Hoje em dia, quem está buscando um contrato de financiamento de moradia, deve prestar muita atenção nas cláusulas contratuais antes de fechar negócio. E, de preferência, consultar um profissional da área de finanças (advogado especializado, contador, economista, perito) para que este desenvolva uma prévia de cálculo de juros que farão parte das parcelas a serem pagas ao longo do contrato.

Tudo porque hoje vivemos numa grande crise de moradia no país, ao passo que, todos os dias surgem novos empreendimentos imobiliários cheios de agradáveis promessas aos olhos do consumidor menos avisado. Dá para desconfiar.

Em 1964, foi criada a Lei nº4.380, que criava e dispunha sobre o Sistema Financeiro de Habitação do Brasil. O intuito era facilitar a vida do trabalhador de classe média e pobre, criando formas de pagamento a longo prazo para a compra da casa própria. Veja o que diz o art. 1º desta lei:

"O Governo Federal, através do Ministro do Planejamento, formulará a política nacional de habitação e de planejamento territorial, coordenando a ação dos órgãos públicos e orientando a iniciativa primada no sentido de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda."

Contudo, não é o que temos presenciado na prática. O governo já lançou tanta lei posterior a essa que tornou este tema muito confuso, causando vários impasses judiciais, desvirtuando os objetivos do SFH.

Hoje, quem tem baixa renda, dificilmente consegue algum tipo de financiamento. As instituições bancárias estão extremamente exigentes. Para se ter uma idéia, quem pretende obter um financiamento de R$30.000,00, precisa apresentar, no mínimo, uma renda de R$2.000,00 mensais. A maioria da população brasileira vive com até três salários mínimos. Além disso, muitas instituições bancárias têm se negado proceder o financiamento de imóvel de valor inferior a R$70.000,00 pelo SFH, independente do valor do empréstimo. Ou seja, se havia algum intuito social na lei de se oferecer moradia àqueles cidadãos brasileiros com renda mais baixa, certamente a intenção do legislador foi esquecida.

Como se não bastasse todos os entraves criados para a aquisição da casa própria, os juros que se cobram nestes empréstimos são realmente absurdos e muitas vezes ocultados, ou mostrados de maneira parcial pelo financiador. Não se está dizendo aqui que no contrato não consta a forma de amortização, decerto que consta, mas faz-se com que aquilo seja um mero detalhe citatório, não há especificação de seus termos.

Isso se fortalece a medida que o Governo Federal permite um calhamaço de normas confusas, muitas vezes contraditórias, incontáveis circulares e resoluções do banco central e a certeza da impunidade frente a falta de capacidade crítica da população deste país em relação a aplicação das normas.

Para observar este fato, basta verificar o excelente Código de Defesa do Consumidor que possuímos e a falta de respeito para com o mesmo por parte de muitos comerciantes e prestadores de serviço. Inclusive os bancos.

É dever de qualquer prestador de serviço ou comerciante, já que apresenta contrato de adesão nesses casos, especificar o preço, juros, acréscimos, nº de prestações e a soma total a pagar, com e sem financiamento, é o que reza o art.52 do Código de Defesa do Consumidor, Lei8.078/90:

"No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informa-lo prévia e adequadamente sobre:

I – preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional;

II – montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;

III – acréscimos legalmente previstos;

IV – número e periodicidade das prestações;

V – soma total a pagar, com e sem financiamento."

Muitos bancos e fornecedores ignoram tal preceito. Por isso, hoje, há tanta lide judicial procurando revisionar os contratos. Os juros gritantes foram ignorados pelo contratante/comprador.

Vamos agora fazer uma análise para se esclarecer como é que funciona a cobrança de prestações na lei dos juros absurdos dos bancos.

O contrato de financiamento pelo SFH prevê o pagamento de juros através do sistema de amortização aplicado às prestações. Normalmente a prestação do mutuário é composta de uma parcela de juros e outra de amortização do empréstimo. Os juros desta parcela significa os lucros do financiador e esta quantia não será abatida do saldo devedor. A outra parcela é composta de valor de amortização. Vai ser descontado do montante do empréstimo. O boleto bancário para pagamento geralmente discrimina: parcela X, referente a juros, parcela Y, referente ao valor que será abatido do saldo devedor. O lucro dos bancos se caracteriza mês a mês.

Contudo, há de se observar que, paralelamente ao sistema de amortização com os juros estipulados pelo banco, encontra-se a questão do reajuste do valor aquisitivo da moeda. Normalmente os bancos acrescentam esse reajuste mês a mês, mas tem contratos que prevêem reajustes apenas uma vez ao ano. Hoje a grande discussão doutrinária gira em torno da aplicação da TR no lugar dos índices normalmente utilizados para tal.

Na época da criação do SFH, o índice aplicado às prestações e ao saldo devedor para corrigir as perdas da moeda sempre foi aquele utilizado para a correção dos saldos de caderneta de poupança. Situação esta que perdura até a presente data, mas com uma importante diferença, que originou até a presente data, muitas discussões judiciais. Na época da criação da lei do SFH, o índice utilizado para a correção dos saldos de poupança era o mesmo da reposição inflacionária. Hoje os saldos de poupança são reajustados pela TR (desde o advento da lei 8.177/91) que, segundo boa parte dos doutrinadores e economistas, indica juros pré-fixados, que podem ou não acompanhar o índice inflacionário, muitas vezes ultrapassando-o. Desta forma ficou desvirtuada a reposição da moeda, passando a incidir dois tipos de juros diferentes no contrato, o que por si só já caracteriza a prática do anatocismo, proibido por lei. No entanto, nos dias atuais a TR nem está acompanhando a inflação. Por hora, tem sido vantajoso pro mutuário manter este sistema. Mas, no Brasil, nada é confiável ou duradouro. Não há uma segurança econômica absoluta e tudo pode virar de repente, obrigando o mutuário, a nova corrida na justiça, pois o certo é manter o equilíbrio do poder aquisitivo da moeda. Nem a mais nem a menos.

A prestação dos contratos do SFH, como já havíamos dito, prevêem parcela de juros, de amortização e de reposição da moeda (hoje, em tese).

O grande problema de muitos contratos do SFH é que os mutuários se queixam de pagarem, pagarem, pagarem e ver o saldo devedor crescer mesmo com as prestações em dia. O mais temido sistema de amortização, onde se presencia com muita freqüência este tipo de queixa é a famosa TABELA PRICE.

Para explicar porque isso acontece, vamos ver como esta Tabela Price funciona. Quando você recebe a parcela bancária para pagamento da casa própria, cujo contrato previu esta forma de amortização da seguinte forma: X de parcela de juros e Y de parcela de amortização, como havia sido explicado acima. Só que, a Tabela Price traz, nos seus conceitos indecifráveis ao homem comum, a antecipação do pagamento dos juros da dívida nas parcelas. Ou seja, inicialmente a parcela será composta de grande parte de juros e uma ínfima parte de amortização. Com o tempo, aumenta-se a parcela de amortização e diminui-se a parcela de juros, até que, mais ou menos na metade da duração do contrato, a parcela de amortização será maior que a de juros, assim proporcionalmente, até que no final, exista uma ínfima parcela de juros e grande parte de parcela de amortização.

Só que aí, o estrago está feito. Já na primeira prestação, a dívida sobe. Se o mutuário emprestou R$50.000,00 e a TR do mês for da ordem mensal de 1%, a dívida, que é reajustada ANTES da primeira cobrança da parcela, você já deve R$50.500,00 aos bancos. Imagine isso somado ao fato da prestação ser constituída apenas de juros e uma ínfima parte de amortização. Por exemplo, uma prestação de R$500,00 que prevê R$490,00 de juros e R$10,00 de amortização. Os juros são os lucros bancários. Como havia explicado anteriormente, não será abatido do saldo devedor. O que se abaterá são os R$10,00. Ou seja, ficará de dívida aos bancos, a quantia de R$50.490,00. Como se não bastasse, no mês que vem, a TR incidirá sobre a prestação e sobre o saldo devedor. Imaginando que a TR seja, novamente de 1%, sua prestação no mês seguinte será de R$505,00 e o seu saldo devedor será de R$50.994,90. Diante do pagamento, os juros antecipados da Tabela Price comprometerão R$491,00 e a amortização será de R$14,00. E assim por diante. Um excelente investimento para o credor.

Claro que, com a aplicação sucessiva da TR no saldo devedor e nas prestações, ambas sobem mensalmente, seu saldo devedor cresce por falta de abatimento e aplicação do índice de reajuste e é repassado de novo nas prestações, que sobem, por força do saldo devedor aumentar e ainda incidem reajuste.

Isto nenhum corretor de imóveis é capaz de explicar, nem tampouco o banco o faz, porque se todo mundo fosse realmente informado da armadilha que é optar por esse plano, ninguém fechava contrato.

Não resta dúvida que um contrato regido por estes termos é considerado leonino e que houve descumprimento dos termos do Código de Defesa do Consumidor. O que resta a nós, doutos advogados, é nos inteirarmos destes termos financeiros e confrontá-los com a lei. O que perceberemos é que ainda há muito trabalho a fazer no campo habitacional no Brasil e somente a atuação plena da justiça neste caso é que mudará a historia da moradia neste país. Quanto a questão daqueles que possuem baixa renda e se encontram impossibilitados sequer de obter o financiamento, fica o consolo que tratava-se de um sonho ilusório que logo seria perdido, mas a estes vale ainda, a chance de aproveitar as novas eleições que vem por aí e não sair votando em qualquer um, que os faça se arrepender depois.



Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

NEGRIN, Patrícia Elaine Castelluber. Aplicação de juros na compra da casa própria e o Código de Defesa do Consumidor. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 7, n. 54, 1 fev. 2002. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/2617>. Acesso em: 25 maio 2018.

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