RESUMO
Este artigo tem o objetivo de tratar do tema da usucapião urbana na sua modalidade extrajudicial. Abrange todas as espécies de usucapião urbana, incluindo não somente as disposições que fazem referência explícita aos imóveis situados nas áreas urbanas, mas também às previsões que não fazem referência expressa à localização do imóvel usucapiendo, o que por óbvio, abrange os bens nas cidades. Serão trazidas considerações sobre o tratamento jurídico conferido ao tema no direito brasileiro. Para tanto, as disposições legislativas relativas à usucapião serão colacionadas, destacando os mandamentos constitucionais e a legislação esparsa, assim como os tratamentos doutrinários conferidos a este importante instituto para o Direito e para a sociedade. Faz-se fundamental para complementar a perspectiva, destacar as inovações trazidas pelo Novo Código de Processo de Civil que disciplinam a usucapião e que inova ao determinar a inclusão de um novo artigo na Lei de Registros Públicos. Em seguida, faz-se a análise dos requisitos exigidos para o pedido de usucapião pela via extrajudicial, abordando os aspectos constitucionais da questão, destacando os elementos do contraditório e da ampla defesa para investigar a existência de harmonia do instituto com a Carta magna brasileira. Por fim, analisa-se a consonância da usucapião extrajudicial com os demais princípios e sistemáticas do ordenamento jurídico pátrio.
Palavras-chave: usucapião, urbana, judicial, extrajudicial, processo e civil.
ABSTRACT
This article aims to treat the subject of adverse possession in its urban extrajudicial mode. Covers all kinds of adverse possession including not only the provisions which make explicit reference to real estate located in urban areas but also to predictions that make no express reference to the location of the property usucapiendo, which obviously covers the properties in the cities. The considerations are brought legal treatment given to the subject in brazilian law. To this end, the laws concerning adverse possession will be collated, highlighting the constitutional mandments and sparse legislation, as well as doctrinal treatments given to this important institute for law and society. Makes essential to complement the perspective, highlight the innovations brought by the new code of Civil procedure that governs the adverse possession and that innovates to determine the inclusion of a new article in the public records law. Then, the analysis of the requirements for an application for adverse possession extrajudicial, addressing the constitutional aspects of the matter, highlighting the contradictory elements and the wide defense to investigate the existence of harmony of the Institute with the brazilian magna Carta. Finally, the line of adverse possession to other extrajudicial and systematic principles of the brazilian legal system.
Keywords: adverse possession, urban, judicial, extrajudicial, civil and process.
Este artigo tem por objetivo tratar somente da usucapião em áreas urbanas e das modalidades que não fazem distinção entre as áreas urbana ou rural, o que por óbvio, significa sua incidência sobre a usucapião nas cidades.
A usucapião é instituto muito antigo que tem suas origens documentadas no direito romano antigo. Atravessou os séculos e chegou até os dias atuais, sendo de fundamental importância para o ordenamento jurídico brasileiro.
A usucapião está consagrada em sede constitucional e também em âmbito civilista, assim como na legislação esparsa. É fenômeno que gravita necessariamente em torno da posse. É dizer: o ponto deflagrador deste instituto jurídico é a apreensão fática de um bem da vida.
Existem atualmente diversas classificações para a usucapião que pode ser urbana ou rural; individual ou coletiva; familiar; tabular; indígena; judicial ou extrajudicial; ordinária ou extraordinária.
A usucapião urbana para fins de moradia está disciplinada no artigo 183 da Carta Magna de 1988 e também no artigo 1240 do Código Civil que reproduziu com exatidão o dispositivo constitucional aludido.
São requisitos em ambas as hipóteses: posse mansa e pacífica, sem oposição por 5 anos ininterruptos, animus domini, fins de moradia, área de até 250 metros quadrados e não ser proprietário de outro imóvel.
O Estatuto da Cidade – Lei 10.257/2001 - também prevê hipóteses de usucapião urbana nos seus artigos 9° e 10 que tratam das espécies individual e coletiva, respectivamente.
O referido estatuto apresenta avanço em relação às disposições constitucional e civilista ao acrescentar o termo “edificação” no caput do artigo 9°. Isto torna possível a usucapião sobre unidades edilícias efetivamente ocupadas. Importante frisar que deve ser levada em consideração no caso concreto, a área privativa de fato ocupada pela pessoa ou pela família e não a extensão total do terreno sobre o qual encontra-se o imóvel.
Com o advento do Novo Código de Processo Civil – Lei 13.105 de 16 de março de 2015 – por determinação de seu artigo 1.071 foi introduzido um novo dispositivo na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), o artigo 216-A.
Trata-se de pedido de usucapião realizado diretamente ao cartório de registro de imóveis da comarca onde se localiza o bem usucapiendo, sem a necessidade de se recorrer à via judicial, mas exigindo a representação de advogado.
A alternativa administrativa para requisição da usucapião não é novidade introduzida pelo novo Código de Processo Civil. A Lei 11.977/2009 (com alterações da Lei 12.424/2011), chamada de Lei Minha Casa Minha Vida, já previa a usucapião em sede cartorial.
Entretanto, as previsões da Lei 11.977/2009 são adstritas aos imóveis urbanos e para fins de regularização fundiária, enquanto que o artigo 216-A não faz distinção entre áreas urbanas ou rurais.
As inovações e alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil a respeito da usucapião não se encerram na previsão da via administrativa. O Código de Processo Civil de 1973 disciplinava a usucapião nos artigos 941 a 945 em secção própria. O referido instituto não mais encontra-se elencado entre os procedimentos especiais e, portanto, não goza de posição destacada no diploma processual vigente. As disposições concernentes à usucapião estão previstas de forma esparsa no novo código. Veja-se que a citação encontra-se disciplinada na parte relativa à Comunicação dos Atos Processuais (de forma geral), com menção específica no § 3° do artigo 243 e também no 259.
No novel processualista não houve repetição do conteúdo do artigo 944 do antigo CPC, assim não está clara e expressa a obrigatoriedade de intervenção do Ministério Público no que concerne à usucapião. Contudo, necessidade de atuação do parquet é o que pode ser inferido das disposições contidas nos artigos 176 e 178 do novo Código de Processo Civil[1].
Assim, embora haja pouca doutrina a respeito da usucapião administrativa, há entendimento de alguns estudiosos do tema no sentido de que a previsão, conforme está disciplinada pelo novo dispositivo introduzido pelo Código de Processo Civil de 2016, aplica-se a todas as modalidades de usucapião anteriormente previstas.
Não há óbice em se estender o novo procedimento às hipóteses de usucapião já existentes, porque o próprio dispositivo legal é geral e abrangente, não cabendo uma interpretação restritiva neste caso.
No que diz respeito ao procedimento a ser observado no cartório, a lei estabelece uma série de documentos que comprovem o tempo da posse (e de seus antecessores, se for o caso), planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado e pelos titulares dos direitos reais incidentes sobre o imóvel in casu, assim como na matrícula dos imóveis confinantes. São necessárias também certidões negativas da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.
A lei dispõe que se não houver assinatura do titular de direito real na planta do imóvel, este será notificado para manifestar seu consentimento em 15 dias. Interessante é a posição adotada por este dispositivo ao entender o silêncio como discordância. Há ainda exigência de dar-se ciência à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios, assim como para terceiros para que se manifestem, sempre no prazo de 15 dias.
Presentes todos os requisitos legais, ou seja, documentação em ordem e anuência expressa do titular de direito real (e dos titulares de outros direitos averbados ou registrados) sobre o bem usucapiendo e também dos confinantes, haverá o registro de aquisição do imóvel.
Ao contrário, se a documentação apresentada estiver irregular, o oficial do registro de imóveis rejeitará o pedido, o que pode levar ao subsequente ajuizamento de ação perante o poder judiciário, conforme disposto nos artigos 8° e 9°.
Da mesma forma, se houver impugnação por parte de qualquer titular de direito real incidente sobre o bem e seus confinantes, ou por algum ente público ou ainda por terceiro interessado, ocorrerá remessa dos autos ao juízo competente (que é a da situação do bem) com a consequente emenda da petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (artigo 10).
Já foi arguida a inconstitucionalidade da usucapião administrativa ou extrajudicial. O questionamento se dá perante o inciso LIV do artigo 5° da Constituição da República de 1988: ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal.
Assim faz-se fundamental colacionar que o caput do artigo 216-A não exclui a possibilidade de acionar-se o poder judiciário, consoante o que dispõe a Constituição no artigo 5°, inciso XXXV (a lei não excluirá de apreciação do poder judiciário lesão ou ameaça a direito).
Diante destes questionamentos, é importante traçar algumas considerações sobre o princípio do devido processo legal. O referido princípio abrange a garantia do juiz natural e imparcial, do juízo competente, do acesso à justiça, da razoável duração do processo e também da celeridade da sua tramitação, assim como a fundamentação de todos as decisões judiciais.[2]
Todas estas garantias devem combinar-se simultaneamente para que haja o chamado processo justo. Isto quer dizer, um trâmite processual que resulte na solução mais eficiente e célere possível, diante do caso concreto. A decisão proferida pelo juiz deve almejar a resolução do caso e dissolvendo a controvérsia posta em juízo.
Ademais o processo judicial deve buscar um desfecho que culmine na pacificação social, contribuindo para uma sociedade mais harmônica e equilibrada. Mas não apenas isto. Para além de por fim ao conflito apresentado, é preciso buscar soluções que irradiem seus efeitos sobre possíveis conflitos futuros, de modo a preveni-los.
O devido processo legal em síntese apertada, mas esclarecedora é a prestação jurisdicional, colocada à disposição de todos os cidadãos, assegurada a ampla defesa e o contraditório, com garantia de solução estatal, pública, imparcial, legal e isenta para os conflitos que ocorrem em sociedade.
O devido processo legal não se realiza sem a observância do princípio do contraditório. Isto significa que as partes envolvidas na lide têm a garantia de pronunciar-se e, se for caso, de refutar com provas o que é alegado no processo, se houver o entendimento de que há violação de seus direitos. Enfim, é a garantia de tratamento isonômico no âmbito dos processos judiciais.
Estas breves considerações acerca do contraditório e da ampla defesa prestam-se a elucidação de algumas questões relativas à usucapião administrativa, no que tange o seu objetivo de transferir a propriedade imóvel urbana em sede cartorial.
A disciplina da matéria, conforme disposta no artigo 216-A da Lei 6.015/73, não elimina do procedimento a ampla defesa e o contraditório. A tentativa de simplificar e efetivar a usucapião, por si só, não descura o instituto.
É expressa a exigência da lei de planta e memorial descritivo assinada por profissional habilitado e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos constantes no registro do imóvel usucapiendo e dos imóveis confinantes.
Tanto é assim que a lei determina a notificação pessoal ou pelo oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento da União, Estados, Distrito Federal e Municípios para que se manifestem em 15 (quinze) dias sobre o pedido (inciso IV, § 3°), assim como há determinação de publicação de edital em jornal de grande circulação para que terceiros interessados, caso haja interesse, possam se manifestar também em 15 (quinze) dias.
Desta forma, houve a garantia do caráter amplamente público de todo o procedimento, abrindo a possibilidade de manifestação e defesa do titular de direito real, assim como de eventuais interessados.
Não houve em nenhum momento óbice ao acesso ao judiciário. Pelo contrário, há garantia expressa de instauração de processo judicial logo no caput do artigo 216-A da referida lei. Nem houve na referida lei qualquer menção às previsões constitucionais que pudessem relativizar ou neutralizar os princípios do contraditório e da ampla defesa. E nem poderia dada a supremacia de nossa Carta Magna no ordenamento jurídico brasileiro.
A lei prevê hipótese em que não há resistência por parte do proprietário e dos confinantes e, deste modo, o desinteresse comprovado de todos os titulares de direitos reais envolvidos no caso concreto, levaria à concretização efetiva e real da usucapião e, por consequência, da função social da propriedade, consagrada em sede constitucional (artigo 5°, XXIII).
A manifestação de qualquer titular de direito real que recaia sobre o imóvel, assim como de seus confinantes, do poder público e de terceiros está assegurada, repita-se. A preocupação com o andamento regular do pedido de usucapião, levou inclusive à opção de considerar o silêncio, discordância.
E mais: se houver impugnação por qualquer motivo, os autos serão remetidos ao juízo competente para que em âmbito judicial as questões controversas sejam amplamente expostas e elucidadas.
Outro elemento importante para a demonstrar a preocupação da lei com o andamento regular da usucapião cartorial, foi a exigência de advogado já no momento inaugural do pedido. A assessoria jurídica ao requerente faz presumir a reunião dos documentos comprobatórios do tempo da posse (dentre outros descritos na lei), tornando o procedimento mais robusto e com mais chances de sucesso, assim como presume-se a análise prévia da presença ou não dos demais requisitos legais exigidos.
Além disso, acompanhada de representante habilitado, a parte tem orientações e esclarecimentos acerca do andamento do procedimento e também dispõe dos meios de agir caso ocorra algum desrespeito às normas preconizadas em lei ou na Constituição.
Outra reflexão importante diz respeito à adequação da usucapião extrajudicial ao sistema registral brasileiro, conforme a legislação vigente, assim como sua harmonia com os princípios referentes ao registro público de imóveis.
Façamos, assim, breve análise dos princípios registrais. O princípio da especialidade determina que o imóvel objeto de registro deve ser determinado, individualizado com todas as suas características identificadoras, assim como dos imóveis confrontantes.
Pelo princípio da continuidade tem-se que os registros devem ter um encadeamento, uma sequência ininterrupta. Desta forma, os titulares de direitos reais devem suceder-se sem intervalos.
O princípio da presunção de veracidade ou da legitimidade preconiza, sobretudo, a publicidade registral. Portanto, os particulares são protegidos em sua crença de que os dados constantes no registro são exatos e verdadeiros.
A presunção de veracidade pode ser juris tantum (relativa) ou jure et de jure (absoluta). O primeiro diz respeito à legitimidade e o segundo à fé pública. Pela presunção relativa o conteúdo registral só pode ser alterado por meio de ação judicial, ou seja, a nulidade do título e consequente cancelamento do registro não pode ser decretada administrativamente.
A presunção absoluta no direito brasileiro é mitigada, uma vez que o interesse do proprietário do imóvel, na grande maioria dos casos, se sobrepõe inclusive aos terceiros de boa-fé.
A modalidade extrajudicial de usucapião traz a possibilidade de transferência de propriedade imóvel urbana em sede cartorial, sem a necessidade de submeter todo o procedimento aos trâmites judiciários.
A tentativa do novo dispositivo é tornar o acesso à propriedade mais célere, uma vez que mantém os requisitos constitucionais da usucapião, conforme disciplinada na Constituição, no Código Civil e pelo Estatuto da Cidade, mas dispensa o processo judicial, nos casos em que não há litígio sobre o bem em questão.
Há, portanto, com o passar do tempo, um esforço legislativo em simplificar o procedimento de transferência das propriedades que estão em situação de descumprimento de sua função social.
Na medida em que as previsões normativas que tem na função social seu fundamento tornam-se menos complexas, burocráticas e custosas, maiores são as chances desta função social ser, de fato, satisfeita.
Ao cominar requisitos práticos mais acessíveis para a população de baixa renda, a lei revela um enfrentamento fático do problema das ocupações irregulares nas cidades brasileiras. Sustenta-se, neste sentido, que a usucapião administrativa, conforme está descrita e disciplinada na lei n° 11.977/09, confere à função social da propriedade maior dinamismo e concretude do que as previsões normativas anteriores.
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