CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários - Aspectos Jurídicos

Introdução

O Certificado de Recebível Imobiliário (“CRI”) foi criado pela Lei n° 9.541 de 20 de novembro de 1997, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário. Os CRI são títulos de crédito nominativos, escriturais e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários. . Diante deste cenário, o presente artigo pretende abordar todas as vias doutrinárias que orbitam sob este assunto e analisar como tais vertentes refletem na aplicabilidade do dispositivo supracitado no ordenamento jurídico atual, não com o intuito de pôr fim a esta discussão, mas de compreendê-lo melhor e auxiliar a pacificar o tema.

O Certificado de Recebível Imobiliário (“CRI”) foi criado pela Lei n° 9.541 de 20 de novembro de 1997, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário. Os CRI são títulos de crédito nominativos, escriturais e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários.

Conforme a Lei, o CRI é de emissão exclusiva de companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários, definidas como instituições não financeiras, constituídas sob a forma de sociedade anônima por ações, regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”), que tem por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão, colocação no mercado financeiro, podendo emitir outros títulos de crédito, podendo realizar negócios e prestar serviços compatíveis com a sua atividade.

Securitizar é transformar direitos creditórios - como os provenientes das vendas a prazo nas atividades comerciais, financeiras ou prestação de serviços - em títulos negociáveis no mercado. O CRI, logo, é uma securitização de direitos creditórios originados nos financiamentos imobiliários.

A securitização pode ser estruturada em diferentes formatos. Em uma possível forma, o processo se inicia com um financiamento imobiliário, em que determinado cliente assume a obrigação de uma dívida. Essa dívida origina direitos creditórios à instituição financiadora. Em seguida, cria-se uma estrutura de securitização, como uma companhia securitizadora.

As sociedades, então, adquirem os direitos creditórios com um desconto e os vinculam à emissão de uma série de CRIs, que são lançados no mercado para captação de recursos junto aos investidores. Os clientes originais dos financiamentos efetuam os pagamentos, que são repassados à securitizadora. Esses recursos são, então, utilizados para o pagamento aos investidores dos CRI's. Todas as condições, assim como as características da operação, são lavradas em um termo de securitização.

 O Conselho Monetário Nacional, pela Resolução CMN nº 2517, de 29 de junho de 1998, expressamente considerou os CRI’s como valores mobiliários, para fins de observância da Lei n° 6385 de 07 de dezembro de 1976 – que dispõe sobre os mercados de valores mobiliários - e, portanto, sujeição à regulamentação e fiscalização da Comissão de Valores Mobiliários.[1]

Nesse sentido, a Instrução CVM n°414, de 30 de dezembro de 2004, estabeleceu regras para o registro de companhia aberta das companhias securitizadoras de créditos imobiliários, assim como para as ofertas públicas desse valor mobiliário.

Securitização é um estrangeirismo que significa transformar em “security” (valor mobiliário). Ou seja, as dívidas de todos aqueles que compraram os apartamentos da construtora na planta são transformadas num valor mobiliário, que é livremente negociado entre investidores.

O investimento em CRI pode ser bem lucrativo, pois para pessoas físicas os rendimentos pagos (mensais, semestrais ou anuais) são isentos de imposto de renda, mas é preciso lembrar que o investimento tem seus riscos e que a liquidez desses títulos é pequena. O principal risco é o de crédito, isto é, conforme o exemplo, se muitos daqueles que compraram os apartamentos tiverem dificuldades para pagar suas parcelas, a rentabilidade do CRI pode ser afetada.

Atualmente, o mercado de CRI já ultrapassou R$ 37 bilhões em volume de emissão, realizadas por 31 companhias securitizadoras atuantes neste mercado. A grande evolução do mercado brasileiro de CRI acompanha as fortes tendências mundiais. O volume de crédito imobiliário em relação ao PIB no Brasil é significativamente menor do que em outros países emergentes, como Chile e México. Um aumento de 1% nessa relação, considerando-se um PIB de R$ 3 trilhões, representaria R$ 30 bilhões de crédito imobiliário injetados no mercado[2];

As fontes usuais de crédito imobiliário habitacional (grande bancos, através do direcionamento de 65% da poupança, por força da regulação) não deverão ser suficientes para suprir a demanda por esse tipo de crédito nos próximos anos. A securitização via emissão de CRI no mercado de capitais aparece como uma fonte alternativa adequada para suprir essa demanda crescente.

Embora o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), criado em 1964, tenha financiado, desde sua criação, cerca de 6,8 milhões de unidades habitacionais, a partir de meados da década de 1980 ficaram claras as dificuldades daquele sistema, nos moldes em que estava desenhado. O número de unidades habitacionais financiadas nos anos anteriores a 1997 foi, em média, muito inferior a 100 mil por ano, enquanto a demanda por novas moradias era estimada em 1 milhão de unidades residenciais por ano.

A análise da experiência de vários países, sobretudo dos Estados Unidos da América (EUA), mostra que o crescimento do financiamento habitacional está intimamente ligado à existência de garantias efetivas de retorno dos recursos aplicados, liberdade na contratação das operações e um mercado de crédito imobiliário capaz de captar recursos de longo prazo, principalmente junto a grandes investidores.[3]

Enquanto o sistema anterior, o SFH, apresentava deficiências, que vinham reduzindo progressivamente a sua participação nos financiamentos, o novo modelo, o SFI, prometia trazer uma série de inovações para permitir uma rápida modernização de todo o setor, com reflexos altamente positivos nas indústrias da habitação e da construção civil.[4]

Hoje, cerca de oito anos depois de sua criação, apesar de as séries históricas demonstrarem um crescimento na emissão e distribuição de CRI’s, a partir de 2001 já se pode perceber que o objetivo social mais nobre e constitucional da criação do SFI, o compromisso governamental com o atendimento da demanda por moradias, não vem sendo alcançado, uma vez que a maior parte dos CRI’s emitidos pelas companhias securitizadoras de créditos imobiliários destinam-se à construção e galpões industriais, terminais logísticos e outros empreendimentos de interesse industrial e comercial.

Da companhia securitizadora

O processo de securitização de créditos imobiliários é o processo que designa as operações pelas quais se vinculam valores mobiliários a determinados direitos creditórios, negociados no mercado secundário.

Segundo doutrinador Melhim Namem Chalhub, o mercado secundário de créditos imobiliários possui as seguintes características[5]:

“o modelo delineado a partir dos mais modernos mercados de financiamento imobiliário, inclusive latino-americanos, criados por inspiração do sistema norte-americano, o mercado secundário de hipotecas e de outros créditos imobiliários será operado por uma espécie de companhia especializada em comprar créditos, emitir títulos a eles correspondentes e coloca-los nos mercados financeiros e de valores mobiliários”.

Para emitir um CRI, deve-se cumprir com requisitos legais, como a Lei das Sociedades Anônimas, e normativos regulatórios, de expedição da Comissão de Valores Mobiliários.

Observando-se a Instrução da CVM n° 480, que dispõe sobre o registro de emissores de valores mobiliários admitidos à negociação em mercados regulamentados de valores mobiliários, a companhia securitizadora deverá seguir alguns requisitos.

Primeiramente, a companhia, para emitir um CRI, deverá possuir registro na CVM sob a categoria B, conforme artigo 2°, inciso II, parágrafo 2°. O pedido de registro é solicitado à Superintendência de Relações com Empresas – SEP, departamento responsável na CVM pelas solicitações.

Deve-se enviar à SEP os documentos listados no Anexo 3 da ICVM 480. Entre eles, podemos elencar os principais, que são:

  • ata da assembleia geral que houver aprovado o pedido de registro ou documento equivalente, caso o emissor não seja constituído sob a forma de sociedade anônima;
  • ata da reunião do conselho de administração ou da assembleia geral que houver designado o diretor de relações com investidores ou documento equivalente, caso o emissor não seja constituído sob a forma de sociedade anônima; (iii) estatuto social, consolidado e atualizado, ou documento equivalente, caso o emissor não seja constituído sob a forma de sociedade anônima, acompanhado de documento que comprove:
  • demonstrações financeiras referentes aos 3 (três) últimos exercícios sociais, elaboradas de acordo com as normas contábeis aplicáveis ao emissor nos respectivos exercícios;
  • formulário de referência apropriado para a categoria de registro pretendida;
  • formulário cadastral; e
  • política de divulgação de informações.

Dentre esses, o documento que a companhia despenderá mais tempo e dedicação é o Formulário de Referência. Tal formulário deverá ser preenchido antes do registro da companhia na CVM, e após sempre que houver alguma modificação societária, ou emissão de valores mobiliários. Logo, deve-se ser diligente o máximo possível, pois o Formulário requisita diversas informações, sendo elas contábeis, fiscais, societários, administrativas, econômicas, legais, etc.

Ao emitir um CRI, a companhia deverá atualizar o campo referente às emissões de valores mobiliários e encaminhar o Formulário de Referência à CVM, no prazo de 07 (sete) dias úteis, conforme artigo 31 da ICVM 480. O formulário deve ser sempre enviado através do programa “Empresas.net” da CVM, disponível na página da CVM na rede mundial de computadores.

Caso a companhia não envie o Formulário de Referência atualizado, estará sujeita à multa diária em virtude do descumprimento do prazo previsto para entrega de informações periódicas, conforme estabelece o artigo 58 da ICVM 480. O valor da multa, para empresas registradas na categoria B – que é o caso da companhia securitizadora de CRI – é de R$ 300,00.

Além disso, a SEP divulga semestralmente, na página da CVM na rede mundial de computadores, uma lista das companhias que estejam em mora de pelo menos 03 (três) meses em razão de descumprimento de qualquer de suas obrigações periódicas.

Cumprindo com o estabelecido no artigo 3° da ICVM 480, a CVM concederá, no prazo de até 20 (vinte) dias úteis, o registro à companhia que deseja emitir CRI’s, podendo, assim, ter acesso ao mercado de capitais brasileiro.

Do Certificado de Recebível Imobiliário

O Certificado de Recebível Imobiliário foi instituído pela Lei n° 9.514 de 1.997, que também dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e alienação fiduciária.

A Seção IV da respectiva lei, em seu artigo 6°, define os CRI’s como títulos de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. Ademais, o CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras.

Para o doutrinador Melhim Namem Chalhub, o CRI é “título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários, e constitui promessa de pagamento em dinheiro, sendo de emissão exclusiva das companhias securitizadoras”[6].

O CRI possui as seguintes características: (i) nome da companhia emitente; (ii) número de ordem, local e data de emissão; (iii) a denominação de “Certificado de Recebíveis Imobiliários”; (iv) forma escritural; (v) nome do titular; (vi) valor nominal; (vii) data de pagamento ou, se emitido para pagamento parcelado, discriminação dos valores e das datas de pagamento das diversas parcelas; (viii) taxa de juros, fixa ou flutuante, e datas de sua exigibilidade, admitida a capitalização; (ix) cláusulas de reajuste, observada a legislação pertinente; (x) lugar de pagamento; e (xi) identificação do Termo de Securitização de Créditos que lhe tenha dado origem.

O registro e a negociação do CRI será feito por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados. Ademais, o CRI poderá ter, conforme dispuser o Termo de Securitização de Créditos, garantia flutuante, que lhe assegurará privilégio geral sobre o ativo da companhia securitizadora, mas não impedirá a negociação dos bens que compõem esse ativo.[7]

Já a securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos:

  • a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido. Essa redação foi trazida pela Lei n° 10.931 de 2.004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário e outras providências;
  • a identificação dos títulos emitidos; e
  • a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, sendo essa opção facultativa.

Ainda Melhim Namem Chalhub, são esses CRIs e, ainda, debêntures e outros títulos que venham a emitir, que as companhias securitizadoras utilizarão para fazer circular o crédito imobiliário no mercado secundário[8].

Além do mais, será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob o regime de incorporação nos moldes da Lei n° 4.591 de 1964.

Do regime fiduciário

Essencial no processo de securitização, com vistas à garantia do mercado investidor, é a segregação patrimonial, mediante criação de patrimônios de afetação constituídos com os créditos que lastreiem os títulos securitizados. Ou seja, é necessário a implementação de regime fiduciário nas operações de securitização.

A companhia securitizadora poderá instituir regime fiduciário sobre créditos imobiliários, a fim de lastrear a emissão de CRI’s, sendo beneficiários os adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis objeto desse regime. O regime fiduciário será, conforme artigo 10 da Lei 9.514 de 1997, instituído mediante declaração unilateral da companhia securitizadora no contexto do Termo de Securitização, devendo conter certos formalidades.

O Termo de Securitização, em que seja instituído o regime fiduciário, será averbado nos Registros de Imóveis em que estejam matriculados os respectivos imóveis.

Conforme o artigo 10, são condições que devem constar no Termo de Securitização:

        I - a constituição do regime fiduciário sobre os créditos que lastreiem a emissão;

        II - a constituição de patrimônio separado, integrado pela totalidade dos créditos submetidos ao regime fiduciário que lastreiem a emissão;

        III - a afetação dos créditos como lastro da emissão da respectiva série de títulos;

        IV - a nomeação do agente fiduciário, com a definição de seus deveres, responsabilidades e remuneração, bem como as hipóteses, condições e forma de sua destituição ou substituição e as demais condições de sua atuação;

        V - a forma de liquidação do patrimônio separado.

Os créditos objeto do regime fiduciário deverão constar em uma conta separada, sendo este um patrimônio separado, para que não se confunda com o próprio patrimônio da securitizadora. Esta conta separada manter-se-á apartada até que se complete o resgate de todos os títulos da série a que estejam afetados. Ou seja, até a liquidação total da operação.

Além disso, os créditos do regime fiduciário destinam-se exclusivamente à liquidação dos CRI’s a que estiverem afetados, bem como ao pagamento dos respectivos custos de administração de tais títulos e de obrigações fiscais.

Os créditos objeto do regime fiduciário, separados em um patrimônio independente, são isentos de qualquer ação ou execução pelos credores da companhia securitizadora; bem como não são passíveis de constituição de garantias ou de excussão por quaisquer dos credores da companhia securitizadora, por mais privilegiados que sejam. Essa garantia é dada pela Lei 9.514 de 1997, em seu artigo 11. Esses créditos só responderão pelas obrigações inerentes aos títulos a ele afetados. 

A administração dos patrimônios separados é de responsabilidade da companhia securitizadora, devendo manter todos os registros contábeis independentes em relação a cada um deles e elaborar e publicar as respectivas demonstrações financeiras. Ademais, deverá informar à CVM o status de cada emissão de CRI, por meio do Informe Trimestral de Securitizadora, também enviado pelo programa “Empresas.net”.

O patrimônio total da companhia securitizadora responderá pelos prejuízos que esta causar por descumprimento de disposição legal ou regulamentar, por negligência ou administração temerária ou, numa situação mais nefasta, por desvio da finalidade do patrimônio separado. A companhia securitizadora poderá responder nas três esferas: civil, penal e administrativamente.

Conclusão

Após extensa análise sobre o Certificado de Recebível Imobiliário, do seu conceito e origens à securitizadora, regime fiduciário e as garantias que podem ser prestadas, bem como posterior possibilidade de estudo do tema do presente trabalho, foi possível chegar a uma conclusão.

Atualmente, o Brasil vive um crescimento imobiliário jamais visto nos últimos anos. Somente no primeiro semestre de 2014, foram emitidos mais de R$ 5.000.000.000,00 (cinco bilhões de reais) em CRIs.

O investimento em CRI pode ser bem lucrativo, pois para pessoas físicas os rendimentos pagos (mensais, semestrais ou anuais) são isentos de imposto de renda, mas é preciso lembrar que o investimento tem seus riscos e que a liquidez desses títulos é pequena. Logo, o maior risco é o de crédito.

Nesse contexto, isso significa que o mercado está com apetite para adquirir esse valor mobiliário, o que significa o fomento do mercado de capitais e financeiro brasileiro. Logo, é de suma importância que haja atualizações por parte da CVM - no âmbito de regulação -, e do mercado – em relação às melhores práticas.

Ademais, em um cenário de constante enfraquecimento das garantias clássicas e, especialmente, da hipoteca e de aparecimento de novas garantias, mais adaptadas à dinâmica negocial atual, em que se verifica uma relação cada vez mais estreita entre desenvolvimento econômico e institutos jurídicos, nota-se qua propriedade fiduciária se consolida como um importante instrumento de mercado, viabilizando a expansão econômica.

Atualmente, em que pese a alienação fiduciária de imóvel ser um instrumento mais eficiente do que a hipoteca, o que se verifica é uma tendência cada vez maior em se privilegiar a garantia que tenha por objeto coisas dotadas de maior liquidez, passíveis de rápida transformação em recursos financeiros, o que não se verifica em garantias que recaem sobre imóveis, seja a hipoteca ou, até, a alienação fiduciária de imóvel.

Sendo assim, referente aos aspectos jurídicos do CRI, cabe destacar que ele é propicia ao tomador de recursos, o acesso a uma fonte alternativa de recursos, com dedução de custos, seja por via direta, mediante diminuição da taxa de juros, ou por via indireta, com o encurtamento dos prazos de retorno de ativos imobilizados, por meio de títulos de dívida, e, do ponto de vista do investidor, pode viabilizar o objetivo de dispor de uma modalidade de investimento que pode oferecer vantagens, comparativamente com outros papéis do mercado, em razão da maior rentabilidade e maior segurança jurídica, pois a redução de riscos, ou sua relativa eliminação, é um dos propósitos fundamentais do processo de securitização.


[1] CHALHUB, Melhim Namem. Negócio fiduciário. Renovar, 2006, p. 406

[2] CHALHUB, Melhim Namem. op. cit. p. 406

[3] PENTEADO JR., Cássio Martins C.. “A securitização de recebíveis de créditos gerados em operações dos bancos – A Resolução n. 2.493 em sua Perspectiva Jurídica”. In: Revista de Direito Mercantil, Industrial, Econômico e Financeiro, n. 111, São Paulo: Malheiros, 1998.

[4] CHALHUB, Melhim Namem. op. cit. p. 408.

5] ROCHA, João Luiz Coelho; LIMA, Marcelle Fonseca. “Os valores mobiliários como títulos de crédito”. In: Revista de Direito Mercantil, Industrial, Econômico e Financeiro, n° 119. São Paulo: Malheiros, 2000.

[6] CETIP, em www.cetip.com.br. Acessado em: 02 de março de 2015.

[7] EIZERIK, Nelson. “Aspectos jurídicos do underwriting”. In: Revista de Direito Mercantil, Industrial, Econômico e Financeiro, n. 66, São Paulo, 1987, pg 17.

[8] ALVES, Paulo Roberto Rodrigues. O Desenvolvimento do Sistema Financeiro Imobiliário e da Securitização de Recebíveis Imobiliários na Redução do Déficit Habitacional Brasileiro. Monografia (Graduação em Economia) – Instituto de Economia – Universidade Federal do Rio de Janeiro, 2005, pg 40.



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