Fazemos uma incursão sobre o princípio da prioridade no sistema registral imobiliário, usado para aferir a legitimidade temporal na transferência da titularidade imobiliária.

1. Princípio prior tempore potior in jure. 2. Embasamento Legal. 3. Jurisprudência. 4. Conclusões. 5. Bibliografia  

“Depois? Depois o café esfria, depois a prioridade muda, depois o encanto se perde, depois o cedo fica tarde, depois a saudade passa. Depois tanta coisa muda. Não deixe nada pra depois, porque na espera do depois, você pode perder os melhores momentos, as melhores experiências, e os melhores e mais sinceros sentimentos.” – Autoria Desconhecida 

“Matar o tempo mata oportunidades.” The Executive Speechwriter Newsletter  


1. Princípio Prior Tempore Potior in Iure.

O tempo exerce influência considerável no mundo jurídico. Um dos importantes aspectos que o tempo exerce sobre o direito é o relativo à prioridade. Significa dizer que aqueles que adotam tempestivamente as medidas jurídicas pertinentes para a defesa de seus direitos, ações, pretensões, exceções e interesses recebe proteção da Lei.

A prescrição, a decadência, a preclusão ou o não-atendimento ao ônus que a Lei impõe ao interessado são exemplos do que se acaba de dizer. Aliás, é conhecido o brocardo oriundo do direito romano de que dormientibus non sucurrit jus, isto é, o direito na acode aos que dormem, vendo seus direitos perecerem ao deixar a vida passar em branco.

Sobre o elemento temporal e sua importância para a composição de diversos fatos jurídicos lato sensu, não custa rememorar os ensinamentos de Marcos Bernardes de Mello, para quem acertadamente entende que:  

“O tempo cronológico tem considerável importância no mundo do direito. A duração dos efeitos jurídicos, a perda e a aquisição dos direitos dependem, muitas vezes, de seu transcurso.”   

“O tempo em si não pode ser fato jurídico, porque é de outra dimensão. Mas o seu transcurso integra com muita frequência suportes fácticos: na usucapião, na prescrição, na mora, por exemplo. Também as relações temporais entre os fatos que compõem o suporte fáctico. A contemporaneidade ou a sucessividade na formação do suporte fáctico, quando previstas expressamente pela norma, hão de ser consideradas elementos de suficiência para a configuração do fato jurídico respectivo.”   

“Os acontecimentos, por serem fatos positivos, têm existência espacial e temporal (o fato acontece em determinado local, a certa hora) ou apenas temporal (uma certa data), definida. Diferentemente, os estados fácticos (como ser surdo-mudo) envolvem situações de permanência, no tempo, resultante de acontecimentos. Do mesmo modo os estados jurídicos, com a particularidade de que estes são efeitos de fatos jurídicos: ser incapaz é estado decorrente do fato jurídico da menoridade, p. ex.”[1]  

O princípio[2] da prioridade, ou prior tempore potior jure, é a aplicação da defesa àquele que agiu tempestivamente para resguardo de sua esfera jurídica.  

Em sua portentosa obra Tratado de Direito Privado, Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda, quanto ao princípio em comento, ensina: 

“[...] Pode dar-se que, a respeito da mesma coisa, existam dois ou mais direitos, pretensões, ações, ou exceções; ou a respeito do mesmo patrimônio, ou de prestação que se exaure (=o devedor só a pode efetuar uma vez), concorram, divergindo, exercício de dois ou mais direitos. Se é possível o exercício pleno de todos, ou se não é possível, ou se os exercícios deles não se chocam uns com os outros, porque se enfileiram, hierarquicamente, de jeito a que uns precedam aos outros e nenhum deles fique no mesmo grau que outro, depende da natureza, e da extensão dos direitos. Ao choque é que se chama, impropriamente, colisão de direitos. Se há colisão de direitos, ou prevalece o principio da prevenção, segundo o qual o que vem depois somente fica com o que resta, ou o princípio da igual sorte, segundo o qual todos sofrem com a colisão. A técnica legislativa ora usa um, ora outro princípio; e constitui problema particular saber-se, em cada espécie, qual o princípio que, de lege ferenda e de lege lata, incide. Em cada espécie, não em cada caso. Mas é fácil chegar-se a alguma classificação, partindo-se do exame das espécies em que se há de atender ao princípio da prevenção. As leis mesmas, na concepção das categorias jurídicas, graduam-nas. A respeito de direitos reais, no princípio da prevenção entra, como enunciado menos geral, nele contido, o princípio da prioridade em tempo: *Prior tempore, potior iure. Tratando-se de  direitos de crédito, o sistema jurídico brasileiro às vezes excetua o princípio da igual sorte, no enunciado do princípio da par condicio creditorum, que é, no direito material, o que vem em primeiro plano. (Aqui, não entramos no estudo dos dois princípios em direito processual, cf. nossos Comentários ao Código de Processo Civil, VI, 457-461).”[3]  [Os destaques foram acrescidos]. 

Lavrada a escritura pública, assinada a carta de arrematação do bem posto em almoeda[4] ou praticado qualquer ato jurídico que tenha previsão de acesso ao registro imobiliário para fins de alienação, é do registro do ato na matrícula do imóvel que faz nascer o direito real, não possuindo o ato jurídico antecedente potência para realizar a transferência/alienação imobiliária. O único questionamento que a doutrina suscita, em contraponto ao princípio da prioridade, é o decorrente da usucapião, que tem feição meramente declaratória e imdepende, pois, do registro para fins de constituição do direito imobiliário.

Orlando Gomes ensina: 

"Sem transcrição, não se adquire 'inter vivos' a propriedade de bem imóvel. É seu principal modo de aquisição. Não basta o título translativo. Preciso é que seja registrado. Do contrário, não opera a transferência, a que, simplesmente, serve de causa. Assim é nos sistemas jurídicos, como o nosso, que não reconhecem força translativa aos contratos. Neles, o negócio jurídico, que tenha a função econômica de transferir o domínio, produz tão-somente, a obrigação a transferir.”[5]  

Em outro tomo de sua obra e referindo-se à prioridade temporal na aquisição da propriedade imobiliária mediante registro, continua o mestre das Alagoas: 

“PRINCÍPIO DA PRIORIDADE. - (e) Segundo o princípio da prioridade (Prioritätsprinzip), quem primeiro obtém transcrição ou inscrição passa à frente dos outros e o mesmo ocorre com os direitos sobre o imóvel. Apenas, a segunda ou posterior transcrição não se faz, - donde a prioridade exclusiva; ao passo que, a propósito dos direitos reais, rege a prioridade escalada, segundo as datas.”[6]   

Assim, por exemplo, quando duas ou mais pessoas recebem outorga, por títulos contraditórios[7], de direitos imobiliários, terá resguardada e garantida a aquisição da propriedade imobiliária aquele que primeiro registrar a escritura pública na matrícula imobiliária. Luiz Guilherme Loureiro ressalta: 

“De acordo com o princípio da prioridade, o título apresentado em primeiro lugar no Registro assegura a preferência na aquisição do direito real respectivo. Havendo, pois, concurso de direitos reais sobre o mesmo imóvel, prevalece aquele cujo título foi anteriormente protocolado no Serviço de Registro de Imóveis.A nossa ordem legal consagra o aforismo “primeiro no tempo, melhor no direito” (prior tempore potior jure). Tal regra é consagrada no art. 186 da Lei 6.015/1973: o número de ordem decorrente do protocolo determina a prioridade do título e esta, a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. Da mesma forma, estabelece o art. 1.493, parágrafo único, do Código Civil que o número de ordem determina a prioridade, e esta, a preferência entre as hipotecas.”[8]  

É que a propriedade imobiliária, na forma do artigo 1245 do Código Civil preceitua que o que transmite a propriedade não é a escritura pública, e sim o seu registro no álbum imobiliário.

Inteligência similar pode ser estendida à eventual arrematação de imóvel por pessoas diversas em diferentes hastas públicas determinadas por juízos diferentes; não serão os autos de arrematação que conferirão o direito aquele que arrematou o bem, ainda que melhores classificados no tempo, mas, sim, o registro da Carta de Arrematação no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. O direito socorrerá àquele que primeiro registrar a carta de arrematação na matrícula do imóvel, chave para a transferência legal da propriedade imobiliária.

Nesse contexto, comentando a prioridade decorrente dos atos de registro imobiliário, Afrânio de Carvalho, estudioso dos Registros Públicos, dispara a seguinte lição: 

"O princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois" Registro de Imóveis. 4ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Editora Forense, 1998, p. 181. 

Fazendo referência a outro fragmento da clássica obra de Afrânio de Carvalho, o magistrado James Eduardo Oliveira ensina: 

"Quando o conflito se dá entre dois adquirentes, que receberam a outorga dos direitos de um mesmo alienante, em títulos diferentes, prevalece, dentre os dois títulos, aquele que primeiro se apresentou ao registro e aí se inscreveu. Como, por hipótese, ambos são sujeitos a inscrição, está claro que quem promove a formalidade em primeiro lugar ganha preferência sobre o outro. Essa primazia se alça quer o conflito se dê entre dois direitos de propriedade quer entre um direito de propriedade e um direito real limitado, outorgados pelo mesmo alienante, desde que incidam sobre o mesmo imóvel. Não é a preeminência do direito, mas a precedência da apresentação que importa para fixar a prioridade (AFRÂNIO DE CARVALHO, Registro de Imóveis, Forense, 1976, p. 194-195)."[9]   

Mais uma vez James Eduardo Oliveira enfrenta a questão e, com acerto, leciona: 

“Se eventualmente o vendedor aliena novamente o imóvel antes do registro da primeira escritura de compra e venda, o adquirente que registra o título de aquisição considera-se proprietário perfeito, ao comprador inicial restando apenas ações de natureza pessoal contra o alienante.”[10]   

Não restam dúvidas, pois, de que a transferência da propriedade imobiliária ocorrerá aquele que primeiro registrar o ato translativo na matrícula do imóvel, quando da ocorrência de direitos contraditórios e excludentes. É a aplicação do brocardo dormientibus non sucurrit jus retratando as consequências do princípio da prioridade.

A 8ª Câmara do Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, quando do julgamento da Apelação Cível 472.797-5, decidiu que a Carta de Arrematação registrada deve prevalecer sobre arrematação anterior não levada a registro.  

Consta do acórdão do processo referido que propriedade do imóvel deve ser definida a partir da precedência do registro do título de aquisição enquanto a precedência do registro da Carta de Arrematação – título de aquisição – como apta a definir a legitimidade na alienação da propriedade imobiliária.


2. Embasamento Legal.

O princípio da prioridade no registro da aquisição imobiliária encontra previsão em vários preceitos de Lei, dentre os quais a Lei de Registros Públicos, que faz as seguinte menções à preferência nos artigos 12, 146, 147, 151, 186, 191 e 192, conforme os seguintes preceitos normativos: 

“Art. 12. Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante.” 

“Art. 146. Apresentado o título ou documento para registro ou averbação, serão anotados, no protocolo, a data de sua apresentação, sob o número de ordem que se seguir imediatamente, a natureza do instrumento, a espécie de lançamento a fazer (registro integral ou resumido, ou averbação), o nome do apresentante, reproduzindo-se as declarações relativas ao número de ordem, à data, e à espécie de lançamento a fazer no corpo do título, do documento ou do papel. (Renumerado do art. 147  pela Lei nº 6.216, de 1975).” 

“Art. 147. Protocolado o título ou documento, far-se-á, em seguida, no livro respectivo, o lançamento, (registro integral ou resumido, ou averbação), e, concluído este, declarar-se-á no corpo do título, documento ou papel, o número de ordem e a data do procedimento no livro competente, rubricando o oficial ou os servidores referidos no art. 142, § 1º, esta declaração e as demais folhas do título, do documento ou do papel. (Renumerado do art. 148 pela Lei nº 6.216, de 1975).” 

“Art. 151. O lançamento dos registros e das averbações nos livros respectivos será feito, também seguidamente, na ordem de prioridade do seu apontamento no protocolo, quando não for obstado por ordem de autoridade judiciária competente, ou por dúvida superveniente; neste caso, seguir-se-ão os registros ou averbações dos imediatos, sem prejuízo da data autenticada pelo competente apontamento.   (Renumerado do art. 152 pela Lei nº 6.216, de 1975).” 

“Art. 186 - O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. (Renumerado do art. 187 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).” 

“Art. 191 - Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil.  (Renumerado do art. 192 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).” 

“Art. 192 - O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.  (Renumerado do artigo 192 parágrafo único pela Lei nº 6.216, de 1975).” 

O artigo 247 da Lei de Registros Públicos dispõe que serão averbados na matrícula imobiliária a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei. A doutrina, amparada em entendimentos dos órgãos superiores do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, dentre eles capitaneados pelo ilustre Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, ressalta que não cabe ao registrador levantar a indisponibilidade para permitir acesso dos títulos judiciais – como as partilhas em separações e divórcios – constituídos em data precedente à da averbação da indisponibilidade, haja vista que o que importa é a situação jurídica existente ao tempo do registro.[11]

O Código Civil preceitua em seus artigos 1227, 1245, 1246 e 1247: 

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.” 

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1  Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2  Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.”

        Dois outros comentários devem ser realizados.

O primeiro é o de que o Estatuto do Idoso (Lei 10741, de 1º de outubro de 2003), ao preceituar que a garantia de prioridade de atendimento aos idosos inclui “atendimento preferencial imediato e individualizado junto aos órgãos públicos e privados prestadores de serviços à população” (inciso I, do parágrafo único do artigo 3º) e que dentre “os idosos, é assegurada prioridade especial aos maiores de oitenta anos, atendendo-se suas necessidades sempre preferencialmente em relação aos demais idosos” não garante, por si só, prioridade temporal na prenotaçãono registro de títulos contraditórios na aquisição imobiliária. Deve ser aferida a data de recebimento do título translativo no livro protocolo. Singela apresentação dos títulos registráveis para fins de cálculo de custas/emolumentos pelo Cartório de Registro de Imóveis, por outro lado, não garante a prioridade, pois não se trata de prenotação.

Em primeiro lugar, porque a Lei de Registros Públicos é específica e deve prevalecer em relação ao Estatuto do Idoso no que diz respeito à aferição temporal de prioridade para fins de aquisição da propriedade imobiliária.

Em segundo lugar, porque garantir-se ao idoso prioridade para fins de registro imobiliário seria medida desproporcional, irrazoável e padece de inconstitucionalidade, pois afrontaria não apenas o devido processo legal (artigo 5º, inciso LIV e LV), mas também o direito à propriedade imobiliária e à segurança jurídica[12], tão caras ao ordenamento jurídico.

A segunda observação necessária diz respeito à eventual alegação de prioridade ou preferência, no concurso de credores, quanto aos interesses, direitos, ações, pretensões e exceções fazendárias e que dependam de registro público para surtirem efeitos.

Com efeito, conquanto o princípio da prioridade seja distinto do princípio da preferência, quanto ao último resta deixar pontuado que não foi considerada como uma legítima interpretação constitucional a previsão contida nos artigos 187 do Código Tributário Nacional e 29 da Lei de Execuções Fiscais[13], no sentido de que a União Federal possua qualquer tipo de preferência entre as pessoas jurídicas de direito público na busca do recebimento de créditos tributários. Resta superado, portanto, o entendimento do Supremo Tribunal Federal sobre a inteligência contida na Súmula 563, a qual restou cancelada em decorrência do julgamento[14] da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental 357.



Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

VALE, Horácio Eduardo Gomes. Princípio da prioridade no sistema registral imobiliário. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 26, n. 6663, 28 set. 2021. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/93034. Acesso em: 20 jan. 2022.

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