RESUMO: O presente trabalho esclarece como o condomínio deve agir para se resguardar a segurança da edificação quando obras são realizadas por condôminos ou possuidores.
PALAVRAS-CHAVE: CONDOMÍNIO – OBRA – SEGURANÇA – EDIFICAÇÃO – DEVER – RESPONSABILIDADE
SUMÁRIO: 1. Introdução. – 2. Localização e permissão da obra. – 3. Momento e forma de se exigir comprovação de segurança. – 4. Responsabilidade do condomínio em relação às obras. – 4.1. Consequências decorrentes da omissão do condomínio. – 4.2. Consequências decorrentes de excesso na ação do condomínio.
1.INTRODUÇÃO.
Sempre há grande preocupação com a realização de obras em um prédio, especificamente em relação à sua segurança. Por força do art. 1.336, II, do Código Civil, é dever de todo condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; dessa forma, o condomínio, representado por seu síndico, pode exigir o cumprimento desse dever.
Ao tratar do dispositivo legal mencionado, Pedro Elias Avaad (Condomínio em edificações. 2ª edição. Rio de Janeiro: Renovar, 2007; p. 96) expõe:
"O inciso II proíbe a realização de obras que coloquem em risco a segurança da edificação. Traduz, a regra em questão, parte menor do disposto no inciso III do art. 10 da Lei 4.591/64 que cuida do uso nocivo da propriedade. Na lei atual deu-se destaque, no inciso em causa, à realização de obras contrárias à segurança, deixando para o inciso IV a questão relativa ao uso. A cautela não é infundada. Não foram raras as vezes em que condômino, sem recurso à assistência técnica competente, decide realizar obras pondo em risco a segurança de toda a edificação".
Todavia, antes de agir, o síndico deve avaliar bem a situação para não cometer erros que possam comprometer o condomínio em vez de protegê-lo. Uma grande quantidade de condomínios possui coberturas com direito ao uso e construção sobre a laje ou terraço. Esses direitos são outorgados pelo construtor e/ou pela convenção do condomínio aos titulares de apartamentos de cobertura e também representam o problema mais frequente em relação à segurança estrutural do condomínio.
Nas próximas linhas, focando no quesito segurança (e não o de perturbação, estética ou forma de aprovação da obra dentro do condomínio), serão apresentados os principais pontos que devem ser analisados sobre o assunto.
Conceitos essenciais relacionados às obras.
As dúvidas que os síndicos costumam ter são: (a) se devem agir; (b) quando devem agir; e (c) como devem agir. Mas esses questionamentos só podem ser devidamente respondidos tendo conhecimento de alguns conceitos essenciais, que são:
- O direito de construir, modificar ou adaptar o imóvel é inerente ao direito de propriedade do condômino, logicamente, esse direito deve ser exercitado respeitando os direitos dos vizinhos, dentro (art. 1.336, II, do Código Civil) ou fora do condomínio (art. 1.311 do Código Civil), mas deve-se sempre presumir que a obra é regular, salvo prova em contrário.
- Tendo em vista que o ato de fazer obras é normal, corriqueiro, cláusulas de convenções que determinam que toda e qualquer obra realizada em apartamentos deve ser informada ao síndico devem ser interpretadas com razoabilidade, uma vez que pode ser considerada como uma intromissão injustificada na privacidade do condômino.
- Deve-se sempre buscar o conselho de advogados para evitar que o condomínio pratique ou deixe de praticar atos que podem prejudicar o próprio condomínio ou membros de sua administração.
- Quem pode concluir sobre a regularidade técnica de uma obra é um profissional habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura, não havendo impedimento na busca de opiniões outros profissionais igualmente habilitados.
- Pode-se presumir que uma obra licenciada pelo órgão público urbanístico local é segura, mas não necessariamente substitui declaração de segurança emitida pelo profissional responsável da obra.
Compreendendo bem os conceitos acima, existem certas etapas que devem ser observadas pelo síndico. Na verdade, tratam-se de fases de julgamento da situação, que permitem concluir quais são as medidas adequadas para cada caso.
2.LOCALIZAÇÃO E PERMISSÃO DA OBRA.
Onde a obra está sendo feita? A resposta desta pergunta influi diretamente nas medidas que serão adotadas, porque, uma vez determinada a localização física da obra - parte comum, parte exclusiva ou parte comum de uso exclusivo -, pode-se concluir se uma pessoa em particular tem legitimidade ou permissão para realizá-la. Lembrando que não se pode afirmar que determinada área é exclusiva ou comum por ter seu acesso restrito a um apartamento, devendo-se analisar criteriosamente a convenção, atas de assembleias e as escrituras dos imóveis. Uma vez certificada de que é uma parte comum, se estiver sendo feita alguma obra, esta é irregular, salvo se o próprio condomínio for o responsável pela obra ou se a autorizou. Nessa hipótese, a solução é mais fácil de ser vislumbrada, devendo-se exigir a cessação imediata das atividades, sejam as obras seguras ou não. Exemplo: obras realizadas por um co-proprietário na portaria do prédio.
Entretanto, as outras duas hipóteses precisam de uma abordagem mais cautelosa por parte do síndico. Sendo uma parte exclusiva, deve-se solicitar a comprovação de segurança da obra e não buscar suspender a obra de imediato, como será visto adiante. Exemplo: obras de interligação entre dois apartamentos do mesmo pavimento e do mesmo proprietário.
E, na terceira e última situação, a convenção ou assembleia podem ter cedido determinada parte comum para ser utilizada de forma exclusiva por alguma pessoa, concedendo direito de construção, embora a área continue sendo comum. Nesse caso o direito de construir costuma ser limitado, mas deve-se investigar a existência de restrições impostas pelo ato que cedeu a área ao condômino. O condomínio também poderá solicitar que sejam apresentadas provas da segurança da obra, mas a principal diferença é que, mesmo que a obra seja segura, dependendo da forma de cessão da área, o condomínio poderá exigir a suspensão das obras e, até mesmo, retomar a área judicialmente. Exemplo: obras realizadas no terraço por uma empresa de telefonia que aluga essa parte para instalação de antena.
3.MOMENTO E FORMA DE SE EXIGIR COMPROVAÇÃO DE SEGURANÇA.
A primeira dúvida que acomete os síndicos é se devem ou não agir quando têm ciência da realização de alguma obra. Se ouvir uma martelada, o síndico já deve solicitar informações sobre uma obra? Ou somente quando algum vizinho reclama? Ou será que o síndico só deve se movimentar se houver algum dano? A resposta é realmente simples: o síndico deve solicitar informações sobre qualquer obra cujo volume justifique sua ação. Esse "volume" é avaliado, por exemplo, com base no número de operários que entram e saem do condomínio, na quantidade de carga e descarga de materiais ou entulhos dos imóveis, pelos ruídos gerados pelos trabalhos da obra, etc.
Assim que for constatada a necessidade de agir, a atuação do síndico deve ser imediata. A eventual demora do representante do condomínio pode ter as seguintes consequências: (1) maior risco de danos serem causados aos bens imóveis, móveis ou pessoas, dentro ou fora do condomínio; (2) possibilidade de aumento de investimento do responsável da obra ou do condomínio para a reparação dos danos; (3) fomento da expectativa do responsável pela obra de que sua conduta será tolerada pelo condomínio, dificultando ou inviabilizando medidas contra ela, devido à aplicação do instituto da "suppressio", relacionado ao princípio da boa-fé. Quanto maior o tempo de reação, maior a probabilidade e o tamanho dos prejuízos/danos.
Para atingir o objetivo, que é resguardar a integridade física do condomínio, mas sem desrespeitar os direitos do condômino ou ocupante, o segredo, se é que pode ser chamado assim, está na forma como o síndico se dirige ao condômino ou ocupante responsável pela obra. Em um primeiro momento, o síndico solicita informações, para, posteriormente, havendo recusa ou ausência de resposta do condômino, exigi-las, com base no art. 1.336, II, do Código Civil.
A falta de fornecimento de informações do condômino não é compatível com seu dever de garantir que as atividades realizadas em suas áreas privativas não prejudiquem os demais. Por esse motivo, o condomínio pode, com base em sua convenção, impor penalidades ao condômino, no intuito de resguardar a edificação como um todo. Se a convenção não dispor sobre a aplicação de multa por essa infração, ou a prever de forma inadequada (com o valor muito baixo ou em desacordo com a legislação vigente), pode-se aprovar uma multa de até 5 quotas de condomínio, mas desde que em assembleia com item específico e por 2/3 de todos os condôminos, não só dos presentes, excluindo o suposto infrator da contagem de votos, mas dando a oportunidade de apresentação de sua defesa (artigo 1.336, § 2°, do Código Civil).
Por outro lado, se o condômino ou possuidor fornecer as informações sobre sua obra, é imprescindível que a análise desses dados seja promovida por um engenheiro ou arquiteto contratado pelo próprio condomínio. Não se pode confirmar ou, tampouco, contestar informações técnicas sem a análise de um especialista na área. É importante solicitar declaração do engenheiro responsável pela obra atestando sua segurança (o profissional deve informar seu número de inscrição no CREA), assim como Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) da obra, fornecimento do projeto e comprovação de que este projeto foi aprovado pelo órgão urbanístico local.
Após uma avaliação técnica das informações prestadas pelo responsável pela obra, o condomínio pode, dependendo da conclusão do laudo de seu expert, exigir a paralisação e eventual demolição das obras, sob pena de multa, da forma já abordada, ou propositura de ação judicial para obrigar o condômino a cumprir as exigências.
4.RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO EM RELAÇÃO ÀS OBRAS.
A ocorrência das situações acima comentadas produzem diversos efeitos jurídicos no campo da responsabilidade do condomínio por seu ato ou omissão em relação a obras que gerem danos ou modificações sem a devida licença.
4.1.Consequências decorrentes da omissão do condomínio.
A partir da instalação de um condomínio, em determinados casos, a co-propriedade induz à co-responsabilidade. Devido à individualização das unidades exclusivas, nem sempre essa co-responsabilidade é nitidamente notada em condomínios edilícios, mas ela existe, especialmente no que toca à construção, ruína ou demolição da edificação.
O Código Civil Brasileiro, ao regular a responsabilidade civil, expressa:
"Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.
Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido".
Baseado nos dispositivos acima, pode-se entender que o condomínio é solidariamente responsável por ato ou omissão do condômino em relação às obras que comprometam a segurança predial, devido à situação de comunhão do prédio. E, além disso, uma vez que é dever do condômino respeitar o art. 1.336, II, do Código Civil, forma-se o pensamento que, uma vez que o condomínio pode punir o condômino por desrespeito a esse dever, ele também é responsável quando não age para fiscalizar e retificar a conduta desse condômino (similar à culpa in vigilando).
Aplicar-se-ia a mesma lógica na hipótese de desrespeito a regras urbanísticas que visam a segurança da própria edificação. Mas, antes de se concluir pela responsabilidade do condomínio, deve-se analisar o caso com cautela, pois, na eventualidade do condomínio ser multado pelo Estado ou acionado judicialmente, há possibilidade do condomínio não ser responsabilizado se houver condições de se identificar o causador do dano.
Os dispositivos mencionados compelem o condomínio a adotar medidas visando obediência ao art. 1.336, II, do Código Civil, sob pena de ser responsabilizado caso ocorra algum dano ou transgressão.
4.2.Consequências decorrentes de excesso na ação do condomínio.
No outro extremo, mas com a mesma intensidade, o condomínio deve ter cautela em não adotar medidas que, embora justificadas, são consideradas abuso de direito. Em relação a obras, os abusos mais frequentes são: (1) exigir paralisação ou demolição da obra sem prova de sua irregularidade; e (2) criar obstáculos ao acesso de prepostos do proprietário da unidade que promove as obras.
As consequências desse tipo de ação geralmente se apresentam da seguinte, forma: (A) no âmbito cível, na responsabilidade de se indenizar danos materiais e morais (art. 187 e art. 927 do Código Civil); e (B) no âmbito criminal, na prática de crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal).
O condomínio só pode exigir que se suspenda uma obra quando tem certeza de sua irregularidade, do contrário deve-se presumir que a obra é legal até prova em contrário. Cabe à administração do condomínio exigir a comprovação de que a obra é regular. Havendo recusa na comprovação de regularidade da obra ou de suspensão/demolição de uma obra comprovadamente ilegal, o condomínio pode aplicar as penalidades previstas na convenção ou buscar assistência junto ao Poder Judiciário.
De outro lado, é indevido criar obstáculos ao acesso de prepostos do proprietário da unidade que promove as obras (desde que devidamente credenciados pelo proprietário), mesmo que se tenha certeza da irregularidade da obra. O condomínio pode até adotar outras medidas coercitivas, mas não pode usurpar função do Poder Judiciário, que é a de aplicar medidas de força similar com base, por exemplo, no art. 461 do Código de Processo Civil.
