Desapropriação é o ato pelo qual o Poder Público, mediante prévio procedimento e indenização justa, em razão de uma necessidade ou utilidade pública, ou ainda diante do interesse social, despoja alguém de sua propriedade e a toma para si.
A Constituição Federal prevê o pagamento do bem desapropriado ao proprietário do imóvel por um valor prévio e de mercado, em espécie, de maneira que ele tenha condições de adquirir outro para repor seu patrimônio.
Segundo a Norma Técnica NBR-14.653 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, o Valor de Mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições vigentes no mercado.
Na prática, da maneira que o Poder Público age como agente expropriante, o proprietário é prejudicado, pois ao não receber em dinheiro a quantia correta pelo seu imóvel, acaba por ficar impossibilitado de repor seu patrimônio de maneira justa, pois geralmente recebe uma quantia aquém do valor real de mercado.
Esse proprietário não consegue fazer uma aquisição de outro patrimônio semelhante, sendo lógico que o valor a receber deve ser o suficiente para que o expropriado adquira outro imóvel em iguais condições, sem que tenha que completar qualquer valor financeiro no ato dessa nova aquisição. Isso é o que determina o comando expresso da Constituição Federal quanto ao pagamento prévio e justo da indenização.
O Agente expropriante geralmente induz os proprietários dos imóveis que serão desapropriados a pensar que obterão a justa indenização pelo seu bem, pois afirma que estes receberão o Valor de Mercado e que não haverá problemas quanto ao pagamento que deveria viabilizar a compra de outro local assemelhado. Com essas promessas, o Agente Expropriante procura desestimular o proprietário expropriado a não contratar um advogado especializado em direito imobiliário que poderá tomar medidas prévias para evitar um prejuízo. Importante entender que há como o proprietário se proteger contra o pagamento abaixo do valor justo, cabendo a ele agir com antecedência, sendo essencial o trabalho de um perito para avaliar o imóvel expropriado, seja ele urbano ou rural, conforme o Valor de Mercado, ou seja, o valor justo que venha a possibilitar a reposição de seu patrimônio.
DESVALORIZAÇÃO EM DECORRÊNCIA DA NOTÍCIA DE DESAPROPRIAÇÃO
Uma das formas que o Poder Público utiliza para reduzir o custo das indenizações consiste em anunciar com bastante antecedência que irá realizar determinada obra, como por exemplo, a abertura ou alargamento de uma via pública. Diante dessa expectativa, ao longo do tempo os imóveis que estão nesta faixa vão caindo de preço, já que ninguém passa a ter interesse em residir ou instalar um negócio, nem fazer uma obra naquele local.
Como exemplo, podemos citar em Belo Horizonte, o caso da Av. Antonio Carlos, onde os proprietários ficaram esperando mais de 30 anos para que a desapropriação ocorresse, bem como a Av. Pedro II, que em 2011 teve quase que efetivada a desapropriação que é noticiada há décadas, mas que na última hora foi suspensa sob o argumento de falta de recursos do Município.
AGIR COM RAPIDEZ É FUNDAMENTAL PARA EVITAR PREJUÍZO
Tão logo os proprietários saibam que serão desapropriados, seja seu imóvel urbano ou rural, devem procurar um profissional da área para informá-los como agir, pois há um enorme desequilíbrio de conhecimento entre este e os Agentes Públicos, que são preparados para impor a sua vontade de maneira a desestimular a reação do proprietário. Se o proprietário atuar com agilidade e de maneira profissional mediante a assessoria de um advogado, de maneira eficiente e com base em uma perícia técnica, reduzir expressivamente o risco de ser lesado pelo Poder Público. Ao entrar em contato com o advogado experiente poderá ser aberto um processo judicial antes do processo de Desapropriação resultar na ordem de desocupação. Assim pode ser evitado o prejuízo de receber, às vezes, uma indenização que não corresponde a 30% do preço de mercado do imóvel.
O proprietário não pode sentir-se acuado pelo Poder Público. Ele deve procurar saber seus direitos. Aproveitando da falta de conhecimento dos proprietários, o Poder Público, mediante um estratagema, o envolve de uma maneira que convence o proprietário expropriado a acreditar que se ele não fizer acordo com o Poder Público será movido um processo judicial, e que assim terá prejuízo. O proprietário, inexperiente e sem ter conhecimento da prática do costume do Poder Público de sempre pagar valores irrisórios a título de indenização pelas desapropriações, comete o erro de ficar esperando o fato consumar. Assim, deixa de tomar providências com a devida antecedência, sendo geralmente surpreendido com a ordem judicial de desocupação imediata.
PROCESSO DESEQUILIBRADO
De maneira absurda e afrontosa ao princípio constitucional da ampla defesa, na maioria dos casos, o processo judicial de desapropriação é iniciado pelo Agente Expropriante, onde o Juiz nomeia o Perito Judicial sem comunicar nada ao proprietário do imóvel objeto da desapropriação. Assim, muitas vezes não é dado ao proprietário prévio conhecimento do processo judicial, sendo que o Perito Judicial, nesta 1ª fase, realiza a avaliação do imóvel sem a participação do principal interessado, no caso, o próprio dono, o que consiste numa afronta ao devido processo legal. Mas, o Poder Público, logo na abertura do processo judicial, de maneira habilidosa, participa da avaliação com seu assistente técnico, o qual certamente estimula o perito judicial a ver a questão sob o ponto de vista do Poder Público, pois lhe passa uma pesquisa com valores de imóveis defasados como amostragem para a realização do laudo pericial. Em razão disso, essa perícia se mostra viciada diante da falta de equilíbrio que consiste no direito do proprietário participar dessa avaliação com a nomeação de seu perito de confiança, o qual deveria fiscalizar e acompanhar todos os procedimentos avaliatórios.
ATUAÇÃO TARDIA
Diante da postura despreocupada do proprietário, este acaba deixando de tomar medidas prévias, e ao receber na sua porta o Oficial de Justiça com a ordem de desocupação imediata, passa a não ter muito o que fazer, pois neste momento, restará somente discutir o preço, já estará fora de sua moradia ou local de trabalho.
Somente, depois de efetivada a desocupação do imóvel é que o proprietário, ao contestar o valor ofertado dentro do processo judicial, terá como requerer a nova avaliação pericial, onde poderá nesta segunda fase, exigir a participação de seu perito de confiança como assistente técnico.
O problema é que ao discutir o valor oferecido pelo Poder Público, o proprietário expropriado levantará somente 80% do valor depositado, que provavelmente será pouco para adquirir outro bem que possa ser comparado ao que perdeu.
Após muitos anos de discussão, receberá o valor que vier a superar o depósito, mediante precatórios, ou seja, será outra vez prejudicado, pois essa “moeda podre” ao ser negociada no mercado sofre uma desvalorização em torno de 50%.
Portanto, para evitar o recebimento de precatórios, os quais já representam uma perda de 50% do valor de face, deve o proprietário, logo que souber dos estudos que visam desapropriar seu imóvel, contratar um advogado especializado, bem como uma perícia prévia, para saber qual o valor exigir. Essa nova postura modifica toda a maneira de conduzir o processo de desapropriação e protege o proprietário de ser prejudicado com o pagamento abaixo do valor de mercado.
