Podemos afirmar que a maioria das pessoas que adquire um imóvel na planta ou ainda em construção tem sérias dúvidas sobre o que exatamente define sua entrega e até aonde vai a responsabilidade da incorporadora ou construtora.
O início da dúvida normalmente vem após a leitura de determinada cláusula contratual, através da qual o vendedor informa que, após a emissão do auto de conclusão de obra, o “habite-se” perante a Prefeitura, o empreendimento é considerado entregue e todos os encargos do imóvel passam a correr por conta exclusiva do comprador.
Contudo, isso não é verdade. Aliás, nem mesmo poderia ser.
O “habite-se” é apenas uma certidão que atesta que o empreendimento ou o imóvel (isoladamente considerando) foi construído de acordo com as exigências estabelecidas pela Prefeitura para a aprovação de projetos imobiliários, porém, jamais garantindo a qualidade ou segurança da obra, sendo isso responsabilidade exclusiva do construtor ou incorporador.
Ressalte-se que o auto de conclusão de obra ou “habite-se” é apenas o primeiro de vários passos para o vendedor-incorporador entregar o empreendimento.
A efetiva entrega de um empreendimento condominial normalmente demora entre dois e quatro meses para acontecer, notadamente, pela burocracia existente entre a expedição do “habite-se”, a instalação do condomínio e a individualização das matrículas das unidades.
Para efeito de constatação do que compõe a efetiva entrega de um empreendimento, destacam-se as seguintes atitudes do incorporador:
a) convocar os compradores para a realização das vistorias, quando a obra estiver em fase de finalização de áreas comuns, estando a Torre e as unidades individuais prontas;
b) providenciar perante a Prefeitura o auto de conclusão de obra ou “habite-se”;
c) instalar o Condomínio, quando então se caracteriza a entrega do empreendimento; e
d) providenciar a averbação da construção da edificação para efeito de individualização de todas as matrículas perante o cartório de registro de imóveis competente.
Vê-se, portanto, que não é com a simples emissão do auto de conclusão de obra ou “habite-se” que devemos compreender que o empreendimento ou o imóvel está entregue.
Isso porque a regularidade do imóvel, declarada com a expedição do “habite-se” pela municipalidade, não traz por consequência automática a imissão do comprador na pose direta do bem, situação essa que apenas se caracterizará depois da aprovação da vistoria na unidade, cuja designação e documentação são de responsabilidade do vendedor.
A obra somente pode ser considerada entregue quando a incorporadora realiza a instalação do Condomínio, momento em que os compradores participam da primeira assembleia, através da qual ocorre a eleição do síndico e membros do conselho, aprovação da administradora (normalmente indicada pela própria incorporadora) e demais atos de administração, inclusive com a previsão orçamentária.
O artigo 1.322 do Código Civil estabelece que a instituição do condomínio deve ocorrer por ato inter vivos ou por testamento e mediante o registro da instalação no cartório de registro de imóveis para surtir efeitos legais. Ordinariamente, em se tratando de imóvel adquirido na planta ou em construção, a convocação para a assembleia de instalação do condomínio é feita pelo incorporador e, caso este não o faça, os próprios compradores poderão realizar a convocação e instalar o condomínio.
Já a posse dos compradores em imóveis novos deve ocorrer após a instalação do condomínio e nunca com a obtenção do “habite-se” apenas.
Para o comprador, destinatário final do bem, o que vale em última análise é a entrega das chaves (transferência da posse), conforme entendimento pacífico de nossos Tribunais, até porque o entendimento que prevalece nesse aspecto é no sentido de que a obrigação contraída pela incorporadora-vendedora é para a efetiva entrega do imóvel no prazo estipulado em contrato e não pela simples obtenção do auto de conclusão de obras perante a Prefeitura, sendo que a previsão contida em cláusula contratual nesse sentido representa caráter nitidamente abusivo em franco prejuízo para o consumidor.
Pensar em sentido contrário é fechar os olhos para a realidade e imaginar algo que não existe, pois com a mera expedição do “habite-se” nenhum comprador conseguirá obter a posse do imóvel. Precisará, necessariamente, aguardar, pelo menos, a instalação do Condomínio, se já tiver aprovado a vistoria e quitado o preço do bem com recursos próprios.
