EXTINÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM
A forma mais normal de extinção do contrato de corretagem imobiliária se dá pelo cumprimento da obrigação assumida pelo corretor, ou seja, alcançado o acordo de vontade entre as partes e realizado o pagamento da remuneração, extingue-se o contrato de corretagem, tanto do ponto de vista da obrigação assumida e cumprida pelo corretor e pelo comitente.
Segundo ENNECCERUS, o comitente poderia romper o contrato de corretagem unilateralmente, ainda que para desistir de um negócio e realizar outro, mesmo que por contra própria, ressalvando, apenas, o dever de indenizar o corretor, caso este demonstrasse que, pela sua mediação, o negócio preterido pelo comitente teria sido concretizado.[67]
Assim, o contrato pode se extinguir por consenso entre corretor e comitente, o que leva à revogação da opção de venda, desfazendo-se o contrato de corretagem.
Também extingue o contrato a revogação da opção, pelo comitente, haja vista sua autonomia de vontade, bem como pela expiração do prazo da opção, sem que haja renovação, ainda que tacitamente.
Outra hipótese, é a renuncia pelo corretor antes de vencido o prazo da intervenção, deixando o comitente livre para efetuar o negócio diretamente ou por outro corretor.
Quando houver impossibilidade de execução do contrato, não sendo válida a mediação, quando, no exemplo dado por ANTÔNIO CARLOS MATHIAS COLTRO: “ocorra a perda da coisa a que o contrato se refira.”[68]
No caso de abandono do negócio principal pelos interessados sem que se chegue a um consenso quanto ao negócio.
Quando ocorrer a morte do corretor sem ter atingido a aproximação útil. Se o mediador faleceu após ter exercido seu trabalho com sucesso, o direito à comissão transfere-se aos seus herdeiros.
Da mesma forma quando ocorrer o falecimento do comitente.
Também, na hipótese de incapacidade do comitente ou do corretor, extingue-se o contrato de mediação, salvo se houver designação por representante legal.
A falência do corretor ou do comitente, e caso o corretor já tiver cumprido sua obrigação sem recebimento da comissão, deverá habilitar seu crédito no processo falimentar.
Novamente nos reportamos ao Desembargador MATHIAS COLTRO, que menciona entendimento de Manuel J. G. Salvador, no sentido de que, a hipótese de desapropriação do imóvel também é causa de extinção do contrato de corretagem, “a não ser que ele (corretor) receba a tarefa de negociar as condições da expropriação, caso em que tem direito à retribuição” [69].
Finalmente, todos os meios comuns de dissolução dos contratos são perfeitamente aplicáveis ao contrato de corretagem.
CONCLUSÃO
Através deste singelo estudo pretendemos, acima de tudo, destacar a importância, sempre atual, da corretagem imobiliária e do corretor de imóveis.
Contrato existente na sociedade brasileira muito anteriormente à sua codificação pela Lei Civil, o contrato de corretagem imobiliária reveste-se de características próprias que vêm ao encontro com seu peculiar dinamismo.
A compra e venda de imóveis é prática diária na sociedade, sendo grande propulsora da economia.
Para muitos, a aquisição da casa própria significa a realização de um sonho, na maioria das vezes, alcançado com muito trabalho e sacrifício.
Vivemos em uma época em que a premência de tempo é extrema, de modo que, mais e mais a intermediação por um profissional se faz necessária, para obtenção do bem desejado.
Por outro lado, a rapidez dos meios de comunicação, em especial, a internet, não substitui o conhecimento e o contato pessoal que só o corretor de imóveis pode propiciar às partes, enfocando o perfil e a necessidade de cada cliente ante a vasta oferta imobiliária.
Deste modo, é importante que as partes procurem a orientação de um corretor devidamente credenciado e que também possua histórico de competência e idoneidade para assessorá-las adequadamente nas negociações pretendidas.
De igual importância, é que a Lei e os Tribunais continuem a garantir ao corretor de imóveis o justo recebimento pelo seu trabalho, não raras vezes menosprezado pelas partes, após a aproximação útil.
REFERÊNCIAS
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http://www.crecisp.gov.br
NOTAS
[1] COLTRO, Antonio Carlos Mathias. Contrato de corretagem imobiliária, p. 13.
[2] Tratado de Derecho Civil, p. 304.
[3] Derecho Civil Español, p. 210.
[4] Curso de Direito Civil, P. 361.
[5] Contrato, p. 380.
[6] Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.- g.n.
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. – g.n.
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, com o fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. – g.n.
[7] Contratos, p. 380.
[8] Instituições de Direito Civil, p. 327.
[9] Direito Imobiliário, p. 655.
[10] Curso de Direito Civil Brasileiro, p. 418.
[11] Direito Imobiliário, p. 656.
[12] Código Civil Comentado.
[13] Curso de Direito Civil, p. 315.
[14] Para alguns, trata-se de contrato unilateral, pois o corretor não se obrigaria (Alberto Trabucchi, citado por Paulo Nader, p.365.
[15]Ludwig Ennecerus em Tratado de Derecho Civil. Derecho de Obligaciones, p. 304, assim classifica o contrato de corretagem:
a) El contrato unilateral de corretaje o puro. El corredor no se obliga a la actividade, y su prestación es únicamente una condición de su derecho a recibir la comisión.
b) El contrato bilateral de corretaje, en el cual también el corredor asume una obligación dirigida a indicar la ocasión para concluir un contrato o a mediar en un contrato.
c) El contrato bilateral de corretaje (por cierto poco frecuente) por el qual el corredor promete el resultado mísmo, por ejemplo, obligándose a proporcionar una hipoteca de una determinada cuantía y bajo determinadas condiciones (intereses, etc).
[16]Orlando Gomes entende que: “O contrato de corretagem é simplesmente unilateral porque não se obriga a cuidar do negócio e levá-lo a bom termo. Se ficasse a cargo do corretor, o contrato não seria de simples mediação. Admite-se, não obstante, que não se desfigura se houver estipulação condicionando o pagamento da retribuição à circunstância de se concluir o negócio. Obriga o corretor a praticar atos de execução de que se tenha incumbido. Nesta hipótese, o contrato é bilateral.” – Contratos, p. 381.
[17] Curso de Direito Civil, p. 365.
[18] Instituições de Direito Civil, p. 327.
[19] Novo Curso de Direito Civil, p. 441.
[20] Direito Civil: curso completo, p. 591.
[21] Processual civil. Cobrança. Corretagem. Prestação de serviços. Intermediação. Contrato verbal. Prova. Testemunhas. Demonstração inequívoca. I. Ainda que não expressamente documentado por escrito, seria injusto deixar-se de remunerar um trabalho efetivamente acontecido apenas com base na interpretação hermética da norma. II. Recurso especial não conhecido. (STJ, REsp 713.073/ MT, DJ 9.5.2005, rel. Min. Aldir Passarinho Júnior.
[22] Curso de Direito Civil, p.336.
[23] Curso de Direito Civil, p. 365.
[24] Curso de Direito Civil, p. 443.
[25]Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho em Novo Curso de Direito Civil, p. 443, entendem que “a corretagem é um contrato causal, cujos motivos determinantes podem impor o reconhecimento da sua invalidade, caso sejam considerados inexistentes, ilícitos ou imorais. Posto seja um contrato de atividade, uma vez que implica a prestação de uma conduta de fato, vincula-se à realização de uma finalidade proposta, podendo afirmar-se que gera obrigação de resultado”.
[26] Contrato de Corretagem Imobiliária, 89.
[27]Venosa, Silvio de Salvo Venosa. Direito Civil: Contratos em espécie, p. 567.
[28] Curso de Direito Civil, p. 366.
[29] Contrato de corretagem imobiliária, p. 44.
[30] Para plena validade, a opção de venda deve ter prazo certo, em razão do caráter de exclusividade com relação ao corretor a quem conferida, mesmo porque, a ausência de prazo implicaria vincular o comitente indefinidamente, restringindo seu próprio direito de propriedade (RT, 165: 347).
[31] Art. 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido:
I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição; ou II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação da sua inscrição.
[32] Direito Imobiliário, p. 661.
[33] Código Civil e legislação em vigor, p. 254.
[34]Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
[35] Curso de Direito Civil, p. 363.
[36] Novo Curso de Direito Civil, p. 444.
[37] Instituições de Direito Civil, p. 328.
[38] Tratado de Derecho Civil, p. 308.
[39] Antonio Carlos Mathias Coltro, Contrato de Corretagem Imobiliária, p. 57.
[40] “Corretagem de Imóvel. Contrato. Obrigação de Pagar a Comissão: Se do Adquirente ou do Vendedor. Matéria de Prova – Em princípio, quem responde pelo pagamento da comissão é aquele que contratou o corretor, ou seja, o comitente (...).” – STJ, Resp. nº188.324/ BA, rel. Min. Barros Monteiro – publ. 24.06.2002.
[41] Contratos, p. 381.
[42] É a regra do art. 727 do Código Civil: Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Novo Curso de Direito Civil, p. 445.
[43] Compra e venda. Arrependimento. Cláusula penal. Possível a retenção, pela promitente vendedora, de parte do preço pago, na rescisão do contrato por culpa ou arrependimento do adquirente, na interpretação do art. 924 do Código Civil. Os juros de mora contam a partir da citação. Responde pela comissão de corretagem o contratante arrependido, desde que prevista no contrato e provada a despesa. Apelação provida, em parte. (TJRS, Ap. Civ. N.598429298, rel. Ilton Carlos Dellandrea, j. 8.6.1999).
[44] Contratos, p. 381.
[45] Ementa - CORRETAGEM - COBRANÇA DE COMISSÃO - DESISTÊNCIA DO COMPRADOR - COMISSÃO DEVIDA. - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO BEM DECRETADA - MANUTENÇÃO. Uma vez comprovada a efetiva prestação do serviço de mediação com a aproximação das partes e obtenção de manifestação consensual sobre as condições do negócio, a desistência do comprador, feita à última hora e por motivos internos não objetivamente justificáveis, não pode ensejar a isenção do pagamento da comissão pactuada. RECURSO DESPROVIDO. Apelação sem Revisão n°. 992.04.021867-7 - 30ª Câmara de Direito Privado - Data do Julgamento 24/11/2010.
[46] Curso de Direito Civil, p. 367.
[47] Direito Civil, p. 567.
[48] Novo Código Civil Comentado, p. 593.
[49] Curso de Direito Civil, p. 339.
[50] Apelação cível. Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Participando o autor do quadro de corretores habilitados a negociar os imóveis da construtora, e tendo realizado tratativas para o negócio que acabou se realizando, faz jus à comissão. A obrigação de pagar o corretor é do vendedor, salvo estipulação expressa em contrário. Caso em que não se justifica transferir o ônus ao adquirente, nem mesmo a divisão da responsabilidade. Sentença mantida pelos próprios fundamentos. Apelo improvido (TJRS, Ap. Civ. N. 70016116147, rel. Paulo Roberto Felix).
[51] Contratos, p. 382.
[52] Neste sentido, decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo: “Cobrança – Comissão – Corretagem – Hipótese em que houve permuta de imóveis – Comissão devida em relação a cada propriedade – Percentual estabelecido em 6% sobre o valor de cada imóvel – Admissibilidade – Recurso parcialmente provido”. (Ap. Civ. 226.165, Rel. Corrêa Vianna).
[53] Tratado de Derecho Civil, p. 305.
[54] Contrato de Corretagem Imobiliária, p. 66.
[55] Direito Imobiliário, p. 661.
[56] Contrato de Corretagem Imobiliária, 67.
[57] Código Civil Comentado.
[58] Novo Curso de Direito Civil, p. 444.
[59] Novo Código Civil Comentado, p. 595
[60] STJ, Resp. 29.286/ RJ
[61] Direito Civil: Contratos em espécie, p. 567.
[62] Novo Curso de Direito Civil, p. 447.
[63] Contratos, p. 381.
[64] Novo Código de Direito Civil Comentado, p. 596.
[65] Contrato de Corretagem Imobiliária, 96.
[66] Tabela completa: http://www.crecisp.gov.br
[67] “Como quiera que la comisión solo ha de pagarse en caso de llegar a perfeccionarse el contrato propuesto y la conclusión del mismo depende de la voluntad del mandante, éste tiene libertad absoluta de decidir otra cosa y, en particular, de concluir el contrato por otro lado sin la ayuda de ese corredor o de revocar el contrato de corretaje (...) no obstante, concluya el contrato por otro lado estará obligado a indemnizar al corredor si êste demuestra que por su mediación se hubiera llegado a um contrato aceptable”, em Tratado de Derecho Civil, p. 311.
[68] Contrato de Corretagem Imobiliária, p. 128.
[69] Contrato de Corretagem Imobiliária, p. 129.
