processo Civil, inter allios: “Art. 132. A sentença de procedência valerá como título executivo em favor do réu que satisfizer a dívida, a fim de que possa exigi-la, por inteiro, do devedor principal, ou, de cada um dos codevedores, a sua quota, na proporção que lhes tocar”; artigo 545, § 2º “A sentença que concluir pela insuficiência do depósito determinará, sempre que possível, o montante devido e valerá como título executivo, facultado ao credor promover-lhe o cumprimento nos mesmos autos, após liquidação, se necessária”. Quanto à Ação de exigir contas: “Art. 552. A sentença apurará o saldo e constituirá título executivo judicial”; na Ação de Divisão e Demarcação de Terras Particulares, consta do artigo 572, “§ 2º Neste último caso, a sentença que julga procedente a ação, condenando a restituir os terrenos ou a pagar a indenização, valerá como título executivo em favor dos quinhoeiros para haverem dos outros condôminos que forem parte na divisão ou de seus sucessores a título universal, na proporção que lhes tocar, a composição pecuniária do desfalque sofrido”; conquanto a ação monitória possa ser proposta por aquele que afirmar, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, ter direito de exigir do devedor capaz: I - o pagamento de quantia em dinheiro; II - a entrega de coisa fungível ou infungível ou de bem móvel ou imóvel; III - o adimplemento de obrigação de fazer ou de não fazer” os §§ 2º, 7º e 8º do artigo 701 dispõem que: “§ 2º Constituir-se-á de pleno direito o título executivo judicial, independentemente de qualquer formalidade, se não realizado o pagamento e não apresentados os embargos previstos no art. 702 , observando-se, no que couber, o Título II do Livro I da Parte Especial .[...] § 7º A critério do juiz, os embargos serão autuados em apartado, se parciais, constituindo-se de pleno direito o título executivo judicial em relação à parcela incontroversa. § 8º Rejeitados os embargos, constituir-se-á de pleno direito o título executivo judicial, prosseguindo-se o processo em observância ao disposto no Título II do Livro I da Parte Especial , no que for cabível.” Quanto à entrega de coisa certa, o artigo 806 dispõe: “O devedor de obrigação de entrega de coisa certa, constante de título executivo extrajudicial, será citado para, em 15 (quinze) dias, satisfazer a obrigação”; Quanto à obrigação de fazer, o artigo 815 dispõe: “Quando o objeto da execução for obrigação de fazer, o executado será citado para satisfazê-la no prazo que o juiz lhe designar, se outro não estiver determinado no título executivo”. Sobre a alienação judicial de bens, o artigo 896, § 2º preceitua que “Se o pretendente à arrematação se arrepender, o juiz impor-lhe-á multa de vinte por cento sobre o valor da avaliação, em benefício do incapaz, valendo a decisão como título executivo”. Sobre a execução de alimentos, o artigo 911 dispõe: “Na execução fundada em título executivo extrajudicial que contenha obrigação alimentar, o juiz mandará citar o executado para, em 3 (três) dias, efetuar o pagamento das parcelas anteriores ao início da execução e das que se vencerem no seu curso, provar que o fez ou justificar a impossibilidade de fazê-lo”.
[9] Nesse sentido: “RECURSO ESPECIAL. FALÊNCIA E PROCESSUAL CIVIL. ARREMATAÇÃO. ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. PRECEDENTES. HIPÓTESE EM QUE AS PECULIARIDADES DO CASO NÃO AUTORIZAM A CONCLUSÃO DE PREÇO VIL. INTERPRETAÇÃO CONFORME O ESTATUÍDO NO NOVO CPC (ART. 891, PARÁGRAFO ÚNICO). 1. Controvérsia oriunda de agravo de instrumento contra decisão que indeferiu pedido de arrematação de bem arrecadado e levado à hasta pública por ter sido considerado vil o preço oferecido. 2. Hipótese em que o recorrente arrematou o bem em segundo leilão, mediante lance único, pelo valor mínimo fixado no próprio edital da hasta pública. 3. Precedentes desta Corte reconhecendo a possibilidade de, diante das peculiaridades do caso concreto, admitir a arrematação em valor menor ao equivalente aos 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem, sem caracterizar preço vil. 4. Interpretação em consonância com o conceito legal de "preço vil" estatuído pelo parágrafo único, do art. 891 do novo CPC: "Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação." 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” STJ, 3ª Turma, REsp 1648020/MT, Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 9/10/2018, DJe de 15/10/2018.
[10] “DESAPROPRIAÇÃO. NOVA AVALIAÇÃO. ACÓRDÃO PROFERIDO COM SUPORTE NA MATÉRIA FÁTICA CONSTANTE DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO DO RECURSO ESPECIAL POR INCIDÊNCIA DA SÚMULA 07/STJ. POSICIONAMENTO DESTA CORTE EM QUE NÃO CABE A REAVALIAÇÃO DE IMÓVEL EM AÇÃO EXPROPRIATÓRIA PELO DECURSO DO TEMPO, MAS SIM SUA ATUALIZAÇÃO POR MEIO DA CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Não se pode conhecer de recurso especial interposto contra Acórdão que, ao decidir pedido de nova avaliação de área expropriada, o fez com suporte nos fatos constantes dos autos, porque a avaliação da justeza dos critérios adotados demandaria o revolvimento de matéria fática o que é proibido na Instância Especial, conforme verbete inserto na Súmula 07/STJ. 2. Esta Corte possui entendimento de que o decurso do tempo pela demora no processamento da ação expropriatória não autoriza a feitura de nova avaliação, devendo o valor devido ser atualizado por meio da correção monetária. 3. Recurso Especial não conhecido.” STJ, 1ª Turma, REsp 199305/RJ, Relator: Ministro José Delgado, julgado em 16/3/1999, DJ de 7/6/1999, p. 61. No mesmo sentido: “ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO. VALOR DA INDENIZAÇÃO. NOVA AVALIAÇÃO. POSSIBILIDADE. LIMITES. 1. Em casos excepcionais, justifica-se a realização de nova perícia a fim de fixar-se o valor da justa indenização; contudo, a segunda avaliação deverá ser feita com base no valor do imóvel à época da primeira perícia, em obediência ao princípio da contemporaneidade previsto no art. 26 do DL 3365/41, concedendo-se a correção monetária cabível.” STJ, 2ª Turma, REsp 283321/SP, Relator: Ministro Francisco Peçanha Martins, julgado em 12/12/2000, DJ de 19/2/2001, p. 159. No mesmo sentido, também: STJ, 1ª Turma, REsp 53247/PE, Relator: Ministro Milton Luiz Pereira, julgado em 30/11/1994, DJ de 19/12/1994, p. 35275; STJ, 1ª Turma, REsp 75803/RJ, Relator: Ministro Milton Luiz Pereira, julgado em 18/3/1996, DJ de 22/4/1996, p. 12542; STJ, 1ª Turma, REsp 37085/SP, Relator: Ministro Demócrito Reinaldo, julgado em 16/5/1994, DJ de 20/6/1994, p. 16059; STJ, 2ª Turma, REsp 23354/MG, Relator: Ministro Hélio Mosimann, julgado em 20/2/1995, DJ de 13/3/1995, p. 5272; STJ, 2ª Turma, REsp 717384/GO, Relator: Ministro Francisco Peçanha Martins, julgado em 4/4/2006, DJ de 12/5/2006, p. 155.
[11] Sobre o princípio da menor onerosidade, a doutrina processualística traz os seguintes ensinamentos: “4.5 Princípio da menor onerosidade. Importante princípio da execução é o chamado princípio da menor onerosidade. Como dito acima, a execução (incluído o cumprimento de sentença) se desenvolve sempre em benefício do credor, pois se trata de processo (ou fase) de fim único. Se pensado isoladamente, o princípio do resultado da execução poderia ensejar a precipitada conclusão de que o devedor da obrigação permanece em posição de inalterável passividade na execução, vendo o seu patrimônio integralmente exposto à atividade jurisdicional executiva. Muito embora a execução objetive, é verdade, a satisfação integral do credor, tal finalidade não pode impor prejuízo maior do que o estritamente necessário à aludida satisfação. Com efeito, se houver mais de um meio efetivo para obter a satisfação do credor, dever-se-á optar por aquele que for menos oneroso ao devedor, afinal a atividade executiva não se presta a penalizar o obrigado. É, aliás, o que se extrai do art. 805, caput, do CPC: ‘Quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado’. Caso, por exemplo, o credor busque a satisfação prática consistente no recebimento de dinheiro (obrigação de pagar quantia), sendo igualmente possível e efetiva (ou seja, se ambas forem suficientes para fazer frente à execução) a penhora de um automóvel e de um bem imóvel, caberá ao juiz optar pelo bem cuja constrição e posterior expropriação causar menor prejuízo ao devedor. Nesse exemplo, poder-se-ia pensar na penhora sobre o veículo, tendo em vista que, como regra, a penhora sobre imóvel é mais onerosa ao devedor do que a penhora sobre automóvel. Nessa hipótese, é importante destacar, caberá ao executado indicar qual meio executivo seria menos oneroso a ele, embora de igual efetividade, tal como prevê o parágrafo único do art. 805: ‘Ao executado que alegar ser a medida executiva mais gravosa incumbe indicar outros meios mais eficazes e menos onerosos, sob pena de manutenção dos atos executivos já determinados’.” ALVIM, Eduardo A. GRANADO, Daniel W. FERREIRA, Eduardo A. Direito processual civil. 6ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Saraiva Jur, 2019. E-book. p. 1407; “20.1 Disposições Gerais [...] Por fim, deve-se fazer alusão ao princípio da menor onerosidade possível, o qual é manifestação do critério da proporcionalidade (por força do qual sempre que for necessário impor-se a alguém um sacrifício, deverá ser imposto o menor sacrifício possível dentre os que são capazes de levar à produção do resultado almejado). Pois estabelece a lei processual (art. 805) que se por vários meios for possível promover a execução, esta sempre deverá ser realizada pelo modo menos gravoso para o executado. Assim, determinada uma medida executiva, poderá o executado alegar ser ela mais gravosa, caso em que lhe incumbirá indicar outros meios, mais eficazes e menos onerosos, sob pena de manutenção dos já determinados (art. 805, parágrafo único).” CÂMARA, Alexandre Freitas. O Novo Processo Civil Brasileiro. 8ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Editora Atlas, 2022. E-book. p. 389. ISBN 9786559772575.
[12] TJDFT, 1ª Turma Cível, Acórdão 2131600, Processo: 0706727-54.2026.8.07.0000, Relator: Desembargador Teófilo Caetano, Julgamento: 27/5/2026, DJe: 24/6/2026.
[13] O Superior Tribunal de Justiça, sobre o princípio da efetividade assentou os seguintes temas de suma importância para o processo de execução/cumprimento: (a) tema 769: "Definição a respeito: i) da necessidade de esgotamento das diligências como pré-requisito para a penhora do faturamento; ii) da equiparação da penhora de faturamento à constrição preferencial sobre dinheiro, constituindo ou não medida excepcional no âmbito dos processos regidos pela Lei 6.830/1980; e iii) da caracterização da penhora do faturamento como medida que implica violação do princípio da menor onerosidade"; (b) tema 1012: "O bloqueio de ativos financeiros do executado via sistema BACENJUD, em caso de concessão de parcelamento fiscal, seguirá a seguinte orientação: (i) será levantado o bloqueio se a concessão é anterior à constrição; e (ii) fica mantido o bloqueio se a concessão ocorre em momento posterior à constrição, ressalvada, nessa hipótese, a possibilidade excepcional de substituição da penhora online por fiança bancária ou seguro garantia, diante das peculiaridades do caso concreto, mediante comprovação irrefutável, a cargo do executado, da necessidade de aplicação do princípio da menor onerosidade"; (c) tema 1137: "Nas execuções cíveis, submetidas exclusivamente ao Código de Processo Civil, a adoção judicial de meios executivos atípicos é cabível desde que, cumulativamente: i) sejam ponderados os princípios da efetividade e da menor onerosidade do executado; ii) seja realizada de modo prioritariamente subsidiário; iii) a decisão contenha fundamentação adequada às especificidades do caso; iv) sejam observados os princípios do contraditório, da proporcionalidade, da razoabilidade, inclusive quanto à sua vigência temporal"; (b) tema 1012: "O bloqueio de ativos financeiros do executado via sistema BACENJUD, em caso de concessão de parcelamento fiscal, seguirá a seguinte orientação: (i) será levantado o bloqueio se a concessão é anterior à constrição; e (ii) fica mantido o bloqueio se a concessão ocorre em momento posterior à constrição, ressalvada, nessa hipótese, a possibilidade excepcional de substituição da penhora online por fiança bancária ou seguro garantia, diante das peculiaridades do caso concreto, mediante comprovação irrefutável, a cargo do executado, da necessidade de aplicação do princípio da menor onerosidade".
[14] SERAFIM, Tatiana Flores G. Comentários à Lei de Recuperação de Empresas. Coordenador: Paulo Fernando Campos Salles de Toledo. São Paulo/SP : Editora Thomson Reuters, 2021, p. 777.
[15] TOMAZZETTE, Marlon. Curso de Direito Empresarial - Falência e Recuperação de Empresa. Volume 3. 12ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Editora Saraiva Jur, 2024, e-book.
[16] SACRAMONE, Marcelo Barbosa. Comentários à Lei de Recuperação de Empresa e Falência. 6ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Editora SRV, 2025, e-book.
[17] “RECURSO ESPECIAL. FALÊNCIA. REALIZAÇÃO DO ATIVO. LEILÃO. TERCEIRA CHAMADA. LEI Nº 14.112/2020. PREÇO VIL. NÃO INCIDÊNCIA. IMPUGNAÇÃO. PROPOSTA. OFERTA FIRME. NECESSIDADE. 1. A controvérsia dos autos resume-se em definir se na falência é possível a venda de bem do ativo pelo equivalente a 2% (dois por cento) do valor da avaliação. 2. Com as modificações trazidas pela Lei nº 14.112/2020 ao processo de falência, buscou-se otimizar a utilização produtiva dos bens, promover a liquidação célere de empresas inviáveis com vistas à realocação eficiente dos recursos e permitir o retorno do falido ao exercício da atividade econômica. 3. Dentre as alterações promovidas na realização do ativo, está previsto que a alienação de bens não está sujeita ao conceito de preço vil. Ademais, as impugnações baseadas no valor de venda somente serão recebidas se acompanhadas de oferta firme do impugnante ou de terceiro para aquisição do bem. 4. Respeitadas as formalidades legais, garantida a competitividade, com a ampla divulgação do leilão ou outra forma de alienação escolhida, não se mostra possível anular o leilão com base na alegação de arrematação por preço irrisório sem a respectiva proposta de melhor oferta. 5. Na impugnação deve ficar demonstrada a ocorrência de alguma irregularidade que comprometeu o lance do impugnante. 6. Na hipótese dos autos, diante da não apresentação de proposta de melhor preço, não é possível anular leilão de imóvel no qual foram respeitadas as formalidades legais, com base tão somente na alegação de arrematação por preço vil. 7. Recurso especial provido.” STJ, 3ª Turma, REsp 2174514/SP, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 16/9/2025, DJEN de 19/9/2025.
[18] No CPC/1973, revogado, constava a seguinte previsão: “Art. 746. É lícito ao devedor oferecer embargos à arrematação ou à adjudicação, fundados em nulidade da execução, pagamento, novação, transação ou prescrição, desde que supervenientes à penhora. Parágrafo único. Aos embargos opostos na forma deste artigo, aplica-se o disposto nos Capítulos I e II deste Título.”
[19] Veja a jurisprudência a respeito: “CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS) – Decisão que não conheceu dos embargos à arrematação, por serem intempestivos, determinando a expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse – Executado que pretende seja reconhecida a impossibilidade de execução de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, por ser beneficiário da gratuidade da justiça – Questão sequer tratada na decisão agravada – Recurso não conhecido nesta parte – Devedor que insiste na tempestividade de seus embargos à arrematação, reclamando de erro material no auto de arrematação (por ter constado nome errado do arrematante), o que ensejaria na reabertura de prazo para a apresentação da peça – Descabimento – Imóvel que foi arrematado por "Vitor", que, em conjunto com a leiloeira, assinou o auto de arrematação, que posteriormente foi declarado assinado pelo Juiz – O fato de "Vitor" ter cedido os direitos relativos ao auto de arrematação para terceira empresa, não tem o condão de modificar o auto de arrematação que já havia sido anteriormente assinado pelo arrematante Vitor, tampouco o de reabrir o prazo para a apresentação dos embargos à arrematação – Nos termos do "caput" do art. 903 do CPC, assinado o auto de arrematação pelo leiloeiro, pelo arrematante e pelo juiz, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ao passo que, nos termos do § 2º do mesmo artigo, o prazo para oposição de embargos à arrematação é dez dias após o aperfeiçoamento da arrematação – Juízo "a quo" que declarou assinado o auto de arrematação por decisão publicada em 01/11/23, sendo os embargos à arrematação opostos quando já decorrido o prazo de dez dias – Decisão mantida – RECURSO DESPROVIDO, NA PARTE CONHECIDA.” TJSP, 10ª Câmara de Direito Privado, Processo/Acórdão: 2152427-11.2024.8.26.0000, Relatora: Desembargadora Ângela Moreno Pacheco de Rezende Lopes, Julgamento: 21/8/2024, Publicação: 21/8/2024; “AGRAVO DE INSTRUMENTO. Embargos à arrematação. Decisão que determinou o processamento dos embargos à arrematação sem efeito suspensivo, sob o fundamento de que já houve assinatura do auto respectivo a atrair a incidência do art. 903, caput, do Código Processo Civil. Insurgência. Admissibilidade. Por cautela, deve ser deferido efeito suspensivo para suspender a expedição de carta de arrematação e da imissão de posse até o julgamento dos embargos à arrematação pelo juízo a quo. O mérito dos embargos à arrematação ainda não foi apreciado pelo juízo de origem, que apenas determinou o processamento dos embargos, com a intimação da exequente para apresentação de impugnação. A apreciação do mérito neste momento processual representaria indevida supressão de instância. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, provido.” TJSP, 18ª Câmara de Direito Privado, Processo/Acórdão: 2165123-50.2022.8.26.0000, Relator: Desembargador Hélio Marquez de Farias, Julgamento: 2/11/2022, Publicação: 2/11/2022; “AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO MONOCRÁTICA. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PRETENSÃO DE SUSTAÇÃO DOS EFEITOS DA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA SOB O ARGUMENTO DE DEFASAGEM DA AVALIAÇÃO E EXCESSO DE EXECUÇÃO, PLEITO ESTE QUE NÃO FOI OBJETO DE EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DO LEILÃO. PERDA DO OBJETO DO RECURSO ANTE A ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL COM A EXPEDIÇÃO DO AUTO DE ARREMATAÇÃO E INFORMAÇÃO DO AGRAVANTE DO MANEJO DE EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. A DESCONFORMIDADE APRESENTADA RECLAMA O MEIO PROCESSUAL ADEQUADO, EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.” TJRS, 12ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento 50575574420238217000, Relator(a): Desembargador(a) Oyama Assis Brasil de Moraes, Julgamento: 24/7/2023, Publicação: 1/8/2023; “AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - PRONUNCIAMENTO JUDICIAL QUE JULGA IMPROCEDENTE OS EMBARGOS À ARREMATAÇÃO - RECURSO CABÍVEL - APELAÇÃO - PRELIMINAR ACOLHIDA. - O recurso cabível contra pronunciamento judicial que resolve os embargos à arrematação é a apelação, de modo que a interposição de agravo de instrumento constitui erro grosseiro. - Segundo o entendimento sumulado do Superior Tribunal de Justiça, "A apelação interposta contra sentença que julga embargos à arrematação tem efeito meramente devolutivo" (Sumula 331). - Preliminar acolhida para não conhecer do recurso, por inadequação da via eleita.” TJMG, 12ª Câmara Cível, Processo/Acórdão: 0266405-94.2023.8.13.0000, Relator: Desembargador Domingos Coelho, Julgamento: 23/5/2023, Publicação: 23/5/2023; “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. IMPUGNAÇÃO À ARREMATAÇÃO. Insurgência contra decisão de não admitiu embargos à arrematação opostos diretamente no bojo da ação executiva, remetendo os interessados às vias próprias por considerar que os embargos à arrematação constituem ação autônoma. Cabimento do inconformismo. Abolição dos embargos à arrematação pelo CPC/15. Possibilidade de impugnação à arrematação nos próprios autos, em até dez dias após o aperfeiçoamento da arrematação ou por ação autônoma, após a expedição da carta de arrematação. Inteligência do art. 903, §§ 2º e 4º, do NCPC. Impugnação tempestiva. Impossibilidade de conhecimento dos vícios da arrematação, pena de supressão de instância. Decisão anulada, com determinação de análise da impugnação à arrematação. Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, provido.” TJSP, 12ª Câmara de Direito Privado, Processo/Acórdão: 2079998-17.2022.8.26.0000, Relator: Desembargador Tasso Duarte de Melo, Julgamento: 18/10/2022, Publicação: 18/10/2022; “AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. PRELIMINAR. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. REJEIÇÃO. MÉRITO. NULIDADES. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. DECISÃO MANTIDA. 1. Sendo os embargos à arrematação manejados de forma incidental e não havendo extinção da execução pela decisão que os aprecia, o recurso cabível contra tal pronunciamento é o agravo de instrumento. 2. Segundo previsão do art. 903, §1°, do CPC, a arrematação poderá ser "I - invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício; II - considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804; III - resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução". 3. Diante da inexistência de vícios capazes de macular a arrematação, ou da existência de prejuízo às partes, devem ser rejeitados os embargos à arrematação. 4. Recurso não provido.” TJMG, 11ª Câmara de Direito Privado, Processo/Acórdão: 1409041-95.2025.8.13.0000, Relator: Desembargador Adilon Cláver de Resende, Julgamento: 25/6/2025, Publicação: 26/6/2025.
[20] STJ, 4ª Turma, AgIntEDclAREsp 854863/PR, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 8/5/2023, DJe de 17/5/2023.
[21] BEDAQUE, José Roberto dos Santos. Efetividade do Processo e Técnica Processual Direito Contemporâneo. 4ª Edição. São Paulo/SP : Editora Direito Contemporâneo. 2024, pp. 61-62.
[22] Súmula 121/STJ: “Na execução fiscal o devedor deverá ser intimado, pessoalmente, do dia e hora da realização do leilão.”
[23] Súmula 128/STJ: “Na execução fiscal haverá segundo leilão, se no primeiro não houver lanço superior a avaliação”.
[24] O Código de Processo Civil preceitua: Art. 882. Não sendo possível a sua realização por meio eletrônico, o leilão será presencial. § 1º A alienação judicial por meio eletrônico será realizada, observando-se as garantias processuais das partes, de acordo com regulamentação específica do Conselho Nacional de Justiça. § 2º A alienação judicial por meio eletrônico deverá atender aos requisitos de ampla publicidade, autenticidade e segurança, com observância das regras estabelecidas na legislação sobre certificação digital. § 3º O leilão presencial será realizado no local designado pelo juiz.”
[25] “CONFLITO DE COMPETÊNCIA. JUÍZOS DEPRECANTE E DEPRECADO. CARTA PRECATÓRIA EXPEDIDA PARA REALIZAÇÃO DE LEILÃO JUDICIAL PRESENCIAL DE BEM PENHORADO. RECUSA AO CUMPRIMENTO PELO DEPRECADO. CABIMENTO. PREVALÊNCIA DO LEILÃO ELETRÔNICO. ART. 882 DO CPC/15 E RESOLUÇÃO 236/2016 DO CNJ. CONFLITO CONHECIDO. COMPETÊNCIA DO JUÍZO SUSCITADO. 1. Nos termos do art. 267 do CPC é cabível a recusa de cumprimento da carta precatória quando (i) desprovida de requisitos legais; (ii) ocorrer incompetência material ou hierárquica para tanto; e (iii) houver dúvidas quanto a sua autenticidade. 2. A jurisprudência desta Corte Superior tem entendido que o referido rol é taxativo, na medida em que o Juízo deprecado é mero executor da ordem emanada pelo deprecante, não lhe cabendo análise quanto ao mérito da demanda de onde extraída a precatória, tampouco alteração no seu cumprimento. Precedentes. 3. Por outro lado, o artigo 882 do CPC/15, em inovação legislativa, determina a prevalência do leilão eletrônico ao presencial, o que vem regulamentado pela Resolução nº 236/2016 do CNJ. 4. Referida Resolução, complementando o CPC, indica que o Juízo da execução é o competente para realizar os atos referentes ao leilão por meio eletrônico (artigos 2º e 16). 5. Medida que confere maior agilidade e menor onerosidade ao processo executivo, em observância ao equilíbrio da execução, na medida em que, havendo mais de uma forma de executar os bens do devedor, deve-se optar pela menos gravosa (art. 805 do CPC). 6. O processo executivo deve caminhar rumo a evolução legislativa, em observância aos avanços tecnológicos que possibilitam maior eficiência na satisfação dos créditos, em respeito a dignidade das partes que terão maiores oportunidades de acompanhar o feito com mais transparência e menos entraves burocráticos. 7. Recusa justificada ao cumprimento da carta precatória. 8. Conflito conhecido. Competência do Juízo suscitado.” STJ, 2ª Seção, CC 210807/PR, Relator: Ministro Moura Ribeiro, julgado em 5/6/2025, DJEN de 11/6/2025.
[26] “Art. 889. Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência: I - o executado, por meio de seu advogado ou, se não tiver procurador constituído nos autos, por carta registrada, mandado, edital ou outro meio idôneo; II - o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal; III - o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais; IV - o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais; V - o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução; VI - o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada; VII - o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada; VIII - a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado. Parágrafo único. Se o executado for revel e não tiver advogado constituído, não constando dos autos seu endereço atual ou, ainda, não sendo ele encontrado no endereço constante do processo, a intimação considerar-se-á feita por meio do próprio edital de leilão.”
[27] “DIREITO PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. DESCONSTITUIÇÃO DE PENHORA. REGISTRO IMOBILIÁRIO INEXISTENTE. POSSE LEGÍTIMA DECORRENTE DE ARREMATAÇÃO. SÚMULA 84 DO STJ. SUB-ROGAÇÃO DOS TRIBUTOS NO PREÇO DA ARREMATAÇÃO. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. APLICAÇÃO DO TEMA 872 DO STJ. RESISTÊNCIA DO EMBARGADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DESPROVIDO, COM CONDENAÇÃO DE OFÍCIO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelo Estado do Espírito Santo contra sentença que acolheu parcialmente os embargos de terceiro opostos por Zenir Mota, desconstituindo penhora sobre imóvel arrematado judicialmente em hasta pública, na execução fiscal n° 0018336-16.2002.8.08.0024. O imóvel, embora não registrado em nome da embargante, teve a posse regularmente transferida por arrematação realizada em 2015, com apresentação da respectiva carta e documentação fiscal. A sentença afastou os honorários sucumbenciais com base no princípio da causalidade, decisão que foi objeto de divergência no voto-vista. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a ausência de registro da arrematação impede a desconstituição da penhora; (ii) definir se, mesmo sem o registro, o embargado deve arcar com os ônus da sucumbência diante da resistência à desconstituição da penhora após ciência da alienação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A arrematação em hasta pública gera posse legítima e oponível a terceiros, independentemente do registro imobiliário, conforme a Súmula 84 do STJ e jurisprudência consolidada. 4. Os tributos incidentes sobre o imóvel até a data da arrematação sub-rogam-se no preço pago pelo arrematante, nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN, inviabilizando nova penhora sobre o bem para cobrança de dívida da antiga proprietária. 5. A penhora discutida foi averbada somente em 2021, anos após a arrematação judicial ocorrida em 2015, com ampla documentação comprobatória da aquisição apresentada pela embargante. 6. A ausência de registro não obsta a proteção possessória do arrematante, tampouco legitima a manutenção da penhora, tendo em vista a presunção de validade do ato judicial de arrematação e sua eficácia perante terceiros. 7. Nos termos do Tema 872 do STJ, cabe ao embargado suportar os ônus sucumbenciais quando, mesmo ciente da alienação do bem, insiste na manutenção da penhora, configurando resistência injustificada. 8. Os honorários advocatícios possuem natureza de ordem pública e podem ser fixados de ofício pelo Tribunal, sem configuração de reformatio in pejus, conforme entendimento do STJ. 9. No caso concreto, restou demonstrado que o Estado, mesmo informado da arrematação e da ilegitimidade da constrição, resistiu à pretensão de desconstituição, devendo ser responsabilizado pelas verbas sucumbenciais. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido, com condenação de ofício do apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Tese de julgamento: 1. A ausência de registro da arrematação judicial não impede a desconstituição da penhora, quando comprovada a posse legítima e a anterioridade da alienação. 2. Os tributos anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço pago pelo arrematante, não podendo justificar nova penhora sobre o bem. 3. A parte embargada deve arcar com os encargos sucumbenciais quando, após tomar ciência da alienação, resiste à desconstituição da penhora, conforme o Tema 872 do STJ. 4. Os honorários advocatícios podem ser fixados de ofício, sem configurar reformatio in pejus, por se tratar de matéria de ordem pública. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º, 3º, I e 11; CC, arts. 1.227 e 1.245, §1º; CTN, art. 130, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.452.840/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 14.09.2016 (Tema 872); STJ, Súmulas nº 84 e nº 14; STJ, AgInt no REsp nº 1.213.230/RS, Rel. Min. Og Fernandes, j. 05.09.2017; STJ, EDcl no AgInt no REsp nº 2.051.237/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 04.03.2024; TJ-RO, AC nº 7004369-93.2023.8.22.0010, Rel. Des. Daniel Lagos, j. 14.05.2024; TJ-SC, AI nº 5025115-26.2022.8.24.0000, Rel. Des. Pedro Manoel Abreu, j. 29.11.2022. Vitória/ES, data registrada no sistema.” TJES, 3ª Câmara Cível, Processo/Acórdão: 0010009-14.2024.8.08.0347, Relatora: Desembargadora Marianne Judice de Mattos.
[28] “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU PARCIALMENTE DO RECURSO E, NA EXTENSÃO, NEGOU-LHE PROVIMENTO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA AGRAVANTE. 1. A impenhorabilidade de bem de família pode ser alegada em qualquer fase processual ou grau de jurisdição, não se submetendo à preclusão temporal. Incidência da Súmula 83/STJ. 1.1. Na linha dos precedentes do STJ, os argumentos apresentados em momento posterior à interposição do recurso especial não são passíveis de conhecimento por importar em inovação recursal. 2. Agravo interno desprovido.” STJ, 4ª Turma, AgIntREsp 1699511/SP, Relator: Ministro Marco Buzzi, julgado em 13/5/2019, DJe de 17/5/2019.
[29] “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. BEM DE FAMÍLIA. COISA JULGADA. CARACTERIZAÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA DE FATO. DECISÃO MANTIDA. 1. Opera-se a preclusão consumativa quanto à impenhorabilidade do bem de família quando houver decisão anterior acerca do tema, mesmo se tratando de matéria de ordem pública. Precedentes. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ. 3. No caso dos autos, não é possível rever a conclusão do acórdão de que houve pronunciamento judicial definitivo, rejeitando a caracterização do bem de família, pois seria necessário reexaminar provas. 4. "A impenhorabilidade do bem-de-família não pode ser argüida, em ação anulatória da arrematação, após o encerramento da execução" (AR n. 4.525/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/12/2017, DJe 18/12/2017). 5. Agravo interno a que se nega provimento.” STJ, 4ª Turma, AgIntAREsp 1227203/SP, Relator: Ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 13/12/2018, DJe de 19/12/2018.
[30] “AÇÃO RESCISÓRIA. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. PENHORA. BEM IMÓVEL. ARREMATAÇÃO CONCLUÍDA. BEM DE FAMÍLIA. LEI N. 8.009/90. AÇÃO ANULATÓRIA. ART. 486 DO CPC. IMPENHORABILIDADE. ALEGAÇÃO TARDIA. IMPROCEDÊNCIA. 1. "A impenhorabilidade do bem-de-família não pode ser argüida, em ação anulatória da arrematação, após o encerramento da execução. Precedentes." (AgRg no REsp 853296/GO, Relator Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, DJ 28/11/2007). 2. Ação rescisória julgada improcedente.” STJ, 2ª Seção, AR 4525/SP, Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 13/12/2017, DJe de 18/12/2017.
[31] “AGRAVO REGIMENTAL. AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS CAPAZES DE INFIRMAR OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. - Não merece provimento recurso carente de argumentos capazes de desconstituir a decisão agravada. - A impenhorabilidade do bem-de-família não pode ser arguida, em ação anulatória da arrematação, após o encerramento da execução. Precedentes. - Não há julgamento extra petita se a decisão se limita em acolher a pretensão recursal.” STJ, 3ª Turma, AgRgREsp 853296/GO, Relator: Ministro Humberto Gomes de Barros, julgado em 14/11/2007, DJ de 28/11/2007, p. 215.
[32] “PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. LEILÃO. INTIMAÇÃO. EDITAL. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. ALEGAÇÃO. INOPORTUNIDADE. PROCESSO EXECUTIVO. EXAURIMENTO. 1 - Denotado pelo acórdão recorrido terem sido realizadas todas as diligências possíveis para a intimação pessoal do executado, do dia e hora do leilão do bem constrito, não há falar em nulidade da licitação. Ir além da fundamentação expendida pelo Tribunal de origem, esbarra no óbice da súmula 7-STJ. 2 - Exaurida a execução, porque já lavrado auto de arrematação e averbada está no registro de imóveis, não há espaço para alegação de impenhorabilidade de bem de família. 3 - Recurso especial conhecido em parte (letra "c"), mas improvido.” STJ, 4ª Turma, REsp 296418/SP, Relator: Ministro Fernando Gonçalves, julgado em 26/8/2003, DJ de 8/9/2003, p. 333.
[33] “PROCESSO CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA CONTRA ATO JUDICIAL. LEI 8.009/90 ARREMATAÇÃO EFETUADA. PRECEDENTES. RECURSO DESPROVIDO. - A JURISPRUDÊNCIA DAS TURMAS QUE INTEGRAM A SEGUNDA SEÇÃO DO TRIBUNAL E NO SENTIDO DE SER INAPLICÁVEL AOS PROCESSOS EM CURSO A LEI 8.009/90 QUANDO O REQUERIMENTO DA PARTE JÁ ENCONTRA A ARREMATAÇÃO CONCLUIDA.” STJ, 4ª Turma, RMS 5998/RJ, Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, julgado em 22/8/1995, DJ de 11/9/1995, p. 28830
[34] “PROCESSO CIVIL. LEI 8009/90. INAPLICABILIDADE AOS PROCESSOS EM QUE JÁ SE HAJA REALIZADA A ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. RECURSO NÃO CONHECIDO. - A JURISPRUDÊNCIA DAS TURMAS QUE INTEGRAM A SEGUNDA SEÇÃO DESTA CORTE JA SE PACIFICOU NO SENTIDO DE SER INAPLICÁVEL AOS PROCESSOS EM CURSO A LEI 8009/90 QUANDO O REQUERIMENTO DA PARTE JÁ ENCONTRA A ARREMATAÇÃO CONCLUÍDA.” STJ, 4ª Turma, REsp 49616/RJ, Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, julgado em 17/8/1994, DJ de 19/9/1994, p. 24699.
[35] “PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ARREMATAÇÃO. ART. 486, CPC. PRECEDENTES. CASO CONCRETO. OCORRÊNCIA DE PRECLUSÃO. MATÉRIA NÃO ARGÜIDA EM EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, EMBARGOS DE DEVEDOR E EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. RECURSO DESACOLHIDO. I - Tendo a inicial da ação de anulação se limitado a arguir a inexequibilidade dos títulos exequendos, a pretensão restou colhida pela preclusão, uma vez tratar-se de tema que poderia ter sido apreciado por meio de embargos de devedor, exceção de pré-executividade ou embargos à arrematação, conforme o caso. II - Ultimada a penhora, levado o bem à hasta pública e realizada a arrematação, extraída a carta, a ação prevista no art. 486, CPC não tem o condão de reavivar a matéria própria do processo executivo e não arguida a tempo e modo, sob pena de eternizar-se o procedimento executivo.” STJ, 4ª Turma, REsp 273248/MG, Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, julgado em 10/10/2000, DJ de 2/4/2001, p. 299.
[36] Tema 1134 de Recursos Repetitivos do Superior Tribunal de Justiça: “Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação”.
[37] VALE, Horácio Eduardo Gomes. Princípio da Continuidade Registral Imobiliária. Https://jus.com.br/artigos/119991/principio-da-continuidade-registral-imobiliaria. Acesso em 17/9/2026, às 16h41min.
[38] VALE, Horácio Eduardo Gomes. Princípio da Prioridade no Sistema Registral Imobiliário. Acessado em: https://jus.com.br/artigos/93034/principio-da-prioridade-no-sistema-registral-imobiliario, aos 17/9/2026, às 16h42min.
[39] VALE, Horácio Eduardo Gomes. Princípio da Incolumidade das Esferas Jurídicas. Acessado em: https://jus.com.br/artigos/31153/principio-da-incolumidade-das-esferas-juridicas, aos 17/9/2026, às 16h43min.
[40] “RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL LOCADO. DIREITO À PERCEPÇÃO DOS ALUGUÉIS. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. FORMALIZAÇÃO DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DO REGISTRO IMOBILIÁRIO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. FRUTOS DO BEM ARREMATADO. DIREITO DO ARREMATANTE. (CPC, ART. 694; CC/1916, ARTS. 530, I, e 533). RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Assim como sucede nas operações de venda e compra de imóvel, desde a celebração do respectivo contrato, normalmente por escritura pública, a transferência do domínio e posse sobre o bem já se opera entre transmitente e adquirente. O registro posterior do contrato no registro imobiliário, com a transferência da propriedade sobre o imóvel, é requisito de validade perante terceiros (efeito erga omnes), mas não entre os próprios contratantes, já obrigados desde a celebração do negócio. Ante terceiros é que somente com o registro imobiliário se tem como transmitida a propriedade do imóvel, aperfeiçoando-se, em face de pessoas estranhas à relação contratual originária, a transferência de domínio de imóvel. 2. O mesmo ocorre na arrematação de bem penhorado em execução, quando o devedor executado, após devidamente lavrado e formalizado o respectivo auto, já não pode desconhecer sua condição de expropriado do bem imóvel que antes lhe pertencia. No momento em que a alienação judicial se torna perfeita e acabada, o bem deixa de integrar o patrimônio do devedor, independentemente de formalização do registro imobiliário da Carta de Arrematação. 3. No caso, a relação jurídica em exame é aquela travada entre a própria executada expropriada, como locadora, e o arrematante, sócio da sociedade empresária locatária, não tendo os referidos artigos do anterior Código Civil, que tratam do registro do bem imóvel, o alcance pretendido pela ora recorrente. 4. Em julgado recente, proferido em caso análogo, esta Corte Superior entendeu prevalente a antecedente arrematação, perfeita e acabada, até mesmo em face de outro credor, noutra execução (REsp 866.191/SC, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 22/2/2011, DJe de 28/2/2011). 5. Recurso especial desprovido.” STJ, 4ª Turma, REsp 698234/MT, Relator: Ministro Raul Araújo, julgado em 25/3/2014, DJe 30/4/2014.
[41] Tema 886 de Recursos Repetitivos do Superior Tribunal de Justiça: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”
[42] PASSOS, Josué Modesto. A Arrematação no Registro de Imóveis. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 104.
[43] Artigo 32, § 1º da Constituição Federal: “Ao Distrito Federal são atribuídas as competências legislativas reservadas aos Estados e Municípios”.
[44] VALE, Horácio Eduardo Gomes. Princípio da Prioridade no Sistema Registral Imobiliário. Acessado em: https://jus.com.br/artigos/93034/principio-da-prioridade-no-sistema-registral-imobiliario, aos 18/9/2026, às 9h32min.
[45] VALE, Horácio Eduardo Gomes. Princípio da Prioridade no Sistema Registral Imobiliário. Acessado em: https://jus.com.br/artigos/93034/principio-da-prioridade-no-sistema-registral-imobiliario, aos 17/9/2026, às 16h42min.
[46] Veja-se, a propósito: STJ, 1ª Seção, AgRgCC 118003/RJ, Relator: Ministro Herman Benjamin, julgado em 12/12/2012, DJe de 8/3/2013.
[47] “PRINCÍPIO DA PRIORIDADE. - (e) Segundo o princípio da prioridade (Prioritätsprinzip), quem primeiro obtém transcrição ou inscrição passa à frente dos outros e o mesmo ocorre com os direitos sobre o imóvel. Apenas, a segunda ou posterior transcrição não se faz, - donde a prioridade exclusiva; ao passo que, a propósito dos direitos reais, rege a prioridade escalada, segundo as datas.” PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. Tomo XI. Parte Especial: Direito das Coisas. Aquisição da Propriedade Imobiliária. 4ª Edição. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 1983, p. 266.
[48] SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos Registros Públicos. Volume IV. 6ª Edição. Brasília/DF: Livraria e Editora Brasília Jurídica, 1997, p. 300.
[49] LOUREIRO. Luiz Guilherme. Registros Públicos - Teoria e Prática. 3ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Editora Forense; São Paulo/SP : Editora Método, 2012, pp. 298-299.
[50] SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Algumas Linhas Sobre a Prenotação. RDI 43/68.
[51] CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 20ª Edição. São Paulo/SP : Editora Saraiva, 2010, p. 528.
[52] “Títulos contraditórios são aqueles que dizem respeito ao mesmo imóvel. Tais títulos podem se referir a direitos reais excludentes ou não excludentes. São exemplos de títulos excludentes duas escrituras de venda do mesmo imóvel, a adquirentes diversos. Salvo na hipótese de condomínio, um imóvel não pode pertencer a duas pessoas diversas. São direitos reais contraditórios, mas não excludentes, duas ou mais hipotecas ou a propriedade e um direito real limitado sobre o mesmo imóvel.” LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. 3ª edição. São Paulo/SP : Editora Gen Método, 2012, p. 254.
[53] DA SILVA, Ulysses. Registro de Imóveis (Lei 6015, de 31.12.1973). A Caminhada de Um Título da Recepção ao Ato Final. RDI 45/46.
[54] “Aliás, pode conceber-se a validade deste princípio pela possibilidade da existência de dois ou mais títulos contraditórios . E esta contradição pode ser de dois tipos: a) Porque se trata de dois (2) direitos cuja coexistência seja impossível: por exemplo, duas vendas de um mesmo imóvel por um só titular afigura-se como hipótese de impenetrabilidade ou de “preclusão registral”; b) Mesmo que se trate de direitos que podem coexistir, como duas (2) hipotecas onerando um (1) mesmo imóvel, tal coexistência é juridicamente possível, só que em ordem diferente denominada de grau.
Em face destes aspectos ressaltados, “no se deja para mañana el derecho real que se puede constituir hoy”.
Assim, em decorrência da dificuldade para coexistir, no mesmo plano, os direitos reais, quando coincidem sobre um mesmo imóvel, é necessário um critério que sirva, por um lado, para determinar, dentre vários direitos incompatíveis (por exemplo, várias pessoas pretendem ser o proprietário único de um mesmo imóvel), qual deve prevalecer, e, por outro lado, entre vários que sejam conciliáveis, como hão de coexistir e que preferência terá cada um em relação aos restantes.
Este critério é fixado no Direito Registral Imobiliário brasileiro através do princípio da prioridade, segundo o qual, tratando-se de direitos de igual conteúdo, o protegido é sempre o primeiro adquirente, e, na ordenação hierárquica dos direitos diversos em coisa alheia, significa a possibilidade de se desconhecer o titular de cada um desses direitos que se tenham constituído posteriormente ao primeiro. Em termos mais simples, quem primeiro chega ao Registro obtém a proteção registral (desde que reúna as condições exigidas) em relação aos que surgem depois, de modo que ninguém que chega posteriormente pode prejudicar os direitos daqueles que já chegaram.
A prioridade é determinada pelo momento da apresentação do título para registro. Em outras palavras, a propriedade, no Direito Registral Imobiliário, é garantida pela ordem cronológica na apresentação dos títulos; e, para assegurá-la, o oficial, logo após a entrega de qualquer documento, dará ao apresentante um recibo extraído de um livro talão, indicando expressamente a data da apresentação e o número de ordem que lhe foi conferido. O título, assim entregue, será examinado quanto a sua legalidade e a sua validade, fazendo-se o registro se o mesmo estiver em conformidade com a lei.
No magistério de Afrânio de Carvalho (opus. cit., p. 217) “O princípio ampara tanto o direito de propriedade, como os direitos reais limitados ou ônus assemelhados que tenham ingresso no registro, como o da locação com cláusula de vigência contra o adquirente. A propriedade tem eficácia, quer entre direitos da mesma categoria, como direitos de propriedade, quer entre direitos de categoria diversa, como direitos de propriedade de um lado e direito de hipoteca de outro.
A prioridade desempenha o seu papel de maneira diferente, conforme os direitos que se confrontam sejam, ou não sejam, incompatíveis entre si. Quando os direitos que acorrem para disputar o registro são reciprocamente excludentes, a prioridade assegura o primeiro, determinando a exclusão do outro. Quando, ao contrário não são reciprocamente excludentes, a prioridade assegura o primeiro, concedendo graduação inferior ao outro”.
O que importa para determinar a prioridade não é a preeminência do direito mas a precedência da apresentação, assim exemplificada pelo autor citado:
Se o mesmo imóvel é vendido pelo dono A, sucessivamente, a dois adquirentes diferentes B e C, e o C apressa-se em registrar sua escritura de compra e venda antes de B, é ele que terá a prioridade, é ele que se tornará proprietário, mesmo que sua escritura tenha sido lavrada posteriormente à de B. Por outro lado, se depois da venda do imóvel a B e C, e antes que estes efetivem o registro, o proprietário A ainda consegue hipotecar esse imóvel para garantir um empréstimo tomado ao Banco D, que, mais rápido do que os compradores B e C registra tal hipoteca antes do registro de qualquer dos adquirentes B e C, o imóvel transferir-se-á a C (o primeiro dos compradores a registrar) onerado com o crédito hipotecário de D. Nesse exemplo, o adquirente C ultrapassou a B, sendo, por sua vez, ultrapassado por D, conquanto o imóvel passará para C já gravado com a hipoteca constituída em favor de D. Em síntese, a prioridade é o prêmio ou galardão atribuído à rapidez em concretizar o registro, dando-se estabilidade e segurança dos direitos e elidindo o risco da contradição.
No campo doutrinário Pontes de Miranda (in Tratado de Direito Privado, v. 11/330) afirma que "desde a data em que a promove e obtém a protocolização, o bem imóvel é seu. O negócio jurídico do acordo investe-o de tal poder”. Assevera mais adiante o insigne autor que “a eficácia mesma da transcrição é desde a data da protocolização, mas depende do bom êxito do pedido-exigência. Se houver protocolização e não se procedeu à transcrição, ou porque se retirou a provocação (pedido exigência), ou porque foi denegada, a eficácia é nenhuma: se foi feita a transcrição, a eficácia é desde a data em que se protocolizou o pedido”.
Como ministra Serpa Lopes (Tratado, v. IV/316), “a importância do protocolo se afere pela magnitude dos efeitos que produz, a partir do momento que inaugura o ato no Registro de Imóveis. Essa importância vem até dos dizeres da lei, que o chama de chave do registro geral. Se a inscrição ou a transcrição representa o fato principal, a sua eficácia será até certo ponto dependente da prenotação no protocolo, pois a prioridade do registro depende da indicação trazida pelo protocolo. Exerce função precípua quanto a uma das finalidades do registro, que é, inegavelmente ao lado da constituição de direitos o de requisitos de disponibilidade e de publicidade, a de um modo de estabelecer a prioridade dos direitos que lhes são afetos”.
Tabosa de Almeida (opus cit., pp. 50-51) assinala que: “No Direito brasileiro a adoção do princípio da prioridade foi explicitada formalmente pelos arts. 190, 191 e 192 da Lei 6.015. No primeiro deles se declara que não serão registrados no mesmo dia os títulos que assegurem direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel. No segundo o legislador faz referência direta ao princípio de prioridade, estabelecendo que prevalecerão, para tal efeito, e quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados sob número de ordem mais baixo, adiando-se, pelo prazo nunca inferior a um dia útil, o registro dos títulos apresentados posteriormente. E no art. 192 ficou claro que o disposto nos artigos anteriores (arts. 190 e 191) não será aplicável às escrituras públicas da mesma data apresentadas no mesmo dia quando determinarem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.
Através desses ditames legais o Direito brasileiro acolheu expressamente o princípio de prioridade, não cabendo entre nós, por esse motivo, aquelas dúvidas que têm sido suscitadas na doutrina jurídica espanhola em virtude da lacuna legislativa, que vem sendo preenchida pela jurisprudência dos tribunais”.
Numa síntese bem elaborada, Alfonso de Coscio (opus cit., p. 170) salienta que o princípio da prioridade é o “único tenido en cuenta por los sistemas de transcripción, que, sin garantizar la validez de los titulos inscriptos, tan sólo concedián a guien primeiro se acogia a sus benefícios, un puesto o rango preferente al de sus adversarios”.
Todas estas lições doutrinárias estão corporificadas no art. 186 da Lei 6.015, verbis: "Art. 186 — O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente” [...]”. MELO FILHO, Álvaro. Princípios do Direito Registral Imobiliário. RDI 9/ 32-34.
[55] VALE, Horácio Eduardo Gomes. Princípio da Prioridade no Sistema Registral Imobiliário. Acessado em: https://jus.com.br/artigos/93034/principio-da-prioridade-no-sistema-registral-imobiliario, aos 17/9/2026, às 16h42min.
[56] VALE, Horácio Eduardo Gomes. Princípio da Prioridade no Sistema Registral Imobiliário. Acessado em: https://jus.com.br/artigos/93034/principio-da-prioridade-no-sistema-registral-imobiliario, aos 18/9/2026, às 9h32min.
