A solução proposta para o início da fluência do prazo prescricional na pretensão de adjudicação compulsória
Assentada a premissa de que a adjudicação compulsória está sujeita ao prazo prescricional, nossa análise estaria incompleta se não indicássemos que prazo seria esse e qual o seu termo a quo.
Pois bem. Não há, em nenhum dos parágrafos do artigo 206 do Código Civil, ou mesmo em outra lei ordinária, qualquer hipótese que coincida com a pretensão de adjudicação compulsória, derivada do descumprimento de contrato preliminar de promessa de compra e venda. Sendo assim, forçoso concluir que o prazo prescricional para o exercício da pretensão de exigir a celebração do contrato definitivo é de dez anos. Resta saber a partir de quando se dá a fluência do citado lapso temporal.
Bem, o artigo 189 do Código Civil afirma que, violado o direito, nasce a pretensão, que se encobre pela prescrição. Ora, o início da fluência do prazo prescricional da pretensão em análise vai depender do momento em que a violação ao direito se deu, que, por sua vez, demandará a análise de cada contrato preliminar, a fim de se saber se a mora do promitente vendedor em celebrar a avença definitiva é ex re ou ex persona.
Poderíamos elaborar um exemplo do primeiro caso, de mora ex re para que o promitente vendedor fosse compelido a lavrar a escritura pública. Seria a hipótese do próprio contrato preliminar estabelecer uma data, após a quitação, e um Cartório específico ao qual devesse comparecer o promitente vendedor, a fim de celebrar a avença definitiva de compra e venda. O descumprimento do comando insculpido no pré-contrato implicaria imediata violação ao direito do promitente comprador e, portanto, dispararia a fluência do prazo prescricional.
Na maior parte das avenças preliminares de compra e venda de imóveis, porém, não se assinala tempo, tampouco, local para celebração do contrato definitivo. Assim, a parte recalcitrante só será constituída em mora se a outra promover a sua interpelação para que cumpra a prestação prometida, qual seja, de lavrar a escritura definitiva do imóvel, na forma dos artigos 134 e do parágrafo único do artigo 397, ambos do Código Civil. Logo, o direito do promitente comprador, em tais avenças preliminares, só haverá sido violado, após a inação do promitente vendedor em celebrar o contrato definitivo após haver sido previamente notificado. Assim, a interpelação de que ora tratamos servirá de termo a quo para a fluência do prazo prescricional.
Por fim, mesmo que se tenha completado o prazo prescricional, nem por isso o promitente comprador deixará de ser dono do bem, caso se tenha imitido na posse do imóvel a tempo suficiente para usucapi-lo.
Conclusão
Podemos, portanto, à guisa de conclusão, assentar os seguintes pontos:
a) A sentença que defere a adjudicação compulsória de imóvel constante de promessa de compra e venda não tem carga predominantemente constitutiva, mas executiva lato sensu;
b) O direito material do promitente comprador não é potestativo, mas subjetivo. Assim, o descumprimento espontâneo da prestação de lavrar a escritura definitiva de compra e venda faz nascer a pretensão;
c) A pretensão à adjudicação compulsória, nascida pelo descumprimento da prestação entabulada no contrato preliminar de promessa de compra e venda está sujeita à prescrição, cujo termo a quo poderá variar, caso as partes tenham estabelecido prazo e local certo para a celebração do contrato definitivo (hipótese em que a mora será ex re, dando ensejo, tão logo constituída, à fluência do prazo prescricional) ou se as partes não tenham disciplinado tais aspectos (quando, então, a mora será ex persona e o prazo prescricional só haverá de fluir após a notificação da parte recalcitrante em celebrar o pacto definitivo);
d) Ainda que a prescrição da pretensão à adjudicação tenha se completado, caso o promitente comprador já se tenha imitido na posse do bem negociado, a tempo suficiente de adquiri-lo por usucapião, poderá se transformar em proprietário do imóvel;
e) Divergimos, pois, das conclusões esposados no Acórdão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, prolatado nos Autos do Recurso Especial 1.216.568/MG, que entendeu ser imprescritível, e não sujeito à decadência, o pleito de adjudicação compulsória derivado do descumprimento da obrigação de fazer constante de promessa de compra e venda de imóvel.
BIBLIOGRAFIA
AMORIM FILHO, Agnelo. Critério científico para distinguir a prescrição da decadência e para identificar as ações imprescritíveis. In. Revista de Direito Processual Civil. São Paulo, v. 3º, p. 95-132, jan./jun. 1961.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. RESP 1126568/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2015.
BRASIL. Tribunal de Justiça de São Paulo. APL: 994040214800 SP , Relator: Egidio Giacoia, Data de Julgamento: 29/06/2010, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/07/2010.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – Direito das Obrigações 1a Parte. 32. ed. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 102.
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano. 5. ed. São Paulo: RT, 1998, p. 88/89.
VIEIRA, Roberta Lima. A teoria das sentenças mandamental e executiva lato sensu. Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 04 fev. 2013. Disponivel em: <https://www.conteudojuridico.com.br/?artigos&ver=2.41963&seo=1>. Acesso em: 08 set. 2015.
Notas
1 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. RESP 1126568/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2015.
2 AMORIM FILHO, Agnelo. Critério científico para distinguir a prescrição da decadência e para identificar as ações imprescritíveis. In. Revista de Direito Processual Civil. São Paulo, v. 3º, p. 95-132, jan./jun. 1961.
3 AMORIM FILHO, Agnelo. Critério científico para distinguir a prescrição da decadência e para identificar as ações imprescritíveis. In. Revista de Direito Processual Civil. São Paulo, v. 3º, p. 95-132, jan./jun. 1961.
4 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – Direito das Obrigações 1a Parte. 32. ed. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 102.
5 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano. 5. ed. São Paulo: RT, 1998, p. 88/89.
6 VIEIRA, Roberta Lima. A teoria das sentenças mandamental e executiva lato sensu. Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 04 fev. 2013. Disponivel em: <https://www.conteudojuridico.com.br/?artigos&ver=2.41963&seo=1>. Acesso em: 08 set. 2015.
7 BRASIL. Tribunal de Justiça de São Paulo. APL: 994040214800 SP , Relator: Egidio Giacoia, Data de Julgamento: 29/06/2010, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/07/2010.
