Diante a ascensão do mercado imobiliário, dúvidas quanto a legalidade da cobrança de comissão de corretagem ao comprador tornou-se um dos principais debates do judiciário. Este artigo tem como objetivo, demonstrar as principais correntes existentes.

A Profissão regulamentada na lei 6.530/78, bem como, a partir do artigo 722, do Código Civil, prevê que tais profissionais, contratados com o objetivo de intermediar compra, venda, locação e permuta de imóveis, atue a fim de alcançar o que seu mandante lhe solicitou. 

Destarte, o corretor de imóveis é contratado para que, após as devidas instruções, atue em busca de alcançar o melhor negócio ao seu cliente, nascendo assim a chamada "autêntica corretagem", como vem sendo apresentada pelos tribunais.  
 
             Entretanto, a divergência presente neste caso, carece em virtude das intermediações corriqueiras em "stands" de vendas de imóveis na planta. Isto porque, vem entendendo a corrente majoritária de que tal conduta, difere da prevista na legislação, não havendo o efetivo trabalho de corretagem, o qual gera o recebimento da remuneração prevista nos artigos 725 e 726, ambos do Código Civil, pagas pelo comprador. 
 
             A configuração da abusiva cobrança da remuneração do corretor ao comprador, ocorre em virtude da ausência de contratação dos serviços acima expostos, pois atuaria tais profissionais em favor única e exclusivamente da construtora, sem que houvesse efetiva contratação de intermediação dos compradores, senão, vejamos alguns entendimentos: 

                 " (...) Na  hipótese  dos  autos,  está  claro  que  não  foi  o  réu  que  
                   contratou os serviços de corretagem. 
                   O réu, por sua iniciativa, foi quem buscou o imóvel, sem  qualquer  
                   intermediação da autora. 
                   A autora montou um stand  de vendas  para  comercialização  dos 
                   imóvel, sendo de responsabilidade da  construtora (vendedora)  o 
                   pagamento dos serviços de corretagem(...) 
                   (Sentença  proferida  pelo Doutor Juiz  de Direito Ricardo Venturini 
                   Brosco. 36º Vara Cível do  Foro Central da  Comarca de  São Paulo 
                   Processo nº 0170658-34.2012.8.26.0100 )". 
 
                   "(...) Na  prática, imóveis comprados na planta, como no  caso  dos  

        autos, são  vendidos em "stands" de  vendas  das  incorporadoras, 
                     instalados no  próprio  local  do  empreendimento, e  nos  quais  o  
                     potencial comprador dirige-se diretamente aos representantes da  
                     empresa   que   ali   se   encontram   para   venda   de   unidades  e  
                     celebração dos respectivos contratos. 
                     Essa  prática,  no  entanto,  não se confunde com a contratação de 
                     um  corretor  de  imóveis -  pessoa física  jurídica -  para  realização   
                     da função específica à atividade  consistente na aproximação entre 
                     um vendedor e um comprador, que  lhe delegam esta tarefa e que, 
                     por   isso,   o  remuneram  por  meio  da  comissão  de  corretagem, 
                     prevista no artigo 725, do Código Civil (...) 
                     (Acórdão  nº    0045487-28.2011.8.26.0577,  Relator  Miguel  Brandi,  
                     7º  Câmara  de  Direito  Privado do Tribunal de  Justiça do Estado de  
                     São Paulo, Publicado no DJE: 06/03/2015)". 
 

Desta forma, entendendo os magistrados ter o marco inicial da prestação de serviço de corretagem nos "stands" de vendas das incorporadoras, a atuação do corretor de imóveis apresenta-se como mero acessório ao contrato firmado, pois, o potencial comprador dirigiu-se diretamente ao local e ali, sem que houvesse delegação, contratação efetiva de qualquer prestação de serviço, acaba por pagar serviço de responsabilidade do vendedor (construtora), real interessado e aquirente do serviço apresentado (corretagem). 

Em contra partida, atualmente, a corrente que ganha espaço perante nossa corte defende a possibilidade do "pacto sunt servanda", respaldada no que prevê o artigo 490 do Código Civil, in verbis: 

 
                     " Artigo 490 - Salvo cláusula em  contrário, ficarão  as  despesas  de 
                      escritura e  registro  a  cargo do comprador; e a cargo do vendedor 
                      as da tradição". 
 

Isto posto, a letra da lei não deixa dúvida quanto a possibilita de que os encargos referentes a tradição podem ser derrogadas pelas partes, ou seja, venham ser estipulados e cumpridos conforme estabelecido entre os envolvidos no negócio jurídico. Senão vejamos alguns entendimentos da corte nacional: 
 

         " (...)  De  fato, no  artigo   490,   Código   Civil,  existe  regra  a  qual   
                      aponta  ser  encargo  do  vendedor  o  pagamento  da  comissão de 
                      corretagem. 
                      Todavia, comentada regra não é cogente,  podendo  ser  derrogada 
                                  

         pelas partes, tal como no caso se fez, na cláusula 18,"f", do contrato    
                      celebrado pelas partes (fls.30/31). 
                      A pratica revelada  na  contratação,  inclusive,  é  corriqueira  nestes  
                      negócios imobiliários, sendo que somente poderia vir  a ser  coibida 
                      com a edição de norma expressa que a proibisse, pois, persistindo a  
                      atual   conjuntura  legislativa,  é  apenas  faculdade  do  proprietário 
                      vendedor   negociar   seu   imóvel   arcando   com   os   encargos   da  
                      corretagem, por não estar obrigado a fazer diferente. 
                      Esclareça-se,   ainda,   que  a  regra   do  artigo  490, do  Código  Civil,  
                      somente   se   aplicaria   em   seus   termos   quando  fosse  silente  o  
                      contrato de venda e compra (...) 
                      (Apelação  nº    0025820-67.2012.8.26.0562,   Relator   João   Batista  
                      Vilhena,  10º  Câmara  de  Direito  Privado  do  Tribunal de Justiça do 
                      Estado de São Paulo, Publicado no DJE: 30/04/2013)". 
 
                      "(...)   Nenhum   desacerto   se   verifica   na   cobrança   de   taxa   de  
                      corretagem  em  negócios  envolvendo  a  compra  e  venda  de  bem 
                      imóvel. As partes podem livremente pactuar  quem  ficará   obrigado 
                      pelo pagamento destas verbas, ainda mais quando a informação não 
                      deixa dúvida acerca dessa obrigação e qual o valor a ser despendido. 
                     (...) (Apelação   nº   1000920-23.2014.8.26.0565,   Relator   Rosangela  
                      Telles, 2º Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado 
                      de São Paulo, Publicado no DJE: 15/12/2014)".  

  
             Vistos, cabe salientar a importância de que com base no princípio da boa-fé e da transparência, basilares do direito do consumidor, os prominentes compradores se assegura total e amplo esclarecimento acerca da referida prestação de serviço de corretagem, o qual a partir de seu conhecimento e anuência, assumem o encargo. 

Assim sendo, apesar da breve explanação quanto aos principais questionamentos acerca da corretagem ainda não pacificado em nossos tribunais, torna-se importante destacar a particularidade de cada situação fática que envolve a aquisição de imóveis na planta. Não podendo ser de ante mão tido como abusiva ou não a cobrança de tais serviços ao comprador. Devendo para tanto, análise dos documentos existentes na relação jurídica e demais aspectos que contribuem para elucidação do caso em concreto.


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Comentários

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    Fernando Rocha

    Bom texto, Gostei de alguns itens colocados porem confuso em outros.
    Quando o assunto "Comissão de Corretagem: aspectos legais" é abordado no âmbito jurídico os advogados esquecem que os corretores de imoveis podem atuar em diversas áreas:
    Área de Atuação do Corretor

    O corretor de imóveis tem ampla área de atuação, podendo trabalhar por conta própria ou em corretoras, construtoras, empresas de loteamento e judiciárias. Num mercado cada vez mais competitivo, o ideal é que ele se especialize em uma das áreas da negociação imobiliária, podendo atuar com imóveis usados, rurais, LANÇAMENTOS "(stands" de vendas de imóveis na planta), loteamentos, administração de aluguéis, administração de condomínios, avaliação imobiliária. Nessas diversas áreas, poderá ainda escolher trabalhar com imóvel popular, médio ou luxo.

    AINDA NÃO ENCONTREI NENHUM ARTIGO NO CODIGO DEDEFESA DO CONSUMIDOR QUE TRATE COM CLAREZA A AREA DE ATUAÇÃO LANÇAMENTO.

    CAPÍTULO XIII
    Da Corretagem
    Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Ver tópico (6803 documentos)
    Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência
    Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. ( Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 ) Ver tópico (1862 documentos)
    Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 ) Ver tópico (87 documentos)
    Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Ver tópico (4745 documentos)
    Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Ver tópico (7038 documentos)
    Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. Ver tópico (1285 documentos)
    Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Ver tópico (791 documentos)
    Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Ver tópico (344 documentos)
    Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial. Ver tópico (948 documentos)
    CAPÍTULO XIV

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