A Profissão regulamentada na lei 6.530/78, bem como, a partir do artigo 722, do Código Civil, prevê que tais profissionais, contratados com o objetivo de intermediar compra, venda, locação e permuta de imóveis, atue a fim de alcançar o que seu mandante lhe solicitou.
Destarte, o corretor de imóveis é contratado para que, após as devidas instruções, atue em busca de alcançar o melhor negócio ao seu cliente, nascendo assim a chamada "autêntica corretagem", como vem sendo apresentada pelos tribunais.
Entretanto, a divergência presente neste caso, carece em virtude das intermediações corriqueiras em "stands" de vendas de imóveis na planta. Isto porque, vem entendendo a corrente majoritária de que tal conduta, difere da prevista na legislação, não havendo o efetivo trabalho de corretagem, o qual gera o recebimento da remuneração prevista nos artigos 725 e 726, ambos do Código Civil, pagas pelo comprador.
A configuração da abusiva cobrança da remuneração do corretor ao comprador, ocorre em virtude da ausência de contratação dos serviços acima expostos, pois atuaria tais profissionais em favor única e exclusivamente da construtora, sem que houvesse efetiva contratação de intermediação dos compradores, senão, vejamos alguns entendimentos:
" (...) Na hipótese dos autos, está claro que não foi o réu que
contratou os serviços de corretagem.
O réu, por sua iniciativa, foi quem buscou o imóvel, sem qualquer
intermediação da autora.
A autora montou um stand de vendas para comercialização dos
imóvel, sendo de responsabilidade da construtora (vendedora) o
pagamento dos serviços de corretagem(...)
(Sentença proferida pelo Doutor Juiz de Direito Ricardo Venturini
Brosco. 36º Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo
Processo nº 0170658-34.2012.8.26.0100 )".
"(...) Na prática, imóveis comprados na planta, como no caso dos
autos, são vendidos em "stands" de vendas das incorporadoras,
instalados no próprio local do empreendimento, e nos quais o
potencial comprador dirige-se diretamente aos representantes da
empresa que ali se encontram para venda de unidades e
celebração dos respectivos contratos.
Essa prática, no entanto, não se confunde com a contratação de
um corretor de imóveis - pessoa física jurídica - para realização
da função específica à atividade consistente na aproximação entre
um vendedor e um comprador, que lhe delegam esta tarefa e que,
por isso, o remuneram por meio da comissão de corretagem,
prevista no artigo 725, do Código Civil (...)
(Acórdão nº 0045487-28.2011.8.26.0577, Relator Miguel Brandi,
7º Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo, Publicado no DJE: 06/03/2015)".
Desta forma, entendendo os magistrados ter o marco inicial da prestação de serviço de corretagem nos "stands" de vendas das incorporadoras, a atuação do corretor de imóveis apresenta-se como mero acessório ao contrato firmado, pois, o potencial comprador dirigiu-se diretamente ao local e ali, sem que houvesse delegação, contratação efetiva de qualquer prestação de serviço, acaba por pagar serviço de responsabilidade do vendedor (construtora), real interessado e aquirente do serviço apresentado (corretagem).
Em contra partida, atualmente, a corrente que ganha espaço perante nossa corte defende a possibilidade do "pacto sunt servanda", respaldada no que prevê o artigo 490 do Código Civil, in verbis:
" Artigo 490 - Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de
escritura e registro a cargo do comprador; e a cargo do vendedor
as da tradição".
Isto posto, a letra da lei não deixa dúvida quanto a possibilita de que os encargos referentes a tradição podem ser derrogadas pelas partes, ou seja, venham ser estipulados e cumpridos conforme estabelecido entre os envolvidos no negócio jurídico. Senão vejamos alguns entendimentos da corte nacional:
" (...) De fato, no artigo 490, Código Civil, existe regra a qual
aponta ser encargo do vendedor o pagamento da comissão de
corretagem.
Todavia, comentada regra não é cogente, podendo ser derrogada
pelas partes, tal como no caso se fez, na cláusula 18,"f", do contrato
celebrado pelas partes (fls.30/31).
A pratica revelada na contratação, inclusive, é corriqueira nestes
negócios imobiliários, sendo que somente poderia vir a ser coibida
com a edição de norma expressa que a proibisse, pois, persistindo a
atual conjuntura legislativa, é apenas faculdade do proprietário
vendedor negociar seu imóvel arcando com os encargos da
corretagem, por não estar obrigado a fazer diferente.
Esclareça-se, ainda, que a regra do artigo 490, do Código Civil,
somente se aplicaria em seus termos quando fosse silente o
contrato de venda e compra (...)
(Apelação nº 0025820-67.2012.8.26.0562, Relator João Batista
Vilhena, 10º Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, Publicado no DJE: 30/04/2013)".
"(...) Nenhum desacerto se verifica na cobrança de taxa de
corretagem em negócios envolvendo a compra e venda de bem
imóvel. As partes podem livremente pactuar quem ficará obrigado
pelo pagamento destas verbas, ainda mais quando a informação não
deixa dúvida acerca dessa obrigação e qual o valor a ser despendido.
(...) (Apelação nº 1000920-23.2014.8.26.0565, Relator Rosangela
Telles, 2º Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo, Publicado no DJE: 15/12/2014)".
Vistos, cabe salientar a importância de que com base no princípio da boa-fé e da transparência, basilares do direito do consumidor, os prominentes compradores se assegura total e amplo esclarecimento acerca da referida prestação de serviço de corretagem, o qual a partir de seu conhecimento e anuência, assumem o encargo.
Assim sendo, apesar da breve explanação quanto aos principais questionamentos acerca da corretagem ainda não pacificado em nossos tribunais, torna-se importante destacar a particularidade de cada situação fática que envolve a aquisição de imóveis na planta. Não podendo ser de ante mão tido como abusiva ou não a cobrança de tais serviços ao comprador. Devendo para tanto, análise dos documentos existentes na relação jurídica e demais aspectos que contribuem para elucidação do caso em concreto.
