Introdução:

Os parcelamentos do solo, sob as formas de loteamento e desmembramento, são operações realizadas em áreas urbanas ou de expansão urbana pelo Estado ou por particulares, sendo estas divisões implantadas segundo projeto aprovado pelo Município, ou pelo Distrito Federal (conforme o caso).

A Lei nº 6.766/79, em seus §§ 1º e 2º, explicitam as definições de loteamento e desmembramento, vejamos:

"§ 1º - loteamento é a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2º - desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com o aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação das já existentes."

Conforme preceitua Hely Lopes Meirelles, loteamento urbano "é a divisão voluntária do solo em unidades (lotes) com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da legislação pertinente. Distingue-se do desmembramento, que é a simples divisão da área urbana ou urbanizável, com aproveitamento das vias públicas existentes."

Objetivo e Definição:

O parcelamento e ocupação do solo tem como objetivo desenvolver as diferentes atividades urbanas, com a concentração equilibrada destas atividades e de pessoas no município, estimulando e orientando o desenvolvimento urbano, rural e industrial no município, mediante controle do uso e aproveitamento do solo.

Para melhor interpretação do objetivo do parcelamento do solo, passamos a definir algumas expressões comumente utilizadas em um loteamento ou desmembramento do solo, vejamos:

Da legislação:

A implantação de um loteamento ou desmembramento para fins urbanos está subordinada a Lei Federal nº 6.766/79 quando a gleba estiver localizada em zona urbana ou de expansão urbana, bem como pela legislação municipal em tela.

Não obstante, quando se tratar de parcelamento do solo rural continua em plena vigência o Decreto-Lei nº 58/37.

Da Aprovação e Legalidade:

Para os loteamentos e desmembramentos serem considerados legais, a planta e o projeto devem ser previamente aprovados pela Prefeitura, após ouvidas as demais autoridades competentes (no Estado de São Paulo o projeto é submetido para apreciação pelo GRAPROHAB), e, a gleba encontrando-se em zona rural, deverá ser ouvido o INCRA.

Após a aprovação, o loteamento tem que ser registrado no Cartório imobiliário nos termos da legislação vigente (art. 18 da lei nº 6766/79) e a execução das obras se dará segundo a respectiva aprovação.

Desta forma, o loteamento ou desmembramento só se tornará legal, após aprovado, executado e submetido ao registro conforme exposto pela legislação vigente.

Loteamentos Ilegais: Clandestinos e irregulares.

Um dos maiores problemas enfrentados no direito municipal, com ênfase no direito ambiental é o dos loteamentos clandestinos e irregulares, que proliferam nos grandes centros urbanos, causando sérios danos ao meio ambiente.

É salutar que os adquirentes de lotes de parcelamentos clandestinos ou irregulares exigem do Município ou do Distrito Federal a regularização de tal empreendimento, ao invés de pleitearem o ressarcimento dos danos junto aos loteadores que de fato causaram-lhes o prejuízo.

Necessário se faz a distinção entre loteamento clandestino e irregular, ambos considerados parcelamentos ilegais, sendo certo que tal distinção baseia-se unicamente quanto a aprovação.

Destarte, ocorrendo a aprovação, sem a execução, podemos dizer que o loteamento é irregular, não havendo aprovação, são considerados clandestinos.

A clandestinidade ou a irregularidade alcança também os desmembramentos, dada à falta de aprovação ou a execução contrária a legislação.

O parcelamento é clandestino quando o Poder Público competente não tem conhecimento de sua existência, ou quando, levado a seu conhecimento não adquire a aprovação, sendo consequência de indeferimento do pedido ou da própria ausência dessa solicitação.

Ressaltamos que no primeiro caso houve o pedido, mas o empreendedor não preencheu os requisitos legais, ensejando a não aprovação do loteamento; no segundo caso não ocorreu o pedido, mas em ambos ocorreram a urbanização.

Nos parcelamentos clandestinos, embora haja a venda de lotes, podem ocorrer a execução ou não do loteamento.

Algumas vezes, a municipalidade no intuito de regularizar o parcelamento efetua o levantamento da área. Com isso, não os torna irregulares, pois não são de conhecimento oficial, sendo considerados oficiais apenas aqueles que foram devidamente aprovados.

Na similitude, o parcelamento torna-se irregular na medida em que o Poder Público competente o aprova, podendo ser registrado ou não, mas o parcelador deixa de executá-lo ou o executa em desconformidade com o ato de aprovação ou com a legislação vigente, ou ainda, após a aprovação e execução regular, não o registra.

Não obstante, após a vistoria e recebimento do loteamento, em consonância com o inciso V, do artigo 18 da Lei nº 6766/79, as obrigações oriundas do referido parcelamento passa a alçada municipal.

Desta forma, aqueles parcelamentos aprovados, executados e registrados em consonância com a legislação em tela, que pela aparência parecem inexecutados ou irregularmente executados (não ocupação dos lotes, erosão, destruição de obras de escoamento de águas pluviais), passam a ser de responsabilidade exclusiva do município, após o recebimento do loteamento.

Demonstrativo das diferenças entre parcelamento clandestino e irregular:

Clandestinos:

- Inexecutados

- Executados

Irregulares:

- Registrados:

__Inexecutados

__Executados em desacordo com a lei

__Executados em desacordo com o ato de aprovação.

- Não registrados:

__Inexecutados

__Executados em desacordo com a lei

__Executados em desacordo com o ato de aprovação

__Executados regularmente

Prevenção e Repressão:

Os parcelamentos ilegais (clandestinos ou irregulares) trazem problemas de ordem social e urbanística.

No que tange a ordem social, os prejudicados são na maioria os adquirentes dos lotes, pessoas simples que não sabem quais as exigências mínimas e necessárias de um parcelamento do solo legal.

Quanto aos problemas de ordem urbanística, o maior prejudicado é o Poder Público, uma vez que são descumpridas as exigências mínimas e necessárias ao bem estar da comunidade.

Ao azo, verifica-se que a implantação de parcelamentos ilegais afeta a sociedade como um todo, necessitando que todos colaborem para a sua prevenção e repressão.

Por conseguinte, ao Poder Público é cabível a maior parte da responsabilidade pela prevenção e repressão aos parcelamentos ilegais.

Sua atuação restringe ao exercício de uma atividade fiscalizadora, impedindo o início da implantação do parcelamento ilegal e a aplicação de medidas administrativas e judiciais com o intuito de coibir o prosseguimento da implantação irregular ou clandestina.

Requisitos necessários para aprovação de um loteamento:

Inicialmente, a Lei Federal nº 6766/79 regula inteiramente a matéria relativa a loteamento urbano, sendo certo que a lei municipal traçará diretrizes para a aprovação do parcelamento pela Municipalidade.

Geralmente, na lei municipal, a elaboração do projeto de loteamento será precedida de fixação de diretrizes por parte da Prefeitura, a pedido do interessado, instruindo com os seguintes documentos (caria de acordo com cada município):

- Requerimento assinado pelo proprietário do terreno;

- Título de propriedade da área, registrado no Cartório de Registro de Imóveis;

- Comprovante de pagamento dos tributos municipais dos últimos 5 (cinco) anos que incidem sobre a área;

- 04 (quatro) vias de cópias do levantamento planialtimétrico-cadastral da área objeto do pedido, na escala 1:1000, com curvas de nível de metro em metro, indicando com exatidão os limites da área, na escala 1:10.000, que permita o seu perfeito reconhecimento e localização.

Deverá constar também no projeto de loteamento a ser aprovado pela Prefeitura, o plano geral do loteamento assinado pelo proprietário e engenheiro constando em planta as curvas de nível, vias de circulação, quadras, áreas verdes, áreas institucionais, recuo e áreas dos lotes, zonas de uso, o número do contribuinte junto a Prefeitura, dimensões das divisas da área, perfis longitudinais, sistema de escoamento de águas pluviais, projeto de guias e sarjetas e pavimentação de vias, projeto de arborização e proteção de áreas sujeitas a erosão, memorial descritivo de cada projeto e cronograma de execução de obras.

Após autorizado conforme os requisitos acima (que varia em cada município), e, elaborado o levantamento planialtimétrico, os projetos técnicos e urbanísticos e respectivos memoriais descritivos, inicia-se o projeto de aprovação nos órgãos públicos municipais, estaduais e federais a fim de que o loteamento fique regularizado.

Com a aprovação, será autorizado a execução de obras, seguindo o cronograma de obras e efetuando a garantia, onde o projeto será registrado no Cartório de Registro de Imóveis, para que o loteador possa vender os lotes.

Cumpre salientar, que o parcelamento do solo deverá seguir os ditames da Lei nº 6766/79, bem como as diretrizes traçadas pela lei municipal.

Requisitos necessários para regularizar parcelamentos irregulares ou clandestinos:

O caminho para regularizar um loteamento que não tenha aprovação será o de satisfazer os requisitos exigidos pelo município.

Conforme mencionado anteriormente, é de responsabilidade do loteador a implantação da infra-estrutura adequada, não podendo este transferir a terceiros, bem como a municipalidade o ônus que lhe competia.

Será de responsabilidade do município a manutenção dos logradouros públicos, a pavimentação asfáltica, tendo em vista a cobrança de IPTU e de outros órgãos ou empresas concessionárias do serviço público no fornecimento de água e energia elétrica.

O município poderá fazer um acordo com o loteador, como o de receber um determinado número de lotes, áreas verdes, praças, em troca de serviços de canalização, guias, sarjetas, esgotos, etc..

Cumpre-nos ressaltar, que a Lei nº 6766/79 obriga o loteador na implantação de obras de infra-estrutura, exceto no caso de acordo entre a municipalidade e o loteador.

Os requisitos ensejadores a regularização de um loteamento irregular ou clandestino deverão ser estabelecido por lei municipal, que traçará as diretrizes para a sua realização.

A intervenção do município visando a regularização do loteamento, retira do loteador a obrigação de outorgar escritura definitiva do imóvel ao compromissário-comprador, aplicando-se os artigos 16 e 22 do Decreto-Lei nº 58/37 e dos artigos 640 e 641 do Código de Processo Civil, além do que o lote extraído de loteamento clandestino impossibilita a ação de adjudicação compulsória.

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Caso o município não regularize o loteamento, caberá ao adquirente a propositura de ação de Usucapião.

Imóveis rurais:

No que tange ao parcelamento de imóveis rurais, dispõe a INSTRUÇÃO – INCRA 17-B, em seu item 3 – PARCELAMENTO, PARA FINS URBANOS, DE IMÓVEL RURAL LOCALIZADO FORA DA ZONA URBANA OU DE EXPANSÃO URBANA, vejamos:

"3.1 – O parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado fora de zona urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposições do art. 96 do Dec. Nº 59.428, de 27/10/66, e do art. 53 da Lei nº 6766, de 19/12/79.

3.2 – Em tal hipótese de parcelamento, caberá, quanto ao INCRA, unicamente sua prévia audiência.

3.3 – Os parcelamentos com vistas à formação de núcleos urbanos, ou à formação de sítios de recreio, ou à industrialização, somente poderão ser executados em área que:

a) por suas características e situação, seja própria para a localização de serviços comunitários das áreas rurais circunvizinhas;

b) seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estância hidromineral ou balneária;

c) comprovadamente tenha perdido suas características produtivas, tornando antieconômico o seu aproveitamento.

3.4 – A comprovação será feita pelo proprietário, através de declaração da municipalidade e/ou através de circunstanciado laudo assinado por técnico habilitado.

3.5 – Verificada uma das condições especificadas no item 33, o INCRA, em atendimento a requerimento do interessado, declarará nada ter a opor ao parcelamento.

3.6 – Aprovado o projeto de parcelamento, pela Prefeitura Municipal ou pelo Governo do Distrito Federal, e registrado no Registro de Imóveis, o INCRA, a requerimento do interessado, procederá à atualização cadastral, conforme disposto no item 2.3. (2.3 – A atualização cadastral será: a) do tipo " CANCELAMENTO", quando o parcelamento abranger a totalidade da área cadastrada; b) do tipo "RETIFICAÇÃO" quando o parcelamento, para fins urbanos, abranger parcialmente a área cadastrada e permanecer como imóvel rural uma área remanescente)"

Ressaltamos, porém, o disposto no capítulo XX, seção V, nos artigos 147 e 148 das Normas de Serviços da Egrégia Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo, que assim expõe:

"Art. 147 – Os loteamentos de imóveis urbanos são regidos pela Lei nº 6766, de 19 de dezembro de 1979, e os rurais continuam a sê-lo pelo Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937.

Art. 148 – O parcelamento de imóvel rural para fins urbanos deve ser precedido de:

a)lei municipal que o inclua na zona urbana ou de expansão urbana do Município;

b)averbação de alteração de destinação do imóvel, de rural para urbano, com apresentação de certidão expedida pelo INCRA."

Loteamentos especiais:

Os loteamentos especiais, também conhecidos por "loteamentos fechados" vem sendo implantados face a insegurança causada nos dias de hoje, visando principalmente a proteção contra a violência; bem como para descongestionar as grandes cidades.

Não obstante, este tipo de loteamento vem sendo implantado sem que haja uma legislação própria, quer federal ou municipal, tornando-os inadequados e irregulares face a legislação vigente.

Salientamos que o tema em si é polêmico, visto que o loteamento especial visa o fechamento de vias, além de construção de muros e instalação de guaritas, permitindo tão somente a entrada de moradores e pessoas autorizadas.

O fechamento de tais loteamentos ocorrem com base na concessão ou permissão de uso de vias públicas ou mesmo pela concessão do direito real de uso prevista no Decreto-Lei nº 271/67, como também, às vezes, sem o consentimento da Municipalidade.

O referido loteamento diverge do loteamento comum, pois as vias não são de uso comum do povo, sendo exclusivo a utilização por seus moradores, contrariando as disposições especificadas pela Lei nº 6.766/79.